臺灣臺中地方法院民事判決 109年度豐簡字第129號
原 告 呂隆峯
訴訟代理人 韓國銓律師
複 代理人 何宛屏律師
被 告 呂孟玲
訴訟代理人 林聖芳律師
被 告 呂常吉
被 告 呂俊儀
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年10月 20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告與被告呂孟玲共有如附表編號一所示之建物，准予變價分割，所得價金由原告與被告呂孟玲各取得二分之一。原告與被告呂孟玲、呂常吉共有如附表編號二所示之未辦保存登記建物（稅籍編號 00000000000），准予變價分割，所得價金由原告與被告呂孟玲各取得四分之一，被告呂常吉取得二分之一。原告與被告呂孟玲、呂常吉、呂俊儀共有如附表編號三所示之未辦保存登記建物（稅籍編號 00000000000），准予變價分割，所得價金由原告與被告呂孟玲各取得二十萬分之三三三三三，被告呂常吉取得十萬分之三三三三三，被告呂俊儀取得十萬分之三三三三四。
訴訟費用由原告、被告呂孟玲各負擔三分之一，被告呂常吉負擔三十三分之八，被告呂俊儀負擔十一分之一。
事實及理由
一、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場人之聲 請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段 定有明文。本件被告呂常吉、呂俊儀經合法通知未於最後言 詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列之情事 ，爰依原告之聲請而為一造辯論之判決。
二、原告主張：
（一）如附表編號一所示之建物及如附表編號二、三所示之未辦 保存登記建物，分別為兩造所共有（應有部分比例如附表 編號一至三所示），如附表編號一至三所示之建物既無依 其使用目的不能分割之情事，且未訂有不分割之特約，亦 無法協議分割；再者，如附表編號一所示之建物為連棟式 透天厝之一，鋼筋混凝土造3層樓建築，1樓大門為出入口 ，直接面臨臺中市潭子區中山路三段，如附表編號二、三 所示之未辦保存登記建物均使用臺中市○○區○○路○段 000號同一門牌號碼，並以同段145號建物南側空地為私設
道路，各該建物一樓大門為出入口，現況均無人使用，顯 難以原物分配於各共有人，僅得將原物分配於一共有人， 或採變價分割，因原告陳明沒有意願受原物分配，被告則 未表示意見，是原物分配顯有困難，宜採變價分割，以價 金分配於各共有人；故原告爰依民法第823條第1項、第82 4條第2項之規定，訴請裁判分割，並採變價分割之方案。（二）對被告呂孟玲抗辯之陳述：
1、如附表編號一所示之建物，經委請華聲科技不動產估價師 事務所鑑價結果，價值僅餘新臺幣（下同） 392,070元， 其採取成本法為估價方法之理由，原告難以接受，蓋因本 案係為求取如附表編號一所示建物於分割共有物案件共有 人間之補償金額，性質傾向於市場交易價值，應選定比較 法作為估價方法，較為適宜，而非單以成本法為分析，否 則在成本法累積折舊額後，建物價值較為偏低，而未能加 入考量周遭市場發展等因素，又如附表編號一所示之建物 ，面臨潭子區最主要道路即中山路，原先亦承租予他人供 工廠、便利商店、宿舍等使用，使用利益（如租金）即屬 可觀，鑑定報告卻未選定收益法進行推算，逕以成本法分 析之結果，較課稅現值 448,700元更屬低廉，顯然低於市 場價格，是該鑑定報告以成本法為鑑價之結果，並非可採 ，而原告現亦有意與被告呂孟玲競價，並願依課稅現值44 8,700元 較鑑定結果為優之條件，對被告呂孟玲為金錢找 補224,350元。
2、上開鑑定價格低於課稅現值，而課稅現值尚低於市價，此 為眾所周知之事實，以此計算金錢補償原告要非公允，更 不宜以金錢補償方式逕自剝奪原告以其他方式（如參與投 標）取得該建物之機會，是被告所提議將如附表編號一所 示之建物全部分歸其取得而以金錢補償原告之分割方式， 自非可採。更何況，如附表編號一所示之建物上，尚有設 定最高限額抵押權 6,543,052元，本件鑑價結果偏低亦會 影響抵押權人之權利。
三、被告抗辯：
（一）被告呂孟玲抗辯：
1、原告與被告呂孟玲所共有如附表編號一所示之建物，乃被 告呂孟玲與胞姐呂旻玲繼承自父親呂田湖之遺產，原為二 人分別共有，嗣因呂旻玲之監護人張月鴦經法院裁定准許 處分後，即在未告知被告呂孟玲之情況下，於109年1月間 ，將呂旻玲就如附表編號一所示建物之應有部分出售予原 告，致被告呂孟玲無法行使優先承買權；因如附表編號一 所示之建物乃繼承自父親之遺產，被告呂孟玲對其懷有特
殊情感，不捨其因分割而遭變賣，既然原告無意願受原物 分配，被告呂孟玲欲取得如附表編號一所示建物之全部所 有權，並願依鑑價結果對原告進行金錢找補。
2、就原告認為鑑定報告未考量之因素，均與如附表編號一所 示建物坐落之基地位置息息相關，因該建物坐落基地地段 佳，使該建物得以出租予他人使用而有租金之獲利，然此 與該建物本身之價值無關，是本件兩造僅就該建物進行分 割，鑑定報告僅就建物本身進行市場適當價值之評估，而 不考慮土地對建物之影響乃屬當然。又如附表編號一所示 之建物登記面積為237.89平方公尺，增建部分面積為33.8 5平方公尺，二者相加為 271.74平方公尺，與原告所提出 之房屋稅籍證明書所載面積332.20平方公尺顯有落差，而 房屋稅籍證明書所載僅為地方政府核課稅捐之依據，該建 物之實際面積若干仍應以建物登記謄本之記載為準，故於 核算如附表編號一所示建物之價值時，應以建物登記謄本 記載之面積為依據，不應以房屋稅籍證明書所載面積核算 出之金額推論鑑定報告之鑑價過低。
3、再者，如附表編號一所示之建物坐落同段55地號土地，而 該土地之產權複雜，與其上建物之所有權人不盡相同，依 一般交易常情，建物與基地之所有權人不同將大幅影響不 動產之交易價格，甚至難以出售。況且，該建物上尚有最 高限額抵押權之設定，不動產遭設定最高限額抵押權亦會 影響其市場交易價值，故鑑定報告已排除影響該建物市場 價值之諸多不利因素，而僅考慮建物本身狀況，作成市場 適當價值之評估，尚屬公允，應無原告所稱鑑定價值偏低 之問題。至於，系爭鑑定報告所載兩造互相找補之金額僅 供法院審理本案時作為參考之依據，對於市場交易價值並 無任何影響，遑論影響抵押權人之權利。
4、如附表編號一所示之建物屋齡約35.3年，主要結構為鋼筋 混凝土造，如附表編號二、三所示之未辦保存登記建物主 要結構則為鋼鐵架蓋烤漆板，由於系爭建物屋齡已屆經濟 耐用年數，且維護狀況不佳，殘餘價格率甚低，鑑定報告 考量現況仍堪使用，故已將殘餘價格率調整為百分之10， 顯見鑑定報告針對如附表所示建物之現況已做通盤考量， 且建物因存在折舊問題，本會隨著使用年限而價格遞減， 未若土地可能因地段佳而有增值之可能，故原告不得以鄰 近地段交易價格推論鑑定報告之鑑價結果偏低，蓋僅出售 建物部分而不出售基地之交易型態本非常態，不可一概而 論。
5、是以，被告呂孟玲就如附表編號二、三所示未辦保存登記
建物部分，同意原告主張之變價分割之方案，惟就如附表 編號一所示之建物部分，並無原物分配上之困難，自應採 取原物分割之方式，由被告呂孟玲取得如附表編號一所示 之建物全部，並就原告不能按其應有部分受分配者，以19 6,035元補償原告。至於，原告於109年10月20日當庭提出 願以 224,350元補償被告呂孟玲以取得如附表編號一所示 之建物全部，被告呂孟玲不同意，被告呂孟玲因不捨父親 遺留之房產流落外人手裡，未展現取得系爭建物之決心， 願以高於前開鑑定報告鑑價及課稅現值金額之25萬元補償 原告，以取得系爭建物之全部。
（二）被告呂常吉、呂俊儀均抗辯：同意原告提出之變價方案等 語。
四、本院之判斷：
（一）按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的 不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；原物分 配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人， 民法第823條第 1項、第824條第2項第2款前段分別定有明 文。原告主張坐落臺中市○○區○○段00地號土地上如附 表編號一所示之建物及如附表編號二、三所示之未辦保存 登記建物，分別為兩造所共有之情，業據提出建物登記第 一類謄本（見本院卷第25至27頁）、臺中市政府地方稅務 局房屋稅籍證明書（見本院卷第29至45頁）、如附表所示 建物之現況照片（見本院卷第47至53、149至155頁）、臺 中市政府地方稅務局109年契稅繳款書（見本院卷第55至5 7 頁）、地籍圖資網頁資料（見本院卷第59頁）為證，並 有臺中市政府地方稅務局豐原分局109年3月11日中市稅豐 分字第1092603729號函檢送之房屋稅籍資料查復表、房屋 平面圖（見本院卷第89至95頁）在卷為憑，復經本院會同 兩造及臺中市雅潭地政事務所測量人員前往現場履勘及囑 託測量人員測量如附表編號二、三所示之未辦保存登記建 物之使用面積及使用現況，此有本院勘驗筆錄（見本院卷 第141至145頁）、臺中市雅潭地政事務所109年6月16日雅 第二字第1090005207號函檢送之土地複丈成果圖（見本院 卷第157至159頁）、臺中市雅潭地政事務所109年7月14日 雅地二字第1090006140號函檢送之土地複丈成果圖（見本 院卷第189至191頁）在卷為憑，被告呂孟玲、呂常吉、呂 俊儀亦不爭執，自堪信為真實。
（二）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按共有物之
分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決 定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者 ，法院得因任何共有人之請求，命為以原物分配於各共有 人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於 各共有人，民法第824條第 1項、第2項定有明文。又法院 定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各 共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前使用狀 況、分割後各部分所得利用之價值及經濟效用、全體共有 人利益等有關情狀，於符合公平經濟原則下，為適當之決 定；分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，不受共 有人所主張分割方法之拘束（最高法院29年上字第1792號 判例、96年度台上字第108號判決、88年度台上字第600號 判決意旨參照）。
（三）就如附表一所示之建物部分：
1、如附表編號一所示臺中市○○區○○段 000○號即門牌號 碼臺中市○○區○○路○段000○0號建物（總面積237.89 平方公尺）暨增建部分（即如臺中市雅潭地政事務所 109 年 7月14日土地複丈成果圖編號編號A所示面積24.57平方 公尺、編號 B所示面積9.28平方公尺之原突出物層鋼鐵架 蓋烤漆板遮雨棚），係原告與被告呂孟玲所共有，應有部 分各為二分之一，此有建物登記第一類謄本（見本院卷第 27頁）、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書（見本院 卷第35頁）在卷為憑。
2、如附表編號一所示之建物，為鋼筋混凝土造之三層樓建物 ，主要用途為人行道、事務所、倉庫、廠房、單身宿舍、 梯間使用，現況為無人占有使用等情，業經本院於109年6 月10日會同兩造前往現場勘驗確認屬實，此有本院勘驗筆 錄（見本院卷第143至145頁）、現況照片（見本院卷第14 9至151頁）在卷可稽。又如附表編號一所示之建物，經被 告呂孟玲聲請檢送華聲科技不動產估價師事務所鑑價結果 ，認為：針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、 個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況 下，最終價格決定為 392,070元，此有華聲科技不動產估 價師事務所估價報告書附卷為憑。
3、本件被告呂孟玲先行表明就如附表編號一所示之建物願受 原物分配，而以前開鑑定價格 392,070元依原告之應有部 分比例二分之一計算以 196,035元補償原告；原告初始雖 表示並無受原物分配之意願，然於鑑價後亦經表示願受原 物分配，而以該建物108年度之課稅現值448,700元（見本 院卷第29頁）依被告呂孟玲之應有部分比例二分之一計算
以 224,350元補償被告呂孟玲；其後，被告呂孟玲再行提 出院提高補償金額至25萬元之補償條件（見本院卷第 295 頁）。
4、本院審酌上情後，認兩造既就如附表編號一所示之建物均 有受原物分配之意願而無法達成共識，則透過變賣方式， 基於市場之自由競爭，可以使系爭土地之市場價值得以極 大化，而原告與被告呂孟玲仍可經由公開競價程序以取得 如附表編號一所示之建物權利範圍全部，對兩造而言，並 無不利，斟酌如附表編號一所示建物之型態、使用現況、 經濟效用、兩造之利益及意願等一切情形，認為如附表編 號一所示建物之分割方法，應以變賣後將所得價金按兩造 之應有部分比例分配予各共有人之方式，較為適當。（四）就如附表編號二、三所示之未辦保存登記建物部分： 1、如附表編號二所示門牌號碼臺中市○○區○○路○段 000 號之未辦保存登記建物（稅籍編號：00000000000 ，即如 臺中市雅潭地政事務所109年7月14日土地複丈成果圖編號 C所示面積124.76平方公尺之1層鋼鐵架蓋烤漆板〈含前雨 遮〉、編號C1所示面積57.43平方公尺之1層鋼鐵架蓋烤漆 板〈含前雨遮〉），係原告與被告呂孟玲、呂常吉所共有 ，應有部分各為四分之一、四分之一、二分之一，此有臺 中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書（見本院卷第37、39 頁）在卷為憑。
2、如附表編號三所示門牌號碼臺中市○○區○○路○段 000 號之未辦保存登記建物（稅籍編號：00000000000 ，即如 臺中市雅潭地政事務所109年7月14日土地複丈成果圖編號 D所示面積237.36平方公尺之第1層部分加強磚造〈含樓梯 〉及1層部分鋼鐵架蓋烤漆板、編號D1所示面積51.54平方 公尺），係原告與被告呂孟玲、呂常吉、呂俊儀所共有， 應有部分各為二十萬分之三三三三、二十萬分之三三三三 三、十萬分之三三三三三、十萬分之三三三三四，此有臺 中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書（見本院卷第33、41 、43頁）在卷為憑。
3、如附表編號二所示之建物為鋼鐵架蓋烤漆板建物，如附表 編號三所示之建物為鋼鐵架蓋烤漆板及加強磚造建物，目 前均係閒置無人使用之狀態等情，業經本院於109年6月10 日會同兩造前往現場勘驗確認屬實，此有本院勘驗筆錄（ 見本院卷第143至145頁）、現況照片（見本院卷第153至1 55頁）在卷可稽；兩造均無人陳明願單獨受分配如附表編 號二、三所示之未辦保存登記建物後以價金補償其他共有 人，本院審酌上情後，認透過變賣方式，基於市場之自由
競爭，可使系爭土地之市場價值得以極大化，對於全體共 有人而言，自屬有利，故斟酌系爭不動產之型態、使用情 形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情形，認為如附 表編號二、三所示未辦保存登記建物之分割方法，應以變 賣共有物後，將所得價金分別按兩造之應有部分比例分配 予各共有人之方式，較為適當。
（五）綜上所述，如附表編號一所示之建物及如附表編號二、三 所示之未辦保存登記建物，既無因物之使用目的不能分割 或契約訂有不分割之期限，各共有人亦未能達成分割之協 議。從而，原告依民法第823條第1項、第824條第2項之規 定，請求將如附表編號一至三所示之建物變價分割，所得 價金按兩造如附表編號一至三所示之應有部分比例分配， 為有理由，應予准許。
五、末按分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造 本可互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實 因訴訟性質所不得不然。且定共有物分割之方法，可由法院 自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，既 如前述，則本件縱准原告分割共有物之請求，並採行原告主 張之分割方法，然因分割共有物之訴，係以請求分割共有物 之形成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅係供法 院之參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無勝負之問 題，當事人提出其認為適當之分割方法，應認係屬防禦其權 利所必要，故本件訴訟費用之負擔，自應由兩造各按其應有 部分之比例負擔較為合理，爰就訴訟費用之負擔判決如主文 第2項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 但書。
中 華 民 國 109 年 11 月 5 日
豐原簡易庭 法 官 巫淑芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 11 月 5 日
書記官 許瑞萍
附表：
┌──┬────────────┬───┬──────┐
│編號│共有之標的 │共有人│應有部分比例│
├──┼────────────┼───┼──────┤
│ 一 │臺中市潭子區潭富段 221建│呂隆峯│二分之一 │
│ │號即門牌號碼臺中市潭子區├───┼──────┤
│ │中山路三段147之1號建物暨│呂孟玲│二分之一 │
│ │增建部分（即如臺中市雅潭│ │ │
│ │地政事務所109年7月14日土│ │ │
│ │地複丈成果圖編號編號 A所│ │ │
│ │示面積 24.57平方公尺、編│ │ │
│ │號 B所示面積9.28平方公尺│ │ │
│ │之原突出物層鋼鐵架蓋烤漆│ │ │
│ │板遮雨棚） │ │ │
├──┼────────────┼───┼──────┤
│ 二 │門牌號碼臺中市潭子區中山│呂隆峯│四分之一 │
│ │路三段 151號之未辦保存登├───┼──────┤
│ │記建物（稅籍編號：600103│呂孟玲│四分之一 │
│ │40000 ，即如臺中市雅潭地├───┼──────┤
│ │政事務所109年7月14日土地│呂常吉│二分之一 │
│ │複丈成果圖編號C所示面積1│ │ │
│ │24.76平方公尺之1層鋼鐵架│ │ │
│ │蓋烤漆板〈含前雨遮〉、編│ │ │
│ │號 C1所示面積57.43平方公│ │ │
│ │尺之 1層鋼鐵架蓋烤漆板〈│ │ │
│ │含前雨遮〉） │ │ │
├──┼────────────┼───┼──────┤
│ 三 │門牌號碼臺中市潭子區中山│呂隆峯│二十萬分之三│
│ │路三段 151號之未辦保存登│ │三三三三 │
│ │記建物（稅籍編號：600103├───┼──────┤
│ │39000 ，即如臺中市雅潭地│呂孟玲│二十萬分之三│
│ │政事務所109年7月14日土地│ │三三三三 │
│ │複丈成果圖編號D所示面積2├───┼──────┤
│ │37.36平方公尺之第1層部分│呂常吉│十萬分之三三│
│ │加強磚造〈含樓梯〉及 1層│ │三三三 │
│ │部分鋼鐵架蓋烤漆板、編號├───┼──────┤
│ │D1所示面積 51.54平方公尺│呂俊儀│十萬分之三三│
│ │） │ │三三四 │
└──┴────────────┴───┴──────┘