返還買賣價金等
臺灣高等法院(民事),重上更一字,109年度,89號
TPHV,109,重上更一,89,20201110,1

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臺灣高等法院民事判決
109年度重上更一字第89號
上 訴 人 王瑞娟
訴訟代理人 陳守文律師
郭千華律師
被 上訴 人 興富發建設股份有限公司
法定代理人 鄭志隆
訴訟代理人 林桂聖律師
張玲綺律師
黃捷琳律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件,上訴人對於中華民國10
7年5月25日臺灣臺北地方法院106年度重訴字第1513號判決提起
上訴,經最高法院發回更審,本院於109年10月20日言詞辯論終
結,判決如下:
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
一、上訴人主張:伊於民國104年3月23日向被上訴人購買坐落臺 北市○○區○○段0○段00000○地號土地上「000」建案,編號B3 棟12樓之預售屋及坐落土地應有部分(下分別稱系爭房屋、 系爭土地,合稱系爭房地)及00-00號車位(下稱系爭車位 ),並支付定金新臺幣(下同)200萬元,兩造於同年4月1 日簽訂買賣契約書(下稱系爭買賣契約),約定總價為6,18 0萬元,伊陸續支付14期分期款共1,456萬元後,未再按期付 款,被上訴人因而於106年4月11日發函通知解除系爭買賣契 約,並依該契約第25條第2項(下稱系爭條款)約定,沒收 總價15%即927萬元作為違約金(下稱系爭違約金)。然迄至 系爭買賣契約解除時,被上訴人至多受有伊未依期給付買賣 價金分期款之利息損害4萬0,300元。系爭條款就違約金之約 定,顯屬過高,應依民法第252條規定,酌減至0元,爰依民 法第179條規定,求命為:㈠被上訴人應給付上訴人927萬元 ,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計 算之利息。㈡願供擔保,請准宣告假執行。
二、被上訴人則以:伊因上訴人未如期履約,受有房地跌價損害 、房屋稅及地價稅損害、重新銷售服務費損害、預期營業利 益損失、價金遲延利息等損害,且損害金額已超過927萬元 ,系爭違約金並無過高,上訴人請求酌減違約金並無理由等 語,資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決,上訴人不服,提起上訴,並



聲明:㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人927萬元,及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之 利息。㈢願供擔保,請准宣告假執行。上訴人則答辯聲明:㈠ 上訴駁回。㈡如受不利判決,請准供擔保,宣告免為假執行 。(上訴人就系爭條款效力之爭執及依民法第259條規定請 求部分,均不再主張【見本院卷第136頁、第206頁】。)四、兩造不爭執事項:(本院卷第190頁)
㈠兩造於104年4月1日簽立系爭買賣契約,由上訴人以總價6,18 0萬(含土地款4,772萬元、房屋款1,193萬元、車位款215萬 元)向被上訴人購買系爭房地及系爭車位(見原審卷一第9 頁至第51頁)。
㈡上訴人已依系爭買賣契約約定支付第1期至第14期買賣價金, 共計1,456萬元。自105年10月6日起未依約給付買賣價金。 ㈢被上訴人於106年4月11日以上訴人遲延給付第15期至第20期 買賣價金為由,以臺北樂群二路郵局第168號存證信函解除 系爭買賣契約,上訴人於同年月12日收受上開存證信函,系 爭買賣契約於106年4月12日合法解除(見原審卷一第52頁至 第55頁)。
㈣被上訴人於106年11月25日退還上訴人529萬元,沒收927萬元 作為違約金。
㈤上訴人於106年4月12日欠繳買賣價金分期款之遲延利息共4萬 0,300元(見本院卷第167頁)。 
五、上訴人主張系爭違約金過高,應酌減至0元,酌減後伊得依 第179條規定,請求被上訴人返還系爭違約金等語,為被上 訴人所否認,並以前詞置辯。茲就兩造爭點析述如下: ㈠系爭條款、系爭買賣契約第8條分別約明:「除經雙方個別磋 商同意之約定外,甲方(即上訴人)違反『付款條件及方式』 之規定者,買賣雙方並得解除本契約;解約時乙方(即被上 訴人)得沒收依房地總價款百分之十五計算之違約金,但前 開沒收之違約金金額超過已兌現價款者,則以已兌現價款為 限。」、「甲方應依【附件三】付款明細表約定之各期工程 進度完工後,於接獲乙方書面繳款通知書七日內,依乙方指 定之繳款方式至乙方指定之繳納地點或銀行帳戶以現金或即 期支票如數一次繳清;……如逾期二個月或逾使用執照核發後 一個月不繳期款或遲延利息者,經乙方以書面催繳,經送達 七日內仍未繳者,視為甲方違約,乙方得逕行解除本契約, 並依本契約第二十五條第二項違約辦理。」等語(見原審卷 一第21頁背面、第11頁背面)。而上訴人自105年10月6日起 未依約給付買賣價金分期款,被上訴人於106年4月11日以上 訴人遲延給付價金為由,以臺北樂群二路郵局第168號存證



信函解除系爭買賣契約,上訴人於同年月12日收受上開存證 信函,系爭買賣契約於106年4月12日經被上訴人合法解除, 為兩造所不爭執(見兩造不爭執事項㈡、㈢),足認被上訴人 業因上訴人未依系爭買賣契約付款條件及方式給付價金,而 合法解除系爭買賣契約,被上訴人自可依上開約定沒收違約 金。 
 ㈡按約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,為民法 第252條所明定,惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之 事證資料,斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量 、判斷之權限,非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約 定之違約金額是否有過高之事實,而因此排除債務人就違約 金過高之利己事實,依辯論主義所應負之主張及舉證責任。 況違約金之約定,為當事人契約自由、私法自治原則之體現 ,雙方於訂約時,既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對 方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素,本諸自由意 識及平等地位自主決定,除非債務人主張並舉證約定之違約 金額過高而顯失公平,法院得基於法律之規定,審酌該約定 金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額,以實現 社會正義外,當事人均應同受該違約金約定之拘束,法院亦 應予以尊重,始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時,仍 得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減,無異將債務 人不履行契約之不利益歸由債權人分攤,不僅對債權人難謂 為公平,抑且有礙交易安全及私法秩序之維護(最高法院92 年度台上字第2747號判決意旨參照)。又當事人約定之違約 金是否過高,須依一般客觀事實,社會經濟狀況,當事人所 受損害情形及債務人如能依約履行時,債權人可享受之一切 利益為衡量標準,例如所約定之數額,與實際損害顯相懸殊 者,法院始得予以酌減。出賣人因買受人不履行債務而解除 契約,如買賣標的物之價值於契約解除後有所貶損,固非解 約前債務不履行所生之損害,惟若市價於解約前已有跌落, 低於原定買賣價金,出賣人之財產價值因而減少,該價差即 非不可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害,以之作 為酌定違約金之標準(最高法院82年度台上第2529號、96年 度台上字第107號判決意旨參照)。查:
  ⒈系爭條款(見原審卷一第21頁正反面)所約定按房地總價 款15%計算之違約金,並未約定其性質,依民法第250條第 2項規定,即屬損害賠償總額預定性質之違約金,應審酌 被上訴人實際所受損害及所失利益,以作為決定該違約金 約定是否過高及應如何核減之基準。又內政部公告之預售 屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(下稱部定契約



規範)第24條第4款違約處罰內容:「四、買方違反有關『 付款條件及方式』之規定者,賣方得沒收依房地總價款百 分之▁(最高不得超過百分之十五)計算之金額。但該沒 收之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限,買賣雙方 並得解除本契約」等語(見原審卷一第129頁),則系爭 違約金之約定,並未逾部定契約規範違約金上限,堪認系 爭違約金之計算方式已參考主管機關之相關規範,斟酌現 今社會預售屋買賣之現況、衡量企業經營者與消費者間之 關係,買受預售屋之客戶已實際履約(給付價金)之程度 ,及建商因客戶違約所可能承受之通常損害等各種情事, 並無對上訴人顯失公平之處,兩造均應受其拘束。  ⒉次查,兩造約定以毛胚屋方式交付系爭房屋,而於上訴人 違約未繳買賣價金,經被上訴人合法解除系爭買賣契約後 ,被上訴人為再行出售系爭房地,於108年5月6日花費441 萬元裝潢系爭房屋,並於同年12月23日以5,373萬元將系 爭房地(不含車位)再出售予第三人等情,有系爭買賣契 約第12條第2項約定、工程承攬契約書、被上訴人與第三 人就系爭房地之買賣契約書可參(見原審卷一第15頁、本 院卷第73頁至第110頁、第61頁至第63頁),亦即被上訴 人於上訴人違約後再轉售系爭房地,所取得買賣價金較依 系爭買賣契約所可取得價金減少1,033萬元(計算式:537 3萬元-5965萬元-441萬元=負1033萬元),上訴人對此亦 不爭執(見本院卷第137頁),堪予採信。則被上訴人再 出售價格相較於兩造間原約定買賣總價5,965萬元(土地 款4,772萬元、房屋款1,193萬元),跌價損害比例約17.3 2%【計算式:(5373萬元-5965萬元【即土地款4,772萬元 +房屋款1,193萬元,不含車位】-441萬元)÷5965萬元≒0. 1732,四捨五入算至小數點第四位】),已高於兩造所約 定之違約金比例15%,又上訴人雖已支付如兩造不爭執事 項㈡所示價金而為一部給付,惟其交付之價金,係由被上 訴人用於興建預售屋完成以於交屋後取得買受人交付全部 買賣價金。被上訴人於上訴人違約後再轉售價格既減少1, 033萬元,尚難認被上訴人因上訴人之一部履行而受有利 益。則被上訴人依系爭條款之約定,將上訴人交付之價金 扣除系爭違約金927萬元後返還餘款,即未能認其違約金 有何過高情事。
  ⒊系爭房屋於107年4月13日完成建物登記,因系爭買賣契約 已合法解除而由被上訴人登記為所有權人,被上訴人因此 須繳納107年、108年度地價稅8萬8,714元、8萬9,519元, 107年度至109年度房屋稅1萬3,841元、4萬1,038元、2萬3



,172元,共計25萬6,284元(見本院更審前卷第261頁至第 265頁、本院卷第115頁至第122頁),上訴人對此金額亦 不爭執(見本院卷第136頁、第137頁),足見因上訴人未 依系爭買賣契約約定繳納款項、辦理所有權移轉登記,致 被上訴人需負擔系爭房地再轉售前之地價稅、房屋稅,而 受有25萬6,284元之損害。另被上訴人為再轉售系爭房地 而支付銷售服務費276萬8,884元(見本院卷第125頁), 上訴人就此部分費用亦不爭執(見本院卷第137頁),則 被上訴人為能再順利出售而需支付銷售服務費276萬8,884 元,自屬因上訴人違約所受之損害。
  ⒋另依系爭買賣契約第8條第2項約定:「如甲方(即上訴人)逾繳款期限達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現,甲方應負給付遲延責任,加付按逾期期款部分每日萬分之2單利計算遲延利息,於補繳期款時一併繳付乙方(即被上訴人)」等語(見原審卷一第11頁背面),而上訴人自105年10月6日起未依約給付買賣價金迄至被上訴人於106年4月12日解除系爭買賣契約時,所積欠買賣價金分期款遲延利息共4萬0,300元,為兩造所不爭執(見兩造不爭執事項㈤),則被上訴人因上訴人違約受有利息損失4萬0,300元,亦堪認定。  ⒌上訴人雖援引82年度台上字第1866號判決意旨主張系爭違 約金有無過高,應以被上訴人解約時所受損害為酌定標準 ,故系爭房地跌價損失、稅金、系爭房地再銷售服務費不 能計入被上訴人損失,且不能作為衡量違約金是否過高之 標準云云。然上1至4所示損害,均屬被上訴人因上訴人未 依約不履行債務致實際發生之損害,業如上述,且本件與 最高法院82年度台上字第1866號判決之事實亦不相同,故 不能比附援引,上訴人此部分主張,難以憑採。 ㈢綜上,被上訴人因上訴人債務不履行所受損害共1,339萬5,46 8元(1,033萬元+25萬6,284元+276萬8,884元+4萬300元=1,3 39萬5,468元),顯已逾依買賣總價金15%計算之系爭違約金 數額,可見兩造約定之系爭違約金並無過高應予酌減之情事 。是上訴人依民法第252條、第179條規定,主張酌減違約金 至0,請求被上訴人返還927萬元云云,為無理由。 六、綜上所述,上訴人依民法第179條規定,請求被上訴人給付9 27萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息,為 無理由,應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決,及駁回其假 執行之聲請,並無不合,上訴意旨指摘原判決不當,求予廢 棄改判,為無理由,應予駁回。
七、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經 本院審酌後,認均不足以影響本判決結果,自無逐一論述必 要,併予敘明。  
八、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第449條第1項 、第78條,判決如主文。
中  華  民  國  109  年  11  月  10  日 民事第三庭
審判長法 官 王怡雯
法 官 徐淑芬
法 官 朱美璘




正本係照原本作成。
如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本)上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項(詳附註)所定關係之釋明文書影本。中  華  民  國  109  年  11  月  10  日              書記官 蔡宜蓁
附註:
民事訴訟法第466條之1(第1項、第2項):對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者,不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人為法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者,亦得為第三審訴訟代理人。

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參考資料
興富發建設股份有限公司 , 台灣公司情報網