給付居間報酬等
臺灣高等法院(民事),重上字,109年度,82號
TPHV,109,重上,82,20201110,1

臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第82號
上 訴 人 米淑美
訴訟代理人 魏憶龍律師
何謹言律師
呂榮海律師
被 上訴 人 嘉聖興企業股份有限公司

法定代理人 林命嘉
被 上訴 人 陳佳玲

上二人共同
訴訟代理人 陳錦旋律師
曹珮怡律師
被 上訴 人 和鑫光電股份有限公司

法定代理人 馬維欣
訴訟代理人 范清銘律師
被 上訴 人 石家杰
訴訟代理人 簡榮宗律師
廖昰軒律師
王智灝律師
上列當事人間請求給付居間報酬等事件，上訴人對於中華民國10
8年11月20日臺灣臺北地方法院106年度重訴字第1345號第一審判
決提起一部上訴，並為訴之追加，本院於109年10月20日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審及追加訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
　　按在第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但 書、第255條第1項第2款分別定有明文。本件上訴人於原審 就被上訴人嘉聖興企業股份有限公司（下稱嘉聖興公司）依 民法第565、568條之規定為本件請求，嗣於本院追加備位主 張民法第179條、第181條為請求權基礎（見本院卷第302頁 ），經核其請求之基礎事實同一，且訴訟資料得以援用，合 於上開規定，無庸得被上訴人之同意。
貳、實體方面




本件上訴人於原審起訴及本院主張：
㈠嘉聖興公司於民國（下同）105年間，有意出售其所有之門牌號碼臺北市○○路0段000號全棟建物及其坐落之基地（即「僑泰興大樓」，下稱系爭大樓），因系爭大樓價格高昂，故不欲以公開方式為之，乃於105年3月間由被上訴人陳佳玲（即嘉聖興公司負責人林命嘉之妻）委託伊私下協尋買方，伊受委託後告知群英房屋仲介公司（下稱群英公司）由黃鴻猷負責本件買方之仲介，其後黃鴻猷向伊回報訴外人馬維欣為代表人之元大集團有意購買，馬維欣指派躍馬貳號投資股份有限公司（下稱躍馬貳號公司）負責人即被上訴人石家杰先與林命嘉商談，經伊與黃鴻猷安排馬維欣與林命嘉、陳佳玲多次價談洽商，終於105年7月以新臺幣（下同）52億元成交，嗣系爭大樓於105年 11月15日以買賣為原因，由嘉聖興公司移轉登記為躍馬貳號公司所有，並於同年12月15日交屋，黃鴻猷於105年11月29日請款仲介費1,500萬元，躍馬貳號公司因系爭大樓買賣共支付群英公司仲介費3,000萬元。嘉盛興公司既係因伊提供之締約機會即媒介行為而成立買賣契約，其自應依居間契約給付伊報酬。又縱認伊與嘉盛興公司未有成立居間契約之合意，然嘉盛興公司客觀上確有接受伊報告訂約機會即媒介買方前來洽談等勞務給付之利益，並因而與買方簽署買賣契約，是如認居間契約不成立，嘉聖興公司受領伊之勞務給付，顯然欠缺給付目的，而屬無法律上原因，伊亦得依民法第179、181條請求嘉盛興公司返還相當於居間報酬之不當得利。另倘認伊與嘉聖興公司間不成立居間契約，而陳佳玲為嘉聖興公司之董事，亦為嘉聖興公司負責人林命嘉之妻，其知悉伊非免費提供重要資訊及搓合買方前來洽談促成交易，惟其無代理權，代表嘉聖興公司委任上訴人提供居間勞務，亦應依民法第110條無權代理之規定對伊負損害賠償之責。　㈡又依嘉聖興公司與躍馬貳號公司於105年5月10日簽訂「僑泰興 大樓全棟承購意向書」（下稱系爭意向書）第7條第2點之約定 ，仲介費既為服務費用，黃鴻猷之報酬由買方負擔，賣方仲介 即伊之費用自應由嘉聖興公司負擔，方符該約定「各自負擔」 之意旨。又若賣方嘉聖興公司與買方躍馬貳號公司或石家杰， 另有協議由躍馬貳號公司或石家杰支付仲介費，此屬利益第三 人契約，伊自得依該契約請求給付5,200萬元之仲介報酬。嗣 躍馬貳號公司於併購基準日即106年1月23日與和鑫光電股份有 限公司（下稱和鑫公司）合併，和鑫公司為存續公司，則和鑫 公司自應承擔躍馬貳號公司給付仲介費之責，是伊得依該利益 第三人契約，請求和鑫公司、石家杰給付成交價格52億元之1% 即5,200萬元之仲介報酬。
㈢再者，嘉聖興公司迄今均未給付仲介服務費予賣方經紀即伊， 係對伊為差別待遇而顯失公平之行為，足以影響不動產交易慣 例秩序，且一再利用伊之勞力及精神付出，榨取伊努力仲介之 成果。和鑫公司、石家杰、嘉盛興公司對伊欺瞞、誤導及隱匿 其等無意支付任何費用之資訊，引起伊之錯誤，且為不法脫免 支付服務費而否認等情，構成公平交易法第25條規定之欺罔或 顯失公平行為，伊自得依公平交易法第30條等規定向其等請求 損害賠償。
㈣從而，伊先位依民法第565條、第568條之規定請求嘉聖興公司 給付報酬，如認伊與嘉盛興公司未成立居間契約之合意，伊追 加依民法第179、181條請求嘉盛興公司返還相當於居間報酬之 不當得利，及依利益第三人契約及公平交易法第25、30條之規 定，請求嘉聖興公司、和鑫公司、石家杰為同一之給付；倘認 伊先位請求無理由，則備位依民法第110條之規定，請求陳佳 玲賠償損害。並先位聲明：嘉聖興公司、和鑫公司、石家杰應 給付上訴人5,700萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，如任一人已為全部或部分給付，就已 為給付之部分其他被上訴人免為給付；備位聲明：陳佳玲應給 付上訴人5,200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行（上 訴人就其餘敗訴部分，未據聲明不服，已告確定，非本院審理 範圍，茲不贅述）。
㈤原判決業已認定陳佳玲就伊處取得其報告締約機會之重要資訊 ，並由陳佳玲與石家杰進行後續協商之事實，林命嘉後續亦出 面就與石家杰碰面為進一步商議之時間，與伊共同商議，顯然 嘉聖興公司確實係由伊處取得石家杰或躍馬貳號公司有購買系



爭大樓意願之重要資訊，並進而成立不動產買賣契約，自應認 嘉聖興公司與伊間有默示同意而成立報告居間契約關條，原判 決忽略上開重要事實，逕認伊與嘉聖興公司乃至於躍馬貳號公 司並無成立居間契約之餘地，其認事用法顯有違誤。又原判決 逕以伊非受雇於不動產經紀公司，而無民法第566條第1項之適 用，且泛稱與陳佳玲有私交情誼，無從認為伊非受報酬即不為 媒介居間，顯係未詳為調查所有事證而為綜合判斷，其認事用 法，顯有違誤。且原判決主觀推測陳佳玲於電話錄音中之回覆 為「僅係向提供助力之人表達謝意」，顯有違一般經驗法則。被上訴人方面：
㈠嘉聖興公司、陳佳玲則以：
⒈就系爭意向書簽訂前之磋商期間，及其後買賣條件與契約文字商議至簽訂契約程序，嘉聖興公司均係委由董事長或公司內部人員與躍馬貳號公司人員進行，期間上訴人從未參與系爭大樓交易條件及細節之磋商，嘉聖興公司從未委託上訴人報告訂約之機會或為訂約之媒介。上訴人曾勸說陳佳玲出售系爭大樓，陳佳玲已明確表達無意出售系爭大樓，林命嘉亦曾向石家杰表示無出售系爭大樓意願，即無委託任何人居間系爭大樓交易之可能，故嘉聖興公司與上訴人間未曾就居間契約必要之點意思表示一致，自不成立居間契約。且該買賣乃因附加林命嘉有權參與後續經營商旅之投資始得完成，系爭大樓交易既非上訴人提供之締約機會，上訴人請求給付居間報酬並無理由。至105年11月24日通話錄音中，雖有上訴人向陳佳玲催討佣金之對話，但陳佳玲僅表示會轉告嘉聖興公司之財務長潘志清，並非應允上訴人仲介費。⒉本件個案不動產買賣，無公平交易法第25條限制競爭或不公平 競爭等足以影響整體交易秩序情事。況嘉聖興公司皆係由董事 長或公司員工與石家杰進行協商簽約，嘉聖興公司或陳佳玲與 上訴人間無居間或委任契約之法律關係，自無榨取或欺罔上訴 人之可能。又有權決定出售系爭大樓者為嘉聖興公司之董事長 林命嘉，陳佳玲僅為嘉聖興公司之掛名董事，無權代表嘉聖興 公司，陳佳玲亦未就系爭大樓出售事宜以嘉聖興公司代理人名 義與上訴人訂立居間契約，是上訴人主張民法第110條請求陳 佳玲負無權代理之責，顯無理由等語，資為抗辯。 ㈡和鑫公司則以：上訴人主張系爭大樓於105年7月完成交易，並 於同年12月15日完成交屋，惟伊係於106年1月3日合併躍馬貳 號公司，縱上訴人之主張為真，其所稱之居間事實發生於伊合 併躍馬貳號公司之前，斯時伊非系爭不動產交易之一方，而是 由石家杰進行交易，則上訴人向伊請求給付居間報酬，顯無理 由。而黃鴻猷乃代表買家躍馬貳號公司之居間人，且已自躍馬 貳號公司取得居間報酬，按居間慣例，上訴人不得向伊請求給 付居間報酬。又上訴人請求給付居間報酬費用，非公平交易法 第2條第3款所規定之其他提供商品或服務從事交易之人或團體 ，是上訴人主張公平交易法第31條請求懲罰性賠償金，顯非適 法，況伊與上訴人不存在消費競爭關係，且上訴人對躍馬貳號 公司既無請求仲介費之餘地，則上訴人自不存在任何仲介費請 求權可供伊或躍馬貳號公司排除，其據以主張伊違反公平交易 法之基礎即不存在等語，資為抗辯。
㈢石家杰則以：上訴人主張其與黃鴻猷安排系爭大樓之買賣雙方 見面協談，而得向伊同時請求居間報酬，惟縱認上訴人與嘉聖 興公司間存在居間合意，亦不表示上訴人與伊有居間合意之存 在。又依不動產仲介之慣例應以媒介居間為基準，非居間人報 告交易機會後即可請求居間報酬，若要適用報告居間則居間人



所報告之交易訊息，應在必要之點已確定之基礎上方有致買賣 合致之可能，惟上訴人並未證明就本件買賣成立係因其報告行 為所致。又系爭意向書中第7條第2點之約定至多僅表明於交易 過程中所生之相關費用，應由交易雙方各自負擔，任一方不得 對他方要求負擔費用而已，並未約定上訴人得向伊或躍馬貳號 公司直接請求任何居間報酬。另公平交易法第25條規範之客體 為事業而非個人，針對不正競爭情形設有懲罰性損害賠償制度 ，然上訴人非不動產仲介之事業經營者，亦非以事業之名義主 張與被上訴人間存在居間關係，難認構成事業間之不正競爭。 且該條保護之法益為市場正當秩序與事業商譽，上訴人個人未 取得居間報酬無關不動產仲介市場交易秩序或商譽，是上訴人 顯然錯用法條等語，資為抗辯。
原審就上訴人之請求，判決上訴人敗訴並駁回假執行之聲請， 上訴人不服，提起上訴，並聲明：
　㈠原審判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分廢棄。　㈡先位聲明：嘉聖興公司、和鑫公司、石家杰應給付上訴人5,7 00萬元整，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息。如其中一人已為全部或部分給付，就已 為給付之部分其他被上訴人免為給付。
　㈢備位聲明：陳佳玲應給付上訴人5,200萬元整，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　㈣願供擔保請准宣告假執行。
　被上訴人答辯聲明：
　㈠上訴駁回。
　㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　（上訴人就其餘敗訴部分，未據聲明不服，已告確定，非本院 審理範圍，茲不贅述。）
兩造所不爭執之事項：
㈠嘉聖興公司負責人為林命嘉，其與陳佳玲為夫妻；系爭大樓原 為嘉聖興公司所有。
㈡嘉聖興公司與躍馬貳號公司於105年5月10日簽訂系爭意向書， 其中第7條第2點約定：「因買賣標的物簽約或移轉所生之相關 法律服務費用，由買賣雙方各自負擔」（見本院彌封證物袋） ；嗣系爭大樓於105年11月15日以買賣為原因，由嘉聖興公司 移轉登記躍馬貳號公司所有，有系爭意向書、系爭大樓異動索 引、土地登記申請書、土地及建築改良物買賣所有權移轉契約 書等在卷可稽（見原審彌封證物袋、原審卷一第43、296-319 頁）。
㈢躍馬貳號公司負責人為石家杰，群英公司由黃鴻猷負責本件買 方之仲介；躍馬貳號公司因系爭大樓買賣支付群英公司仲介費



3,000萬元。
㈣躍馬貳號公司於併購基準日即106年1月23日與和鑫公司合併， 和鑫公司為存續公司，有公司變更登記表可參（見原審卷一第 53-55頁）。
本件之爭點：㈠上訴人依民法第565、568條之規定，請求嘉聖興 公司給付居間報酬，有無理由？上訴人追加依民法第179、 18 1條之規定，請求嘉聖興公司返還相當於居間報酬之不當得利 ，有無理由？㈡上訴人依公平交易法第25條、第30條之規定， 請求嘉聖興公司、和鑫公司、石家杰負損害賠償責任，有無理 由？㈢嘉聖興公司、石家杰、躍馬貳號公司有無成立利益第三 人契約？上訴人依利益第三人契約請求石家杰、和鑫公司給付 居間報酬，有無理由？㈣上訴人依民法第110條規定，請求陳佳 玲賠償其損害，有無理由？茲分別析述如下：
㈠上訴人依民法第565、568條之規定，請求嘉聖興公司給付居間 報酬，及依民法第179、181條之規定，請求嘉聖興公司返還相 當於居間報酬之不當得利，均無理由：
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人以契約因其報 告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條 第1項定有明文。上開所定之居間有二種情形，一為報告訂約 機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，僅以 為他方報告訂約之機會為已足；所謂媒介居間，則以於訂約時 周旋於他人之間為之說合為必要（最高法院52年台上字第2675 號判例、92年度台上字第1149號裁定、85年度台上字第3143號 判決等意旨參照）。契約之成立，須有要約與承諾二者意思表 示一致之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立， 自不發生契約之效力（最高法院88年度台上字第661號判決要 旨參照）。再按當事人主張於己有利之事實者，就其事實有舉 證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證 實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證 ，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院10 7年度台上字第2320號判決要旨參照）。本件上訴人主張其與 嘉聖興公司成立居間契約，既為嘉聖興公司所否認，則上訴人 即應就雙方間有訂立居間契約之事實，負舉證責任。經查：⑴上訴人、黃鴻猷、石家杰、證人即嘉聖興公司員工潘志青、證 人即曾受上訴人委託之劉盛良等人，就系爭大樓出售之過程， 分別到庭陳述如下：
①上訴人陳稱：伊沒有與僑泰興公司或嘉聖興公司或陳佳玲簽訂 系爭大樓受託買賣的仲介契約，黃鴻猷帶伊去找石家杰的時間



，大概在105年5月簽約前，是因為伊與黃鴻猷、石家杰、陳佳 玲共同做成系爭大樓買賣案，伊去石家杰家的目的是要處理佣 金，要伊在系爭大樓還沒有簽約以前不要去爭執這個問題，等 這個案子簽到手以後，佣金部分會對伊有交代；伊跟佘金寶董 事長本來要承租系爭大樓，後來因為資金的認同，佘金寶公司 有提出合約來，陳佳玲認為她們的資金不符，佘董事長就說那 不能就用買賣的方式，他也有約陳佳玲當面談過，伊每個買家 ，陳佳玲都有出面；因為陳佳玲是林命嘉的太太，也是嘉聖興 公司的董事，故伊認為可以找陳佳玲談系爭大樓買賣的事；如 果不買賣的話，陳佳玲就不會出來，每次的買賣，陳佳玲都有 出面，一開始陳佳玲是說要出租，沒有要賣，伊就一直說服她 要賣，且價錢也很好，陳佳鈴被伊勸說之後有說最少要賣50億 元，佘金寶、劉盛良都可以作證，他們都說要買，陳佳玲有跟 他們見面，這麼大的案子，如果沒有陳佳玲出面，他們也不方 便再談下去；第一次與石家杰見面，是在摩斯漢堡，賣方不是 很願意賣，主要是看買家是誰，要看信用、財力，結果最後馬 維欣跟他的先生出面以後，賣方他們願意跟躍馬貳號公司來談 ，第二次是在石家杰內湖所經營的商旅，伊也在場，當時只是 在說買賣，這中間伊也說服了很久，才答應要談買賣，伊有跟 陳佳玲說過，如果沒有賣就算了，如果有賣的話，佣金要支付 給伊，陳佳玲也有答應；簽訂系爭大樓買賣意向書，伊沒有在 場，但伊知道這件事情，因為這中間都是伊與陳佳玲聯繫，中 間的聯繫過程，包括聯絡見面看房子、約定要談買賣價格等約 定時間都是由伊聯絡陳佳玲，討論價格伊只負責聯繫，是因為 他們說伊是仲介，不適合在場，本來也要求黃鴻猷不要在場， 但黃鴻猷認為他是買方代表，他必須要出面；伊就系爭大樓出 售事宜所做之工作，包括中間的聯繫、說服買賣的工作、安排 買賣雙方見面、看房子、進一步談買賣、簽約等；談系爭大樓 買賣價格、交易條件等，是伊與陳佳玲、林命嘉聯絡約定時間 、地點，伊沒有在場參與，是黃鴻猷在場，談的人都是馬維欣 、石家杰、陳佳玲、林命嘉；伊與黃鴻猷之間陸續有其他不動 產買賣仲介的合作在談，之前沒有成交過，這件是第一次，伊 與黃鴻猷談力霸富敦案時，黃鴻猷有聽到伊在跟佘金寶談系爭 大樓這個案子因黃鴻猷本身是仲介，他就告訴伊說，他那邊有 買家，所以才繼續談下去，黃鴻猷告訴伊買家是躍馬貳號公司 的馬維欣；伊手上已經有買家，只是黃鴻猷的買家出價比較高 ，因為佘金寶出46億元，劉盛良出50億元，最後他們以52億元 成交；伊沒有與黃鴻猷合作，是無法聯繫躍馬貳號公司，都是 黃鴻猷與石家杰聯繫，他們代表買方，伊這邊是賣方，都是伊 跟陳佳玲共同聯繫；伊是口頭與陳佳玲約定2%仲介服務費，後



來我們達成協議，黃鴻猷拿買方仲介費，伊拿賣方仲介費，所 以變成1%；伊與陳佳玲說，伊拿到佣金要跟她分享，因為她在 中間幫了很多忙，陳佳玲告訴伊說公司要有發票才能有支付這 筆款項，伊不能用私人的金額，伊要拿發票，黃鴻猷有仲介公 司，他願意給伊發票，伊就跟陳佳玲回報，之後陳佳玲表示要 跟林命嘉聯繫再跟伊講，但後來也沒有跟伊講；到106年8月20 日要去醫院開刀前一天，伊打電話到陳佳玲家裡問佣金如何支 付，她回伊要問潘財務長後再聯繫，然後就沒有聯繫等語（見 原審卷二第51-54頁）。
②黃鴻猷證稱：104年10月間是上訴人告知伊賣方即嘉聖興公司要 處理系爭大樓，見面時上訴人當場說系爭大樓要賣，說要帶伊 去看現場，伊說不用看伊知道，這是第一次見面的情形；第二 次於104年11月間，上訴人約伊與林命嘉的太太陳佳玲在慶城 街的Joyce咖啡店見面，講系爭大樓出售的問題，伊有將系爭 大樓的產權資料做好，帶去給陳佳玲，請陳佳玲去問林命嘉要 賣多少錢，陳佳玲說要賣多少錢要回去問林命嘉，並說問好價 錢再說，當天大概講這樣；第三次於105年1月5日是請上訴人 約林命嘉、陳佳玲看系爭大樓現場，當天來看的有買方石家杰 、馬維欣和伊，看完後陳佳玲一直沒有給我們確定的價錢；伊 和石家杰、馬維欣於105年4月間又再去看一次系爭大樓現場， 這次看現場，林命嘉及陳佳玲有在；第五次於105年5月間，伊 、石家杰、馬維欣、林命嘉約在馬維欣的辦公室見面，當時價 錢還沒有談攏；再來就是伊和石家杰、陳佳玲、上訴人約在安 和路的咖啡廳見面，談系爭大樓買賣的事，談完後4個人就一 起去石家杰在內湖的宜家飯店看裝潢，談系爭大樓的事情，說 系爭大樓如果買好後，裝修就會類似宜家飯店；接下來石家杰 、上訴人、伊、陳佳玲在安和路又再見面過一次，這次是要約 下一次約林命嘉見面的時間，這次就約105年7月2日在石家杰 信義區的辦公室見面，到了105年7月2日當天，當場有伊、林 命嘉、石家杰、馬維欣，並決定以52億元購買系爭大樓。這幾 次約林命嘉及陳佳玲都是上訴人負責去約的；105年5月6日至9 日安排石家杰、馬維欣、林命嘉約見面，主題就是系爭大樓， 因為當時林命嘉就系爭大樓要租或賣一直在猶豫，但馬維欣和 石家杰是要買，伊要告訴賣方這次的主題就是要買，不是租； 當時石家杰和馬維欣是想要買林命嘉的公司股權，或者是買系 爭大樓，故要林命嘉先確認要賣股權或不動產，我們從頭到尾 都是要買，是林命嘉就系爭大樓要租或賣、金額都搖擺不定； 系爭大樓的買賣案，是上訴人仲介給伊，系爭大樓要賣或租的 訊息，伊係自上訴人處得知；系爭大樓買賣成交之前，伊不認 識林命嘉與陳佳玲，所有對其兩人之聯繫都是透過上訴人，林



命嘉也不認識石家杰，訊息都是從伊透過上訴人給林命嘉，伊 認為上訴人就是扮演賣方的仲介角色，不然這個案子也不會成 交；系爭大樓於105年7月2日成交，在石家杰信義路辦公室現 場，石家杰、林命嘉有寫一個協議書，但林命嘉想要再給律師 過目，所以當場沒有簽協議書，協議書標題是買賣意向書，買 賣意向書是伊跟石家杰準備的，已經提出很多次，中間也有修 改，當場林命嘉說52億元要賣，石家杰趕快把意向書做好，但 林命嘉說要給律師過目後再蓋章，所以當天沒簽；7月2日成交 後，發生一件事情，就是林命嘉說不認識上訴人，當時透過林 命嘉的財務長打電話告訴伊，說上訴人是鄰居，所以沒有服務 費，伊就跟上訴人說要不要伊帶著妳去找石家杰，要石家杰付 一點服務費給妳，因此伊與上訴人去石家杰家裡，上訴人在場 就說陳佳玲曾經答應要給5,000萬元服務費，且陳佳玲表示這 是公司的錢，所以要開發票，上訴人要伊任職的群英公司借她 發票，伊說好，但陳佳玲沒有付；會找石家杰爭取，是因為伊 覺得上訴人很可憐，因為林命嘉說上訴人是鄰居所以不給服務 費，伊覺得很可憐，所以才帶上訴人去向買方看可不可以要一 點服務費；上訴人說其和陳佳玲認識20年，其和林命嘉打過麻 將，林命嘉北投房子的案子，包括鑰匙都在上訴人手上，系爭 大樓有人出過斡旋要租整棟，伊才相信上訴人代表系爭大樓， 伊有看到上訴人拿出有人要承租系爭大樓全棟的意願書，但伊 不確定鑰匙是嘉聖興公司的；伊和陳佳玲見面多次，陳佳玲沒 有說她沒在管事，她都是說再跟林命嘉說，因為這件事陳佳玲 無法負責，後來再看到上訴人就是在安和路喝咖啡時，也是上 訴人與陳佳玲一起到，後來大家一起去宜家商旅看裝潢、喝下 午茶；在伊與上訴人碰面的這幾次場合，都沒有談到上訴人佣 金的事情，當時在宜家飯店有說就是成交以後要合作的飯店裝 潢就像宜家商旅這樣，再後來就是在安和路摩斯漢堡，伊、陳 佳玲、石家杰、上訴人有約一次喝咖啡，上訴人就會建議陳佳 玲他們賣，說一些時間到就要賣之類的話，而且陳佳玲的女兒 在日本唸書，要找上訴人的姊姊在日本當她女兒的保人，在見 面的場合，上訴人從頭到尾就是在建議陳佳玲要賣（見原審卷 一第197-205頁）；伊與石家杰認識，服務費沒有收那麼多， 大概收0.6%，成交前說1億，但成交後就只有給0.6%，伊也接 受，一切順利就好，賣方訊息是上訴人告知，上訴人第一次就 有跟伊說是代表林命嘉、陳佳玲仲介系爭大樓；在系爭大樓成 交前，伊有聽上訴人說嘉聖興公司要給她仲介費5,000萬元， 陳佳玲表示這是公司的錢，所以要開發票，上訴人要群英公司 借她發票，伊說好；石家杰給伊的3,000萬元仲介費，沒有開 公司發票，是石家杰扣掉300萬元的稅後，伊實拿2,700萬元，



沒有包括賣方報酬，本案伊是代表買方，上訴人代表賣方，上 訴人要求多少錢是她自己去談；原證9（見原審卷一第18頁） 的對話，是伊與上訴人的對話，最下面一則是遠雄左岸另一個 案子，與本件無關，這是伊告訴上訴人合作交流的房地產案子 訊息，因為伊與上訴人有合作關係，伊知道上訴人一直專做不 動產的仲介，希望上訴人去找願意買的人；陪同買方看房子、 見到林命嘉時，上訴人都沒有在場；第一次見上訴人時，上訴 人跟伊說要賣，第一次碰到陳佳玲時，陳佳玲說要租，第三次 陳佳玲安排買方去看現場時，就說要賣，要賣、要租就一直在 這中間討論，而買方是要買，不是要租，這是在中間溝通那一 段，第三次安排買賣雙方看現場，上訴人是不在場，當時陳佳 玲、林命嘉在埸，買方是石家杰、馬維欣在場，伊也在場，這 次通知是透過上訴人聯繫，伊更正訂定價金52億元的日期是10 5年5月6日，不是前述的7月2日等語（見原審卷二第5-7頁）。③石家杰陳稱：伊係透過黃鴻猷介紹知道系爭大樓要出售，與上 訴人見過幾次，第一次是在摩斯漢堡，談系爭大樓的買賣，後 面還有兩、三次見面，有一次是在我住處談系爭大樓的買賣； 伊不認識林命嘉，黃鴻猷跟伊說上訴人認識林命嘉，因為一開 始黃鴻猷跟伊說系爭大樓有機會處分，伊對系爭大樓有意願， 所以透過黃鴻猷去進行收購協商；第一次黃鴻猷約見面的時候 ，他有約到上訴人及陳佳玲在摩斯漢堡，當天上訴人及陳佳玲 都有到場，陳佳玲當場表示這是家族財產，沒有要賣，上訴人 有幫忙勸陳佳玲賣系爭大樓，但陳佳玲當場表示這不是她能夠 決定，並表示家族是沒有要賣的意願；後來經過很長的協商， 包括提議如何去包裝飯店、經營旅館、價錢、收購條件的協商 ，經過很長的時間才談成買賣，這可能至少磨了10個多月至一 年以上；陳佳玲雖然表示沒有要賣，但伊對系爭大樓很有興趣 ，希望能夠說服她及她家族賣，如果能夠直接約到林命嘉，伊 會直接約林命嘉，伊透過黃鴻猷安排只有約到陳佳玲，當場陳 佳玲確實有說她跟她家族沒有要賣，但黃鴻猷給伊的感覺是有 講有機會；在摩斯漢堡見面超過半年後，因伊本身沒有背景， 黃鴻猷告訴伊可能要由伊的股東出面來談這件事較有機會，所 以伊就請馬維欣出來談，買賣過程是伊直接跟林命嘉協商價錢 ，最後拍版決定也是由林命嘉在伊辦公室跟伊談成，雙方談了 很長一段時間，伊與林命嘉談了幾次不記得，但馬維欣與林命 嘉碰面應有兩次；伊與林命嘉碰面是透過黃鴻猷安排，碰面時 有跟林命嘉提出收購系爭大樓的意願；系爭大樓傳說要賣是全 市場都知道，因為它賣了十幾年，伊本來就知道這個標的，是 黃鴻猷跟伊提到這個案子不錯要賣，問伊有沒有興趣，伊是透 過黃鴻猷安排與林命嘉見面，伊與陳佳玲、林命嘉見面都是黃



鴻猷安排；林命嘉一開始沒有要賣系爭大樓，後來應該是林命 嘉對於後續把系爭大樓做更好的發揮有期待；事後伊只有給黃 鴻猷仲介費，沒有給上訴人，上訴人不是伊的仲介，伊與上訴 人都沒有聯絡過，伊不太記得黃鴻猷有無跟伊提過費用，嘉聖 興公司的財務長有打電話給伊問關於上訴人仲介費事情，但那 時我們已經全部都談好定案，所以伊當時想說基於想幫忙的態 度，覺得上訴人要這個費用是沒有道理的，因為伊有給黃鴻猷 一筆仲介費，希望由黃鴻猷去跟上訴人協調，後來就沒有消息 ；黃鴻猷帶上訴人來伊家，是要其自己的仲介費，上訴人沒有 跟伊要仲介費；伊沒有跟黃鴻猷議定多少仲介費，如果一開始 是46億元買到系爭大樓，或許會給多一點仲介費，但就後續過 程伊認為黃鴻猷沒有做到很多事情，因此伊認為他拿到的費用 可以分配一點給上訴人；系爭大樓確定要出售後，伊有到系爭 大樓現場看，上訴人並沒有在場；確定出售的時間並非一個特 定時間點，林命嘉想賣不賣或是交易細節關於大樓瑕疵擔保、 漏水有太多複雜考量因素在裡面，是否由上訴人幫伊聯繫伊不 清楚，因為伊一直都是透過黃鴻猷聯繫，黃鴻猷講的是否屬實 ，伊也不確定，討論、磋商瑕疵擔保、價格等交易細節時，上 訴人並沒有陪同，也沒有請上訴人轉達給嘉聖興公司；伊出46 億元，林命嘉沒有要賣，經過協商是以52億元，免瑕疵擔保為 條件，林命嘉才同意，買賣條件談妥之後才有林命嘉要求其有 權利可以參與後續商旅投資的事情等語（見原審卷二第46-51 頁）。
④潘志青證稱：伊是105年4月25日到職，擔任僑泰興集團財務長 ，包括嘉聖興公司，105年5月6日伊被指定參加會議，當天在 場者，嘉聖興公司是林命嘉、佘永旭顧問、伊，躍馬貳號公司 是石家杰、黃鴻猷，和鑫公司是馬維欣、林忠翰財務長及法務 楊玉澤處長，會議前佘顧問有告知之前有一次會議，我們是出 價56億元，5月6日當天是林命嘉主動提議降價4億元，因為這 個案子後面還有一個共同投資，林命嘉對此投資案有興趣，才 主動降價4億元，105年5月10日意向書簽訂後，正式買賣合約 是在105年7月1日簽訂；上訴人提起本件訴訟後，林命嘉有跟 伊說這件案子有被告，伊有問過石家杰，因為就伊的認知是黃 鴻猷與上訴人是一組的，石家杰說他會處理，伊也問過和鑫公 司財務長，其表示與躍馬貳號之後買賣價金中間有差價，這部 分有給石家杰作為佣金，陳佳玲有跟伊說過二次上訴人跟她要 仲介費的事，這二次伊都是直接打電話給石家杰，就伊的認知 上訴人與黃鴻猷是一組的，伊請石家杰處理，石家杰有跟伊提 過他有答應要給上訴人及黃鴻猷3,000萬元的仲介費；伊沒有 打電話給黃鴻猷說林命嘉告訴伊上訴人是鄰居，所以沒有服務



費，伊所有聯繫窗口都是石家杰；出售系爭大樓所有指示均是 林命嘉，陳佳玲沒有做過任何指示，也沒有處理公司的事，所 有公司的事，只有林命嘉有權利指示，伊從來沒有就公司的事 請示過陳佳玲；5月6日當天就已經談定價格52億元，我們也向 買方表示，石家杰表示52億元願意買，並提供意向書給我們帶 回去，請律師修改之後寄電子檔給他們用印，再寄回來給我們 5月10日用印；伊只有參加5月6日那次磋商，伊不曾見過上訴 人，石家杰告訴伊說，這個案子是黃鴻猷及上訴人介紹給他的 ，他有答應要給他們3,000萬元仲介費，這是上訴人大概105年 5月10幾號及105年7、8月間，二次打電話給陳佳玲要仲介費之 後，伊打電話給石家杰告訴他有這件事，請他處理，石家杰告 訴伊的，石家杰有跟伊說有付黃鴻猷仲介費，但支付多少錢伊 不清楚；賣方締約機會，一種是賣方自己散佈消息，另一種是 買方的仲介會自己去找（見原審卷二第7-13頁）。⑤證人劉盛良證稱：上訴人曾向伊說系爭不動產的買賣，請伊找 買方，伊有找到買家，但底價比別人低，被別人加價買走了等 語（見原審卷一第204頁）。　
⑵依黃鴻猷前揭證稱：第一次碰到陳佳玲時，陳佳玲說要租，第 三次陳佳玲安排買方去看現場時，就說要賣，要賣、要租就一 直在這中間討論，而買方是要買，不是要租，這是在中間溝通 那一段，伊有將系爭大樓的產權資料做好，帶去給陳佳玲，請 陳佳玲去問林命嘉要賣多少錢，陳佳玲說要賣多少錢要回去問 林命嘉，並說問好價錢再說等語，及石家杰前揭陳稱：第一次 黃鴻猷約見面的時候，他有約到上訴人及陳佳玲在摩斯漢堡， 當天上訴人及陳佳玲都有到場，陳佳玲當場表示這是家族財產 ，沒有要賣，上訴人有幫忙勸陳佳玲賣系爭大樓，但陳佳玲當 場表示這不是她能夠決定，並表示家族是沒有要賣的意願，後 來經過很長的協商，包括提議如何去包裝飯店、經營旅館、價 錢、收購條件的協商，經過很長的時間才談成買賣，陳佳玲雖 然表示沒有要賣，但伊對系爭大樓很有興趣，希望能夠說服她 及她家族賣，如果能夠直接約到林命嘉，伊會直接約林命嘉， 伊透過黃鴻猷安排只有約到陳佳玲，當場陳佳玲確實有說她跟 她家族沒有要賣，但黃鴻猷給伊的感覺是有講有機會，在摩斯 漢堡見面超過半年後，因伊本身沒有背景，黃鴻猷告訴伊可能 要由伊的股東出面來談這件事較有機會，所以伊就請馬維欣出 來談，買賣過程是伊直接跟林命嘉協商價錢，最後拍版決定也 是由林命嘉在伊辦公室跟伊談成，雙方談了很長一段時間，伊 與林命嘉談了幾次不記得，但馬維欣與林命嘉碰面應有兩次； 伊與林命嘉碰面是透過黃鴻猷安排，碰面時有跟林命嘉提出收 購系爭大樓的意願；林命嘉一開始沒有要賣系爭大樓，後來應



該是林命嘉對於後續把系爭大樓做更好的發揮有期待等語，是 由黃鴻猷及石家杰所述之前揭交易情節觀之，堪認嘉聖興公司 所有之系爭大樓，一開始究係要出售或出租？其負責人林命嘉 之意願並不明確，經由上訴人、黃鴻猷、石家杰等人持續說服 陳佳玲，陳佳玲始邀約林命嘉出面與石家杰、馬維欣商談，經 買賣雙方磋商後，林命嘉同意出售系爭大樓等情為可採。此亦 核與上訴人陳稱一開始陳佳玲是說要出租，沒有要賣，伊就一 直說服她要賣，是伊與黃鴻猷、石家杰、陳佳玲共同做成系爭 大樓買賣案等語大致相符。然縱認陳佳玲經由上訴人勸說而同 意說服林命嘉出售系爭大樓，但尚無法據此上訴人勸說陳佳玲 之行為，即得推論上訴人有向嘉聖興公司就系爭大樓之買賣為 居間契約之要約，更無從推論陳佳玲有代理嘉聖興公司為承諾 之事實。又上訴人僅係說服陳佳玲同意出售系爭大樓，而負責 安排、聯繫買賣雙方見面事宜，並未參與系爭大樓買賣價格、 交易條件等各項，實無從由上訴人所為前揭說服陳佳玲，及安 排、聯繫陳佳玲與林命嘉出面與買方見面等事務內容，而可形 成上訴人與嘉聖興公司有就出售系爭大樓之買賣事宜成立居間 契約之心證。且有權決定出售系爭大樓者為嘉聖興公司負責人 林命嘉一節，亦據潘志青前述證述明確。準此，縱認陳佳玲經 由上訴人勸說而同意說服林命嘉出售系爭大樓，並由上訴人負 責聯繫陳佳玲等情，本院亦無從本此事實形成陳佳玲有代理嘉 聖興公司與上訴人就系爭大樓之買賣成立居間契約之心證。佐 以，上訴人陳稱：伊與陳佳玲說，伊拿到佣金要跟她分享，因 為她在中間幫了很多忙等語，益證上訴人僅係勸說陳佳玲幫忙 說服林命嘉同意出售系爭大樓，以使上訴人能因介紹買家買受 系爭大樓，從中賺取仲介費，而非由陳佳玲代理嘉聖興公司與 上訴人成立居間契約。否則上訴人豈有與陳佳玲分享佣金之理 ？是以，依陳佳玲於系爭大樓買賣參與之程度觀之，其既僅係 因上訴人勸說而同意說服林命嘉出售系爭大樓，顯難認其有代 理嘉聖興公司與上訴人簽訂居間契約之情事。
⑶再者，依上訴人前述：伊與黃鴻猷之間陸續有其他不動產買賣 仲介的合作在談，之前沒有成交過，這件是第一次；伊與黃鴻 猷談力霸富敦案時，黃鴻猷有聽到伊在跟佘金寶談系爭大樓這 個案子因黃鴻猷本身是仲介，他就告訴伊說，他那邊有買家， 所以才繼續談下去，黃鴻猷告訴伊買家是躍馬貳號公司的馬維 欣；伊手上已經有買家，只是黃鴻猷的買家出價比較高，因為 佘金寶出46億元，劉盛良出50億元，最後他們以52億元成交； 伊沒有與黃鴻猷合作，是無法聯繫躍馬貳號公司，都是黃鴻猷 與石家杰聯繫，他們代表買方，伊這邊是賣方，都是伊跟陳佳 玲共同聯繫等情；另黃鴻猷亦證述：約林命嘉及陳佳玲都是上



訴人負責去約的，系爭大樓的買賣案，是上訴人仲介給伊，系 爭大樓要賣或租的訊息，伊係自上訴人處得知；系爭大樓買賣 成交之前，伊不認識林命嘉與陳佳玲，所有對其兩人之聯繫都 是透過上訴人，林命嘉也不認識石家杰，訊息都是從伊透過上 訴人給林命嘉，伊認為上訴人就是扮演賣方的仲介角色，不然 這個案子也不會成交等情，堪認上訴人在勸說陳佳玲出售系爭 大樓之同時，一方面自行找尋系爭大樓之買家，以說合成立買 賣，賺取佣金，此觀其稱伊手上已經有買家，另劉盛良亦證稱 ：上訴人曾向伊說系爭不動產的買賣，請伊找買方，伊有找到 買家等語自明；另一方面上訴人將此一訊息告訴黃鴻猷，而與 黃鴻猷合作，由上訴人負責聯繫陳佳玲而約陳佳玲、林命嘉， 黃鴻猷負責聯繫石家杰，而使買賣雙方當事人能見面洽談買賣 事宜。因此，潘志青證稱伊的認知是黃鴻猷與上訴人是一組的 等語，尚核與常情無違。佐以上訴人陳稱：黃鴻猷帶伊去找石 家杰的時間，大概在105年5月簽約前，是因為伊與黃鴻猷、石 家杰、陳佳玲共同做成系爭大樓買賣案，伊去石家杰家的目的 是要處理佣金，要伊在系爭大樓還沒有簽約以前不要去爭執這 個問題，等這個案子簽到手以後，佣金部分會對伊有交代等語 ，核與黃鴻猷證述伊有帶上訴人去找石家杰，要石家杰付一點 服務費上訴人等語大致相符，另石家杰亦證稱：黃鴻猷帶上訴