臺灣高等法院民事判決
109年度上字第71號
上 訴 人 曾萬枝
訴訟代理人 張致祥律師
被 上訴 人 何智明
訴訟代理人 簡坤山律師
陳聖涵律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國108年12
月17日臺灣宜蘭地方法院107年度訴字第478號判決提起上訴，本
院於109年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國38年間將伊所有坐落宜蘭縣○○市○○○ 段0000地號（重測前為宜蘭縣○○市○○段○○○段000地號）土地 之一部（面積57.86平方公尺，下稱系爭土地）出租予訴外 人吳阿訖建築如附圖A部分所示木造房屋（門牌號碼宜蘭縣○ ○市○○街00號，下稱系爭房屋），被上訴人母親何秀鑾於60 年間購入系爭房屋並向伊租用系爭土地，何秀鑾過世後，由 被上訴人繼承取得系爭房屋，並與伊訂立「未明定租賃期限 」之不定期租地建屋契約（下稱系爭租約），而得繼續使用 系爭土地至系爭房屋不堪使用時為止。系爭房屋自38年建成 起迄今已有70年，因年久老舊，屋瓦破損，樑柱腐朽，漏水 嚴重，已達不堪使用之程度，承租目的已不存在，系爭租約 期限自已屆滿，依土地法第103條第1款規定，伊自得收回系 爭土地，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段規定， 求為命：㈠被上訴人應拆除系爭房屋，並將系爭土地返還予 伊。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭租約為「不（未）定期限」之租地建屋 契約，並不因建物不堪使用即認租期屆至。又伊向前手購置 系爭房屋時，結構已是瓦片磚壓屋頂之木造房屋，鐵皮遮蓋 部分係因隔壁改建樓房造成系爭房屋受損，而以鐵皮維修， 非伊自行改建，伊迄今仍正常居住、使用，系爭房屋並無不 堪使用之情等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並 聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應拆除系爭房屋，將系爭土 地返還予上訴人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷第254頁）： ㈠系爭土地於38年間由上訴人出租予吳阿訖建造系爭房屋使用
，嗣於60年間由何秀鑾購入系爭房屋，何秀鑾過世後，由被 上訴人繼承取得系爭房屋事實上處分權。
㈡上訴人於97年間對被上訴人提起遷讓房屋暨調整租金訴訟， 經本院98年度上易字第91號判決系爭房屋所占用面積57.86 平方公尺，每年租金調整為新臺幣（下同）1萬9,996元確定 。
五、上訴人主張：系爭租約為「未明定租賃期限」之不定期租地 建屋契約，其期限為至房屋不堪使用時為止，系爭房屋已不 堪使用，故系爭租約應已屆期，被上訴人繼續占有使用系爭 土地即無正當權源，應拆除系爭房屋，返還土地等語，為被 上訴人所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭點析述如下： ㈠系爭租約之性質為何？
⒈按土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契 約年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿」 ，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定 年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者 ，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之 局面，當非立法本意。又土地租賃契約以承租人自行建築 房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故 當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意 ，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限（最高法 院109年度台上字第477號判決意旨參照）。又城市地方， 以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地 後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解 為租地建屋契約（最高法院106年度台上字第781號判決意 旨參照）。
⒉上訴人於38年間將系爭土地出租予吳阿訖建造系爭房屋使 用，屬租地建屋契約，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事 項㈠）。被上訴人於取得系爭房屋後，與上訴人訂立系爭 租約，依前開說明，系爭租約性質亦屬租地建屋契約。且 依上訴人與吳阿訖所簽立租約第2條載明：「租用期間自 民國參拾捌年拾貳月壹日起至民國＿年＿月＿日止共計＿年＿ 月。前項租用期間屆滿時，雙方同意繼續者可續訂契約或 自民國參拾捌年拾貳月起不定年限」（見原審卷第29頁） 等語，足見上訴人與吳阿訖未明定系爭土地租約租期屆至 日期，依前開說明，應有約定租期至房屋不堪使用為止屆 滿之意思，而非未約定租期。況房屋使用年限本較一般物 品為長，租地建築房屋目的雖係使承租人可較長期間使用 房屋，然並非使出租人永久無法自由使用土地，故出租人 願租地供承租人建屋使用之期間至使用至房屋不堪使用為
止，應屬常態，且亦得平衡所有權人、承租人間之權利義 務關係，而永久出租土地供承租人建築房屋使用，屬非常 態，主張非常態之一造當就其主張負舉證責任，尤以系爭 土地鄰近宜蘭火車站，附近住宅林立，有網路地圖可參（ 見原審卷第111頁），足見系爭土地屬宜蘭市市區土地， 非偏僻地區土地，而系爭土地自38年出租迄今已逾70年， 期限甚長，70年間當事人更易，附近環境變化亦鉅，如當 事人未特別約定租賃契約永久存續，衡情堪認迄系爭房屋 不堪使用時為止租期即已屆至，否則如承租人無土地法第 103條第2款至第5款情形，不啻使土地所有權人永遠無法 收回土地，當非合理。被上訴人既未能舉證證明上訴人與 吳阿訖於38年間成立租地建屋土地租賃關係時，雙方有合 意讓系爭土地之租賃關係永久存續之非常態事實存在，自 應認上訴人與吳阿訖間就系爭土地之租約租期及兩造就系 爭租約租期均係合意至基地上所建房屋不堪使用時消滅， 即系爭租約租期屬「未明定租賃期限」，非「不（未）定 期限」。
⒊被上訴人雖辯以上訴人於原審自認系爭租約為「不定期限 」之租地建屋契約，且系爭房屋於48年間已因不堪使用， 故租期屆至，上訴人持續向承租人（含被上訴人）收租， 系爭租約已默示更新為未約定期限租約，並援引最高法院 51年台上字第2987號判例、103年度台上字第250號判決、 本院暨所屬法院107年法律座談會民事類提案第5號之審查 意見，抗辯系爭租約並無約定期限而應永久存在云云，惟 上訴人於原審始終主張租期至系爭房屋不堪使用時即已屆 至（見原審卷第17頁、第88頁、第151頁至第159頁、第18 9頁至第191頁），故其於原審審理中不爭執系爭土地之租 賃為不定期租賃關係（見原審卷第245頁）等語，尚非自 認系爭租約之租期為永久存續，而僅係不爭執未明定確定 期限。又最高法院51年台上字第2987號判例、103年度台 上字第250號判決、本院暨所屬法院107年法律座談會民事 類提案第5號之審查意見，係針對完全未約定期限之租地 建屋契約而言，惟本件經探求當事人真意後認應係定有至 房屋不堪使用為期限，自有土地法第103條第1款之適用， 被上訴人此部分所辯，難以採憑。
㈡系爭房屋是否已達不堪使用？
⒈按所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長 時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可 抗力所造成之自然毀壞至不能為通常之使用之情形（最高 法院95年度台上字第388 號判決意旨參照）。
⒉查系爭房屋為一層磚造瓦頂之建物，屋內有客廳、廚房、 浴室、廁所及3個房間，客廳擺設有神明供桌及供品，屋 外有打掃工具，屋內有神明廳、晾曬衣物、廚具及鍋具、 食物、調味料等情，業經原審現場履勘屬實，並有勘驗筆 錄及現場照片可稽（見原審卷第101頁至第129頁），足見 系爭房屋仍有人居住，復以系爭房屋自106年1月迄至109 年5月間均有繳納數百元至一千餘元之電費（見本院卷第1 27頁），益徵系爭房屋確可供居住之通常使用，而無不堪 使用之情。
⒊上訴人固主張系爭房屋屋頂毀損破漏、屋頂左側加裝鐵皮 ，天花板有以木板覆蓋或膠帶黏貼，且牆面已腐朽，系爭 房屋已不足以遮風避雨云云。然系爭房屋屋頂雖有加裝鐵 皮，天花板有以木板覆蓋或膠帶黏貼，屋後牆面有釘木板 （見原審卷第117頁至第119頁、第125頁至第127頁），惟 此均係為防止漏水而為之簡易修繕，尚難認其原有屋頂、 牆面已毀損至無法遮風避雨之程度，亦未變更系爭房屋主 要結構之建材，難據此認系爭房屋已不堪使用。 ⒋上訴人復主張系爭建物已逾木造房屋耐用年數，應認已達 不堪使用之程度等語。惟「建物經濟耐用年數表」，係屬 不動產估價師計算建物折舊之依據，而「固定資產耐用年 數表」，則為營利事業為申報營利事業所得稅提列資產折 舊所參考之依據，均不得作為建物是否達於不堪使用程度 之唯一判斷標準，系爭房屋尚未達於不堪使用之程度，且 上訴人仍實際居住使用之情，已如前述，上訴人以系爭房 屋已逾耐用年數，即謂系爭房屋已達不堪使用之程度，核 非可採。上訴人又主張被上訴人已變更系爭房屋建材云云 ，並提出照片（見原審卷第171頁至第173頁）為證，然此 部分照片並未記載拍攝之時間、地點，難認該舊照係屬系 爭房屋之原始屋況，故上開照片，無足為有利上訴人之認 定。另上訴人主張依系爭房屋電費，可知被上訴人並未居 住在系爭房屋云云，然系爭房屋自106年1月迄至109年5月 間均有繳納數百元至一千餘元之電費，已如上述，系爭房 屋電費均非僅繳納基本度數，且每期電費費用均有異動， 顯見系爭房屋確有實際用電，上訴人又未能提出系爭房屋 此期間之用電低於一般住家用電之情，上訴人此部分主張 亦難採憑。
㈢上訴人請求被上訴人拆除系爭房屋返還系爭土地，有無理由 ？
⒈按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得 收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法
令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人 積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。五、 承租人違反租賃契約時。為土地法第103條所明定。考其 立法意旨乃因房屋之造價較鉅，存在年限亦久，承租基地 建築房屋之契約，若任由出租人隨意終止，不惟對承租人 保障欠週，及損及建築物之利用價值，造成社會資源浪費 ，故明定限於前開情形，出租人始得終止租賃契約而收回 出租之土地。土地法既為民法之特別法，則關於租地建屋 之情形，自應優先適用土地法第103條之規定。 ⒉系爭租約係定有「房屋不堪使用時屆滿」之期限，而系爭 房屋未達不堪使用之程度，均如前述，依上開說明，兩造 間之系爭租約之期限尚未屆至，上訴人主張系爭房屋已達 於不堪使用之程度，系爭租約已因期限屆滿而消滅，即非 有據。上訴人雖主張其與吳阿訖間就系爭土地之地上權設 定期限業已屆至，故系爭租期業已屆滿云云，並提出系爭 土地異動索引為證（見本院卷第227頁、第261頁至第263 頁），然此異動索引僅可看出系爭土地之他項權利有因存 續期間屆滿而刪除，況地上權設定期間與系爭租約租期要 屬不同契約，難僅以地上權設定期間屆至，遽認系爭租約 租期亦已屆至，上訴人此部分所辯，要難採憑。六、綜上所述，系爭租約期限尚未屆滿，上訴人並無依土地法第 103條第1款收回系爭土地之事由，上訴人復未主張依土地法 第103條第2款至第5款終止系爭租約（見本院卷第288頁）， 則其依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被 上訴人拆除系爭房屋，返還系爭土地，為無理由，不應准許 。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 17 日 民事第三庭
審判長法 官 王怡雯
法 官 徐淑芬
法 官 朱美璘
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 18 日 書記官 蔡宜蓁
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。