臺灣高等法院民事判決
108年度上字第824號
上 訴 人 郭炳棍
郭塘陽
郭炳煌
郭炳南
郭愷婷
林甬旂
林川峰
林余愛
共 同
訴訟代理人 顏瑞成律師
複 代理人 林志澔律師
上 訴 人 林惠滿
林惠祝
被 上訴人 劉美華
訴訟代理人 林柏志
王家鋐律師
王炳梁律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年4
月3日臺灣士林地方法院106年度訴字第434號第一審判決提起上
訴，本院於109年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人郭炳棍、郭塘陽、郭炳煌、郭炳南、郭愷婷負擔三分之一，餘由上訴人林甬旂、林川峰、林余愛、林惠滿、林惠祝負擔。
事實及理由
甲、程序方面：上訴人林惠滿、林惠祝經合法通知未於言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被 上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：伊為坐落臺北市○○區○○段○○段000○00000○00 0地號土地（下合稱系爭土地，分則稱系爭各地號土地）之
共有人之一，應有部分權利範圍分別為11/56、11/56及1/14 。上訴人郭炳棍、郭塘陽、郭炳煌、郭炳南及郭愷婷（下合 稱郭炳棍等5人）所共有門牌號碼臺北市○○區○○○路000號房 屋（下稱系爭402號房屋）、上訴人林甬旂、林川峰、林余 愛、林惠滿及林惠祝（下合稱林甬旂等5人）所共有門牌號 碼臺北市○○區○○○路○000○0號房屋（下稱系爭402之2號房屋 ，與系爭402號房屋合稱系爭房屋）均有部分建物占用系爭 土地如原判決附圖（下稱附圖）所示，惟上訴人欠缺占用系 爭土地之法律上權源而屬無權占用，伊自得請求將占用土地 之建物拆除，並返還占用之土地。又系爭土地為建地，且位 處市區、交通便利，生活機能完善，上訴人無權占用系爭土 地而受有相當於租金之不當得利，伊得請求其等給付按系爭 土地申報地價7％計算之相當於租金之不當得利等語。爰依民 法第767條、第821條及第179條之規定提起本訴，並聲明：( 一)郭炳棍等5人應將坐落系爭555-1地號土地上如附圖編號 丁3、面積72.82平方公尺及編號己3、面積9.53平方公尺暨 系爭556地號土地上如附圖編號己4、面積23.04平方公尺之 地上物予以拆除，並將該部分占用之土地騰空返還予被上訴 人及其他全體共有人；(二)林甬旂等5人應將坐落系爭555-1 地號土地上如附圖編號甲3、面積44.84平方公尺及編號乙3 、面積90.51平方公尺暨系爭555地號土地上如附圖編號甲2 、面積36.39平方公尺暨系爭556地號土地上如附圖編號乙4 、面積2.55平方公尺之地上物予以拆除，並將該部分占用之 土地騰空返還予被上訴人及其他全體共有人；(三)郭炳棍等 5人應給付被上訴人新臺幣（下同）2萬3,494元，及自民國 （未註明者，下同）107年10月30日至履行第一項聲明之日 止，按年息5％計算之利息；並應自107年10月13日起至履行 第一項聲明之日止，按月給付被上訴人390元；(四)林甬旂 等5人應給付被上訴人4萬8,216元，及自107年10月30日起至 履行第二項聲明之日止，按年息5％計算之利息；並應自107 年10月13日起至履行第二項聲明之日止，按月給付被上訴人 804元；(五)願供擔保，請准予宣告假執行。二、上訴人則以：依系爭土地所有權、房屋之事實上處分權及戶 籍沿革，暨伊等家族世居百年之久均無人主張無權占用土地 等節，可知系爭房屋最早為系爭土地共有人郭幼英起造，且 郭幼英於起造時，已取得另一土地共有人郭振元之同意，嗣 由伊依繼承關係取得系爭房屋，故系爭土地嗣雖陸續因土地 重劃而分割，惟仍得依民法第425條之1之規定，推定兩造間 就系爭土地存有租賃關係。又本件訴訟以來，並無任何其他 土地共有人提出拆屋還地之訴訟，足見郭幼英與郭振元間應
已形成默示分管協議；且嗣取得土地所有權應有部分之後手 亦無主張拆屋還地之情事，可知系爭土地共有人對於系爭土 地上有系爭房屋占有之默示分管協議，應有明知或可得而知 之情形，被上訴人自不得主張拆屋還地。再者，被上訴人購 買系爭土地時，應可由土地外觀知悉系爭房屋坐落其上之情 事，且系爭土地位於保護區，除改建原有房屋或供作停車場 使用外，別無其他高密度、高強度之經濟效用，欲強令伊等 拆除百年祖厝，足認其興訟顯有權利濫用及顯失公平等情。 縱認被上訴人之主張有理由，惟系爭土地位處偏僻之住宅區 ，比鄰山腳，周遭無捷運以通市區，繁榮程度甚低，亦應以 系爭土地申報地價3％計算相當於租金之不當得利，較為妥適 等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人之請求，判決：(一)郭炳棍等5人應將坐落 系爭555-1地號土地上如附圖所示編號丁3部分（面積72.82 平方公尺）、己3部分（面積9.53平方公尺）、系爭556地號 土地上如附圖所示編號己4部分（面積23.04平方公尺）之地 上物拆除，將該部分土地騰空返還被上訴人及其他全體共有 人；(二)郭炳棍等5人應給付被上訴人1萬6,782元，及自107 年10月30日起至清償日止，按年息5％計算之利息；(三)郭炳 棍等5人應自107年10月13日起至返還上開土地之日止，按月 給付被上訴人279元；(四)林甬旂等5人應將坐落系爭555地 號土地上如附圖所示編號甲2部分（面積36.39平方公尺）、 系爭555-1地號土地上如附圖所示編號甲3部分（面積44.84 平方公尺）、乙3部分（面積90.51平方公尺）、系爭556地 號土地上如附圖所示編號乙4部分（面積2.55平方公尺）之 地上物拆除，將該部分土地騰空返還被上訴人及其他全體共 有人；(五)林甬旂等5人應給付被上訴人3萬4,441元，及自1 07年10月30日起至清償日止，按年息5％計算之利息；(六)林 甬旂等5人應自107年10月13日起至返還上開土地之日止，按 月給付被上訴人574元；並駁回被上訴人其餘之請求。上訴 人提起上訴，聲明：(一)原判決不利於上訴人部分廢棄；( 二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（被上訴人於原審 敗訴部分，未據聲明不服而告確定）
四、兩造不爭執事項（本院卷一第108頁）： ㈠被上訴人為系爭555、555-1及556地號土地之共有人之一，其 權利範圍分別為11/56、11/56及1/14。 ㈡郭炳棍等5人為系爭402號房屋事實上處分權人，共同占用系 爭土地如附圖所示丁3、己3、己4部分；林甬旂等5人為系爭 402之2號房屋之事實上處分權人，共同占用系爭土地如附圖
所示甲2、甲3、乙3、乙4部分。
五、被上訴人主張郭炳棍等5人以系爭402號房屋、林甬旂等5人 以系爭402之2號房屋占有系爭土地如附圖所示部分，均屬無 權占有，應予拆除並將該部分土地騰空返還被上訴人及其他 全體共有人，暨給付相當租金之不當得利等情，為上訴人所 否認，並以前詞置辯。本件經兩造於108年9月25日依民事訴 訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並 協議爭點（本院卷一第109頁），茲就兩造之爭點及本院之 判斷，分述如下：
㈠上訴人共有系爭房屋是否有權占有系爭土地： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又按以無 權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在 之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人 對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取 得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字 第1120號判決意旨可資參照）。則上訴人抗辯系爭房屋依民 法第425條之1及默示分管協議，有權占有系爭土地，自應由 上訴人就其主張上開占有之法律上正當權源，負舉證責任。 ⒉次按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關 係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」，民法 第425之1固有明文。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有 權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護 原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變 動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正 義之要求，故其目的為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明 定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃 關係。
⒊上訴人抗辯系爭房屋最早為系爭土地共有人郭幼英起造，且 郭幼英於起造時，已取得另一土地共有人郭振元之同意，嗣 由伊等依繼承關係取得系爭房屋，故系爭土地嗣雖陸續因土 地重劃而分割，惟仍得依民法第425條之1之規定，推定兩造 間就系爭土地存有租賃關係等情。查系爭555、555之1地號 土地，於重測前為臺北市○○區○○○段000○0地號土地，系爭55 6地號土地，於重測前為同段493地號土地，所有權人均為郭 振元（於42年移轉）、郭幼英（於42年移轉493地號、於58
年移轉196之1地號），應有部分各1/2，有士林地政事務所 函覆土地登記資料可稽（原審卷二第71-83、102-106頁）。 又系爭402號房屋於59年10月15日至71年10月10日間之門牌 為同區○○路0段0巷23號（下稱23號），於59年10月14日前之 門牌為同區○○里00鄰00號，戶長為郭炳棍等5人之父郭石車 ，且曾與上訴人之祖父林本、林甬旂等5人之父林旺藤、及 上訴人共同設籍；另系爭402之2號房屋，於64年8月15日至7 1年10月10日間之門牌為○○路0段0巷臨00之2號，係於58年1 月31日由23號分戶而來，戶長為林甬旂等5人之父林旺藤； 又23號曾於70年4月29日分戶，戶長為郭炳焜之養父郭福來 ，郭福來及其祖父郭振寶曾任196番地戶主，郭振寶並與其 母許氏畏、戶主郭幼英（許氏畏之孫）同設籍於196番地， 亦有士林戶政事務所函覆戶政資料可考（本院卷一第193-23 6頁，原審卷二第185、211、213、233、234、236、249頁） 。惟此無法證明系爭房屋即為郭幼英為戶主之196番地建物 。上訴人所提歷史航照圖所示模糊之黑影（見外放證物及原 審卷二第296-299頁），亦無法證明此節。衡以常情，郭幼 英於明治43年3月12日設籍196番地之建物歷經百年以來，應 早已逾房屋耐用年限。上訴人聲請訊問之證人謝秀雲亦到場 證稱：伊於59年租用系爭402號房屋迄69年左右，房屋原本 是木造，因颱風來常常塌下來，已改成磚造房屋，沿著原來 房屋的格局，變得比較舒適，木造已不在等語（本院卷二第 112、114頁），核與系爭房屋之課稅資料記載木石磚造（磚 石造）或鋼鐵造相符（原審卷一第61頁）。原審法院至現場 履勘系爭房屋時，亦未見有何土竹造（純土造）結構，有勘 驗筆錄可稽（原審卷一第188頁）。顯示郭幼英設籍196番地 之建物應已逾房屋得使用之年限而消滅，尚難以上訴人所提 系爭402號房屋木樑構之二張照片（原審卷二第273-274頁） ，逕認系爭房屋為系爭土地所有權人郭幼英所興建，自無從 適用民法第425條之1之規定，認定系爭房屋就系爭土地具有 租賃關係存在。況上訴人並未證明系爭房屋係經另一共有人 郭振元之同意所興建，而難逕認系爭土地與土地上之房屋有 同屬一人之情形。上訴人執此抗辯系爭房屋依民法第425條 之1之規定，合法占有系爭土地云云，洵無可採。 ⒋次按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協 議，依修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同 協議訂定之。即默示分管契約之成立，為共有人間實際上約 定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共 有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所， 即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字
第1377號、107年度台上字第354號判決要旨參照）。查上訴 人既非系爭土地之共有人，本無從與系爭土地共有人共同協 議訂定分管契約，且依上訴人所製家族系統表，上訴人亦非 郭幼英或郭振元之繼承人（本院卷二第131-132頁），而無 從繼受其所稱之分管契約或郭幼英興建之房屋。上訴人以與 系爭土地共有人間存在默示分管契約，抗辯系爭房屋有權占 有系爭土地云云，亦無可採。
⒌上訴人另辯稱系爭土地位於保護區，無法供高密度、高強度 之經濟效用，其強令伊等拆除百年祖厝，顯有權利濫用及顯 失公平等情。惟查系爭土地遭郭炳棍等5人、林甬旂等5人占 用面積分別達105.39平方公尺、174.29平方公尺，公告現值 分別達155萬8,674元、313萬2,298元，且被上訴人就系爭55 5、555之1地號土地已取得建造執照（本院卷一第241頁）， 並無不符經濟效用之情形。是被上訴人提起本件訴訟，為維 護其共有權利之合法行使，非以損害他人為主要目的，而無 權利濫用之情形。上訴人以被上訴人取回系爭土地不具經濟 效用，抗辯被上訴人提起本件訴訟屬權利濫用而顯失公平云 云，並不足採。
⒍以上，被上訴人為系爭土地共有人之一，上訴人復無法提出 系爭房屋占有系爭土地之權源，自屬無權占用，從而，被上 訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求郭炳棍等5人 將系爭土地如附圖所示編號丁3、己3、己4部分其上之地上 物拆除，將該部分土地騰空返還上訴人及其他全體共有人， 請求林甬旂等5人將系爭土地如附圖所示編號甲2、甲3、乙3 、乙4部分其上之地上物拆除，將該部分土地騰空返還上訴 人及其他全體共有人，於法有據，應予准許。
㈡兩造就相當於租金之不當得利之數額為何？
⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念，是無權占有人抗辯其占有系爭土地所得之利益 ，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。次按城市 地方建物之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息 10％為限，土地法第97條第1項定有明文。前項規定，依同法 第105條規定，於租用基地建築建物準用之。而所謂土地價 額，依土地法施行法第25條及土地法第148條規定，係指土 地所有權人依土地法所申報之地價而言；又依平均地權條例 第16條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權 人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價
。所謂年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須 照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業 繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項， 並與鄰地租金相比較，以為決定。
⒉查上訴人分別以系爭房屋無權占用如附圖所示編號丁3、己3 、己4部分、編號甲2、甲3、乙3、乙4部分，已如前述，則 被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付占用土地之 不當得利，洵屬正當。次依上開規定，計算上訴人無權占有 該部分土地所生相當於租金之不當得利，應以土地申報地價 計算之。而系爭土地位處住宅區，最近之傳統市場為士東市 場，距離1.3公里，最近之公車站牌為忠孝新村站，距離220 公尺，最近之便利商店為650公尺之7-11，最近之捷運站為 芝山捷運站，距離2.3公里，距離大葉高島屋百貨1.2公里， 交通尚稱便利，生活機能完善，有原審勘驗筆錄附卷足憑（ 原審卷一第183-184頁）。本院審酌上情，認計算上訴人無 權占有該部分土地之相當於租金之不當得利，應依土地申報 地價年息5％計算為適當。是被上訴人請求上訴人給付：⑴自1 07年10月12日起回溯5年內因占用該部分土地所獲得相當於 租金之不當得利，及自上訴人受催告之翌日即107年10月30 日起（原審卷二第309頁）至清償日止，按年息5％計算之法 定遲延利息；⑵自107年10月13日起至返還前揭占用土地之日 止，按月給付之不當得利如附表所示，為有理由，應予准許 。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條之法律 關係，請求郭炳棍等5人應將占用如附圖所示編號丁3、己3 、己4部分之地上物拆除、林甬旂等5人應將占用如附圖所示 編號甲2、甲3、乙3、乙4部分之地上物拆除，並分別將占用 之前揭土地返還予被上訴人及各該土地之全體共有人，及依 民法第179條規定請求上訴人給付如上述之相當租金之不當 得利數額及法定遲延利息如附表所示，洵屬有據，應予准許 。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第463條、第385條第1項、第78條、第85條第1項但書，判 決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 10 日 民事第十一庭
審判長法 官 李慈惠
法 官 謝永昌
法 官 陳婷玉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 11 日
書記官 黃麗玲
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。