臺灣花蓮地方法院民事判決 108年度訴字第314號
原 告 游文彥
謝富雄
共 同
訴訟代理人 李巧雯律師
吳明益律師
複代理人 闕言霖律師
被 告 林均達
上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國109年11月10日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○段00號之房屋騰空返還原告謝富雄。
被告應給付原告游文彥新臺幣852,918元。被告應自民國108年11月起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告謝富雄新臺幣40,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告共同負擔。 事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。被告於訴之變更或追 加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。 民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款、第2項定有明文。本 件原告游文彥起訴聲明請求被告林均達應將門牌號碼花蓮縣 ○○鄉○○路○段00號之房屋騰空返還；被告應給付新臺幣 （下同）952,918元及自民國108年1月起至返還房屋之日止 ，按月給付40,000元。嗣追加原告謝富雄，聲明部分變更為 被告應將房屋騰空返還原告謝富雄；被告應給付原告游文彥 972,918元，及自108年11月起至返還房屋之日止按月給付原 告謝富雄40,000元（卷96頁）。核其變更追加，與前揭規定 相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路○段00號房屋 （下稱系爭房屋）為原告謝富雄所有，原告游文彥將系爭房 屋出租被告，並簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃 期間為105年4月15日至107年4月15止，每月租金35,000元， 嗣租期屆至，被告繼續承租並使用，依系爭租約之備註「期 約滿二年，甲方（原告游文彥）調漲租金為40,000元」。惟
自108年1月起即未給付租金，仍將其營業設備等棄置屋內， 經原告游文彥多次催繳，置之不理，以起訴狀繕本送達為終 止租約。系爭租約既經終止，被告無權占用系爭房屋，原告 謝富雄依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告遷讓 房屋，並依同法第179條規定，請求給付返還系爭房屋前相 當租金之不當得利。此外，被告就系爭租約積欠原告游文彥 108年1月至108年10月之租金共400,000元，另系爭租約備註 約定：「期滿或不續租，乙方（被告）應全責把裝潢及浴廁 等先前所裝修的物件恢復原貌」、第12條約定：「乙方若有 違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲 方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠 償」、第19條約定：「租賃期間乙方擬前遷移他處應賠償1 個月租金」，原告游文彥依系爭租約請求被告給付租金、回 復原狀費用465,318元、律師費60,000元及裁判費7,600元及 賠償1個月租金等語。並聲明：被告應將系爭房屋騰空返還 原告謝富雄。被告應給付原告游文彥972,918元，及自108年 11月起至返還房屋之日止，按月給付原告謝富雄40,000元。二、被告辯稱：原告（指游文彥）所述不實，僅有積欠七個月租 金，約20餘萬元，108年1月租金是拿現金交付原告，108年2 月、3月租金以匯款方式給付。被告承租系爭房屋，因108年 9月間原告將監視器及大門遙控器換過，致已無法使用系爭 房屋，應扣除9月及10月之租金。先前交付原告四張本票， 但原告未將本票返還。就原告請求回復原狀、律師費及裁判 費等，因無法進入系爭房屋，現場情況不知道，原告應該親 自到場，原告在外放風聲要把店收回，還有叫人來找我說要 報警，害現場工作人員不敢繼續做，被告損失慘重，原告應 該賠償損失等語。並為答辯聲明：原告之訴駁回。三、經查，系爭房屋為原告謝富雄所有，原告游文彥將系爭房屋 出租被告並簽立系爭租約，約定租賃期間為105年4月15日至 107年4月15日，每月租金35,000元，租金應於每月15日以前 繳納、期約滿2年調漲租金為40,000元。又系爭租約備註約 定：「期滿或不續租，乙方（被告）應全責把裝潢及浴廁等 先前所裝修的物件恢復原貌」、第12條約定：「乙方若有違 約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方 因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償 」、第19條約定：「租賃期間乙方擬前遷移他處應賠償1個 月租金」。被告於107年4月15日租期屆至後仍繼續使用系爭 房屋，並在系爭房屋內留存置放物品等情。此為兩造所不爭 執，並有花蓮縣地方稅務局108年房屋稅繳款書、建物所有 權狀、系爭租約、現場相片等件在卷可稽（卷89、23至30頁
），堪信為真實。
四、本院判斷如下：
㈠原告謝富雄依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告 遷讓房屋；並依同法第179條之規定，請求給付返還系爭房 屋前相當租金之不當得利部分
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 ，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按所有人對 於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其 所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段亦 有規定。
⒉原告謝富雄主張被告無權占用系爭房屋，請求被告遷讓房屋 ，被告則辯稱原告（指游文彥）於108年9月間將監視器及大 門遙控器換過，致無法使用系爭房屋（因此拒付租金，意指 終止租賃不合法）云云。然被告此部分辯稱，經原告否認， 被告亦未能提出相關事證以實其說，所辯無憑而不可採。復 原告游文彥終止系爭租約（108年11月17日起訴狀繕本送達 ）前，被告積欠遲付租金之總額，已達2個月之租額（至少 108年4月7至10月），系爭租約既經原告游文彥合法終止， 原告謝富雄請求被告遷讓系爭房屋，即有理由。 ⒊另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法 第179條有明文。而無權占用他人房屋或土地者，依社會通 常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無 法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還 該利益（最高法院61年台上字第1695號判例要旨）。再所謂 相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之 租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之 出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有 人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益 時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為 依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之 租金數額，而不受法定租金額之限制。
⒋承上，系爭租約既於108年11月17日終止，被告占用系爭房 屋即無法律上之原因，原告依不當得利之規定，依系爭租約 之租金計算，請求給付返還系爭房屋前相當租金之不當所受 利益，亦有所據。
㈡原告游文彥依系爭租約請求被告給付租金、回復原狀費用 、律師費及裁判費等部分
⒈查系爭租約租賃期間為105年4月15日至107年4月15日，每月 租金35,000元，租金應於每月15日以前繳納、期約滿2年調 漲租金為40,000元。又系爭租約第9條約定：「房屋有改裝 設施之必要時，乙方（被告）取得甲方（原告游文彥）之同 意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時 自應負責回復原狀」；系爭租約第12條約定：「乙方（被告 ）若有違約情事，致損害甲方（原告游文彥）之權益時願聽 從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費 用，均應由乙方負責賠償」；系爭租約第19條第1項約定： 「特約應受強制執行之事項：租賃期間內乙方（被告）若擬 提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（原告游文彥）1個月租 金，乙方決無異議」。
⒉原告游文彥主張被告就系爭租約積欠108年1月至108年10月 之租金共400,000元，被告則辯稱108年1月至3月之租金共 120,000元，以現金及匯款方式給付，提出花蓮一信跨行匯 款單為證，而原告游文彥對此部分事實未加爭執（卷143、 173頁），視同自認，是應扣除已給付部分，原告游文彥自 得請求被告給付積欠之租金280,000元。至被告辯稱其無法 使用系爭房屋，因無憑據而不可採，已如前述，不另贅述。 ⒊另原告游文彥主張被告自108年4月起，皆未給付租金並將其 營業設備等棄置系爭房屋內，依系爭租約備註之約定、第9 條、第12條、第19條第1項規定，請求給付回復費用465,318 元、律師費用60,000元、裁判費7,600元，並賠償1個月租金 ，提出復原及拆除清運工程估價單、律師費收據、自行收納 款項收據等件為憑。而被告就此部分未有爭執，（經本院告 以要旨後）僅表示現場情況不知道、原告應該親自到場、原 告應該賠償損失等語（卷126、140、172頁），是依上開約 定，原告游文彥此部分請求，亦屬有據。
⒋如上，原告游文彥自得請求被告給付852,918元，逾此範圍 ，尚無所據。
五、從而，原告謝富雄依民法第767條第1項前段、中段規定，請 求被告遷讓房屋，並依同法第179條之規定，請求自108年11 月起至返還系爭房屋前，按月給付40,000元；另原告游文彥 依系爭租約請求被告給付852,918元之部分，為有理由，應 予准許；逾此範圍，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查，核 與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 24 日
民事庭 法 官 范坤棠
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 11 月 24 日
書記官 徐大鴻