臺灣臺南地方法院民事判決
109年度重訴字第146號
原 告 皇龍建設股份有限公司
法定代理人 陳文成
訴訟代理人 蔡弘琳律師
蔡進欽律師
蘇正信律師
鍾旺良律師
被 告 國防部
法定代理人 嚴德發
訴訟代理人 張靈秀
上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國109年10月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告委託財政部國有財產署南區分署（以下稱國財署南區分 署）辦理標售國有不動產（以下稱系爭標售案），國財署南 區分署為此發布國有財產署南區分署臺南辦事處辦理國防部 委託標售國軍老舊眷村改建國有不動產標售公告（以下稱系 爭標售公告）及財政部國有財產署南區分署（臺南辦事處） 辦理國防部委託標售107年度第10批國軍老舊眷村改建國有 不動產投標須知（以下稱系爭投標須知），原告並於民國10 7年6月22日參與系爭標售案，以總價新臺幣（下同）9億8,3 15萬1,000元，標得標號5之不動產（以下稱本件買賣），即 坐落在臺南市○○區○○段000○000○000○000地號土地，面積共1 1,363.67平方公尺，使用分區或使用編定為住宅區，並於10 7年9月4日辦理所有權移轉登記，再經原告申請將上開土地 合併登記為臺南市○○區○○段○000地號土地（以下稱系爭土地 ）。
㈡嗣原告向臺南市永康地政事務所申請鑑界系爭土地範圍，始 發現系爭土地北側臨衛國街處之公共自然排水溝渠（以下稱 系爭排水溝）包含於系爭土地之內，總面積約為181.75平方 公尺。該部分土地事實上無法作為住宅建築基地使用，自屬 不完全給付，然系爭排水溝面積約占系爭土地總面積百分之 1.5（181.75÷11,363.674≒0.015），比例尚微，爰以不完全 給付損害賠償、民法第359條請求減少買賣價金後再依民法
第179條請求返還不當得利。並以標售金額每平方公尺土地8 萬6,517元計算(983,151,000元÷11,363.67=86,517)，請求 減少價金1,572萬4,465元（86,517x 181.75=15,724,465)等 語。
㈢聲明：
⒈被告應給付原告1,572萬4,465元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯以：
㈠由系爭投標須知第三點「標售之不動產，由投標人自行至現 場參觀。得否建築使用，應請自行依建築法規評估。」可知 ，系爭土地得否為建築使用，非買賣契約所預定之效用，而 是由投標人於投標前一併考量，並藉其投標金額展現其對系 爭土地之價值評價，換言之，投標人之出價金額本已包含對 上開條件之考量。且系爭排水溝在興建房屋時亦可納入計算 建蔽率容積率的範圍，並非不能供作住宅建築基地使用。縱 使系爭排水溝無法作為住宅建築基地使用，是出於法規之限 制，揆諸實務見解，此限制亦屬於系爭土地之通常效用範圍 。況且系爭排水溝位於系爭土地北側臨衛國街處，而非位於 系爭土地之中央，即便系爭排水溝無法作為住宅建築基地使 用，其對於系爭土地之建築計畫影響亦不大，原告就系爭土 地絕大部分面積仍得自由設計規劃，並建築房屋。是以，系 爭土地上現存有系爭排水溝而依相關法規不能建築，尚難謂 其有價值瑕疵、通常效用瑕疵及契約預定效用之瑕疵，且系 爭排水溝對於系爭土地而言應屬無關重要之瑕疵，亦不得視 為瑕疵。故系爭土地並無民法第354條之瑕疵。 ㈡依相關實務見解，系爭土地上系爭排水溝之使用是否受有公 法上限制，買受人即原告本應有探知義務，縱認系爭土地因 管制性法規而有無法建築之物之瑕疵，原告基於其探知義務 ，應被推定於契約成立前即知有此公法上使用限制存在。又 原告於買受系爭土地前，未向相關機關查詢系爭土地是否受 相關建築法令之限制，而有不得建築之情事，原告亦未盡其 探知義務，具重大過失而不知瑕疵，故依民法第355條規定 被告自無須負瑕疵擔保責任。
㈢又被告已於107年9月4日將系爭土地之所有權移轉登記予原告 ，並於107年9月25日辦理點交程序，將系爭土地交付予原告 ，是從點交日起原告即負有從速檢查系爭土地之義務。然原 告卻於收受系爭土地許久後，始向臺南市永康地政事務所申 請鑑界，是以原告有怠於從速檢查買賣標的物，並將瑕疵通 知出賣人之情形，依民法第356條第2項，應認其已承認受領
之系爭土地，而不得依物之瑕疵規定行使權利。 ㈣在系爭投標須知之招標資訊附表中，系爭土地之備註欄同第 一標號備註，該備註欄第1點明揭「本案土地採現況標售、 點交，如有占用問題、地上物概由得標人自理。」，可知系 爭土地採現況標售之方式。而原告與被告簽訂系爭土地之買 賣契約時，系爭排水溝已位於系爭土地內，依法已不得建築 ，故被告依簽約時之現況，將含有系爭排水溝之系爭土地交 予原告，合於債之本旨，並無不完全給付之情形。縱使系爭 排水溝因法規之限制而無法建築，致不完全給付，然並非由 被告造成，故被告並無可歸責之事由。是以，原告依民法第 227條規定，主張被告應負損害賠償之責，並無理由等語。 ㈤聲明：如主文第1項所示。
三、兩造不爭執之事項（重訴字卷第174至175頁）： ㈠原告於107年6月22日參與被告委託國財署南區分署辦理之系 爭標售案，以總價9億8,315萬1,000元，標得系爭土地，並 於107年9月4日辦理系爭土地所有權移轉登記、107年9月25 日做成系爭土地點交會勘紀錄（補字卷第14頁、重訴字卷第 43至44、73、150頁）。
㈡系爭投標須知第三點規定：標售之不動產，由投標人自行至 現場參觀。得否建築使用，應請自行依建築法規評估；系爭 投標須知之招標資訊附表中，系爭土地之備註欄，載明系爭 土地採現況標售、點交，如有占用問題、地上物概由得標人 自理（補字卷第25頁）。
㈢系爭排水溝在原告標得系爭土地時，即存在於系爭土地上（ 重訴字卷第55頁）。
㈣系爭排水溝位於系爭土地之位置如附圖編號A之位置，面積為 61.64平方公尺；系爭排水溝未完全緊臨系爭土地邊界，系 爭排水溝與系爭土地邊界留有如附圖編號B之空地，面積為2 8.24平方公尺。
㈤系爭土地於投標前無管制措施，可自由進出查看（重訴字卷 第39頁）。
㈥原告分別於107年10月17日、108年5月13日、109年3月27日向 臺南市永康地政事務所申請系爭土地之複丈（重訴字卷第11 1至113頁）。
㈦原告於108年6月11日就系爭土地上存有系爭排水溝之情況通 知被告（重訴字卷第155至157頁）。
四、根據原告主張以及被告抗辯，本件之爭點應為： ㈠系爭排水溝是否為本件買賣標的物之瑕疵？
㈡若本件買賣標的物有瑕疵，則原告於標得系爭土地時，是否 知悉或因重大過失而不知系爭土地上有系爭排水溝？
㈢若本件買賣標的物有瑕疵，則原告是否已依通常程序從速檢 查系爭土地，並將系爭土地上存有系爭排水溝之情況通知被 告？
㈣被告交付原告系爭土地，是否符合債之本旨之給付？如否， 被告就該不完全給付是否可歸責？
㈤如本件買賣有物之瑕疵或已構成不完全給付情況，則原告主 張減少價金，再依民法第179條不當得利規定，請求被告返 還原告1,572萬4,465元及法定利息，是否有理由？五、得心證之理由：
㈠本件買賣不因系爭排水溝存在而有物之瑕疵： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依同法第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1 項本文定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。 凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價 值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院108 年度台上字第426號判決意旨可參）。雖然交易活動可以在 類型上予以歸類，但每個交易活動因為當事人考量的重點各 有不同，關於何謂買賣標的物之瑕疵，原則上應該先從個別 交易中，雙方締約的過程、契約條文去判定，不得在雙方已 有明確約定的情況下，逕以單方內心的動機，或是相同類型 交易的契約概況，判斷買賣標的物是否具有瑕疵，如此，方 符合私法自治，維護交易秩序。
⒉根據不爭執事項㈡㈢㈣㈤，可知系爭土地是採現況標售、點交， 應由原告於購買前自行前往標的物所在地查看，如有地上物 等占用情形，被告並不負有排除責任或賠償責任，且系爭土 地能否建築使用，亦非兩造所約定的買賣條件。兩造既然已 對系爭土地買賣條件清楚約定，原告主張系爭排水溝存在於 系爭土地上構成買賣標的物瑕疵一情，即非可採。況且，根 據本院會同兩造以及地政人員前往系爭土地進行勘驗測量時 ，發現系爭土地範圍內近系爭排水溝處，有諸多地上物存在 （重訴字卷第89至93頁、第176頁），此情即足以證明，系 爭投標須知之招標資訊附表中，系爭土地之備註欄，何以載 明「系爭土地採現況標售、點交，如有占用問題、地上物概 由得標人自理」。原告對該等地上物並未主張為系爭土地的 瑕疵，卻對鄰近該等地上物的系爭排水溝主張為瑕疵，顯不 合理。
⒊綜上，被告既然依照與原告投標時相同的現況，移轉、點交 系爭土地給原告，即已依約履行本件買賣標的物之給付義務 ，並無滅失或減少系爭土地價值之瑕疵，亦無滅失或減少系
爭土地通常效用或契約預定效用之瑕疵的情形。 ㈡縱系爭排水溝為本件買賣標的物之瑕疵，原告亦因有重大過 失以及未盡依通常程序從速檢查義務，因而不得主張瑕疵擔 保責任：
⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者 ，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條 第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔 保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條 定有明文。
⒉查原告為77年10月26日即設立，現登記實收資本額為4億9,00 0萬元之建設公司，此有經濟部商工登記公示資料查詢結果1 份（重訴字卷第17頁）在卷可憑，衡情可認原告購買系爭土 地前，已有極為豐富的購買建築用地經驗，以及評估所購土 地良窳、價值、發展性的能力，顯非一般民眾或小公司可以 比擬。又系爭土地於標售前，並未有管制，任何人均可至現 場查看，因而，原告在斥資鉅額購買系爭土地前，理應且實 際上亦有可能可以發現系爭排水溝的存在。原告雖主張其於 購買系爭土地時，不知道有系爭排水溝以及其他地上物的存 在（重訴字卷第176頁），然此節僅是證明原告於購買系爭 土地時，並未於事前詳細查看，縱認系爭排水溝存在構成買 賣標的物瑕疵，原告也符合因重大過失而不知的情形，故被 告抗辯依民法第355條第2項本文規定，其不負系爭土地之瑕 疵擔保責任，核屬可採。
⒊次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出 賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發 見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條第1、2 項分別定有明文。
⒋根據不爭執事項㈥，原告於107年9月25會同被告點交系爭土地 後，即於同年10月17日向地政事務所申請就系爭土地複丈， 地政事務所並於同年月31日完成複丈成果圖，原告亦自陳至 該時原告始確定系爭土地周圍界址（重訴字卷第108頁）， 則原告於該時即應可知系爭排水溝在系爭土地內，然原告卻 又主張要等至108年5月22日之土地複丈成果圖出爐，因有鋼 釘、鋼條、噴漆確定界址，才得知系爭排水溝在系爭土地內 （重訴字卷第176至177頁）。然查，原告第二次複丈之申請 時間為108年5月13日（重訴字卷第112頁），顯見原告於第 一次申請複丈後，相隔近7個月才再次申請複丈、確認界址 ，期間無正當理由未從速檢查已經點交的系爭土地，違反上 述瑕疵檢查義務甚明，是被告抗辯原告不得再主張物之瑕疵
擔保責任亦屬有據。
㈢本件買賣並無不完全給付情形按因可歸責於債務人之事由， 致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之 規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。然而，詳如 前述，系爭投標須知第三點以及系爭投標須知之招標資訊附 表中，已載明本件買賣就系爭土地是採取現況標售、點交， 因此，系爭排水溝存在於系爭土地，並不影響被告將系爭土 地所有權移轉登記以及點交給原告時，已依債之本旨完成給 付的事實，故原告主張本件買賣有不完全給付情況，並無可 採。
六、綜上所述，原告主張系爭土地有瑕疵，且可歸責於被告，依 民法第227條第1項、第359條請求減少買賣價金後，再依民 法第179條請求被告返還不當得利1,572萬4,465元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算 之利息，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘 明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 11 月 11 日
民事第一庭 法 官 廖建瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 11 月 11 日
書記官 鄭梅君
, 台灣公司情報網