臺灣臺南地方法院民事判決
109年度訴字第639號
原 告 喜薈家不動產有限公司
法定代理人 許晃賓
訴訟代理人 王正宏律師
楊雨錚律師
郭俐文律師
郭宜艷
被 告 陳宏一
訴訟代理人 林聖彬律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國109年11月4
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告與原告於民國108年9月9日簽訂土地一般委託銷售契約書 （下稱系爭委銷合約書），約定由被告委託原告代為銷售臺 南市○○區○○段000○000○000地號土地（下稱系爭679、675、7 29地號土地，合稱系爭土地），範圍全部，委託銷售期間為 108年9月9日起至109年3月15日止，委託銷售總價格就系爭6 75地號土地為新臺幣（下同）487萬元、系爭679地號土地為 6,877萬元，服務報酬為買賣契約成立後，按買賣成交總價 格的百分之3（含稅），並於特別約定事項記載底價為每坪1 8萬元×（299坪+21.17坪）＝5,763萬600元。 ㈡簽訂系爭委銷合約書後，被告先於108年12月12日與原告介紹 之買方訴外人陳福記（下稱買方），以買賣價格每坪18萬， 就系爭675地號土地簽訂不動產買賣契約書，買方並於簽約 當日告知被告欲以同樣每坪18萬元價格承買系爭679地號土 地。然因系爭679地號土地共有人陳樹欽死亡，其繼承人當 時正在辦理繼承登記，須待被告取得陳博昇（繼承陳樹欽應 有部分之繼承人）之授權書，又因共有人陳禎祥之應有部分 30分之1遭假扣押（下稱系爭假扣押登記），被告表示欲先 出售系爭679地號土地應有部分30分之29，然買方尚需考量 系爭假扣押登記及處理方式，故未一併就系爭679地號土地 簽訂不動產買賣契約書，但買賣雙方已就系爭679地號土地 之價金與標的物等買賣契約必要之點意思表示一致，買賣契
約已成立，僅待被告取得陳博昇授權書並確定簽約時點及其 他細節後，再進行不動產買賣契約簽訂。嗣原告之營業員郭 宜艷、買方之委託人蔡純耀及被告，於109年2月19日在高鐵 板橋車站的星巴克咖啡店（下稱板橋車站星巴克）就系爭67 9地號土地洽談系爭假扣押登記之處理、買賣細節及再次確 認購買意願、價格，被告並交付陳博昇之授權書，可見買賣 雙方已就系爭679地號土地完成履約細節討論。惟被告突於1 09年3月5日告知決定與其他人簽約而不與原告仲介之買方簽 約，並拒絕原告於109年3月7日通知就系爭679地號土地之簽 約。
㈢綜上，原告已依照被告委託之銷售條件，即系爭679地號土地 全部及每坪18萬元之價格，提供願以每坪18萬元購買系爭67 9地號土地全部之買方，雙方之買賣契約當屬成立，是被告 自行變更出售條件要求買方先購買系爭679地號土地應有部 分30分之29，剩餘30分之1提存法院後處理，以及事後拒絕 簽約，而致買賣雙方未能簽訂不動產買賣契約書。原告已達 成被告委託，爰依系爭委銷合約書第6條第2項、第11條第1 項規定請求被告給付全額的約定報酬，即按買賣交易總價格 百分之3計算付服務報酬為161萬4,600元（計算式：299坪×1 8萬×3%＝161萬4,600元）。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告161萬4,600 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒉願供 擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭委銷合約書第18條特別約定事項記載：底價 為每坪18萬元×（299坪+21.17坪）＝5,763萬600元，但第2條 記載，委託銷售總價格就系爭679地號土地廣告價為6,877萬 元、系爭675地號土地廣告價為487萬元，以不同方式解釋得 出系爭679地號土地廣告價約為每坪21萬多元，故系爭679地 號土地之每坪售價應在18至21萬多元間；且被告於108年12 月12日未與買方就系爭679地號土地以每坪18萬之價格達成 買賣契約之合致；況且被告於109年2月19日與郭宜艷及另一 名男性約在板橋車站星巴克見面時，並不知該名男性為何， 僅討論系爭679地號土地有系爭假扣押登記問題，並未協商 每坪價格，亦無就系爭679地號土地達成買賣契約之合致。 故被告並未於任何時間與任何人就系爭679地號土地達成買 賣價金每坪18萬之意思合致等語資為抗辯。並聲明：㈠原告 之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第268至270頁）： ㈠被告與原告於108年9月9日簽訂系爭委銷合約書，約定由被
告委託原告代為銷售系爭土地，委託銷售期間為108年9月9 日起至109年3月15日止，委託銷售總價格（另有手寫廣告價 之文字），系爭679地號土地為6,877萬元；系爭675地號土 地為487萬元，各筆土地分別出售。
㈡系爭委銷合約書第18條（特別約定事項）載明「底價：每坪 新台幣壹拾捌萬元X（299坪+21.17坪）=57,630,600元」； 第6條（服務報酬）第1項約定「買賣雙方價金與條件一致時 ，買賣契約即為成立，甲方應與乙方所仲介之買方另行簽訂 『不動產買賣契約書』。」、第2項約定「甲方同意買賣契 約成立後，即有按買賣成交總價格的百分之三（含稅）支付 乙方服務報酬之義務（最高不得超過中央主管機關之規定） ，並應於簽訂書面買賣契約時以現金一次給付約定服務報酬 之全部，或自履保帳戶中撥款支付，而乙方應開立統一發票 以為憑據。」。
㈢系爭675地號土地於出賣前之所有權人為訴外人陳冠宇（見 本院卷第65頁）。
㈣系爭679地號土地之所有權人為被告（9分之1）、訴外人陳 芳柏（15分之1）、訴外人陳光宏（15分之1）、訴外人陳建 宏（15分之1）、訴外人陳貞夙（6分之1）、訴外人陳美如 （6分之1）、訴外人陳勇至（9分之1）、訴外人陳禎南（30 分之1）、訴外人陳禎祥（30分之1，遭假扣押）、訴外人陳 威志（9分之1）、陳博昇（15分之1，109年2月12日辦理分 割繼承登記（原因發生日期為80年12月14日）前，該持分登 記名義人為陳樹欽）（本院卷第173至第175頁）。 ㈤系爭729地號土地於出賣前之所有權人為被告（9分之1）、 訴外人陳芳柏（15分之1）、訴外人陳光宏（15分之1）、訴 外人陳建宏（15分之1）、訴外人陳美如（3分之1）、訴外 人陳勇至（9分之1）、訴外人陳禎南（30分之1）、訴外人 陳禎祥（30分之1，遭假扣押）、訴外人陳威志（9分之1） 、陳博昇（15分之1，109年2月12日辦理分割繼承登記（原 因發生日期為80年12月14日）前，該持分登記名義人為陳樹 欽）（本院卷第43至第47頁）。
㈥原告仲介買方於108年12月12日購買系爭675地號土地，賣方 代理人為被告，買賣地點在永霖地政士事務所。 ㈦系爭729地號土地之所有權30分之29於108年12月17日由原告 仲介售出給訴外人黃明和，黃明和並當場支付定金6萬元給 被告（本院卷第117頁），剩餘30分之1所有權則約定待權利 人陳禎祥塗銷其持分上之限制登記後再移轉登記給黃明和。 ㈧因系爭679地號土地之共有人之一陳樹欽（持分15分之1）過 世，被告於109年2月14日方取得繼承人陳博昇簽立之授權書
，授權被告代為銷售系爭679地號土地之持分（本院卷第89 頁）。
㈨雙方於109年2月19日相約在板橋車站星巴克，與蔡純耀（為 買方之姪子）商討系爭679地號土地買賣事宜。四、兩造爭執事項（本院卷第270頁）：
㈠被告是否有於108年12月12日與買方就系爭679地號土地達成 買賣合意？
㈡被告是否有於109年2月19日與蔡純耀（代表買方）就系爭67 9地號土地達成買賣合意？
㈢109年3月7日原告是否已提供系爭679地號土地被告所欲交易 條件之買方，而可主張系爭委銷合約書第6條第2款之服務報 酬請求權？
五、得心證之理由：
㈠系爭委銷合約書第6條第1項真意：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，在兩 造就其意思表示真意有爭執時，即應從該意思表示所植基之 原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事 及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將 誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則 （最高法院104年度台上字第2369號民事判決意旨可資參照 ）。
⒉查系爭委銷合約書第6條第1項載明「買賣雙方價金與條件一 致時，買賣契約即為成立」；第2項載明「甲方同意買賣契 約成立後，即有按買賣成交總價格的百分之三（含稅）支付 乙方服務報酬之義務」，從文義而論，所謂的買賣雙方應是 指系爭土地所有權人（包含有權代表、代理系爭土地所有權 人者，下同）以及承買人，而非指受被告委託之原告與承買 人，從而，「價金與條件一致」，當然必須是系爭土地所有 權人與承買者間，對於系爭土地之買賣價金、所有權範圍與 移轉登記方式、價金支付方法等重要事項達成共識時，方能 謂系爭土地之買賣契約成立。系爭委銷合約書第18條雖然載 明系爭土地每坪底價18萬元，總價為5,763萬600元，然而該 約定僅是指被告委託原告銷售系爭土地，就銷售價格上設有 底線，不得憑此即遽認只要原告覓得對於系爭土地有購買意 願，且出價只要不低於每坪18萬元價格者，即可認系爭土地 買賣契約成立。因為在一般土地買賣交易的常態上，基於經 濟目的，賣方理當會盡可能追求高於設定底價之售價，從而 買賣契約要能成立，即取決於買賣雙方的磋商、談判。 再者，由上述委銷合約書所記載底價，經乘以系爭土地總面
積後，所得價格亦低於系爭委銷合約書首頁所記載之委託銷 售總價格，足證並非任何人有意願以每坪18萬元價格購買系 爭土地，即可謂該當於系爭委銷合約書第6條第1項「買賣雙 方價金與條件一致時，買賣契約即為成立」甚明。 ⒊綜此，綜觀系爭委銷合約書文義，佐以經驗常情，足認原告 主張只要有意願購買系爭土地者其出價在每坪18萬元以上（ 包含），不論被告是否接受該價格，也不管其他買賣條件 約定是否合致，即可認符合系爭委銷合約書第6條第1項所指 之買賣契約成立一情，顯然不可採納。
㈡被告並未於108年12月12日與買方就系爭679地號土地達成買 賣合意：
⒈證人即永霖地政事務所代書毛亮月於本院審理中具結後證稱 ：我有經手系爭675地號土地的買賣，108年12月12日買賣雙 方在我們事務所就系爭675地號土地簽立買賣契約時，有提 及被告還要出售系爭679地號土地，我沒有印象他們談論系 爭679地號土地要怎麼賣，價格部分我沒有印象，我只知道 他們在看地籍圖，因為系爭679地號土地有部分共有人的授 權書以及所有權被假扣押等問題，我感覺是不好處理。雖然 當天買方有提到要買系爭679地號土地，被告也說ok，但實 際上沒有簽約，因為條件還不足，被告還有些東西沒有齊全 ，如果全部用好再買賣等語（本院卷第282至284頁）。據此 ，可知108年12月12日被告雖有與購買系爭675地號土地買方 ，談及系爭679地號土地亦有意出售之事，但雙方僅是初步 磋商，並未就價格以及其他條件達成共識，此節亦可從不爭 執事項㈧中，被告直至109年2月14日方取得系爭679地號土地 共有人陳博昇所簽立委託被告代為銷售的授權書一情獲得佐 證。衡之於常情，被告在未取得系爭679地號土地全部共有 人之委託代為銷售授權書前，實難以想像其願意承擔恐將無 法移轉登記部分所有權給買受人所生之違約責任。 ⒉再者，被告於108年12月16日詢問郭宜艷「729號是確定18 萬／坪？679號價碼多少？我堂兄弟們在問，若再低我就不 能簽了。他們有建議要等別家喔！」，郭宜艷則回應「 67 9號價位～買方在等此件因陳樹欽的部分尚在辦繼承，重點 不同意與陳禎祥共有產權，法院那邊要明確方向才要下斡 旋。問題有解再正式談」，此有LINE對話紀錄截圖1張（本 院卷第209頁）在卷可證，足見買方與被告就系爭679地號土 地，在108年12月12日根本未達成包含價格在內條件之買賣 合意，否則何以買方仍未下斡旋金？郭宜艷何以無法回答出 買方開出的價格？又郭宜艷於109年1月10日發訊提議解決系 爭679地號土地未能取得已過世共有人陳樹欽其繼承人授權
書問題時，被告回稱「可問買方願不願意買29/30，如同那 一8m2小塊那樣辦？」，此有LINE對話紀錄截圖1張（見本院 卷第83頁）在卷為證，參以不爭執事項㈦以及系爭729地號 土地登記第一類謄本（本院卷第43頁），其上記載面積為8 平方公尺，可推認買方雖有意願購買系爭679地號土地，但 其欲購得完整的所有權，然被告未能提出全體共有人委託代 為銷售的授權書，因而，就系爭679地號土地之買賣事宜， 被告與買方於108年12月12日根本未達成意思合致，否則郭 宜艷何以要於該日後，再持續追問被告能否解決共有人陳樹 欽授權書的問題？何以被告還要委請郭宜艷詢問買方是否願 採取同系爭729地號土地先出售部分所有權之方式進行買賣 ？
⒊總此，足認原告主張被告於108年12月12日即與買方就系爭 679地號土地成立買賣契約一情，與事證不符，不能採信。 ㈢被告並未於109年2月19日與蔡純耀（代表買方）就系爭679 地號土地達成買賣合意：
⒈證人蔡純耀於本院審理中具結後證稱：買方是我舅舅，109 年2月19日我有與被告、郭宜艷在板橋車站星巴克碰面，當 天討論的重點是解決系爭679地號土地30分之1的所有權被假 扣押的問題，因為有系爭假扣押登記的存在，我們就無法完 全買賣，導致銀行借貸無法完成，我們約定109年3月15日之 前要完成簽約，這段期間內，是讓我們去跟律師求證，提出 處理方案，如果律師跟我們說不行，我們再跟被告協調方案 。系爭679地號土地的買賣金額，在我們之前購買系爭675 地號土地時就談好，一坪是18萬元等語（本院卷第262至268 頁）。雖然證人蔡純耀證稱系爭679地號土地之買賣價格已 與被告談妥，然亦同時提及如果未能取得系爭679地號土地 之完整所有權，其將面臨貸款上的問題，且有必要再與被告 協調，因此，可見就系爭679地號土地的買賣條件於109年2 月19日並未達成共識，倘若無法解決系爭假扣押登記的問 題，買方甚至可能會在面臨資金壓力的情況下無意願購買。 ⒉再者，郭宜艷於109年2月26日發訊「目前擔心的是行情低 迷，成交價也會降下來的」，被告則回稱「悉。昨日另一家 已來連絡，不會比妳談的價低，我有實際告訴他進行過程 （他也很了解1/30持份事），如果妳確定妳的客戶要比原來 談的低，我就無能為力，我有跟他說我與妳的簽約到3月中 （雖是屬一般簽）我原則仍以妳的約為最後底日」，郭宜艷 則回覆「好的。買方有要再細心詢問他們的律師，了解細節 後會與我聯絡」，此有LINE對話紀錄截圖1張（本院卷第109 頁）在卷可查。由此足證被告始終未與買方就系爭679地號
土地之買賣價格以及條件達成合意，否則何以被告會要求郭 宜艷再將售價談高？被告所稱到3月中的簽約日，並非指無 論買賣價格以及條件為何，至3月中時即願與買方就系爭679 地號土地簽訂買賣契約，明顯是指給予郭宜艷到3月中爭取 更佳出售條件之努力時間。
⒊總結，原告主張於109年2月19日被告與買方已就系爭679地 號土地達成買賣合意一節，與客觀事證所顯現的情形不符， 不能採信。
㈣原告主張於109年3月7日因已提供系爭679地號土地之買方交 易條件給被告，故得主張系爭委銷合約書第6條第2項之服務 報酬請求權一節並無理由：
郭宜艷固然於109年3月7日發訊給「我的買家真的很誠竟積 極先買下21坪，後續就是決心要買這299坪的。只原因出於 陳禎祥的部分。。。又去板橋與您談細節。現在同樣一坪新 台幣18萬元購買大塊面積299坪明天北上要去與您簽約。」 ，此有LINE對話紀錄截圖1份（本院卷第213頁）在卷可查， 然而，該訊息僅代表買方就系爭679地號土地願以每坪18萬 元之價格購買，但根據前述109年2月26日被告給郭宜艷之訊 息可知，該出價僅為系爭委銷合約書第18條底價，被告本無 意願以此條件出售，希望爭取更佳的售價，從而，買方於10 9年3月7日透過郭宜艷向被告提出購買價格僅是要約，被告 並無同意義務，買賣契約自不得認為已成立，原告此部分主 張實無法採納。
六、綜上所述，原告未能成功舉證買方與被告就系爭679地號土 地買賣契約已成立，從而，原告依據系爭委銷合約書第6條 第2項約定向被告請求給付服務報酬並無理由，應予駁回。 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁 回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及 舉證，經本院審酌後認與本件判決結果均不生任何影響，爰 不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 11 月 27 日 民事第一庭 法 官 廖建瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 11 月 27 日 書記官 鄭梅君
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