臺灣臺南地方法院民事判決
108年度訴字第1193號
原 告 楊隆杰
訴訟代理人 吳炳輝律師
被 告 楊清仁
蔡月理
上列二人共
同訴訟代理
人 蔡育欣律師
複 代理人 王識涵律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國109年1
0月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落臺南市○○區○○○段000000○0000地號土地（下稱系爭1676- 7、1677地號土地，2筆土地合稱系爭土地）原為原告、被告 楊清仁及訴外人楊清勇所共有。原告於民國50年間以租地建 屋方式在系爭1676-7地號土地上興建未保存登記建物（門牌 號碼臺南市○○區○○里○○路0段000巷00號房屋，下稱系爭房屋 ），並設定登記地上權。嗣被告楊清仁於107年10月24日將 系爭土地之持分（權利範圍均4分之1）出售被告蔡月理，原 告已依土地法第34條之1及第104條規定行使優先承買權，惟 被告楊清仁仍將上開土地出售並登記於被告蔡月理名下，顯 然侵害原告之優先承買權，爰依民法第226、244條及土地法 第34條之1、第104條規定，請求撤銷被告間就系爭土地所為 之買賣債權行為及所有權移轉登記物權行為，並請求被告楊 清仁將上開土地所有權權利範圍4分之1移轉登記至其名下等 語。
㈡並聲明：
1.被告間就系爭土地所有權（權利範圍均4分之1）於107年10 月24日所為之買賣債權行為，及107年11月7日所有權登記物 權行為，均應撤銷。
2.被告楊清仁應將系爭土地所有權（權利範圍均4分之1）移轉 登記為原告所有。
二、被告則以：
㈠被告楊清仁為系爭土地之共有人，自得依法自由處分應有部 分土地。又土地法第34條之1第4項規定之優先承買權，僅具
有債權效力，不得據以請求撤銷被告間就系爭土地所為之買 賣債權行為及所有權移轉登記物權行為，且原告未舉證證明 兩造間確有租地建屋之事實，尚不得依土地法第104條規定 予以主張撤銷。另原告與被告楊清仁間縱有租地建物之事實 ，惟原告自陳該建物已因颱風而滅失，使用借貸關係即歸消 滅，不得依土地法第104條規定主張行使優先承買權等語置 辯。
㈡並聲明：如主文第1項所示。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地原為原告（權利範圍：8分之3）、被告楊清仁（權 利範圍：4分之1）及訴外人楊清勇（權利範圍：8分之3）所 共有；被告楊清仁於107年10月24日以「買賣」為原因關係 ，於同年11月7日將其權利範圍移轉登記於被告蔡月理名下 。另被告楊清仁所有坐落系爭1676-7地號土地上未辦理保存 登記之建物即門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號建物， 亦同時出售與被告蔡月理，並辦理納稅義務人變更為被告蔡 月理。
㈡被告楊清仁移轉系爭土地所有權權利範圍與被告蔡月理時， 系爭土地並無地上權之設定登記。
㈢系爭1677地號土地原有3263建號（即門牌號碼看東村6號） 、3264建號（即系爭房屋門牌號碼看東里成功路1段187巷35 號）建物坐落其上，107年間業經本件被告楊清仁申請由臺 南市歸仁地政事務所以107年普字第91600號辦竣滅失登記。四、本院得心證之理由：
㈠查系爭土地原為原告、被告楊清仁（權利範圍：4分之1）及 訴外人楊清勇所共有；被告楊清仁於107年10月24日以「買 賣」為原因關係，於同年11月7日將其權利範圍4分之1所有 權移轉登記於被告蔡月理名下等情，有系爭土地查詢資料、 異動索引及申請所有權移轉登記資料在卷可查（本院卷一第 19至26頁、第39至44頁），亦為兩造所不爭執，是被告楊清 仁原為系爭土地共有人之一，其於107年11月7日將系爭土地 所有權（權利範圍：4分之1）移轉登記與被告蔡月理之事實 ，首堪認定。
㈡原告固主張被告楊清仁將其系爭土地所有權（權利範圍4分之 1）出賣被告蔡月理，已違反土地法第34條之1規定而請求撤 銷被告間就系爭土地所為之買賣債權及移轉登記之物權行為 。惟查：
1.按共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定 ，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力， 非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優
先購買權，具有相對的物權之效力；上開法條規定之優先購 買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第104條第2 項及耕地三七五減租條例第15條第3項用語不同，可以知之 。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所 有權移轉登記，則上訴人本於土地法第34條之1第4項規定之 優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該 應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許。（最高法院68 年台上字第3141號、66年台上字第1530號判例意旨參照）。 2.查被告楊清仁未出售系爭土地權利範圍前，與原告間就系爭 土地而言係屬共有關係，已如前述，雖被告楊清仁出售系爭 土地權利範圍與被告蔡月理時，有無依土地法第34條之1規 定通知原告行使優先承買權，並未提出任何證據予以證明， 惟其既已將其權利範圍所有權移轉登記至被告蔡月理名下， 揆諸前揭說明，因土地法第34條之1第4項規定之優先承買權 ，係屬債權性質，尚無法據此對抗已辦畢所有權移轉登記之 物權行為而請求撤銷，是原告援引上開法條規定請求撤銷被 告間就系爭土地所為之買賣債權、物權行為，於法即有未合 ，不應准許。
㈢原告雖仍主張其於50年間以租地建屋方式在系爭1676-7地號 土地上興建系爭房屋（門牌號碼臺南市○○區○○里○○路0段000 巷00號房屋），並設定登記地上權，其與系爭土地有地上權 、租賃權關係，依土地法第104條規定可行使優先承買權， 被告楊清仁卻仍將系爭土地出售被告蔡月理，故依上開法條 規定請求撤銷被告間就系爭土地所為之債權、物權行為云云 。然查：
1.按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人， 於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出 賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契 約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。準此 可知，得主張上開規定之優先購買權人，應僅限於地上權、 典權人或承租人，如非此等權利之人，尚無從據此規定主張 優先購買權，亦無由請求撤銷土地所有權人與第三人間之買 賣債權、物權行為。
2.原告固主張其於民國50年間以租地建屋方式在系爭1676-7地 號土地上興建系爭房屋，並設定登記地上權，其與系爭土地 有地上權、承租權關係云云。惟查，系爭土地未曾申請設定 地上權一事，此觀諸系爭土地異動索引資料即足至明（本院 卷一第21至26頁），亦有臺南市歸仁地政事務所109年9月14
日所登記字第1090086571號函文1紙在卷可稽（本院卷二第4 7頁），由此可見原告主張其在系爭土地上興建系爭房屋， 並在系爭土地設定地上權一事，純屬虛構，其對系爭土地應 無地上權之權利可得行使。又原告所稱之系爭房屋即門牌號 碼「成功路1段187巷35號」，依臺南市歸仁地政事務所109 年1月8日所登記字第1090000181號函文說明：「…二、本所 查詢地政系統歸仁北段1677地號土地上有建物3263及3264建 號等2筆建物，其於107年普字第91600號已辦竣滅失登記完 竣。另3263建號門牌為看東村6號（於90年5月14日門牌整編 為忠孝南路116號）、3264建號門牌為看東里成功路1段187 巷35號……」等語可知（本院卷一第187至190頁），系爭房屋 應坐落在系爭1677地號土地上，並已辦竣滅失登記而不存在 。雖原告改稱系爭房屋坐落系爭1676-7地號土地，並主張另 案土地分割案件（108年度訴字第1228號）至現場履勘，現 況有一門牌號碼「臺南市○○區○○路0段000巷00號」磚造平房 坐落其上一事，此與本院調取上開分割案件之勘驗測量筆錄 、現場照片及土地複丈成果圖固屬相符（本院卷一第232至2 45頁）。惟上開履勘結果至多認定系爭房屋坐落系爭1676-7 地號土地上之事實，無從推知系爭房屋與系爭土地間有原告 主張之承租關係，原告亦未提出其他積極證據證明上情，尚 難認原告對系爭土地有租賃權存在。
3.承上，原告既未提出證據證明系爭房屋坐落在系爭1676-7地 號土地上，有設定地上權及承租之事實，即無從認定其為系 爭土地之地上權人或承租人，不符合土地法第104條規定可 得行使優先購買權之條件，是其依上開法條規定請求撤銷被 告間就系爭土地所為之買賣債權、物權行為，難認合法，應 予駁回。
㈣原告固以其已行使優先購買權之意思而與被告楊清仁成立買 賣契約，被告楊清仁未依買賣契約辦理移轉登記，已構成債 務不履行，另依民法第226、244條規定同為上開請求撤銷之 主張。惟查，被告楊清仁未提出任何證據證明其於出售系爭 土地與被告蔡月理時，有通知原告是否願以同一價格行使優 先承買權之事實，原告亦僅片面主張其已行使優先承買權一 語，並無任何證據足可證實，則被告楊清仁就系爭土地出賣 一事，是否因原告行使優先購買權而成立買賣契約關係，實 存有疑。且民法第226條：「因可歸責於債務人之事由，致 給付不能者，債權人得請求賠償損害。」之規定，係指債務 人未依契約履行造成給付不能之結果，債權人得請求債務人 賠償其損害而言，核屬損害賠償請求權性質，並非撤銷權， 原告援引民法第226條規定請求「撤銷」被告間買賣行為，
於法即有未合。另可主張民法第244條規定之撤銷權前提， 必須債權人對債務人確實有債權存在，並於符合要件情形下 ，債權人始得依上開法條規定請求撤銷債務人與第三人間之 債權、物權行為，然原告與被告楊清仁就系爭土地是否成立 買賣契約，如前所述，尚存有疑，無從認定其對被告楊清仁 有債權存在；且原告與被告楊清仁「縱」認有買賣契約關係 存在，然此一買賣契約與被告楊清仁、蔡月理間之買賣契約 ，乃對於同一標的所為之買賣，二者均屬債權性質，基於債 權平等原則，原告自無可憑藉債權關係請求撤銷另一債權行 為之權利存在，更無法撤銷已完成之物權行為，是原告未明 上開民法規定之內容，據以主張撤銷被告間就系爭土地所為 之買賣債權、物權行為，要難准許。
㈤基上，原告既不得請求撤銷被告間就系爭土地所為之買賣債 權、物權行為，則其併予主張被告楊清仁應將系爭土地所有 權（權利範圍均4分之1）移轉登記為其所有，即非有據，亦 無可採。
五、綜上所述，被告楊清仁出售系爭土地與被告蔡月理，已完成 所有權移轉登記，原告亦未能舉證證明其為系爭土地之地上 權人或承租人，無從援引土地法第34條之1項第4項、第104 條規定請求撤銷被告間就系爭土地所為之買賣債權、物權行 為。另原告未能證明其已行使優先購買權而與被告楊清仁成 立買賣契約，並不符合民法第226條、第244條規定而不得行 使撤銷權。從而，原告依土地法第34條之1、第104條，及民 法第226、244條規定，請求：㈠被告間就系爭土地所有權（ 權利範圍均4分之1）於107年10月24日所為之買賣債權行為 ，及107年11月7日所有權登記物權行為，均應撤銷。㈡被告 楊清仁應將系爭土地所有權（權利範圍均4分之1）移轉登記 為原告所有，為無理由，應予駁回之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 11 月 11 日 民事第五庭 法 官 林勳煜
上列正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 11 月 12 日 書記官 朱烈稽