臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第3003號
原 告 呂幸蓉
訴訟代理人 蔡其展律師
被 告 蔡裕田
上列當事人間請求履行契約給付佣金事件，本院於民國109 年10
月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他 訴，但請求擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限， 民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴聲明 原為：一、被告應履行契約委價給付原告的佣金新臺幣（下 同）93萬2,272 元及民國109 年7 月19日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息；二、原告願供擔保，請准宣 告假執行；嗣於109 年10月15日遞狀變更聲明第1 項為：被 告應給付原告92萬8,532 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，年息5%計算之利息（見本院卷第105 頁），核屬減 縮應受判決事項之聲明，於法無違，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造於108 年6 月21日在訴外人蔡家興家中 簽立原證1 所示土地買賣仲介契約，就坐落臺中市○○區○ ○段000 ○000 地號土地共有持分，權利範圍分別為21/600 、98/600（下稱本件土地），約定以每坪22萬元以上售出， 被告應給付原告買賣總價4%作為仲介費用，委託授權期間自 108 年6 月21日起至109 年6 月30日止（下稱系爭契約）。 原告與買方於授權期間屆至前談妥願以每坪22萬元購買系爭 土地並交付定金給原告，原告已依系爭契約達成銷售，被告 與買主間亦已成立買賣契約，是原告爰依系爭契約之約定， 請求被告給付買賣價金之4%即92萬8,532 元【計算式：〔68 4 平方公尺×21 /600 ×0.3025（129 地號土地）＋1989平 方公尺×98/600×0.3025（136 地號土地）〕×22萬元×4% ＝928532】為仲介費用等語。並聲明：被告應給付告92萬8, 532 元本息；願供擔保請准假執行。
二、被告則以：於系爭契約委託期間即108 年6 月21日至109 年 6 月30日，被告並未透過原告與任何買方簽訂買賣契約，系
爭土地仍在被告名下。於109 年6 月30日即雙方委託期間最 後一天20時45分，原告打電話來說要簽約，被告一聽告知這 不可能，買方沒有見過，也沒有詳細談交易的條件如何簽約 ？就掛斷電話告訴原告以後再說，原告不死心在同年7 月間 持續聯絡，並於應是同年7 月19日邀約被告去蔡汶雄地政士 事務所進行簽約，被告去蔡汶雄代書事務所後，蔡汶雄代書 告知因為土地為共有土地，如果不是全部一起出賣，依照法 律會有優先承買權的問題，被告恐因此另生糾紛，當下就沒 有簽約，原告竟於超過委託期間，又沒有簽約成交的情況下 ，悍然主張收取仲介費，無理由至極等語。並聲明：駁回原 告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，願供擔保請准免為 假執行。
三、兩造爭執與不爭執事項（見本院卷第118頁）：（一）兩造不爭執事項如下：
1.兩造簽立如原證1 所示土地買賣仲介契約（下稱系爭契約 ）。
2.原告於109 年6 月30日有電話通知被告有買家願以每坪22 萬元承買。
（二）本件爭點：本件被告有無收受定金？有無與訴外人陳秀香 就系爭土地成立買賣契約？
四、本院之判斷：
（一）當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277 條前段定有明文；又主張法律關係存在之 當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負 舉證之責任；而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由 原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之 事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所 舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又請求履行債務 之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應 先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其 為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為 舉證責任分擔之原則。
（二）查，原告主張兩造間有簽立系爭契約，由被告委託原告居 間媒介被告銷售本件土地，此為被告所不爭執，依民事訴 訟法第280 條第1 項規定，原告無庸舉證，堪認屬實。又 原告主張業已收受定金，以每坪22萬元買賣本件土地之合 意，完成居間委託，並提出系爭契約、定金收據及支票1 紙在證（見本院卷第20至25頁），此為被告所否認，依上 開說明，應由原告負舉證責任。經查，原告所提出之系爭 契約上載：「本人收取對方定金，今後如有違約，除依上
述條款支付服務費外，另賠償對方定金一倍。」等文（見 本院卷第21頁），是系爭契約上明載「本人」收取對方定 金，自應以「本人」即被告有收取定金，方合於該條文之 約定，又此部分之定金，事實上為原告所收取，尚未交於 被告手中，應以原告有代為收取之權限，方得認定被告業 已收受定金，惟遍觀系爭契約，並無被告授權原告代為收 受定金之約定，是就系爭契約條文之本身，確實未約定原 告得代被告收受定金。再就系爭契約整體觀之，其加註之 內容中（見本院卷第19頁），被告手寫：「註3.仲介時間 即日起至民國109 年6 月30日止，如委託時間另有仲介本 人可同時委託。蔡裕田」等文，是被告明確與原告另有約 定，被告得同時委託他人居間銷售本件土地，在此一情形 下，如被告同意讓原告代為收受定金應賣，很可能會發生 被告同時委託他人居間銷售本件土地也收受定金應賣，而 一物二賣甚至多賣之情形，被告違約金會賠不完，是以系 爭契約整體脈絡，被告應無同意原告代為收受定金，而系 爭契約也確實未為此一約定。再者，一般委託銷售不動產 之契約，因收受定金即意謂應賣而可能達成買賣之合意， 是重要之法律行為，如有同意仲介代為收受定金，自應明 定於契約中，以免爭議，並提醒委託人，以免發生一物多 賣之情形，造成違約賠款，而系爭契約上亦確實明定「本 人」收取對方定金（見本院卷第21頁），益徵，本件系爭 契約確實係約定，由被告親自收受定金，而未授權原告代 為收受。綜此，本件就系爭契約，被告未授權原告代為收 受定金，原告雖主張有收得200 萬元之支票乙紙（見本院 卷第23、25頁）作為定金，然此一定金未交付予被告，被 告未收受定金，應屬可認無訛。
（三）「賣方應於簽訂買賣契約後，同時以現金買賣總價款百分 之貳為仲介費與受託人。」系爭契約約有明文（見本院卷 第21頁）。原告另主張業已完成居間介仲服務，本件土地 買賣雙方成立買賣契約，被告應依約支付仲介費云云。然 查，依原告所主張之事實部分，就定金部分，被告並未收 受定金，已如前述，是無法據此認本件土地原告業已完成 居間介仲服務，買賣雙方有簽訂買賣契約。就原告於109 年6 月30日有電話通知被告有買家願以每坪22萬元承買部 分，此部分應屬訂約機會之報告，離買賣雙方有成立買賣 契約尚有距離，顯不能以此認為已成立本件土地之買賣契 約。就原告主張109年7月19日有約至代書事務所辦理簽約 部分，惟此部分仍未見有何本件土地買賣契約之簽訂。是 原告主張業己仲介被告與買家簽訂買賣契約云云，原告無
法證明，難認原告主張可採。
（四）且事實上，系爭契約上明載：「立書人蔡裕田、蔡茂林、 蔡家興、蔡添貴、蔡丁村、蔡清俊、蔡明橋、蔡以德、蔡 素貞、蔡金雀（以下簡稱賣方）經由受託人仲介委賣之不 動產如下：土地座落：台中市清水區紫雲段129 ，136 地 號2 筆建地共有持分。」等文（見本院卷第21頁），然立 同意書人僅有被告蔡裕田一人（見本院卷第19頁），顯然 原告未經列名之全部共同人委託來居間仲介買賣上揭2 筆 建地，而系爭契約所約定：「賣方應於簽訂買賣契約後， 同時以現金買賣總價款百分之貳為仲介費與受託人。」（ 見本院卷第21頁），上所指之賣方，依上下文，明顯也是 指列名之全部共有人即蔡裕田、蔡茂林、蔡家興、蔡添貴 、蔡丁村、蔡清俊、蔡明橋、蔡以德、蔡素貞、蔡金雀， 而依原告之主張，原告僅是對共有人之一之被告提供服務 可知，本件並無系爭契約所約定「賣方」即列名之全部共 有人即蔡裕田、蔡茂林、蔡家興、蔡添貴、蔡丁村、蔡清 俊、蔡明橋、蔡以德、蔡素貞、蔡金雀等人簽訂買賣契約 之情形，是就系爭契約文義上之「賣方」，原告亦未成就 居間仲介「賣方」簽訂契約書之事實，自無法依系爭契約 向被告為何請求。
（五）綜上，系爭契約明載為列名之全部共有人為「賣方」出賣 共有土地，然僅有被告一人署名，原告是否經「賣方」（ 列名之全部共有人）合法授權，依卷內證據已有疑問，依 原告主張之事實，也無「賣方」（列名之全部共有人）簽 訂本件土地買賣契約之情形，原告依其主張已難依系爭契 約來為何請求，即便就針對被告部分，系爭契約也未授權 原告代被告收受定金應賣，原告上揭109 年6 月30日有電 話通知僅屬訂約機會之報告，難認有簽訂買賣契約，109 年7 月19日約至代書事務所辦理簽約，也未簽訂買賣契約 ，是原告主張業已完成居間介仲服務，本件土地買賣雙方 成立買賣契約，依系爭契約向被告請求仲介費用云云，實 無理由，應予駁回。
五、從而，原告依系爭契約之法律關係，請求被告應給付佣金92 萬8,532 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百 分之五計算之利息，應無理由，應予駁回；其假執行之聲請 亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條之 規定，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 25 日
民事第一庭 法 官 王詩銘
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 11 月 25 日
書記官 陳怡臻