臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第1970號
原 告 胡格琴
訴訟代理人 陳育仁律師（法扶律師）
被 告 孫景武
訴訟代理人 陳大俊律師
上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國109年10月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時係主張解除兩造間之買賣契約 ，請求被告將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（下稱 系爭土地，重測前為同區埔仔墘段291-73地號）及其上同段 935建號、門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷00號建物（ 下稱系爭房屋，合稱系爭房地）移轉登記予原告。嗣原告追 加備位聲明，依兩造間買賣契約之法律關係，請求被告交付 系爭房屋予原告居住至原告主動遷出為止（見本院卷第73至 74頁），核其追加請求之基礎事實與起訴請求之基礎事實同 一，依前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告前因繼承取得其配偶張孝明（民國102年7月10日死亡） 所遺之系爭房地，被告為張孝明之朋友，被告得知原告經濟 狀況不佳，主動向原告表示可以提供經濟上協助，但要求原 告將系爭房地過戶予被告，原告則表示需讓原告居住系爭房 地至不住為止。兩造遂達成合意，於102年8月13日訂立不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告將系爭房地以新 臺幣（下同）50萬元出賣予被告，兩造並約定被告應於產權 登記至被告或其指定之人後1日內一次以現金付清，且於系 爭買賣契約第12條約定原告可繼續住至不住為止。原告已於 102年8月21日將系爭土地所有權移轉登記予被告，而系爭房 屋原未辦保存登記，原告亦已將事實上處分權移轉被告，被 告並於107年9月26日將系爭房屋辦理保存登記。(二)詎被告未依約於系爭房地所有權移轉登記予被告後1日內一 次給付原告價金50萬元，而係經原告多次催告，被告始陸續 於102年8月16日給付5萬元、102年11月20日給付5萬元、102
年12月6日給付5萬元、102年12月14日給付10萬元、103年4 月15日給付5萬元、103年5月21日給付5萬元、103年6月3日 給付5萬元、104年4月30日給付5萬元，共計給付原告價金45 萬元，被告係於收受本件起訴狀繕本後之109年5月27日才再 給付原告剩餘價金5萬元。兩造前於109年3月24日至臺中市 大雅區公所調解，原告於調解時已提示相關存摺資料並告知 被告將解除系爭買賣契約，被告既已違約，爰依系爭買賣契 約第10條第1項約定，解除系爭買賣契約，並以本件起訴狀 之送達對被告為解約之意思表示，且依民法第259條規定， 請求回復原狀，將系爭房地所有權移轉登記予原告。(三)若認原告解約無理由，則被告於105年間不斷向原告表示被 告需錢、無力支付價金，需出售系爭房地周轉，原告於不諳 法律之情形下為免遭第三人臨時驅趕無處可居，方受被告誘 騙而於106年5月間搬離系爭房地，並在訴外人即被告之友人 李學琴介紹下，承租鄰近之同巷27號房屋居住，惟原告並無 自願搬離之意思，故依系爭買賣契約第12條約定，請求被告 交付系爭房地予原告居住。且依該條約定，係被告給付全部 買賣價金後，始負有履行該條約定事項之義務，被告既於 109年5月27日始給付買賣價金完畢，依誠信原則，原告自得 於收受全部價金後，再開始主張被告應履行系爭買賣契約第 12條之約定等語。
(四)並聲明：
1.先位聲明：被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告。 2.備位聲明：被告應交付坐落系爭土地上之系爭房屋予原告居 住，至原告主動遷出為止。
二、被告則以：
(一)兩造簽訂系爭買賣契約，約定被告應給付原告買賣價金50萬 元，被告因經濟困難無力一次付清全部買賣價金，惟仍陸續 支付有45萬元，尾款5萬元部分已於109年5月27日給付原告 ，被告既已付清全部買賣價金，原告主張被告違約並解除系 爭買賣契約，即非有據。且依系爭買賣契約第10條第1項約 定，被告違約時，須經原告通知限期履行，逾期仍不履行時 ，原告始得解除契約，惟原告從未限期催告被告履行，即逕 以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，尚非合法 。退萬步言，如認原告之請求有理由，原告亦應返還其所受 領之買賣價金50萬元及自受領時起計之法定遲延利息予被告 ，爰依民法第259條第2款規定，為同時履行抗辯。(二)被告並無誘騙原告搬離系爭房地。原告於其配偶張孝明去世 後，即欲放棄臺灣地區戶籍、返回大陸地區定居，並將其同 鄉友人辦理放棄身分之文件交由被告研究申辦流程，請託被
告代筆書寫聲請書予移民署署長，原告係基此原因搬離系爭 房地，原告並於107年7月11日辦理停用系爭房屋之水、電， 迄於107年12月至108年1月間，始由被告辦理復水、復電， 原告既已自願搬離系爭房地，即無從再依系爭買賣契約第12 條之約定，請求繼續居住系爭房地等語，資為抗辯。並聲明 ：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第147至149頁、195至196頁） ：
(一)原告前因繼承取得其配偶張孝明（102年7月10日死亡）所遺 之臺中市○○區○○段0000地號土地（重測前為臺中市○○ 區○○○段000000地號，即系爭土地）及其上同段935建號 即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷00號房屋（為65年12 月間興建完成，即系爭房屋）。被告則為原告配偶張孝明之 朋友。
(二)兩造於102年8月13日訂立如原證2即補字卷27至36頁所示之 不動產買賣契約書（即系爭買賣契約），原告將系爭房地出 賣予被告，並約定買賣價金50萬元，產權登記至被告或其指 定之登記名義人後1日內1次以現金付清；並於系爭買賣契約 第10條第1項約定：「甲方（即被告）違反本契約約定時， 每逾1日（自逾期日起至完全給付日止）應按未給付價款千 分之1計算之滯納金交付與乙方。如經乙方（即原告）通知 限期履行契約，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒 收甲方已繳價款作為違約賠償，其標的物任憑乙方處理，甲 方不得異議。……」、第12條特約事項約定：「承買人孫景 武（即被告）同意完成買賣後，出賣人（即原告）可繼續住 到不住為止，且不得收取房租，出賣人不得轉租他人或其他 用途。」。
(三)兩造並於102年8月13日訂立所有權買賣移轉契約書（即公契 ）、於102年8月20日送件登記，系爭土地於102年8月21日以 102年8月13日買賣為原因移轉所有權登記予被告。系爭房屋 原未辦保存登記，房屋稅籍納稅義務人於102年8月13日因買 賣為原因由原告異動為被告，嗣被告就系爭房屋申辦保存登 記並於107年9月26日為第一次登記為935建號。被告現為系 爭房地之所有權人。
(四)被告於102年8月16日給付5萬元、102年11月20日給付5萬元 、102年12月6日給付5萬元、102年12月14日給付10萬元、 103年4月15日給付5萬元、103年5月21日給付5萬元、103年6 月3日給付5萬元、104年4月30日給付5萬元，共計給付45萬 元系爭房地買賣價金予原告。另被告於本件起訴狀109年5月 19日送達後之109年5月27日給付系爭房地買賣價金5萬元予
原告，至此被告已給付全額50萬元系爭房地買賣價金予原告 。
(五)原告於106年5月間搬離系爭房地（永嘉巷35號），並承租鄰 近之同巷27號房屋居住。嗣原告於某日與鄰居步佔榮、陳家 宏整理系爭房屋後，於同日下午將系爭房屋鑰匙交予被告。(六)原告就系爭房屋用水於107年7月11日辦理停用自來水，嗣被 告於108年1月2日辦理復用自來水及過戶。原告就系爭房屋 用電於107年7月9日辦理暫停全部用電，嗣被告於107年12月 28日辦理復電及過戶。
(七)被告代原告書寫被證2即本院卷第33至37頁之聲請書，並由 原告於107年7月3日在該聲請書上簽名，該聲請書係原告要 給當時之移民署署長楊家駿。被告有於109年1月16日交付如 本院卷第99至105頁所示之訴外人張安妮之處分書等文件予 原告。
(八)對他造所提證據形式真正不爭執。
四、得心證之理由：
本件兩造爭執之點，應在於：（一）原告是否曾定期催告被 告履約？原告以本件起訴狀繕本之送達，依系爭買賣契約第 10條第1條約定，對被告為解約之意思表示，並依民法第259 條規定請求回復原狀，將系爭房地所有權移轉登記予原告， 有無理由？（二）若先位之訴無理由，則原告依系爭買賣契 約第12條約定，請求被告交付系爭房屋予原告居住，直至原 告主動遷出為止，有無理由？原告主張其遭被告誘騙而於 106年5月間搬離系爭房地，其並無自願搬離之意思，是否可 採？茲述如下：
(一)先位之訴部分：
1.審之兩造間之系爭買賣契約第3條第4項約定：被告應於系爭 房地產權登記至被告或其指定之登記名義人後1日內一次以 現金付清價金50萬元；第10條第1項約定：被告違反本契約 約定時，每逾1日應按未給付價款千分之1計算之滯納金交付 與原告，如經原告通知限期履行契約，逾期仍不履行時，原 告得解除本契約，有系爭買賣契約書附卷可按（見補字卷第 30、33頁）。準此，被告倘有違約情事，原告應先定期催告 被告履行契約，被告逾期仍未履行，原告始得依系爭買賣契 約第10條第1項之約定，解除系爭買賣契約。 2.經查，兩造訂立系爭房地買賣契約後，原告已於102年8月13 日將斯時尚未辦理保存登記之系爭房屋稅籍納稅義務人以買 賣為原因異動為被告，並於102年8月21日將系爭土地所有權 移轉登記予被告等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項三） ，是原告既已於102年8月21日將系爭房地所有權移轉登記予
被告，依上開約定，被告即應於翌日即102年8月22日給付足 額價金50萬元予原告。然被告僅於102年8月16日給付原告5 萬元，其後則陸續於102年11月20日給付5萬元、102年12月6 日給付5萬元、102年12月14日給付10萬元、103年4月15日給 付5萬元、103年5月21日給付5萬元、103年6月3日給付5萬元 、104年4月30日給付5萬元，並遲至本件起訴狀繕本109年5 月19日送達後之109年5月27日始給付剩餘價金5萬元（見不 爭執事項四），而未於102年8月22日前給付原告足額50萬元 價金，被告自有違約情事，固無疑義。
3.惟查，原告主張其有多次催告被告給付價金，時間點在被告 每次給付部分價金之前，且原告於兩造於109年3月24日至臺 中市大雅區公所調解時，亦已告知被告將解除買賣契約，而 有定期催告一節，為被告所否認，原告自應就此有利事實負 舉證證明之責。查證人即原告鄰居兼朋友步佔榮雖證述：原 告有向被告催討價金，但是被告沒有給原告，是原告說的， 因為我要跟原告借錢，原告說他沒有錢借我，因為被告沒有 給原告錢等語（見本院卷第136頁），然依證人步佔榮所述 ，其係自原告處聽聞原告有向被告催討價金未果，並非親身 見聞，自無從憑上開證人步佔榮之證述，據以認定原告確有 定期催告被告履約一節屬實。原告復未提出其他任何證據， 足資證明其在以本件起訴狀繕本對被告為解約之意思表示前 ，即已定期催告被告履約，自難認原告此部分主張可採。是 原告既未曾定期催告被告履行契約，則其依系爭買賣契約第 10條第1項之約定，解除系爭買賣契約，即屬無據。而系爭 契約既未經合法解除，仍尚存在，則原告依民法第259條之 規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，亦屬無 據。又原告先位之訴既無理由，被告就此部分所為之同時履 行抗辯，即無庸審酌，附此說明。
(二)備位之訴部分：
1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、 經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作 全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據 中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第 1925號民事裁判要旨參照）。查諸原告將其所有之系爭房地 出賣予被告，兩造並於系爭買賣契約第12條約定：被告同意 完成買賣後，原告可繼續住到不住為止，且不得收取房租， 原告不得轉租他人或其他用途（見補字卷第33頁），再審之
原告就兩造簽訂系爭買賣契約之緣由為：原告表示沒有其他 地方可以居住，過戶可以，但必須讓原告居住至不住為止， 原告同意後，被告隨即請代書協助，兩造於102年8月13日簽 訂系爭買賣契約等語，有原告起訴書在卷可參（見補字卷第 15頁）。足見兩造為上開約定，係因原告若履行系爭買賣契 約，將系爭房地所有權移轉予被告後，原告即非系爭房地之 所有權人而無權占有居住系爭房地，故兩造約定其等完成買 賣後，原告得居住系爭房地至不住為止，探其真意，應係指 原告將系爭房地所有權移轉予被告後，被告再將系爭房地借 貸予原告居住，使用借貸期限至原告自願搬離系爭房地、不 再居住為止，而賦予已非系爭房地所有權人之原告占有使用 系爭房地之合法權源。是原告於102年8月21日將系爭房地所 有權移轉登記予被告後，依上開約定，原告即具有占有居住 系爭房地至自願搬離為止之權利，被告亦自斯時起即負有借 貸系爭房地予原告居住之義務，此從原告於102年8月21日將 系爭房地所有權移轉登記予被告後，仍實際居住系爭房地至 106年5月間，即可明瞭。是原告主張：被告於109年5月27日 給付足額價金予原告而「完成買賣」後，始負有履行系爭買 賣契約第12條約定之義務，原告雖已搬離系爭房地，然於 109年5月27日收受足額價金後，可再行主張該約款所定權利 云云，顯與兩造訂約時之真意不符，實無可採。 2.再查，原告於106年5月間已搬離系爭房地，並於其後某日下 午交付系爭房地鑰匙予被告之事實，為兩造所不爭執（見不 爭執事項五）。原告雖主張其因遭被告誘騙始於106年5月間 非自願搬離系爭房地，惟為被告所否認，自應由原告就其係 遭被告誘騙而非自願搬離系爭房地之利己事實，負舉證證明 之責。經查，依證人步佔榮證述：我不知道原告為何要搬離 原來住家（即系爭房地）；李學琴（即被告之友人）把系爭 房屋用得很髒，原告本來要去住，所以要整理系爭房屋；整 理系爭房屋的詳細時間不記得了，當時原告住在永嘉巷27號 房屋，原告說系爭房屋很髒，拿鑰匙開門，讓我跟鄰居陳家 宏進去整理系爭房屋，當時就我們3人，我沒有看到其他人 ；我是整理系爭房屋隔天，原告跟我說昨天房子整理好，下 午鑰匙被拿走，原告沒有跟我說為何鑰匙要給李學琴，我沒 有看到鑰匙被拿走，我是聽原告說的等語（見本院卷第136 至138頁），則證人步佔榮就原告為何於106年5月間搬離系 爭房地、為何將系爭房屋鑰匙交付被告等情均不知悉，自難 證明被告有何施用詐術致原告陷於錯誤而搬離系爭房地之情 ，是原告主張其遭被告誘騙而非自願搬離系爭房地一節，無 從採信。
3.再者，依證人步佔榮上開證述，原告於106年5月間搬離系爭 房地後，仍持有系爭房屋之鑰匙，可自由進入系爭房地整理 房屋等情，顯見原告於106年5月間，雖遷出系爭房地，惟尚 未返還系爭房地予被告，而仍有居住系爭房地之意。惟原告 於106年5月後之某日下午，不僅實際上已遷出系爭房地，且 業已交付系爭房屋鑰匙予被告，足見原告斯時已將系爭房地 返還被告，而無再居住系爭房地之意。復參之原告就系爭房 屋之用水、用電，分別於107年7月11日、107年7月9日辦理 停水、停電（見不爭執事項六），及原告於107年7月3日簽 署收件人為時任移民署署長楊家駿之聲請書內容略以：我是 湖南省居民，於84年間與榮民張孝明結婚，嗣後遷居系爭房 屋定居迄今，因張孝明病亡，經考慮再三及大陸親人關懷， 我決定返回大陸湖南省原戶籍地定居，請楊署長指示如何辦 理等語（見本院卷第33至37頁），益徵原告至遲於107年7月 間已無再居住系爭房地之意願，是被告主張原告係因欲返回 大陸地區居住，無再居住系爭房地之意願，而搬離並返還系 爭房地予被告一節，應可採信。從而，被告雖依系爭買賣契 約第12條約定，在系爭房地所有權移轉登記予被告後，負有 借貸系爭房地予原告居住至原告自願搬離之義務，惟原告既 至遲於107年7月間，已遷出系爭房地、交還鑰匙，而返還系 爭房地予被告，無再居住系爭房地之意，則原告嗣後再依系 爭買賣契約第12條約定，請求被告交付系爭房屋予原告居住 ，並無理由。
五、綜上所述，原告先位之訴依民法第259條之規定，請求被告 將系爭房地所有權移轉登記予原告，備位之訴依系爭買賣契 約第12條之約定，請求被告交付系爭房屋予原告居住，均無 理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併 此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 11 月 20 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 熊祥雲
法 官 劉育綾
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 11 月 20 日
書記官 黃詩涵