臺灣臺中地方法院民事判決 109年度簡上字第335號
上 訴 人 王斌昌
訴訟代理人 吳映辰律師
複 代理人 林瓊嘉律師
被 上訴人 邱柏譯
邱玉葉
邱明理
邱雅娟
邱雅惠
邱建銘
兼上二人
訴訟代理人 徐麗珍
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國109 年7 月8
日本院豐原簡易庭108 年度豐簡字第685 號第一審判決提起上訴
，經本院合議庭於109 年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之， 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴之撤回，被 告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，10日 內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 項、第2 項、第4 項定有明文。查上訴人於原審係依系爭租 約附帶事項第1 條約定，及民法第227 條、第231 條第1 項 規定提起本件訴訟（見原審卷第17至18頁），嗣於本院審理 時陳明請求權基礎為系爭租約附帶事項第1 條約定，其他請 求權不再主張（見本院卷第118 頁），應認上訴人撤回依民 法第227 條、第231 條第1 項為請求權基礎部分，核屬訴訟 標的之一部撤回，被上訴人於期日到場未為同意與否之表示 ，且10日內未提出異議，依上開規定，應視為同意上訴人撤 回上開請求權基礎，上訴人撤回上開請求權基礎，於法並無 不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
訴外人邱財興於民國98年10月16日將坐落臺中市○○區○○ 段○○○段00○0 地號土地（下稱系爭土地）出租與上訴人 供種植花卉之用，租期自99年1 月1 日至106 年12月31日止
，每年租金新臺幣（下同）3 萬5,000 元（下稱系爭租約） ，並於附帶事項第1 、2 條約定：租期中，邱財興如欲終止 契約收回土地時，需無條件賠償上訴人50萬元，且租期屆滿 時仍需續約予上訴人7 年租約，但租金提高為每年4 萬元等 語。嗣邱財興於105 年3 月1 日死亡，被上訴人戊○○、丙 ○○、乙○○及訴外人邱來水為其繼承人（以下逕以姓名稱 之），應承受邱財興與上訴人間系爭租約之租賃關係；邱來 水於107 年3 月22日死亡，則由被上訴人辛○○、庚○○、 丁○○、己○○（下稱辛○○等4 人，並分別逕以姓名稱之 ）繼承而承受該租賃關係，兩造間就系爭土地之租賃期間應 自99年1 月1 日起至113 年12月31日止。惟上訴人依約繳納 107 年租金4 萬元時，被上訴人均拒絕收取，並拒絕承認系 爭租約效力，戊○○更以存證信函向上訴人主張收回系爭土 地，更對上訴人提起竊佔告訴，妨害上訴人使用系爭土地， 被上訴人執意違反租約，且不斷以言詞、訴訟騷擾上訴人， 上訴人為人身安全及避免騷擾，被迫於108 年5 月間停止使 用系爭土地，將主要設施拆除、遷離。系爭土地租金債權（ 每年3 萬5,000 元）部分已經本院105 年度家訴字第112 號 民事判決分割，自屬租賃權利之分割，原審判決認定租賃權 利尚未經分割容與事實不符。依被上訴人整體行為觀察，被 上訴人就租金債權（每年3 萬5,000 元）已完成分割，未提 及「租賃權利」之分割，而被上訴人於分割共有物訴訟開庭 時均陳述欲收回系爭土地，欲回系爭土地居住、耕種，可證 被上訴人根本不認「租賃權利」為邱財興遺產，自無分割之 必要。戊○○並以存證信函催告上訴人，表示欲收回土地。 上訴人則於107 年1 月30日以存證信函請戊○○及邱來水收 受租金遭拒，嗣108 年4 月26日調解時因被上訴人均拒絕收 受租金致調解不成立，可證被上訴人已終止系爭租約甚明。 戊○○寄發存證信函收回土地、提告竊佔時均以「我們不承 認契約效力」為表達、訴請返還土地，於兩次調解、協商時 拒收租金，更在系爭土地擺放出售告示，顯係被上訴人充分 討論後為之，由代表人戊○○為終止契約之意思表示，且被 上訴人知悉前開行為而未為反對之意思表示。被上訴人於 108 年4 月9 日以原證17（上訴人於審理時口誤稱「上」證 17）之刑事告訴狀，向上訴人為終止系爭租約之意思表示， 參原證12、戊○○於臺灣臺中地方檢察署（下稱臺中地檢） 之陳述均是以「我們」為開頭，應是被上訴人七人討論後推 由戊○○提出告訴。分割遺產訴訟中未提及「租賃權利」之 分割，益證被上訴人始終不承認系爭租賃契約有效，由代表 人戊○○為終止契約之意思表示，應成立表見代理。爰依系
爭租約附帶事項第1 條約定，請求被上訴人連帶賠償上訴人 50萬元等語。
二、被上訴人抗辯：
㈠丙○○部分：邱財興於105 年3 月1 日死亡，由戊○○、丙 ○○、乙○○、邱來水繼承後，經本院105 年度家訴字第11 2 號判決分割遺產，其中關於系爭租約，僅就系爭土地所有 權按應繼分比例分割為分別共有、106 年度所收取之租金3 萬5,000 元按應繼分比例分配，系爭租約之權利義務未經分 割，仍屬全體繼承人公同共有。嗣邱來水死亡，辛○○等4 人繼承後，亦未更異前開權利義務關係，系爭租約之終止， 未向或未由公同共有人全體為之，均未生合法終止之效力。 戊○○自行發文請求上訴人返還系爭土地之4 分之1 或提出 刑事告訴，並未經其他被上訴人同意或授權，屬其個人行為 ，依民法第258 條第2 項、第263 條之規定，該非由其全體 契約當事人所為之意思表示，並不生終止契約之意思表示。 同理，上訴人向戊○○個人所為之意思表示，亦不及於其他 公同共有人。系爭租賃契約既未經終止，上訴人即有給付租 金之義務，然並未給付系爭土地107 、108 年之租金，復於 契約未合法終止前，自行搬遷離開、終止契約，核屬非可歸 責於被上訴人，自不得請求損害賠償。況上訴人既已受有一 部履行之利益，其請求50萬元違約金明顯過鉅，應依民法第 251 條、第252 條規定酌減其數額。又其並無拒收租金，系 爭租約未終止，其沒說要收回，沒有不願續租，上訴人仍可 繼續使用土地，但應給付租金等語。
㈡戊○○部分：依系爭租約之約定，自107 年起租金為每年4 萬元，然從107 年後兩造並無商談續約，上訴人亦無給付租 金，惟仍繼續占用土地，顯係故意違約，其才寄發存證信函 ，要求收回土地，並開始進行訴訟。又上訴人107 年1 月30 日寄發之存證信函，僅通知其及邱來水，未通知其他繼承人 ，竟還說其拒收租金，嗣後於108 年5 月27日寄發之存證信 函檢附支票與戊○○，上訴人欲給付之對象亦非邱財興之所 有繼承人，其不是繼承人之代表人，上訴人應將租金分成4 份給付所有繼承人。系爭租約第9 條約定，租賃期滿7 年時 ，雙方得另商條件續訂合約，惟兩造並無另簽合約及談租金 ，又上訴人雖於107 年1 月30日以新社郵局第000006號存證 信函通知領取租金，惟未告知領取之時間、地點，亦未將租 金提存法院，上訴人於108 年5 月間未向所有繼承人告知不 租，偷偷搬走所有花卉設備，留下廢棄物，如今雜草叢生。 其並無拒收租金，系爭租約未終止，上訴人仍可繼續使用土 地，但應給付租金，上訴人的廢棄物還在系爭土地上，被上
訴人至今未取回土地，其怕移動廢棄物會遭上訴人提告等語 。
㈢乙○○部分：戊○○的意見不能代表其他被上訴人的意見， 是戊○○自己不要租給上訴人的，其自始至今都未說不租上 訴人，是上訴人都不拿租金給被上訴人，且擅自搬離。其無 拒收租金，系爭租約應該沒有終止，上訴人仍可繼續使用土 地，並應給付租金；調解時並未提到租金等語。 ㈣辛○○等4 人部分：上訴人如果要繼續租，就要另外談，當 初上訴人也沒有找被上訴人談，是上訴人未告知被上訴人即 自行搬走。系爭租約未終止，上訴人仍可繼續使用土地，並 應給付租金。107 年3 月27日因上訴人未通知其他繼承人， 其拒收上訴人之租金等語。己○○另稱系爭租約附帶事項第 1 條之解釋應為合法終止並收回土地，被上訴人始須給付50 萬元等語。
三、原審認上訴人之請求為無理由，駁回上訴人之訴。上訴人不 服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶 給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之5 計算之利息。被上訴人均答辯聲明： 上訴駁回。
四、兩造爭執及不爭執事項（見本院卷第122 至124 頁、第165 至166 頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）： ㈠不爭執事項：
⒈上訴人於98年10月16日向邱財興承租系爭土地供種植花卉之 用，租期自99月1 月1 日至106 年12月31日止，每年租金3 萬5,000 元（即系爭租約，見原審卷第27頁），系爭租約附 帶事項第1 條約定：租期中，邱財興如欲終止合約收回土地 時，需無條件賠償原告50萬元，且租期屆滿時，仍需續約予 上訴人7 年租約，但租金提高為每年4 萬元。
⒉邱財興於105 年3 月1 日死亡，戊○○、乙○○、丙○○、 邱來水為其繼承人，承受邱財興與上訴人間就系爭租約之租 賃關係；邱來水於107 年3 月22日死亡，辛○○、庚○○、 丁○○、己○○為其繼承人，則由辛○○等4 人繼承而與戊 ○○、乙○○、丙○○承受上開租賃關係。戊○○於105 年 6 月28日提起分割遺產訴訟，經本院家事庭105 年度家訴字 第112 號判決確定，系爭土地由戊○○、乙○○、丙○○及 邱來水分別共有，應有部分各為4 分之1 。系爭土地出租之 租金債權，每年3 萬5,000 元，由乙○○、邱來水於106 年 1 月5 日收取，扣除該判決附表四所示喪葬費用、管理費用 及溢領費計54萬7,605 元後，餘額再由戊○○、乙○○、丙 ○○及邱來水按應繼分比例分配（每人應繼分均為4 分之1
）。
⒊戊○○於107 年1 月22日提起分割共有物訴訟，經本院107 年度訴字第404 號判決將系爭土地及同段39之1 地號土地合 併分割，由辛○○等4 人（該案訴訟中邱來水死亡，由辛○ ○等4 人承受訴訟）分得同段39之1 地號土地（此筆土地嗣 於108 年10月29日以贈與為原因移轉與丁○○），丙○○分 得同段39之2 地號土地，乙○○分得同段39之3 地號土地， 戊○○分得同段39之4 地號土地，並於108 年1 月23日判決 確定。
⒋107 年1 月2 日戊○○以清水郵局第000002號存證信函寄與 上訴人：收回系爭土地、請上訴人移除地上物（即原證2 ） 。
⒌107 年1 月30日上訴人以新社郵局第000006號存證信函（即 原證3 ）寄與戊○○與邱來水，請邱財興之繼承人領取系爭 土地之租金。
⒍108 年3 月29日戊○○再通知上訴人將系爭土地之地上物移 除（即原證5 ）。
⒎108 年4 月2 日，上訴人與戊○○、辛○○、乙○○、丙○ ○至臺中新社區調解委員會就系爭租約事項為調解，但調解 不成立。
⒏108 年4 月19日辛○○以石岡郵局第000015號、第000024號 （即原證6 ）信函催告上訴人拆除地上物，歸還系爭土地。 ⒐上訴人於108 年5 月間停止使用系爭土地，將主要設施遷走 。
⒑108 年10月7 日戊○○起訴請求上訴人返還系爭土地（即原 證19），後於109 年4 月撤回。
㈡爭執事項：
⒈就系爭租約附帶事項第1 條約定「租期中甲方（即出租人） 如欲終止合約收回土地」之解釋，上訴人主張：不須出租人 合法終止，只要出租人想終止契約收回土地，即須賠償承租 人50萬元；被上訴人主張：須出租人合法終止並收回土地， 出租人始須給付50萬元。兩造上開主張何者有理由？如被上 訴人主張有理由，被上訴人有無於108 年4 月9 日系爭租約 之租期中合法終止契約並收回土地？
⒉上訴人依系爭租約附帶事項第1 條，請求被上訴人連帶給付 50萬元，是否有理由？
五、得心證之理由：
㈠就系爭租約附帶事項第1 條約定「租期中甲方（即出租人） 如欲終止合約收回土地」，應以出租人合法終止並收回土地 之解釋為合理。被上訴人並無於108 年4 月9 日系爭租約之
租期中合法終止契約並收回土地：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。次按解釋意思表示，固須探求 當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業已 表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句 而更為曲解（最高法院86年度台上字第3042號判決意旨參照 ）。查系爭租約附帶事項第1 條約定：租期中甲方（即出租 人）如欲終止合約收回土地時，須無（誤載為「回」）條件 賠償乙方（即承租人）50萬元，甲方不得異議等語（見原審 卷第27頁）。斟酌系爭租約附帶事項第1 條之契約精神，應 係為保障承租人在租賃期間使用系爭土地之權利，避免因出 租人任意終止租約而影響承租人使用土地進而受有不能利用 土地之損害，因此訂立該約定保障承租人之使用權利，並約 定出租人應賠償承租人，以填補承租人因出租人任意終止契 約而受不能利用土地之損害，基上，應係出租人合法終止契 約並收回土地，承租人始有不能利用土地之損害可言。從而 ，以「出租人合法終止契約並收回土地」解釋系爭租約附帶 事項第1 條約定，應屬合理，被上訴人此部分主張為可採。 上訴人雖主張：只要出租人想終止契約收回土地，即須賠償 承租人50萬元等語，惟若出租人未合法終止契約並收回土地 使用，在系爭租約有效且承租人繼續利用系爭土地之情形下 ，難認承租人有何損害，要與系爭租約附帶事項第1 條訂立 之契約精神不符，是以上訴人之主張自非可採。準此，上訴 人依系爭租約附帶事項第1 條約定請求被上訴人連帶賠償50 萬元，須以被上訴人在租期中合法終止系爭租約並收回系爭 土地為前提。
⒉按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人 財產上之一切權利、義務，但權利、義務專屬於被繼承人本 身者，不在此限，民法第1148條第1 項定有明文。租賃權利 係財產權，並無專屬性質，民法租賃章節中並無租賃契約因 出租人死亡時即行終止之規定，自得為繼承之標的。因此， 邱財興死亡時，系爭土地之租賃權利即係遺產之一部分，依 民法第1148條之規定，應由邱財興之全體繼承人繼承。查上 訴人與邱財興於98年10月16日簽訂之系爭租約第1 至4 條約 定，上訴人向邱財興承租系爭土地供種植花卉之用，租期自 99月1 月1 日至106 年12月31日止，每年租金3 萬5,000 元 （見不爭執事項⒈、原審卷第27頁），並於系爭租約附帶事 項第2 條約定：出租人切結系爭租約租期屆滿時仍需續約與 承租人7 年租約，但租金提高為每年4 萬元（見原審卷第27 頁）。嗣邱財興於105 年3 月1 日死亡，戊○○、乙○○、
丙○○及邱來水為其繼承人，承受邱財興與上訴人間就系爭 租約之租賃關係；邱來水於107 年3 月22日死亡，辛○○、 庚○○、丁○○、己○○為其繼承人，則由辛○○等4 人繼 承而與戊○○、乙○○、丙○○承受系爭租約之租賃關係（ 見不爭執事項⒉）。系爭租約附帶事項第2 條約定已載明續 租之租賃期間、租金數額，應認上訴人與邱財興間有續訂租 約之合意，因此戊○○及辛○○等4 人抗辯：上訴人自107 年1 月起欲續租系爭土地，需另與被上訴人協商等語，顯與 系爭租約約定不符，並非可採。基此，依系爭租約第3 條約 定，系爭租期應自99年1 月1 日起至113 年12月31日止，自 99年1 月1 日起至106 年12月31日止，每年租金3 萬5,000 元，又依系爭租約附帶事項第2 條約定，系爭租約於上開租 約期滿時續租與上訴人，自107 年1 月1 日起至113 年12月 31日止，每年租金4 萬元，是以系爭租約租期尚未屆滿，且 被上訴人於本院審理時亦均稱系爭租約尚未終止，上訴人可 以繼續使用系爭土地，但要給付租金等語（見本院卷第119 頁），亦與前開認定相合。
⒊按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；民法第 258 條規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之；繼 承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公 同共有；公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有 規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第258 條、第26 3 條、第1151條及第828 條第3 項分別定有明文。上訴人與 邱財興就系爭租約之權利義務，在邱財興於105 年3 月1 日 死亡後，由其繼承人繼承，而為公同共有（見不爭執事項⒉ ），兩造復不爭執被上訴人迄未就系爭租約之租賃權利為分 割（見原審卷第372 至373 頁），則出租人行使終止權時， 自應由邱財興之全體繼承人以意思表示向上訴人為之。上訴 意旨雖稱本院105 年度家訴字第112 號分割遺產事件已判決 分割系爭土地之租金債權，而屬租賃權利之分割等語，然查 本院105 年度家訴字第112 號分割遺產事件所判決分割之遺 產範圍包含系爭土地，以及乙○○、邱來水於106 年1 月5 日所收取之系爭土地一年份租金即3 萬5,000 元租金收益， 但分割之遺產範圍並未包含系爭租約之租賃權，此有該案判 決在卷為憑（見本院卷第133 至141 頁），並經本院調閱該 案卷宗核閱無誤，上訴人此部分所辯顯有誤會，不足信採。 又上訴人於本院109 年10月23日審理時確認其主張被上訴人 終止系爭租約之時點為被上訴人於108 年4 月9 日以原證17 之刑事告訴狀，向上訴人為終止系爭租約之意思表示，參原 證12、戊○○於臺中地檢之陳述均是以「我們」為開頭，應
是被上訴人全體討論後推由戊○○提出告訴等語（見本院卷 第163 頁）。查諸臺中地檢109 年4 月9 日收件之刑事告訴 狀內容：「告訴人戊○○，被告甲○○，事由：因侵佔罪依 法提出告訴事。事實及理由：1.被告甲○○租賃（誤載為「 任」）土地於106 年12月31日屆滿到期。2.告訴人前往另商 合約事項，被告甲○○口出狂言，態度極惡。後又再用郵政 存信通知，均置於不理，目無法紀，欺壓良民。3.告訴人唯 有請求還地，並請求這一年六個月租金. . . （下略）」（ 見原審卷第259 至261 頁），可見該刑事告訴狀所載之告訴 人為戊○○，該書狀內容並未提及其他被上訴人。再觀諸上 訴人所提臺中地檢108 年度他字3478號侵占案（即臺中地檢 108 年度偵字第22114 號竊佔案件之案卷）詢問筆錄（見原 審卷第15至17頁），戊○○雖答以：「我們在107 年1 月2 日、108 年3 月29日都有寄存證信函給上訴人，表示租約已 到期並要求收回土地」、「我們要把土地拿回來，因為當初 106 年12月31日租約到期時，我們要跟上訴人談，我們要求 把土地收回，我們不承認系爭租約約定續租7 年」等語，但 此僅為戊○○於偵查中所述片面之詞，且戊○○所稱「我們 」係指何人亦不明確特定，不足認被上訴人全體有何以自己 行為授與代理權，或知他人表示為其代理人而不為反對之表 示之表見事實存在，並且，被上訴人否認是經全體繼承人討 論後推由戊○○提告上揭偵查案件，戊○○亦稱被上訴人沒 有討論過此事等語，則上訴人就其主張自應舉證以實其說， 惟上訴人未能提出其他佐證，自難認被上訴人全體有以原證 17即108 年4 月9 日之刑事告訴狀，向上訴人為終止系爭租 約之意思表示，亦不能遽認為表見代理，而應認上揭刑事告 訴狀為戊○○個人之意思與行為，並經本院調閱臺中地檢 108 年度偵字第22114 號竊佔案件卷宗核閱如實。戊○○雖 稱其提出上揭刑事告訴與系爭土地無關，然查其於偵查中陳 述即提及系爭土地，此有上揭詢問筆錄及臺中地檢108 年度 偵字第22114 號竊佔案件不起訴處分書在卷可參（見原審卷 第15至17頁、第51至53頁），其所言顯與事實不符，不足為 信。從而，上訴人主張被上訴人全體推由戊○○於108 年4 月9 日以刑事告訴狀向上訴人為終止系爭租約之意思表示， 並不可採。復斟酌上訴人自陳其並未通知被上訴人，而於 108 年5 月間遷離系爭土地，但留有無法搬走的東西，亦未 表達是否拋棄未搬走物品之占有等語（見本院卷第165 頁） ，足見上訴人108 年5 月間搬離時既未通知被上訴人，且有 物品留置，復未點交系爭土地，自難認上訴人已將系爭土地 交還被上訴人，堪認未有被上訴人「收回土地」之情事，亦
與系爭租約附帶事項第1 條約定不符。
㈡綜前，上訴人未能證明被上訴人全體於108 年4 月9 日系爭 租約之租期中有向上訴人為終止系爭租約之意思表示，並收 回系爭土地之事，而不合於系爭租約附帶事項第1 條約定。 是以，上訴人依系爭租約附帶事項第1 條約定請求被上訴人 連帶給付50萬元，並無理由。
六、綜上所述，上訴人依系爭租約附帶事項第1 條約定請求被上 訴人連帶給付50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回 。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論 述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 11 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 黃綵君
法 官 李 蓓
法 官 張意鈞
正本係照原本作成。
不得上訴
中 華 民 國 109 年 11 月 20 日
書記官 陳靖國