臺灣臺中地方法院民事判決 109年度簡上字第281號
上 訴 人 蔡智全
訴訟代理人 李郁霆律師
複代理人 楊孟凡律師
被上訴人 楊月嬌
訴訟代理人 沈暐翔律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國109 年5 月
4 日本院臺中簡易庭108 年度中簡字第1782號第一審判決提起上
訴，本院於民國109 年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、被上訴人主張：
㈠上訴人向被上訴人承租其所有坐落臺中市○○區○○路○段 000 號11樓之3 之房屋（含車位，下稱系爭房屋）全部，原 約定租期為自民國106 年3 月1 日起至108 年2 月28日止， 租金為每月新臺幣（下同）8,000 元，應於每月1 日前給付 。被上訴人於租期屆至前即108 年2 月27日告知上訴人另簽 新約，但因上訴人時間無法配合，延至同年3 月24日始商談 租約簽署事宜，復因坪數部分文字複雜，當日告知欲至附近 信義房屋瞭解賣屋行情及相關事宜，並告知要找房屋仲介處 理房屋情事，事後被上訴人返還臺北經與家人討論後，因被 上訴人父母年邁及身體因素須長期照護治療，每月花費約10 萬元，高額醫療費用造成被上訴人無力負擔，故有出售房屋 之必要，並於當日以Line告知上訴人，新租約租期將至108 年5 月31日，上訴人於同年3 月30日允諾，但表示請被上訴 人再考慮租期延2 年，被上訴人立即回覆父母病情嚴重，需 錢孔急，無法配合。被上訴人因此於同年4 月8 日將租期自 108 年3 月1 日起至同年5 月31日之書面租約以掛號方式寄 給上訴人，要求上訴人簽名後寄回，上訴人卻不為簽署，被 上訴人再於同年4 月16日發函請上訴人簽署租約後寄回，並 請上訴人於同年5 月31日返還系爭房屋，上訴人拒絕搬遷， 依照原租約所載租期屆滿前30日，承租人即需告知是否繼續 承租，而有優先承租權，顯見租期屆滿時，尚需簽署新約， 並無不即表示反對之情形，更已排除默示更新之適用，自無 成立不定期繼續租賃之關係，則上訴人既遲遲不願簽署新約 ，兩造租約至108 年2 月28日自已屆滿，被上訴人自得依據
民法第455 條、第767 條之規定，請求上訴人交還系爭房屋 ，並依照民法第179 條不當得利之法律關係，請求每月3 萬 元相當租金之不當得利，另上訴人未按期支付管理費及清潔 費，而由被上訴人自行承擔，業已違約，是被上訴人自得依 照租約第6 條之約定，請求按租金兩倍之違約金至上訴人遷 讓系爭房屋之日止。
㈡退步言，依照上訴人於108 年3 月30日以Line回覆之內容觀 之，兩造之租賃契約至多僅至108 年5 月31日為止，故備位 請求上訴人遷讓系爭房屋並請求自108 年6 月1日 起至返還 前項房屋之日止按月給付被上訴人不當得利及違約金。 ㈢再退步言，若認兩造間成立不定期租賃關係，系爭房屋為電 梯大樓，有管理員收發信件、管理出入，為30坪大小之房屋 ，格局為三房兩廳一衛，前後都有陽台，使用空間完善，且 位居高樓，視野良好，尚包含一車位，空間十分寬敞，位處 臺中市西屯區，周遭400 公尺內至少7 個公車站，交通便利 ，且鄰近有多家幼稚園，2 間國小，1 間國中，亦有便利商 店、餐廳、醫院、診所、銀行、公園，生活機能完善，故原 約定租金8,000 元為屬過低，應予調整之，參酌附近相類似 房屋之行情亦於36,000元至37,000元之間，故被上訴人再備 位依據民法第442 條之規定請求調整租金為3 萬元。二、上訴人則以：兩造租約僅約定上訴人租期屆滿前30日告知是 否繼續承租，有優先承租權，而將契約範本內「除經出租人 同意繼續出租外」等語刪除，可證明被上訴人並無排除民法 第451 條適用之意思，則契約到期後，被上訴人並無反對上 訴人繼續居住之意思，反而希望與上訴人繼續簽約，足見簽 約前，兩造已轉為不定期租賃，且上訴人亦未遲付租金，有 關管理費及清潔費乃被上訴人交待社區管理員不得收取被上 訴人108 年4 月起所繳交之費用，是被上訴人自不得請求遷 讓房屋及給付不當得利損害金。兩造遲至106 年3 月1 日簽 約時，均合意以每月8,000 元作為租金之對價，調整租金亦 應以該時，與被上訴人主張增加租金之時點108 年3 月1 日 作比較，但比較該二時間系爭房屋及坐落土地之價值，而比 較該二時點坐落土地公告現值均呈現下滑情形，尚難認為有 調整租金之必要等語。
貳、原審為被上訴人一部勝訴一部敗訴之判決，判命上訴人應將 系爭房屋及車位遷讓交還被上訴人，及自108 年6 月1 日起 至返還上開房屋及車位之日止，按月給付被上訴人6 萬元， 並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起 上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開 廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：
上訴駁回。至被上訴人先位之訴主張兩造租賃契約於108 年 2 月28日終止，請求遷讓房屋及自108 年3 月1 日起之不當 得利及違約金，及備位之訴中請求自108 年6 月1 日起之違 約金部分，均經原審駁回，被上訴人未上訴而確定，非本件 審理範圍。
參、得心證之理由：
一、被上訴人主張上訴人向其承租其所有之系爭房屋全部（含車 位），原約定租期為自106 年3 月1 日起至108 年2 月28日 止，租金為每月8,000 元，應於每月1 日前給付。被上訴人 於租期屆至前即108 年2 月27日告知上訴人另簽新約，但因 上訴人時間無法配合，延至同年3 月24日始商談租約簽署事 宜，然當日並未簽立被上訴人所攜帶之契約，事後被上訴人 以照顧年邁父母為由，告知租期將至108 年5 月31日為止， 被上訴人於同年4 月8 日將租期自108 年3 月1 日起至同年 5 月31日之書面租約以掛號方式寄給上訴人，要求上訴人簽 名後寄回，上訴人卻不為簽署，被上訴人再於同年4 月16日 發函請上訴人簽署租約後寄回，並請上訴人於同年5 月31日 返還系爭房屋，上訴人亦拒絕搬遷等事實，有房屋租賃契約 書、郵局存證信函、Line對話記錄等在卷可稽（見原審卷一 第21-29 、33-35 、87-93 頁），上訴人對上情亦不爭執， 可信為真。
二、兩造就系爭房屋僅達成繼續租賃至108 年5 月31日之合意： ㈠被上訴人主張其於108 年3 月24日與上訴人會面後兩造並未 簽約，故租賃關係應已於原租賃契約期滿日即108 年2 月28 日終止。退步言，其108 年3 月24日回臺北後以Line告知上 訴人，新租約租期將至108 年5 月31日，上訴人於同年3 月 30 日 允諾，故租賃關係僅繼續至108 年5 月31日等情，均 為上訴人所否認。
㈡經查，本件兩造之Line之完整對話內容應為（見原審卷一第 87-93 頁）：
108年3月28日（星期四）
被上訴人：午安，星期日謝謝妳和智全的招待，謝謝妳。回 家後和家人再次商討，因我於臺中人生地不熟， 此房子勢必要出售，實感抱歉。若有意願購買， 我的價位是750 萬。若有更好的選擇，也很祝福 你們。因為房子需要整修，故此我們的租期將延 至5 月31日，事出有因造成你們的困擾再次說抱 歉，謝謝許多年照顧。
108年3月30日（星期六）
上訴人：楊姐你客氣囉！小朋友也很喜歡您送的義美餅盒，
吃的很開心。一切都是上帝的安排，原本吃飯那天 房約已要簽署，回家後小朋友也在詢問，楊阿姨不 讓我們住了嗎？我回：放心，阿姨已準備新合約囉 ！我們原本是想打算讓國一的小朋友安心上到國中 結束，專心考高中，現在還不知如何告知小朋友可 能要搬家！可能要轉學！當轉學生可能要面臨學生 融入新班級適應的問題。若楊姐還不急賣，是否考 慮看看再延二年，等小朋友國中畢業我們就不擔心 轉學適應的問題，就像老大長大了，讓他寄宿在高 中學校的宿舍我們也不擔心，屆時，楊姐要賣房或 其他打算，我們都配合，感恩。神不會給你超過你 所能承受的。
108年4月2日（星期二）
被上訴人：智全晚上好，和弟妹討論結果，很遺憾還是需要 賣屋，我的弟妹口袋都不深，為了每月將近10萬 元父母的長照經費，這兩年已經花費近300 萬元 ，大家已心力交瘁。我是姐姐又是監護人，負起 照顧和籌措生活費責無旁貸。如今我們只有賣屋 一途。方能讓父母安養天年，很抱歉。
是依據上開對話內容，乃被上訴人於108 年3 月24日雙方會 面後回臺北，即於108 年3 月28日將欲出賣系爭房屋之訊息 告知上訴人，同時表明僅同意將租期延至108 年5 月31日， 而上訴人並無任何反對之文字，只是表示考量子女就學問題 ，請被上訴人考慮能否將租期延展至2 年。衡以此段對話為 108 年3 月28日，距離108 年5 月31日僅餘2 個月，上訴人 縱然不欲續約，也不可能馬上搬走，還是需要尋找新住處及 搬遷之時間，再續租2 個月也符合情理，所以解釋上訴人之 真意，應認當時上訴人已先承諾續租至108 年5 月31日，只 是另請求被上訴人延長至2 年。但延長部分因被上訴人最後 仍拒絕，故兩造並未達成合意。是兩造僅就108 年3 月31日 為止至108 年5 月31日為止部分有續租之合意，剩餘部分無 共識，故就超過108 年5 月31日部分難認為成立續租之契約 。
㈢由上所述，兩造已達成續租至108 年5 月31日之合意，則被 上訴人主張租賃關係已於原租賃契約期滿日即108 年2 月28 日終止，即無理由。
㈣上訴人雖抗辯兩造於108 年3 月24日見面時已經達成續租2 年之合意，被上訴人並未提及要出售房屋云云。然為被上訴 人所否認。經查：
⒈證人江源遠即上訴人之配偶於原審證稱：兩造約在3 月24日
在永春路異人館吃飯。當天被上訴人有拿出新的租賃契約準 備簽約，被上訴人寫得很快，寫到108 年就停住，被上訴人 問幾年一簽，我回答二年一簽，她說時間過很快，她以為一 年一簽，被上訴人問完後繼續寫到租期屆滿日110 年2 月28 日，被上訴人翻開內頁看說買錯版本，她說回去買正確版本 寄下來給我們，當天沒有提到要賣房子，當天談到租期就是 剛才說被上訴人有問幾年一簽等語（見原審卷一第303-304 頁）。是兩造於租期屆滿後，相約見面另簽立租約，且被上 訴人確實有拿出準備好之租約欲與上訴人簽約，然於當日並 未完成簽約等情，已可確認。而當時被上訴人雖問幾年一簽 並在書面契約上記載，但兩造既然最後並未完成簽約，且被 上訴人當場表示由其另外寄正確版本之租約予上訴人，可見 所謂當場書寫之書面契約並未成為兩造合意成立之契約，被 上訴人在其上縱然有書寫至110 年等字樣，不過是締約之準 備，最後既未簽約，即不能因此認定兩造已有延長租約兩年 之合意。
⒉另被上訴人見面後於同年月28日Line對話內容寫道：「回家 後和家人再次商討，因我於臺中人生地不熟，此房子勢必要 出售，實感抱歉」，被上訴人回稱：「若楊姐還不急賣，是 否考慮看看再延二年」等語，依語意應係見面時被上訴人已 經告知上訴人將出售系爭房屋，上訴人請被上訴人考慮，被 上訴人回臺北後與家人討論後仍決定要出售，故被上訴人才 會寫「和家人『再次』商討. . . 此房子『勢必』要出售」 ，若如上訴人抗辯：被上訴人於當日未提出售系爭房屋之事 實，是回臺北後突然告知云云，則被上訴人逕行告知欲出售 即可，怎會寫再次商討，還強調勢必要出售，被上訴人又為 何全無訝異僅請被上訴人再考慮看看？是上訴人抗辯108 年 3 月24日被上訴人未告知要出售房屋云云，即屬可疑，被上 訴人既然打算出售房屋，一般而言應不願意續租長達2 年， 故上訴人抗辯兩造於108 年3 月24日有達成續租2 年之合意 ，亦非合理，難以採取。
⒊另上訴人雖提出兩造於調解過程之錄音，欲證明「被上訴人 並未於108 年3 月24日碰面時告知伊想將系爭房屋出售之事 」。惟依民事訴訟法第422 條規定「調解程序中調解委員所 為之勸導及當事人所為之陳述，或讓步，於調解不成立後之 本案訴訟，不得採為裁判之基礎」，被上訴人於調解程序中 所為之陳述（雖上訴人表示部分係在調解室外所錄，但並未 舉證證明），亦不得逕採為本件判決之依據，故本院不得審 酌此項證據，附此敘明。
三、上訴人又抗辯：原租賃契約於108 年2 月28日到期後，其繼
續使用房屋，被上訴人並無反對之表示，反而與其約定見面 簽約，雖最後未能簽立新約，然兩造已經成立不定期限之租 賃契約云云。惟按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使 用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限 繼續契約，民法第451 條定有明文。考其立法意旨乃以承租 人於租賃期限屆滿後，仍就租賃物繼續使用或收益，而出租 人不即表示反對之意思者，推其意欲繼續租賃契約者為多， 故視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論。若當事人已 經表示要另訂新約，已明確顯示並無不定期限續租之意思， 其隱含之意應為不續約即不出租，應認為已屬民法第451 條 所稱「反對之意思」。查被上訴人於108 年2 月27日Line對 話中寫道：「因為有法院的公文，還有租約要新簽，也因很 多年我沒回台中了，請問妳們何時有空，我下台中看看大家 ？」等語。而上訴人於108 年2 月28日Line對話中回覆：「 楊姐，您好，我們三月份事情和活動比較多，所以三月份比 較忙…3 月24日您方便嗎？因為17日我們有個大活動要準備 ，在17日以後就比較OK了，真是不好意思」等語（見原審卷 一第87頁），是被上訴人在原租賃契約屆滿前即已向上訴人 表示要續約需另簽立書面新約，僅係因為上訴人時間上無法 配合而延至同年3 月24日始商談續約簽署事宜，要非被上訴 人於租期屆滿後，為免去租期屆至簽約之麻煩即無條件任由 上訴人繼續使用系爭房屋，核與民法第451 條「不即表示反 對之意思」之要件有別，自不能認為兩造間業已成立系爭不 定期租約，上訴人此部分抗辯，仍難採取。
四、按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第 450 條第1 項定有明文，如無同法第451 條所定視為以不定 期限繼續契約情事，依同法第455 條規定，承租人應於租期 屆滿時返還租賃物，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本 於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物 。最高法院69年台上字第4001號、75年台上字第801 號裁判 意旨可資參照，本件兩造租約已至108 年5 月31日屆滿，被 上訴人又為系爭房屋之所有權人，依上開說明，被上訴人請 求上訴人遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
五、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179 條定有明文。本件上訴人於108 年5 月31日兩造租約 到期後，無權占有系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益， 為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1635號裁判參照 ）。查被上訴人先前將系爭房屋出租予上訴人時，每月所收 取之租金為8,000 元，此金額自可作為計算不當得利損害賠
償金之標準，是被上訴人自得請求上訴人自108 年6 月1 日 起至遷讓交還系爭房屋之日起，按月給付其無權占用系爭房 屋所獲得相當租金之利益8,000 元部分。至於上訴人雖有將 108 年6 月1 日起至同年月30日之租金部分，向被上訴人住 所地所在之台灣新北地方法院辦理提存，然此部分提存之原 因係記載「提存人向受取權人承租系爭房屋，應付108 年5 月1 日起至同年6 月30日部分租金，因受取權人拒絕受領， 依法辦理提存」等語，是上訴人所提存關於108 年6 月之金 額，乃上訴人基於租約尚屬有效存在，所為之提存，其性質 為租金，與本件已認定兩造租約至108 年5 月31日為止，被 上訴人係基於不當得利之法律關係為請求，其性質為相當租 金之損害金，二者尚有不同，尚難認為該提存已發生清償之 效果，上訴人事後以租金名義同為之提存，亦屬相同。六、綜上所述，兩造間之租賃關係，已經合意延展至108 年5 月 31日為止，上訴人抗辯本件已有不定期租賃關係之適用，並 無可信。是被上訴人主張兩造租約至108 年5 月31日屆期， 依據民法第455 條、第767 條之規定請求返還租賃物，及依 據民法第179 條之規定請求上訴人給付自108 年6 月1 日起 至搬遷之日止，按月給付相當於租金之不當得利8,000 元， 為有理由，應予准許，原審就此為被上訴人勝訴判決，核無 不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所舉證據，經核均 於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。肆、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 11 月 27 日
民事第五庭審判長法 官 黃綵君
法 官 張意鈞
法 官 王奕勛
上正本照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 11 月 27 日
書記官 顏督訓