臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第2235號
原 告 劉瓊音
訴訟代理人 張麗琴律師
被 告 張國寶
訴訟代理人 黃呈利律師
受告知訴訟人 張國權
上列當事人間不完全給付等事件，本院於民國109 年10月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣774,535 元，及自民國108 年8 月6 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔20%，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣258,178 元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣774,535 元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但被告同意者 ，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款定有明文。 本件原告起訴聲明被告應給付原告新臺幣（下同）3,726,78 6 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。嗣於民國109 年10月19日言詞辯論時擴張請求被 告應給付3,866,023 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息，被告表示對原告擴張聲明無意見 （見本院卷第247 頁），依前開說明，應予准許。二、原告主張：
㈠原告劉瓊音於106 年3 月初委託住商不動產加盟店昱誠有限 公司（下稱住商不動產）尋找適當中古屋，經由住商不動產 經紀人王嘉正仲介，向被告張國寶購買門牌號碼臺中市○區 ○○路0 段000 ○0 號5 樓房屋（下稱系爭房屋），及其坐 落基地，臺中市○區○○段00地號，面積652 平方公尺，權 利範圍133/90000 之基地應有部分（下稱系爭土地）。兩造 以總價230 萬元成交，並於108 年3 月19日簽訂買賣契約（ 下稱系爭契約），及履約保証書，更約定於106 年4 月26日 前交屋，價金分2 次給付。嗣兩造於106 年4 月26日完成點 交及價金給付後，於106 年4 月28日完成所有權移轉登記。 ㈡原告購買時因資金不足，同時以系爭房地為抵押物，向金融 機構貸款以支付價金，銀行貸款原告迄今仍遵期繳納。又原
告購買系爭房地乃為投資用，過戶後即進行老屋重大改善工 程及裝潢，裝修完畢後並委託仲介公司出售獲利。詎106 年 底，原告突然接到本院106 年度簡上字第331 號分割共有物 訴訟事件（一審案號為106 年度中簡字第775 號，下稱系爭 另案訴訟）通知原告參加訴訟，經閱卷後始知，被告售與原 告之系爭房屋坐落基地，臺中市○區○○段00地號基地中之 399/10000 應有部分（包含系爭土地在內），於106 年3 月 10日即有分割共有物訴訟，且起訴時間早於兩造締結系爭房 地買賣契約，此為訂定契約重要事項，被告竟為求系爭房地 順利出售，未曾在簽約前、過戶、乃至一審判決後均未曾告 知仲介人員，承辦代書，及原告，致使原告、仲介、代書三 方均不知系爭土地有訴訟繫屬中，原告因此誤認系爭房地產 權乾淨，無任何訟爭糾紛，從而與被告締結買賣契約，更支 付全部價金，辦理移轉登記，同時向金融機構貸款後，更進 而花費近百萬元進行改善裝潢，擬欲出售之際，始收到二審 法院通知獲悉上情。斯時，原告已就系爭房地投資連同貸款 已逾300 萬元，原告迫於無奈，僅可於系爭另案訴訟於二審 為訴訟參加。奈何，系爭另案訴訟之二審承審法官以原物分 配方式，將臺中市○區○○段00地號土地涉訟部分悉數分配 予被告之父親張東富，餘共有人則以金額補償，且該分割共 有物訴訟為簡易案件，二審即行確定，致使原告購買之系爭 房地喪失坐落基地所有權，導致系爭房屋喪失坐落基地而價 值大遭貶損，難以出售，幾經與被告張國寶及其家人協商， 被告及其家人均敷衍塞責，遂提起本訴。
㈢被告為系爭房地交易之初即違反買賣契約中告知義務，以及 契約發展過程中之誠實告知事項義務，致使原告陷於錯誤， 誤認系爭房地產權無糾紛而與之交易，是此不完全給付乃可 歸責於被告。系爭房地於買賣契約簽訂後，雖被告將上開房 地產權移轉登記給原告，然於移轉後數月，經系爭另案二審 判決將原告購買系爭房地坐落基地持分悉數分配給訴外人張 東富確定，致使原告喪失坐落基地之所有權，導致新購房地 價值大幅貶損，自屬不完全給付。依系爭契約第5 條第4 項 約定，「賣方保證本買賣標的產權清楚，絕無一屋數賣、佔 用他人土地或遭他人侵害等情事。如有他人主張權利（如優 先購買權、法定抵押權或強制執行登記等），賣方應負責清 理塗銷」，足見依系爭契約本旨及發展情勢，凡涉及買賣標 的權利、及交易安全之重要事項，無論是依契約約定或依契 約之附隨義務，被告均應就系爭土地有分割共有物訴訟糾紛 具告知義務。而由系爭另案訴訟於106 年3 月10日即已起訴 ，而兩造簽訂買賣契約日期為106 年3 月19日，是簽約前被
告早已明知買賣標的之基地早已陷共有物分割爭訟，此涉及 買賣標的產權之重要資訊及交易安全，果分割共有物訴訟結 果不利於被告，勢將影響系爭房地之價值，而被告明知此情 ，竟在簽約前刻意隱匿，簽約中、簽約後、甚至系爭另案一 審判決後仍未曾告知，致使原告陷於錯誤，而與其交易，更 進以系爭房地向金融機構貸款，俟經系爭另案訴訟二審法院 依職權通知參加訴訟始知上情。然因二審法院將該土地涉訟 部分全數分配給被告之父張東富，致使原告喪失系爭房屋坐 落基地所有權，徒令原告擁有系爭房屋而無坐落基地，除房 屋價值大受貶損，更難出售，且原告仍需繳納銀行貸款。是 被告雖將系爭房地過戶與原告，然其給付並未依契約條款及 債之本旨為給付，令原告受有系爭房屋價值貶損，更喪失坐 落基地所有權，更令原告擬欲出售之利益落空，是此不完全 給付乃可歸責於被告違反契約告知義務所致。果交易之初， 被告誠實告知，原告不會購買已有訟爭之系爭房地，是以， 被告應依民法第227 條不完全給付責任賠償原告因此所受損 害以及所失利益。
㈣被告因違反告知義務致原告喪失系爭房地之坐落基地所有權 外，使原購買之房屋價值大幅貶抑，更導致早已改善好之系 爭房屋難以出售，此為可歸責於被告致為不完全給付，除依 給付不能之規定賠償原告損害外，更應就原告因此所受損害 及所失利益負賠償責任，並分述如下：
⒈價值貶損2,109,000 元部分：本件經不動產估價師就系爭不 動產為鑑定，但鑑定結論以不動產估價技術規則第101 條、 101-1 條，以土地及建物價值比率方式進行勘估，因此，才 有鑑定報告第107 、108 頁之結論。依鑑定報告內容可知， 估價師係參考兩造當時交易總價230 萬元，依土地及建物所 佔比例分配而認為系爭房屋106 年交易時有1,924,129 元之 價值，除與當年度之房屋稅估定之房屋殘值19萬相差甚鉅， 亦有背離實際交易情況。另便鑑定報告以相同方法認定108 年系爭房屋在無坐落基地情況下仍有2,840,036 元價值，此 有悖於市場行情，蓋106 年交易時房地俱存，其交易價格尚 且為230 萬元，至108 年在無坐落基地情況下，房屋價值提 升報提到2,840,036 元，超越106 房地聯合價值，顯然不夠 客觀。故考慮106 年當時系爭房屋建造年限、折舊、位置等 因素，應依鑑定報告第37頁下方註解，以不動產估價技術規 則第100 條規定以房地價格扣除建物成本價值，即鑑定報告 書第58-60 頁，認定106 年4 月交易時系爭房屋當時價值為 633,977 元，更貼近當時實際房屋交易價值，而非事後以10 6 年4 月兩造交易總價為配分而認為106 年系爭房屋價值為
1,566,497 元。是106 年系爭房屋價值應以633,977 元計算 ，因被告不完給付而喪失系爭土地，就系爭土地價值應以10 6 年兩造交易系爭房地總價230 萬元扣除106 年系爭房屋價 值633,977 元，是土地損害應為1,666,023 元。 ⒉所失利益220 萬元部分：原告購買系爭房屋為投資用，於10 6 年裝修完畢後即欲委託仲介轉售，委託仲介以568 萬元出 售，並將此銷售訊息以公開在網頁上供賣家搜尋一段時日後 ，即接到二審法院通知訴訟參加，令原告與仲介驚愕不已， 至此，始知系爭房屋坐落基地有共有物分割訴訟進行，亦因 此，被迫停止進行委託銷售。及至系爭另案二審判決於107 年3 月16日判決確定系爭坐落基地涉訟部分全數分配給被告 之父張東富，因該案為簡易訴訟，無法繼續上訴，原告確定 喪失系爭房屋坐落之基地所有權，此乃可歸責於被告之事由 致使原告喪失出售系爭房屋之利益。又原告可預期出售房屋 之價格為450 萬元，經扣除購買系爭房地之價款230 萬元後 ，原告就系爭房地之所失利益即為220 萬元。 ㈤系爭房地因法院判決喪失坐落基地所有權，乃可歸責於被告 於買賣之初未盡誠實告知，致使原告陷於錯誤而購買，此可 歸責被告違反契約義務及附隨之誠實告知義務而致不完全給 付，因此，原告爰依民法第227 條、第226 條第1 項規定請 求被告應賠償給付不能之之土地價值損害1,666,023 元；以 及第227 條第2 項、第216 條規定，因其不完全給付所致之 重大改善房屋後可獲得之220 萬元利益，總計3,866,023 元 。
㈥訴之聲明：⒈被告應給付原告3,866,023 元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利 息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠本件買賣契約雖於106 年3 月19日簽訂，而系爭另案訴訟於 106 年3 月10日起訴，然該訴訟之判決確定日係於107 年3 月21日，是以被告在系爭買賣契約簽訂時，尚未收到上開民 事訴訟之起訴狀及開庭通知，斯時被告根本未知有該訴訟之 存在，且就原告所買受之系爭土地亦得順利辦妥移轉登記手 續，無第三人可得主張其有所有權或抵押權、地上權等足以 排除或妨礙原告取得系爭土地所有權權能之權利存在，是被 告出賣之系爭土地權利於訂約時並無任何瑕疵存在。 ㈡於上開分割共有物訴訟期間，被告所提分割方案亦主張系爭 土地是屬公寓大樓之基地，其性質上不宜分歸共有人一人單 獨取得，此亦經臺中市中正地政事務所於106 年9 月11日以 中正地所一字第1060009213號函明示，然系爭另案二審判決
將臺中市○區○○段00地號土地中之399/10000 應有部分（ 包含系爭土地在內）全部分歸張東富所有，顯然無視被告在 系爭土地之上在起訴時仍有臺中市○區○○段000 號系爭房 屋有權之事實，該判決造成被告所有之系爭房屋無可依附存 在之基地，此結果顯然與上開中正地政事務所之函覆說明相 互矛盾，非屬適法妥當之判決，反而造成房屋與基地權屬不 一致之法律紛爭，更是本件訴訟之源由。然不論如何，上開 判決之結果究非被告於簽訂系爭買賣契約所得預見，且亦非 屬買賣契約成立時已發生之事實，自非前揭法文所規定權利 瑕疵擔保之範圍。
㈢公寓大廈之建物所有權者，重在房屋即區分所有權標的物之 價值，而不在所坐落之基地，此從原告買受之系爭土地僅有 應有部分133/90000 ，換算面積僅0.29坪可知。是以原告所 謂伊因上開共有物分割訴訟判決而失去該土地應有部分之權 利受有損害，實屬無據，蓋原告已因買賣而取得系爭土地之 應有部分133/90000 ，並以利害關係人之身分參加訴訟，並 為該判決效力所及之人，而共有物分割訴訟屬強制分割，由 法院基於法之認識且不損及全體共有人之利益下所為之判決 ，縱在原物分割情形下，未分得土地之共有人亦受相當於市 場價值之現金補償，自非得主張因裁判分割而受有損害，是 以原告既為上開分割訴訟判決效力所及之人，其原有之系爭 土地應有部分已轉換為現金補償之形式存在，自僅得向被告 請求相當於該部分之現金補償款，而不得請求其他損失。 ㈣原告購得系爭房地後斥資修繕改建該房屋，依民法第811 條 之規定，原告所花費之修繕費用應非屬其損害，是以原告委 請工人修繕房屋之花費亦因此使各項施作之工程材料因附合 而為該房屋之重要成分，仍為其所有，伊並不因該修繕而受 損，況此亦創造該屋之交易價值。
㈤原告主張其無有系爭土地之持分後受有房地交易價值減損之 損害等語，更屬無稽。本件原告係以230 萬元之價購買系爭 房地，然原告取得之房屋所有權並無任何權利瑕庛，且原告 縱有花費在該房屋之裝修工程款，其市場價值是否有500 萬 元，亦有所疑，原告否認之，而原告就系爭房屋之處分權並 不因系爭土地之應有部分133/90000 為法院判決分割分歸予 訴外人張東富一個取得而受影響，原告仍得予以出賣、出租 等使用收益之行為，原告就此部分之損害似謂系爭房屋伊已 完全喪失使用收益處分之權利，顯屬無據，是原告提起本件 訴訟應無理由。
㈥答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保，請准宣告免假執 行。
四、本院之判斷：
㈠原告主張：其於108年3月19日與被告簽訂系爭契約及履約保 証書，向被告購買系爭房地，並約定於106 年4 月26日前交 屋，價金分2 次給付。兩造於106 年4 月26日完成點交及價 金給付後，於106 年4 月28日完成系爭房地所有權移轉登記 。嗣系爭土地因系爭另案訴訟結果以原物分配方式分配予被 告之父親張東富，致使原告喪失坐落基地之所有權等情。業 據提出系爭房地登記謄本、系爭契約為證（見本院卷第25-5 7 頁），並經本院調閱系爭另案訴訟全卷核閱屬實，且為被 告所不爭執。此部分事實，先堪認定。
㈡按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義 務與從給付義務）外，尚有附隨義務。此項附隨義務不僅係 基於誠信原則而生之義務，且於84年4 月21日修正公布之民 法第227 條第2 項之立法理由說明中，亦已加以承認。附隨 義務包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益，倘 債務人未盡此項義務，債權人自得依民法第227 條不完全給 付之規定行使其權利（最高法院98年台上字第1801號民事判 決參照）。本件原告購買系爭房地，而系爭土地涉有分割共 有物訴訟，顯然可能影響原告購買後使用系爭土地甚至可能 失去系爭土地所有權，自屬交易上重要之事項且應告知原告 。又系爭另案訴訟乃於106 年3 月10日即已起訴，起訴狀繕 本於109 年3 月21日送達被告，有送達證書附卷可按。且被 告自認至交屋前均未曾告知原告此事（見本院卷第135 頁） 。雖被告抗辯其不知利害關係云云，但系爭另案訴訟之原告 起訴時主張之分割方案為變價分割，被告應知悉若照原告方 案則包含系爭土地在內之臺中市○區○○段00地號基地中之 399/10000 應有部分將變賣出售，則原告勢將無法保有系爭 土地所有權，故系爭另案訴訟對於購買系爭土地者顯然是重 要之考量因素而屬被告應告知之範疇，被告未曾告知，自已 違反告知義務，且可歸責原告，而屬不完全給付。被告又抗 辯：系爭土地遭分割非權利瑕疵，其不負瑕疵擔保責任云云 。然瑕疵擔保與不完全給付為不同之請求權基礎，原告主張 者為不完全給付且符合規定，業如前述，自與權利瑕疵擔保 無關，被告此部分抗辯，並無理由。
㈢本件經宇誠不動產估價師事務所就系爭房地價值為鑑定。就 106 年4 月交易時之價值，經以成本法估計系爭建物價值約 為633,977 元，以市場比較法估計土地價值約123,845 元， 但實際上兩造交易金額為230 萬元，故依不動產估價技術規 則第101 、101-1 條規定，以估計所得價值計算房屋及土地 價值比率，土地佔總價值為16.34%（123,845 ÷【123,845
+633,977】＝0.1634，小數點後四位以下四捨五入），實際 交易總價乘以土地價值比例，分算系爭土地之價值為375,87 1 元（2,300,000 ×16.34%＝375,871 ）。而原告因被告不 完全給付失去系爭土地所有權，故其所受損害即為系爭土地 價值即375,871 元。原告雖主張：以上開方式計算，系爭房 屋106 年交易時有1,924,129 元之價值，與當年度之房屋稅 估定之房屋殘值19萬相差甚鉅，亦有背離實際交易情況。應 依鑑定報告書上成本法估算之106 年4 月交易時系爭房屋價 值633,977 元為系爭房屋價值，系爭土地價值應以106 年兩 造交易系爭房地總價230 萬元扣除106 年系爭房屋價值633, 977 元，是土地損害應為1,666,023 元云云。然兩造交易時 系爭房地之價值經估價師以成本法估計系爭建物價值約為63 3,977 元，以市場比較法估計土地價值約123,845 元，兩者 相加僅為757,822 元，遠不及兩造實際交易價格230 萬元， 故此估算應有低估之情事，以土地、建物佔總價之比率推算 增加之價額，尚屬合理。且鑑定報告已經敘明區域間類似系 爭房地產品之基地面積多為6-10坪之間，但系爭土地經換算 僅有0.29坪，故逕以總價230 萬元減去推估之系爭房屋價值 633,977 元後將餘款1,666,023 元均認為系爭土地價值（即 原告主張之方式），將不當高估系爭土地之價值（見鑑定報 告第37頁）。衡以臺中市○區○○段00地號土地面積652 平 方公尺，系爭土地僅佔133/90000 ，換算為坪僅約0.29坪（ 652 ×133/90000 ×0.3025＝0.29，小數點第二位以下四捨 五入）。若依原告主張其土地價值為1,666,023 元，則換算 系爭土地每坪價值高達5,744,907 元（1,666,023 ÷0.29＝ 5,744,907 ，元以下四捨五入），顯然高於市場行情，可見 原告主張之價格確有高估，不足採取，故原告主張所受損害 超過375,871 元部分，均屬不能證明。
㈣至於所失利益部分，原告主張系爭房地最低預期售價為450 萬元，經扣除購買系爭房地之價款230 萬元後，原告就系爭 房地之所失利益即為220 萬元云云。然原告起訴時主張系爭 房地其委託銷售價格568 萬元，最低售價應為500 萬元云云 ，然僅提出網路刊登之銷售廣告為證（見本院卷第90頁）， 嗣又主張最低預期售價為450 萬元，然上開銷售廣告為原告 自身所出之價格，事實上沒有成交，則系爭房地何以最少可 賣出450 萬元或500 萬元，並無證據可資證明。且系爭土地 雖經判決分歸他人，但系爭房屋仍為原告所有，原告仍得使 用收益或出賣，只是沒有基地可能售價會比有基地之類似房 屋低，原告之計算方式無異認為系爭房屋之後不可能出售或 獲得任何其他利益，亦非合理。而經本院囑託不動產估價師
鑑定，因108 年6 月起訴時無實際交易，故估價師以比較法 推估當時系爭房地總價應為3,576,929 元。再以比較法推估 系爭土地所在土地素地之地價，再以樓層別效用比及地價分 配率求得系爭土地之地價，另以成本法估計系爭建物當時之 價值，以此推估土地及建物價值之分配比率，最後以房地總 價照上開比率分配後，系爭建物之價值應為3,238,700 元。 但因系爭土地業已分配與他人，估價師乃以系爭建物剩餘之 耐用年限內所能取得之合理收益一次折現至價格日期作為建 物價值，並計算出結果為2,840,036 元。本院認為系爭房屋 即便因失去基地難以出售，惟在耐用年限內仍得使用收益， 故估價師以使用年限內之收益推估系爭建物失去基地後殘餘 價值，應屬合理可採。由上所述，於本件起訴時系爭建物之 價值應為3,238,700 元，但因失去基地，殘餘價值僅有2, 840,036 元，其間差額即為原告所失利益，是原告所失利益 為398,664 元（3,238,700-2,840,036 ＝398,664 ），超過 部分均屬不能證明。
㈤綜上所述，原告依不完全給付之法律關係，請求被告賠償其 所受損害及所失利益共774,535 元（375,871+398,664 ＝ 774,535 ），及自起訴狀繕本送達翌日即108 年8 月6 日（ 送達證書見本院卷第107 頁）起至清償日止，按週年利率百 分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求 ，為無理由，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行 ，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准 許之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予 駁回。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決之 結果不生影響，無庸逐一論究，末此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 11 月 13 日
民事第五庭 法 官 王奕勛
上正本照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 11 月 13 日
書記官 顏督訓