臺灣臺南地方法院民事判決 八十八年度訴字第一四三號
原 告 台南縣麻豆鎮公所
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 林瑞成律師
被 告 丙○○
乙○○
右 二 人
訴訟代理人 蘇文奕律師
呂郁彬律師
吳信賢律師
右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告丙○○應將坐落台南縣麻豆鎮○○路八十之一號三層樓房遷讓交還原告。（二）被告乙○○應將坐落台南縣麻豆鎮○○路八十之二十一號三層樓房遷讓交還原 告。
（三）訴訟費用由被告負擔。
（四）第一、二項判決請准供擔保宣告假執行。二、陳述：
（一）原告依民國（下同）八十四年六月二十八日台南縣麻豆鎮民代表會第十五屆第 三次臨時大會通過之麻豆鎮市五公有零售市店鋪攤位新建標租辦法（以下簡稱 標租辦法）、麻豆鎮市五公有零售市店鋪攤位租賃契約書（即附件一租賃契約 書），辦理台南縣麻豆鎮市五公有市場店鋪攤位之招標，被告丙○○以新台幣 （下同）一千萬元，被告乙○○以八百萬元各標得該市場編號三十號、一號之 店鋪。
（二）查右揭公有零售市場於八十五年七月十日經核發使用執照，依標租辦法第八條 規定，被告應於使用執照核發三十天內繳清第五期款（決標金額百分之五十） ，因被告並未向麻豆鎮農會辦理貸款，被告自應於使用執照核發三十天內即八 十五年八月九日以前繳清第五期款。嗣後雙方同意就第五期款（為決標金額百 分之五十）同意分七年半共十五期繳納，惟查經原告於八十六年一月十三日以 八十六所建字第五四一號函，於八十六年六月十二日以八十六所建字第七一四 一號函，於八十六年八月十九日以八十六所建字第一０二七０號函，於八十七 年三月間以存證信函，分別催告被告繳納到期之分期付款，被告並未繳納，顯 有給付遲延情形。依上開租標辦法第八條規定被告應依期限繳納決標金額，如 逾期未繳納者以棄權論，得由原告撤銷承租人資格，並沒收已繳款額，原告茲 以本書狀副本之送達為撤銷被告承租人資格之意思表示，則兩造之契約業已解
除。又按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期間，催告其履 行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第二五四號條定有明文，從而原 告予以解除契約，並無不合。兩造之契約業已解除，原告依民法第二百五十九 條規定，被告丙○○應將該市場編號三十之店鋪即坐落台南縣麻豆鎮○○路八 十之一號三層樓房遷讓交還原告，被告乙○○應將該市場編號一之店鋪即坐台 南縣麻豆鎮○○路八十之二十一號三層樓房遷讓交還原告。（三）次查標租辦法第八條規定，被告應於決標後十五天內與原告訂立書面租賃契約 ，否則以棄權論，並撤銷承租人資格，惟經原告於八十六年一月十日以八十六 所建字第三七二號函催告被告於八十六年一月二十日辦理，被告仍未前來辦理 ，原告茲以本書狀副本之送達為撤銷被告承租人資格之意思表示，則兩造間之 契約業經解除，被告應依民法第二百五十九條規定負回復原狀義務，而將前述 之房屋遷讓交還原告。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同 一之雙務契約而發生，縱令雙方之債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務 雖因同一之雙務契約而產生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為 對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（五十九年台上字第八五０號 判例）。本件被告雖以原告尚未與其訂立書面租賃契約，為拒絕捐獻樂捐金之 給付之同時履行抗辯理由，惟查依台南縣麻豆鎮市五公有零售市場店鋪攤位新 建標租辦法第八條約定店鋪攤位之申請承租人，以依照向原告申請以投標捐獻 樂捐金方式辦理，標租之店鋪攤位所有權為原告，以其所投之標超過原告所訂 定之捐獻樂捐金之底價最高額為得標，得以合約承租，攤位捐獻樂捐金分二期 繳納，店鋪捐獻樂捐金分五期繳納；第九條約定攤位及店鋪，自建築施工驗收 合格遷入營業之日起，依原告所訂定之租金及清掃管理費，應於每月十日以前 繳納，水電費由承租人自行負擔；由此足證，被告係向原告租賃店鋪攤位營業 。
２、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之 契約，民法第四百二十一條定有明文，又按租賃與使用借貸之最大區別，在於 租賃為有償，借貸為無償，如將物交由他人使用，而有收取對價者，自係租賃 而非使用借貸（七十二年度台上字第四二九五號），因此租賃物之使用與租金 之支付有對價關係。況按租賃為諾成契約（三十三年上字第八四號判例），租 賃契約在法律上並無必須訂立字據之規定，自不容承租人以未經訂立字據，主 張未與出租人發生租賃關係，不負給付租金義務（三十七年上字第六七六二號 判例）。從而本件被告以尚未訂立書面租賃契約，為拒絕給付捐獻樂捐金之理 由，顯於法不合，而且書面租賃契約之訂立，與捐獻樂捐金之給付，亦無對價 關係，其為同時履行之抗辯，顯有未合，被告應負遲延給付捐獻樂捐金之責任 ，被告既經原告催繳捐獻樂捐金，而仍不給付，原告依照上開標租辦法第八條 約定予以撤銷承租人之資格，並無不合，故於承租人資格被消滅後，應將系爭 建築物交還原告，由原告另行辦理標租。
３、被告雖辯從未見過標租辦法及租賃契約書，惟查原告辦理該市場店鋪攤位標租
時，曾將標租辦法及租賃契約書放入投標書信封內供投標人領取，被告於投標 之前應已詳閱標租辦法及租賃契約內容，此有證人即承辦人員柯廷昌於鈞院八 十七年度營簡字第一一九號訂立租賃契約事件證稱：「（提示標租辦法及租賃 契約）這二件有放進去」足憑，及該言詞辯論筆錄附呈可稽。次查一般以投標 方式決定締約之對象者，除徵求之一方將其條件公告或以媒體傳播外，投標人 亦必於投標之前查詢投標條件及契約內容作為投標與否之決定，甚至索取投標 書等書面資料以準備投標，設若被告未於投標前取得標租辦法及租賃契約書， 被告又何願進行投標？雖被告稱其見到海報後投標，惟查該海保記載麻豆鎮市 五店鋪標租須知：「得標者以預收九年十個月租金方式辦理，期滿後每三年 換租賃契約一次，並依本所訂定之租賃契約內容辦理。」，並載明洽詢地點為 麻豆鎮公所及市五現場事務所，有海報附呈可稽，如被告未查詢標租辦法及租 賃契約，豈敢貿然進行投標？足證被告所辯投標前未曾見過標租辦法及租賃契 約書，不足為採。
４、按債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備 給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第二三五條但書定有明文，本件除 被告投標前已詳閱標租辦法及租賃契約書，已如前述外，況被告從右開海報亦 知應依原告所定之租賃契約內容辦理書面契約之訂立，因此縱令訂立書面租賃 契約為被告得請求之權利（事實上為被告應負之義務），惟經原告於八十六年 一月十日以八十六所建字第三七二號函催被告於八十六年一月二十日前來辦理 ，惟被告並未前來訂立書面租賃契約，依前開意旨，原告應無被告所稱給付遲 延之情形，其為同時履行抗辯，顯無理由。
５、被告主張八十六年二月二十八日由原告法定代理人簽名之租賃契約有效云云， 惟查證人即原告之承辦人員徐瑞鵬於鈞院八十七年度營簡字第一一九號訂立租 約事件證稱：「那天協商我在場，鎮長雖有簽名，但鎮長有說須經代表會同意 才有效，他們有再陳情代表會，代表會並無同意，代表會不審理退回公所」， 有原告八十九年一月六日狀呈言詞辯論筆錄影本可稽，足證被告所主張之上開 租賃契約尚未生效。退步言之，縱認被告所主張之右開租賃契約生效，惟查該 租賃契約並變更「台南縣麻豆鎮市五公有零售市場店鋪攤位新建標租辦法」第 八條關於給付捐獻樂捐金之約定，被告就繳納第五期款仍有遲延給付之情事， 原告仍得依法第八條之約定撤銷被告之承租人資格。 ６、被告於八十六年三月間陳情原告准就第五期款分七年半十五期繳，原告亦據其 陳情於八十六年八月十九日以八六所建字第一０二七０號函，及八十七年三月 間以存證信函分別催告被告依七年半十五期繳納分期款（其應繳日期、金額詳 如已呈之分期繳款交款明細表），惟查被告迄今仍未繳納，原告自得依右開標 租辦法第八條之約定撤銷被告之承租人資格。右開標租辦法第八條約定，被告 未如經麻豆鎮農會同意貸款，即應將第五期款一次繳清，否則原告得予撤銷承 租人資格，而被告並未獲得麻豆鎮農會同意貸款，自應將第五期款一次繳清， 按債務人無為一部清償之權利，民法第三百十八條定有明文，被告既未依原告 所定期限繳納第五期款之分期款，則被告仍有右開標租辦法第八條所約定之撤 銷承租人資格之情事。
７、被告雖以原告應依其向麻豆鎮代表會陳情之租賃契約簽訂書面契約，為給付第 五期款分期付款之同時履行抗辯，惟查麻豆鎮代表會並未就右開標租辦法第八 條之約定有所變更，所以右開標租辦法第八條之約定仍應對被告繼續生效，再 者，原告於標租系爭建物時，即於海報中訂明標租人應依原告所訂之租賃內容 辦理簽約（此海報內容為被告所不爭執），此應為兩造契約內容之一部，被告 自無權請求原告依其向麻豆鎮代表會陳情之租賃契約簽約，亦即被告仍應就給 付第五期款負遲延責任。
８、被告一面主張原告已於八十六年二月二十八日與其簽訂租賃契約（即向麻豆鎮 代表會陳情之租賃契約），契約已生效，另一面又主張拒絕給付第五期款之分 期付款，則其履行債務，顯然違背誠信原則，被告仍應付給付遲延責任。三、證據：提出台南縣麻豆鎮民代表會第十五屆第三次臨時大會會議記錄、麻豆鎮市 五公有零售市店鋪攤物新建標租辦法、租賃契約書、原告八十六一月十日所建字 第三七二號函、八十六年八月十九日以八十六所建字第一０二七０號函，原告八 十七年三月七日第０九四五存證信函、八十七年三月十三日第一０六七號存證信 函、麻豆鎮市五市場店鋪海報、分期繳款承諾書為證，並引用證人柯廷昌、徐瑞 鵬在鈞院新市簡易庭八十七年度營簡字第一一九號案件所為之證詞。乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決准供擔保免為假執行。
二、事實：
（一）被告丙○○、乙○○二人分別以一千萬元及八百萬元之金額向原告標租公有市 五零售市場第三０號（即門牌號碼：台南縣麻豆鎮○○路八０之一號）與第一 號（即門牌號碼：台南縣麻豆鎮○○路八０之二一號）店鋪，迄八十五年一月 間，被告二人已繳納四期款項合計金額分別為五百萬元及四百萬元。（二）被告之第五期款項即投標捐獻樂捐金二分之一，被告雖積極配合原告向麻豆鎮 農會辦理貸款，然卻於八十六年一月間收受原告之繳款通知，要被告就第五期 款分五年十期繳納，被告深感莫名之際，乃向鎮長詢問原因，此時鎮長始告知 貸款其未能申請核貸，並表明第五期款之繳納可協商解決。嗣於八十六年二月 二十八日之協調會，兩造遂達成協議，合致第五期款之繳交分七年半十五期繳 納。孰料於八十六年七月間，被告等所收受原告之繳款通知書，竟又係分五年 十期繳納，經詢問原因，原告公所人員告知應補送陳情書方得憑以辦理分七年 半十五期繳納事宜。被告等在深感原告何以反覆不一之餘，只得於八十六年八 月間補送陳情書。且在陳情書上為表明分七年半十五期繳納係於八十六年二月 二十八日即為兩造所合致，遂在陳情書上填寫八十六年三月之日期。後來原告 於八十六年八月十九日才依兩造合致之繳方式（即分七年半十五期），通知被 告於八十六年九月五日繳納。
（二）因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法 第二六四條第一項定有明文。查：
１、依投標前原告公所人員之說明、決標後原告提出之「台南縣麻豆鎮公有市五零 售市場店鋪第二次投標辦法」第十條及原告於本件提出之「麻豆鎮市五公有零 售市場新建店鋪攤位標租辦法」第八條之規定，於被告等繳納第一期款時，原 告應「同時」辦理租賃契約，顯然標租金之繳納與辦理租賃契約，係立於互為 對待給付之關係。
２、詎被告決標後，被告等雖按時繳納至第四期款項，原告卻仍遲遲不與被告等訂 立書面契約，幾經口頭催告，原告始於八十五年九月底通知自同年十月四日至 市場事務所辦理租賃契約手續，惟所片面提出之租賃契約書卻極盡不合理，幾 經協商，終於八十六年二月二十八日由鎮長甲○○與承租戶全體達成一致協議 ，同意雙方租賃契約書內容加以變更，原告之法定代理人即鎮長甲○○為求慎 重更在其上簽名為憑。
３、兩造合致租約之內容後，原告竟拒絕與被告等辦理之。幾經口頭催告無效果後 ，被告復於於八十六年九月四日寄送存證信函予原告，孰料原告仍然拒絕辦理 ，被告等乃起訴請求原告訂立雙方所合致之租約（案號：鈞院新營簡易庭八十 七年營簡字第一一九號）。
４、茲檢附左列實務見解以明之。
①上訴人一再主張：渠所付與被上訴人之新台幣二萬元為押租金，約明應於止約 交還房屋時，被上訴人同時返還之，似亦為被上訴人所不爭執，核之本件租賃 契約第七條明載：契約終止，上訴人遷交房屋「同時」，被上訴人將二萬元退 還上訴人，「互相履行」，則姑毋論該二萬元究為借款抑為押租金，其為被上 訴人應同時履行之對待給付，要無疑義（最高法院五十七年台上字第一七五號 判例參照）。
②查債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此項抗辯權以前，仍可發生遲延責 任之問題，必須行使以後始能免責。本件上訴人交付第一期權利金，縱令如原 判決認定應與訂立地上權設定契約同時為之，惟被上訴人倘未行使同時履行抗 辯權，尚難謂其未因上訴人之催告而發生遲延責任（最高法院七十二年台上字 第二一三六號判決參照）。
③出租人與承租人於鄉鎮調解委員會調解時，既約定承租人給付租金與出租人之 訂立書面租約同時為之，顯係就租金之給付時期有特別約定，承租人於出租人 未與訂立書面租約前，自可拒絕給付租金（司法院七十年九月四日（）廳民 一字第０六四九號函復台南高分院參照）。
④本判決理由第三項記載買賣契約規定：「本件買賣標的物定於承買人付清價金 『同時』交與承買人掌管」，係屬同時履行之約定（七十四年九月九日七十四 院台廳一字第０五一七九號函參照）。
綜合前揭實務見解，應明經當事人約定同時為之給付，於他方當事人未為給付 前，得拒絕自己之給付，即有同時履行抗辯權之適用。且一經援引，即不生遲 延責任問題。
５、查本件決定參與投標前，被告等曾向辦理投標事宜之原告公所人員詢問相關細 節，經該人員之說明，於繳納第一期款時，鎮公所將與承租戶辦理租賃契約， 此核諸決標後原告提出之「台南縣麻豆鎮公有市五零售市場店鋪第二次投標辦
法」第十條亦規定，第一期繳納金額為決標金額百分之貳拾，決標後十五天內 繳納，並「同時」辦理租賃契約；另原告於本件訴訟時提出之「台南縣麻豆鎮 公有市五零售市場新建店鋪攤位標租辦法」第八條亦規定，第一期繳納金額為 決標金額百分之貳拾，決標後十五天內繳納，並「同時」辦理租賃契約。徵見 本件租賃契約，兩造係約定決標金額之繳交與原告之訂立書面契約應同時為之 ，核諸前揭實未見解說明，顯有同時履行抗辯權之適用。亦即原告未與被告等 訂立兩造所合致租約之書面以前，被告等應得拒絕繳交第五期決標之金額（即 原告所稱之捐獻樂捐金）。
６、復以原告遲不願與被告等訂立契約之書面，被告等早於八十六年九月四日函催 原告履行，並援引同時履行抗辯權拒絕自己之給付，顯然被告等並無給付遲延 情事。原告以被告等遲延給付為由欲撤銷承租人資格，自無理由。（三）又原告主張公有零售市場於八十五年七月十日經核發使用執照，依標租辦法第 八條規定，被告應於使用執照核發三十天內繳清第五期款，因被告並未向麻豆 鎮農會辦理貸款，被告自應於八十五年八月九日以前繳清第五期款云云。惟查 ，第五期款原告原固欲向麻豆鎮農會辦理貸款，而被告等亦積極配合，然因原 告未能申請核貸之故，其乃要求所有店鋪承租戶分五年共十期繳交，嗣經承租 戶陳情，原告與各承租戶合意分七年半共十五期繳納，此參酌原告所提出之台 南縣麻豆鎮公所八十六年八月十九日八六所建字第一０二七０號函及八十六年 九月十五日八六所建字第一一一五四號函足徵此情。乃原告卻莫名地指稱被告 等並未向麻豆鎮農會辦理貸款，應於八十五年八月九日以前繳清第五期款，應 嫌無據。
（四）再者，核諸原告自承於八十六年一月十日始函催被告等於八十六年一月二十日 辦理租約，及原告公所八十五年九月二十一日八五所建字第一一八０四號函， 堪認原告確於被告等已繳納至第四期款項後，幾經口頭催告，方於八十五年九 月底通知至市場事務所辦理租約，則被告等又如何能於決標後十五天內與原告 訂立書面契約？況且，拒絕辦理租約者係原告而非被告等，業據前述，徵見原 告以被告未辦理租賃契約為由，欲撤銷被告承租人之資格，應無理由。（五）末者，行使債權，履行債務，應依誠實及信用方法，民法第一四八條第二項著 有明文。又土地法第一百條第三款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有 期限之租賃而設，然在定有期限之租賃，實具有同一之法律理由，自應類推適 用（最高法院四十四年台上字第五一六號判例參照）。查本件依原告提出之新 建標租辦法第十條規定，標租人已交繳之捐獻樂捐金（應係標租金）暫抵充九 年十個月之租金，而被告丙○○、乙○○二人既已分別繳納五百萬元及四百萬 元即百分之五十之標租金，顯然已預付四年十一月之租金，乃原告交付租賃物 予被告等未滿三年，即欲請求遷讓房屋，行使債權顯違誠信原則。（六）雙方協議成立後，原告事後無端拒絕依八十六年二月二十八日之合意租約條款 與承租戶辦理書面租賃契約，而辯稱：其係依台南縣麻豆鎮民代表會第十五屆 第三次臨時會所議決之租賃契約書及標租辦法招租，租賃契約內容有修改須經 麻豆鎮民代表會通過才有效，被告所提之租賃契約書迄今未經鎮民代表會通過 ，是以該份契約是無效云云。然而，依原告自行提出之租賃契約書第三條所載
：「店鋪與攤位之申請承租人，凡得標者須依照規定期限交繳捐獻樂捐金，其 中第五期繳納金額為決標金額百分之五十，應於使用執照核發後三十天內繳清 」。惟就上開應於使用執照核發後三十天內繳清之第五期款，於原告未能申請 核貸後，其亦同意將該第五期標租金之繳納期限變更為分七年半共十五期繳納 ，且發函要被告依之繳交，此參酌原告提呈附卷之台南縣麻豆鎮所公所八十六 年八月十九日八六所建字第一０二七０號函及附呈之八十六年九月十五日八六 所建字第一一一五四號函，且為雙方所不爭執，足徵上情。據之而言，倘謂原 告果以為兩造租賃契約內容之修改須經麻豆鎮民代表會通過才有效，則於其一 再主張代表會仍未修改相關租約內容之情況下，何以原告竟得擅自同意將該第 五期標租金之繳納期慊變更為分七年半共十五期繳納？由之徵見原告現主張其 與被告合意之租賃契約內容須經麻豆鎮代表會通過才有效云云，無非係原告企 圖悔約之藉口，並非有理。故被告應得請求原告訂立如被告已提呈之逋賃契約 書。
（七）再者，同時履行抗辯，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間，然而，雖 非具對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連者， 基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行之抗辯，此最高 法院八十一年台上字第四七五號著有裁判前例。而本件縱認系爭書面租賃契約 之訂立與租金之給付間，並無直接之對價關係，惟依兩造合意之租賃契約所載 ，被告於租賃關係中所交付者為「標租金」，係屬租金之性質，其與原告起訴 所稱之「捐獻樂捐金」，二者截然不同。而於原告再三推拖不辦理兩造合致之 租賃字據，反而要求被告再繳交第五期「捐獻樂捐金」之情況下，倘未辦理雙 方合致之書面租賃契約，則被告所交付之款項究屬「標租金」？或屬「捐獻樂 捐金」？即有爭議，據之，徵見系爭書面租賃契約之訂立與租金之給付，渠二 者顯有實質上之牽連性，基於法律公平原則，自非不許類推適用關於同時履行 之抗辯權。尤其，本件被告等經濟狀況均非富裕，而系爭市場店鋪之標租金亦 非小額，渠等可謂以畢生積蓄向原告標租系爭市場店鋪，自冀望於租賃期間內 ，得受租約之合法保障。乃被告等人自得標以來，已陸續繳交數百萬元之鉅額 標租金予原告，惟原告至今不但無法提供任何一紙足以證明承租人權利之文件 予被告，反而變相地將被告所繳交之鉅額標租金擅自定義為「捐獻樂捐金」； 甚者，原告居於政府機關之地位，一方面與被告等合意租約內容，一方面卻又 以種種理由藉詞推託不為辦理，完全無視被告等承租戶之權利，於此情況下， 倘謂被告仍不得以其租金之支付主張同時履行抗辯之權，豈為事理之平？」（八）原告又主張，其係依台南縣麻豆鎮民代表會第十五屆第三次臨時會所議決之租 賃契約書及標租辦法招租，租賃契約內容有修改須經麻豆鎮民代表會通過才有 效，被告所提之租賃契約書迄未經麻豆鎮民代表會通過，是以該份契約是無效 云云。惟查：
１、證人謝俊松於鈞院八十九年一月四日訊問時證稱：「（鎮長是否有說要經鎮民 代表會通過？）沒有，大家鼓掌通過這一個共識」；證人黃柏舜於同日訊問時 亦證稱：「（鎮長有無說鰾經鎮民代表大會同意？）沒有聽到」各等語。徵見 兩造於八十六年二月二十八日就租賃契約內容達成一致協議時，並未附有應經
鎮民代表會通過之條件。
２、雖原告公所職員徐瑞鵬曾於鈞院新營易庭八十七年營簡字第一一九號案件審理 時證稱：「鎮長雖有簽名，但鎮長有說須經代表會同意才有效，他們有再陳情 代表會，代表會亦無同意，代表會不審理退回公所」云云。然徐某為原告公所 職員，其證詞之憑信性自不如有具結且並非承租戶之證人謝俊松、黃柏舜之證 詞可採；且被告第二次陳情代表會，代表會審查意見均為「應予受理」而非不 審理，益徵徐瑞鵬之證詞並不可採。尤期鎮長甲○○既於兩造合致之租賃契約 書上簽名，並且填寫清潔管理費數額，果若該租約鎮長有要求附加停止條件， 豈可能未於租約上填載該等文字呢？自明原告主張兩造合致之租約附有停止條 件云云，並非事實。
３、證人即代表會職員陳基隆於鈞院八十八年重訴字第三六四號遷讓房屋事件審理 時證稱：「財產處分須經過鎮代會同意，至於財產管理是屬於公所，不須經過 鎮代會同意，公有市場標租是管理，不用經過鎮代會同意，只有標租辦法是屬 於法令部分，應提交鎮代會，至於標租契約書不須經過鎮代會同意即可生效」 等語，益徵原告主張兩造合致之租賃契約書應經鎮民代表會通過始生效云云， 應屬無據。
（九）況且，兩造合致之租賃契約書，經市五店鋪承租戶向麻豆鎮民代表會提出陳情 後，代表會事實上已於八十六年五月二十一日即議決通過兩造合致之租賃契約 在案，有當次鎮民代表會議事錄附呈足憑。另代表會職員陳基隆於鈞院八十八 年重訴字第三六四號審理時亦證稱：「決議是針對契約內容，是有通過此陳情 案」等語，足徵鎮民代表會亦已通過兩造合致之租賃契約書。三、證據：提出繳款書、台南縣麻豆鎮公有市五零售市場店鋪第二次投標辦法、台南 縣麻豆鎮八五所建字第一一八０四號函、租賃契約書、存證信函、台南縣麻豆鎮 八六所建字第一一一五四號函、陳情書、代表會審查意見、代表會議事錄為證， 並聲請訊問證人顏榮宏、謝俊松、黃柏舜、陳基隆。丙、本院依職權調閱本院新營簡易庭八十八年度營重訴字第一號、八十八年度重訴字 第三六四號民事卷宗。
理 由
甲、兩造爭執要旨：
一、原告起訴主張：原告辦理台南縣麻豆鎮市五公有市場店鋪攤位之招標，被告丙○ ○以一千萬元，被告乙○○以八百萬元各標得該市場編號三十號、一號之店鋪。 查右揭公有零售市場於八十五年七月十日經核發使用執照，依標租辦法第八條規 定，被告應於使用執照核發三十天內繳清第五期款（決標金額百分之五十），因 被告並未向麻豆鎮農會辦理貸款，被告自應於使用執照核發三十天內即八十五年 八月九日以前繳清第五期款。嗣後雙方同意就第五期款同意分七年半共十五期繳 納，惟查經原告多次催告被告繳納到期之分期付款，被告並未繳納，顯有給付遲 延情形。依上開租標辦法第八條規定被告應依期限繳納決標金額，如逾期未繳納 者以棄權論，得由原告撤銷承租人資格，並沒收已繳款額，原告茲以本書狀副本 之送達為撤銷被告承租人資格之意思表示，則兩造之契約業已解除。又按契約當 事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期間，催告其履行，如於期限內不
履行時，得解除契約，民法第二五四號條定有明文，從而原告予以解除契約，並 無不合。兩造之契約業已解除，原告依民法第二百五十九條規定，被告丙○○應 將該市場編號三十之店鋪即坐落台南縣麻豆鎮○○路八十之一號三層樓房遷讓交 還原告，被告乙○○應將該市場編號一之店鋪即坐台南縣麻豆鎮○○路八十之二 十一號三層樓房遷讓交還原告云云。
二、被告則以：被告之第五期款項即投標捐獻樂捐金二分之一，被告雖積極配合原告 向麻豆鎮農會辦理貸款，嗣於八十六年二月二十八日之協調會，兩造遂達成協議 ，合致第五期款之繳交分七年半十五期繳納。後來原告於八十六年八月十九日才 依兩造合致之繳納方式（即分七年半十五期），通知被告於八十六年九月五日繳 納。依投標前原告公所人員之說明、決標後原告提出之「台南縣麻豆鎮公有市五 零售市場店鋪第二次投標辦法」第十條及標租辦法第八條之規定，於被告等繳納 第一期款時，原告應「同時」辦理租賃契約，顯然標租金之繳納與辦理租賃契約 ，係立於互為對待給付之關係。詎被告決標後，被告等雖按時繳納至第四期款項 ，原告卻仍遲遲不與被告等訂立書面契約，被告復於八十六年九月四日寄送存證 信函予原告，催原告履行，並援引同時履行抗辯權拒絕自己之給付，顯然被告等 並無給付遲延情事。況且，拒絕辦理租約者係原告而非被告等，徵見原告以被告 未辦理租賃契約為由，欲撤銷被告承租人之資格，應無理由等語，資為抗辯。乙、得心證之理由：
一、原告主張：原告於八十四年六月二十八日台南縣麻豆鎮民代表會第十五屆第三次 臨時大會通過之麻豆鎮市五公有零售市店鋪攤物新建標租辦法、租賃契約書，辦 理台南縣麻豆鎮市五公有市場店鋪攤位之招標，被告丙○○以一千萬元，被告乙 ○○以八百萬元各標得該市場編號三十號、一號之店鋪之事實，業據提出會議記 錄、新建標租辦法、租賃契約書為證。被告對投標金、得標之事實為自認，惟辯 稱：投標時原告沒有附標租辦法、租賃契約書等書面資料給被告云云，並聲請訊 問證人顏榮宏、謝俊松。經查：
（一）原告在招租時，曾將台南縣麻豆鎮民代表會通過之標租辦法、租賃契約書等書 面資料，放在投標書信封袋內，供投標人領取，此經證人即原告職員柯廷昌於 本院八十七年度營簡字第一一九號訂立租賃契約案件中證述明確，此經本院依 職權調閱該卷核閱無誤，並有言詞辯論筆錄影本在卷足憑。（二）雖證人顏榮宏、謝俊松到庭證稱：投標時原告沒有將標租辦法、租賃契約書交 給參與投標的人，只有看到海報及投標單等情（見本院八十九年一月四日言詞 辯論筆錄）。惟證人顏榮宏沒有參與投標，投標細節是到場詢問不知名的人， 證人謝俊松是亦為承租戶之一的訴外人陳清和，證言難期中立，證詞是否足採 ，即非無疑。按以投標方式決定締約之對象者，除徵求之一方將其條件公告或 以媒體傳播外，投標人亦必於投標之前查詢投標條件及契約內容作為投標與否 之決定，甚至索取投標書等書面資料以準備投標。被告自認有看到原告招租之 海報，海報中標租須知第七點謂「得標者以預收九年十個月租金方式辦理，期 滿後每三年換租賃契約一次，並依本所訂定之租賃契約內容辦理之」，並載明 洽詢地點為麻豆鎮公所及市五現場事務所，有該海報影本在卷足憑。本件被告 之得標金額高達一千萬元及八百萬元，上揭海報全未提及給付投標捐獻樂捐金
之方式，如被告未查詢標租辦法及租賃契約，得知每期應付款項，得標後之權 利義務規定，豈敢貿然進行投標？故證人柯廷昌之證詞應與事實相符，證人顏 榮宏、謝俊松之證詞悖離常情，不足採信。原告之主張堪可採信。二、查原告以標租辦法、租賃契約招租為要約之引誘，被告等以最高額之捐獻樂捐金 投標並拍定，兩造之契約應已成立，權利義務之規範悉應依照標租辦法及租賃契 約。查依標租辦法第八條第二項約定「．．．．．店鋪捐獻樂捐金分為五期繳納 ：．．．．．．．第五期繳納金額為決標金額百分之五十，使用執照核發三十天 內繳清。經麻豆鎮農會同意貸款後，如欲辦理貸款者，需在使用執照核發十五天 內備齊貸款資料繳交鎮公所，並於壹個月內完成貸款手續。以上條款逾期未繳納 者以棄權論，並撤銷承租人資格，沒收其已繳款額（含押標金），由麻豆鎮公所 得另行辦理標租」。原告以被告未依約繳納第五期款、未辦理書面契約為由，撤 銷承租人資格，被告則以行使同時履行抗辯權及原告不願辦理書面契約等前揭情 詞置辯。經查：
（一）系爭台南縣麻豆鎮市五公有零售市場店鋪攤位已於八十五年七月十日核發使用 執照，此有使用執照影本一紙在卷足按，復為被告所不爭執，堪信為真實，則 依約被告應於八十五年八月九日繳交第五期款。惟兩造對於捐獻樂捐金第五期 款，已於八十六年八月一日合意以十五期分期付款，期限為七年半，自八十六 年一月二十一日起，每半年清償一次，此有原告八十六年九月十五日八六所建 字第一一一五四號函、分期繳款承諾書在卷可按，兩造對此亦不爭執，可信為 真實。
（二）兩造於八十六年八月一日重新合意新的付款條件，改為分十五期付款，原告雖 於八十六年一月十三日、八十六年六月十二日為催告繳款，但是依照舊約定所 為之催告，被告尚不發生給付遲延之情事。
（三）原告於八十六年八月十九日（對被告二人）、八十七年三月七日（對被告乙○ ○）、八十七年三月十三日（對被告曾銘松）復依新的付款條件，催告被告繳 交已屆清償期之八十六年一月二十一日、八十六年七月二十一日、八十七年一 月二十一日三筆款項，此有原告提出之原告八六所建字第一０二七０號函及台 南郵局存證信函第０九四五號、第一０六七號各一紙在卷足按。被告則用八十 六年九月四日台南南門路郵局第十五支局第九三六號存證信函（該函於八十六 年九月五日送達原告），以原告未訂立書面契約為由，行使同時履行抗辯權， 有存證信函及掛號郵件收件回執各一紙在卷可憑。（三）查兩造間於八十四年九月十六日公開招標所成立之租賃契約，於八十六年二月 二十八日經原告法定代理人之同意更改部分內容為附件二所示之事實，業據被 告提出租賃契約書一紙在卷，原告對該契約之真實亦不爭執，僅辯稱當時附有 停止條件，須麻豆鎮民代表大會同意才生效，惟條件尚未成就云云。然查，原 告之法定代理人於八十六年二月二十八日同意被告及其他承租戶變更兩造租賃 契約內容如附件二所示，當時並無附條件等情，業據證人黃柏舜證述綦詳。雖 證人即原告之承辦人員徐瑞鵬於本院八十七年度營簡字第一一九號訂立租約事 件證稱：「那天協商我在場，鎮長雖有簽名，但鎮長有說須經代表會同意才有 效，他們有再陳情代表會，代表會並無同意，代表會不審理退回公所」等語。
惟衡情兩造如約定附有停止條件，就此契約能否生效、何時生效之重要約定， 應無不行之於書面之理。況因原告遲不與被告訂立附件二書面租賃契約，被告 及其他承租戶向麻豆鎮民代表會陳情結果，原本毋須鎮民代表大會決議通過之 該契約，亦已於八十六年五月二十一日經麻豆鎮民代大會議決通過，此有被告 提出之麻豆鎮民代表會審查意見、代表會議事錄為憑，並經證人另證人即麻豆 鎮民代表會職員陳基隆於本院八十八年重訴字第三六四號遷讓房屋事件中證稱 「財產處分須經過鎮代會同意，致於財產管理是屬於公所，不須經過鎮代會同 意，公有市場標租是管理，只有標租辦法是屬於法令部分，應提交鎮代會，至 於標租契約書不須經過鎮代會同意即可生效。．．．鎮代會針對契約內容，是 有通過此陳情案」無誤。租賃契約之變更既毋須鎮民代表大會同意，原告法定 代理人應不會將此條件列入契約，故證人黃柏舜之證詞應與事實相符；縱列入 契約，條件亦已成就。故被告之抗辯堪可採信，兩造之租賃契約內容自八十六 年二月二十八日起，已變更為如附件二所示。
（四）查因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民 法第二百六十四條第一項前段定有明文。查最高法院六十九年台上字第一七九 八號判決謂「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，民法第四 百二十三條定有明文，此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互 有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使同時履行抗辯權」，似以 租金及租賃物之交付等主給付義務為有對待給付關係。惟雙務契約上之給付義 務，除主給付義務外，尚有所謂之從給付義務，從給付義務係基於誠實信用而 發生，其目的在保障及促進滿足債權人之給付利益，債務人可以訴請債務人履 行。故與契約目的之實現具有密切關係之從給付義務，應就具體案件依雙務契 約之類型及當事人之利益狀態，依誠實信用原則，來決定是否能行使同時履行 抗辯權。查兩造間之租賃契約內容已由附件一變更為附件二已如前述，權利義 務關係大幅更動，但原告始終只願以附件一之契約內容與被告定約，此經原告 於本院審理中一再陳明，致被告不得起訴請求原告依附件二內容訂立書面（即 本院八十八年度營重訴字第一號）。該訂立書面契約雖僅係從義務，然只要契 約內容一天沒有確定，被告在私法上之地位即有受侵害之危險，故該義務對被 告契約目的之實現有密切關係。況原告亦認該辦理書面之約定與契約之實現有 重要關係，並以被告不同意依附件一內容訂立書面契約為由，欲撤銷被告之承 租資格（見原告起訴狀），益證該義務應與承租人之交付租金立於對待給付之 關係，方符合誠實信用原則。否則原告一方面主張被告不訂立附件一之書面契 約，所以要撤銷被告之承租權，一方面又認原告不依約訂立附件二之書面契約 ，被告不得主張同時履行抗辯權，此豈為事理之平。故被告於八十六年九月五 日向原告行使同時履行抗辯權時，被告給付遲延責任即解消，原告依標租辦法 第八條撤銷被告之承租人資格或以給付遲延解除契約均於法不合。（五）再查，被告抗辯兩造應依正確內容即附表二之租賃契約訂立書面，惟原告均不 同意，原告對此亦不爭執，故原告主張被告不肯訂立契約一節，與事實不符。 原告以此為由，撤銷被告之承租人資格亦於法不合。三、綜上所述，兩造之租賃契約既仍合法有效存在，原告依契約解除後之回復原狀請
求權，請求被告返還如聲明所示之建物為無理由，應予駁回。四、假執行之宣告：
原告之訴既無理由，假執行之聲請失所依附，應予駁回。五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 三 月 十七 日 臺灣臺南地方法院民事第一庭
~B法 官 張麗娟
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（附具繕本）。中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十 日~B法院書記官 黃傳鈞