臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度訴字第700號
原 告 柯櫻珊
柯惠卿
訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師
被 告 林振輝
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國109 年11月17日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街○○○○○○號房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒拾參萬陸仟元，及自民國一百零九年二月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬參仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項前段、後段已到期部分，於原告以新臺幣貳萬參仟伍佰元、貳拾肆萬陸仟元、每期捌仟元為被告供擔保後各得假執行。但被告各以新臺幣柒萬零肆佰元、柒拾參萬陸仟元、每期貳萬參仟元為原告預供擔保，各得免為假執行。 事實及理由
壹、程序部分：
被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落高雄市旗山區大德段1094、1095、1096、10 97、1098、1099地號土地，及其上門牌號碼高雄市○○區○ ○街0○00○00 號房屋（下稱系爭房屋，與上開土地合稱系 爭房地），係被告林振輝於民國89年12月22日經臺灣高雄地 方法院認證，與原告之母林秀香（亦為林振輝之姊）簽訂不 動產買賣契約書，將系爭房地以新臺幣（下同） 4,300,000 元出賣予林秀香，被告亦已將上開土地辦理所有權移轉登記 予林秀香。嗣於96年12月11日林秀香將系爭房地夫妻贈與其 夫柯敬德，柯敬德再於97年12月25日將系爭房地贈與其子柯 漢祥，柯漢祥復於100年7月28日將系爭房地贈與原告柯櫻姍 、柯惠卿（應有部分各2分之l），故原告現為系爭房地之所 有權人。上開歷次權利移轉過程，前經另案訴外人陽信銀行 起訴，請求確認歷次之買賣、夫妻贈與及贈與之債權及物權 行為均不存在，業經本院106年度訴字第281號、臺灣高等法 院高雄分院108 年度上字第67號均判決原告勝訴在案。上開
另案判決均認定被告與林秀香間就系爭房地之買賣及過戶均 屬真正，並非通謀虛偽意思表示，則林秀香、柯敬德、柯漢 祥與原告間之歷次夫妻贈與及贈與，亦屬真正，足見原告確 為系爭房地之所有權人。後於103 年間，被告因長期無權占 用系爭房地造成糾紛而聲請調解，104年1月20日雙方調解成 立作成調解書，調解條件為雙方訂立5年租約（自104 年2月 1日起至109 年1月31止），每月租金為23,000元；雙方復於 調解成立後，再經公證，訂立房屋租賃契約（下稱系爭租約 ）。系爭租約簽訂後，被告自104年2月6日起至106年2月7日 止，皆有給付23,000元之月租金，惟自106 年3月1日起即違 約未付，原告乃於106年4月18日寄發存證信函，催告被告給 付欠租。催告後，被告僅於106 年4月24日再給付1個月之租 金23,000元，此後即未再給付任何租金，原告無奈之餘，只 能以押金46,000元扣抵2個月即106年4、5月之租金。爰依民 法第767條、第184條、第179 條規定及租賃契約期滿後之租 賃物返還請求權提起本件訴訟，請求被告應將系爭房屋中之 物品清空，將房屋返還原告；另依系爭租約之約定，請求被 告給付自106年6月1日起至109年1月31日止積欠之租金736,0 00元；及依民法第179條規定，請求被告自109年2月1日起至 返還系爭房屋之日止，按月給付原告23,000元。並聲明：㈠ 被告應將系爭房屋中之物品清空，將房屋返還原告；㈡被告 應給付原告736,000元，及自109年2月1日起至返還系爭房屋 之日止，按月給付原告23,000元；㈢願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟曾以：伊與訴外人林秀 香間就系爭房地之處分確為通謀虛偽意思表示，當時係將系 爭房地假買賣過戶予林秀香，以避免系爭房地遭銀行強制執 行，且系爭房地過戶後，實際上亦由伊繳納貸款；然前情既 經法院判決，認定系爭房地並非假買賣，伊亦不再爭執。又 伊於106 年時係因兩造遭陽信銀行提告請求塗銷所有權移轉 登記訴訟，因不動產所有權涉訟有變動可能性，伊認若該訴 敗訴，租約可能因此無效，方未給付租金，伊並非惡意欠租 等語，作為抗辯。
三、本院之判斷：
㈠原告主張系爭房地係被告於89年12月22日經臺灣高雄地方法 院認證，與原告之母林秀香簽訂不動產買賣契約書，將系爭 房地以4,300,000 元出賣予林秀香，被告並已將系爭土地辦 理所有權移轉登記予林秀香等事實；兩造亦不爭執林秀香嗣 於96年12月11日將系爭房地夫妻贈與其夫柯敬德，柯敬德再 於97年12月25日將系爭房地贈與其子柯漢祥，柯漢祥復於10
0年7月28日將系爭房地贈與原告柯櫻姍、柯惠卿（應有部分 各2分之l），原告現為系爭土地之所有權人；本院106 年度 訴字第281號、臺灣高等法院高雄分院108年度上字第67號確 定判決認定被告與林秀香間就系爭房地之買賣及過戶均屬真 正，並非通謀虛偽意思表示；103 年間，因被告聲請調解， 雙方調解成立，同意訂立5年租約（自104 年2月1日起至109 年1月31止），由被告承租系爭房屋，每月租金為23,000 元 ；雙方於調解成立後，再經公證，訂立相同內容之系爭租約 ；系爭租約簽訂後，被告自104年2月6日起，至106年2月7日 止皆有給付23,000元之月租金，惟自106 年3月1日起即違約 未付，經原告於106年4月18日寄發存證信函，催告被告給付 欠租；催告後，被告僅於106 年4月24日再給付1個月之租金 23,000元，此後未再給付任何租金，原告乃以押金46,000元 扣抵2個月即106年4、5月之租金等情（本院卷第34至37頁） ，復有認證書、不動產買賣契約書、系爭土地登記謄本、本 院106年度訴字第281號、臺灣高等法院高雄分院108 年度上 字第67號民事判決及確定證明書、調解書、公證書、房屋租 賃契約書、柯櫻珊存摺節本、催告存證信函等件附卷可稽（ 審訴卷第21至88頁），堪認上開事實為真。 ㈡次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金； 如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之；承租人租金支付 有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金；租 賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於 租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵 奪其所有物者，得請求返還之，民法第421條第1 項、第439 條、第440條第1項、第450條、第455條、第767條第1項前段 定有明文。查原告為系爭房屋事實上處分權人，且系爭租約 第貳條約定：租賃期間自104年2月1日起至109 年1月31日止 、第陸之十六條約定：租期屆滿，承租人欲繼續租賃時，應 於2 個月前通知出租人，並應另訂書面契約，租賃條件另議 等語（審訴卷第73至75頁），足見，系爭租約定有期限，租 賃關係自應於期限屆滿且兩造未依約另訂書面契約繼續租賃 關係時即109年1月31日消滅，租賃關係消滅後，被告即無合 法占用系爭房屋之權源，被告復不爭執自106 年6月1日起至 109年1月31日止尚積欠租金736,000元（計算式：23,000 元 ×32個月＝736,000 元），則依前開規定及說明，原告據以 請求被告騰空返還系爭房屋，並給付積欠之租金736,000 元 ，於法即屬有據。
㈢再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，為民法 第184條第1 項前段、第179條所明定。又無權占有他人房屋 ，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念，亦有最 高法院61年台上字第1695號判決要旨可資參照。而城市地方 房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％ 為限，土地法第97條第1 項亦有明文。所謂年息10％為限， 乃指房屋租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10 ％計算之，尚須斟酌房屋之位置，工商繁榮程度、使用人利 用房屋之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事 ，以為決定。而占用之房屋可以享受特殊之商業利益，應返 還之利益即相當於房屋租金不受土地法第97條規定之限制（ 最高法院108年度台上字第753號判決意旨參照）。本件被告 於系爭租約租期屆滿、租賃關係消滅後，繼續無權占用系爭 房屋，獲得相當於租金之利益，致原告事實上處分權受侵害 而受有損害，則原告本於侵權行為及不當得利之法律關係， 請求被告賠償及返還所受相當於租金之不當得利，亦屬有據 。又系爭房屋係出租供被告開設金萬金紙行作為商業使用而 享有特殊商業利益，其占用原告共有系爭房屋之賠償金或相 當於租金之不當得利，應相當於房屋租金，不受土地法第97 條規定之限制。而系爭租約兩造約定之租金為每月23,000元 ，採為認定本件相當於租金之不當得利之標準，應屬適當。 是原告請求被告自109 年2月1日起至返還系爭房屋之日止， 按月給付原告賠償金或相當於租金之不當得利23,000元，應 堪採信。
四、綜上所述，原告依前開規定及租賃之法律關係，請求被告應 將系爭房屋騰空返還原告，並給付原告736,000元，及自109 年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告23,000元 ，為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保，請准宣告假執 行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並基於衡平 ，依職權酌定相當之擔保金額，准許被告預供擔保後，得免 為假執行。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條 第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 27 日
民事第一庭 法 官 陳景裕
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 27 日
書記官 陳正