臺灣桃園地方法院民事判決 109年度重訴字第240號
原 告 鄒忠信
于懷珍
共 同
訴訟代理人 陳文祥律師
複 代理人 楊智全律師
被 告 總瑩建設股份有限公司
法定代理人 張廖泓境
被 告 楊碧玲
共 同
訴訟代理人 洪翰今律師
邱俊諺律師
上列當事人間請求給付遲延利息事件，於民國109 年11月2 日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告鄒忠信新臺幣參拾玖萬玖仟肆佰壹拾伍元，及其中新臺幣伍仟柒佰肆拾元自民國一○九年九月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告楊碧玲應給付原告鄒忠信新臺幣肆拾陸萬玖仟肆佰壹拾伍元，及其中新臺幣柒萬伍仟柒佰肆拾元自民國一○九年九月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。前二項請求於新臺幣參拾玖萬玖仟肆佰壹拾伍元本息範圍內，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
被告總瑩建設股份有限公司應給付原告于懷珍新臺幣伍拾伍萬柒仟壹佰肆拾陸元，及其中新臺幣伍萬柒仟壹佰肆拾陸元自民國一○九年九月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告楊碧玲應給付原告于懷珍新臺幣陸拾貳萬柒仟壹佰肆拾陸元，及其中新臺幣壹拾貳萬柒仟壹佰肆拾陸元自民國一○九年九月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。前二項請求於新臺幣伍拾伍萬柒仟壹佰肆拾陸元本息範圍內，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除其給付責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲各負擔百分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告鄒忠信以新臺幣壹拾參萬參仟元為被告總瑩建設股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告總瑩建設股份有
限公司如以新臺幣參拾玖萬玖仟肆佰壹拾伍元為原告鄒忠信預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告鄒忠信以新臺幣壹拾伍萬陸仟元為被告楊碧玲供擔保後，得假執行；但被告楊碧玲如以新臺幣肆拾陸萬玖仟肆佰壹拾伍元為原告鄒忠信預供擔保後，得免為假執行。本判決第四項於原告于懷珍以新臺幣壹拾捌萬伍仟元為被告總瑩建設股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告總瑩建設股份有限公司如以新臺幣伍拾伍萬柒仟壹佰肆拾陸元為原告于懷珍預供擔保後，得免為假執行。
本判決第五項於原告于懷珍以新臺幣貳拾萬玖仟元為被告楊碧玲供擔保後，得假執行；但被告楊碧玲如以新臺幣陸拾貳萬柒仟壹佰肆拾陸元為原告于懷珍預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。經查，訴外人俞水珍及原告于懷珍前於 民國100 年1 月21日、同年8 月27日與被告所訂立之湯城世 紀大樓房屋預定買賣合約書第28條、透天房屋預定買賣合約 書第22條、湯城世紀透天土地預定買賣合約書第11條第1 項 、大樓土地預定買賣合約書第11條第1 項約定雙方於本件買 賣合約涉訟時，同意由本院為管轄法院（見本院卷一第52、 88、128 、165 、166 頁），而原告鄒忠信為承受俞水珍上 開契約權利義務之人，自應同受前開約定之拘束，是兩造間 既有合意管轄之約定，本件亦係因契約關係所生之訴訟，揆 諸首揭規定，本院自有管轄權。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠訴外人俞水珍與被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司 ）簽訂「湯城世紀大樓房屋預定買賣合約書（下稱系爭大樓 房屋契約）」、與被告楊碧玲簽訂「湯城世紀大樓土地預定 買賣合約書（下稱系爭大樓土地契約）」（下合稱系爭大樓 房地契約），購買湯城世紀建案甲區 A3 棟 4 樓房屋及坐 落基地之應有部分（下稱系爭 4 樓房地），約定之總價款 為新臺幣（下同） 290 萬元，俞水珍嗣將系爭大樓房地契 約一切權利義務轉讓與原告鄒忠信，並均通知被告且得渠等 之同意。而依系爭大樓房屋契約第 15 條，被告總瑩公司應 於 102 年 12 月 15 日以前完成主建物附屬建物及使用執 照所定之必要設施，並取得使用執照，惟被告總瑩公司遲至
104 年 8 月 10 日始取得使用執照，共遲延 604 日，且未 依約於領得使用執照後 6 個月內即 105 年 2 月 10 日前 通知交屋。而原告鄒忠信已繳房地價款375 萬元（系爭大樓 房地契約總價為290 萬元，後續增購車位105 萬元，合計39 5 萬元，尾款20萬元因未交屋尚未繳納）。被告總瑩公司於 104 年12月23日將系爭4 樓房地過戶予原告鄒忠信，但因房 屋上有多處未施作及瑕疵未修繕完成，故認被告總瑩公司迄 今未通知原告鄒忠信辦理驗屋及交屋。復依內政部公告之「 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱「預 售屋買賣契約書範本」）之應記載事項第12條第2 項規定， 原告鄒忠信得請求逾期取得使用執照之遲延利息計87萬5,80 0 元（計算式：房地總價款290 萬元×萬分之五×604 日） 。又依系爭大樓房屋契約第19條第2 項及應記載事項第15條 第1 項第4 款所載，被告應於領得使用執照6 個月內，通知 買方進行交屋，每逾1 日應按原告已繳之房地價款萬分之5 計算遲延利息。是被告應給付自105 年2 月10日起至109 年 5 月31日止之逾期通知進行交屋之遲延利息227 萬7,950 元 （計算式：290 萬元×萬分之五×1571日）。復依系爭大樓 房屋契約第21條第5 項約定，有關金融機構核撥貸款後因交 屋遲延所導致之利息負擔，由應負延誤責任之一方負擔。系 爭房屋貸款係於106 年8 月18日撥貸277 萬元，爰依系爭大 樓房屋契約第21條第5 項、預售屋契約範本第18條第3 項、 民法第176 條及第179 條規定，請求被告給付自106 年8 月 18日起至109 年2 月28日止繳納銀行之貸款利息共計10萬6, 964 元。又依系爭應記載事項第16條第1 項、第21條第1 項 、第2 項規定，於賣方通知書所載之交屋日前之地價稅、房 屋稅應由賣方負擔，而被告迄今仍未進行交屋，原告鄒忠信 已繳納地價稅4,262 元、房屋稅1 萬5,421 元（原告鄒忠信 所附原證15房屋稅之總金額為2 萬430 元）、管理費3 萬1, 543 元，合計5 萬6,235 元。另依系爭大樓土地買賣契約第 11條第1 項規定，請求賠償原告鄒忠信已支出之律師費7 萬 元。再依系爭大樓房屋買賣契約第29條及系爭大樓土地買賣 契約第12條第1 項約定，系爭大樓房地買賣契約屬聯立契約 ，且具連帶不可分性，任何部分違約視同被告2 人違約，被 告2 人應負不真正連帶責任。
㈡原告于懷珍於100 年8 月27日分別與被告總瑩公司及被告楊 碧玲簽訂「透天房屋預定買賣合約書（下稱系爭透天房屋買 賣契約）」、「透天土地預定買賣合約書（下稱系爭透天土 地買賣契約）」（下合稱系爭透天房地買賣契約），約定購 買坐落桃園市○○區○○段0 地號土地及其上湯城世紀丁區
編號N 棟11號房屋（下合稱系爭11號房地），總價金為910 萬元。而依系爭透天房屋契約第10條第1 項約定，被告總瑩 公司應於102 年12月15日以前完成主建物附屬建物及使用執 照所定之必要設施，並取得使用執照，惟被告總瑩公司遲至 106 年4 月20日始取得使用執照，共遲延1222日，且未依約 於領得使用執照6 個月內即106 年10月20日前通知交屋。而 原告于懷珍已繳房地價款27 2萬元。被告總瑩公司於107 年 4 月3 日將系爭11號房地過戶予原告于懷珍，惟迄今仍未辦 理驗屋及通知交屋。依預售屋買賣契約範本之應記載事項第 12條第2 項規定，原告于懷珍得請求逾期取得使用執照之遲 延利息計166 萬1,920 元（計算式：272 萬元×萬分之五× 1222日）。又依系爭透天房屋契約第14條第2 項及應記載事 項第15條第1 項第4 款所載，被告應於領得使用執照6 個月 內，通知買方進行交屋，每逾1 日應按原告已繳之房地價款 萬分之5 計算遲延利息。是被告應給付自106 年10月20日起 至109 年5 月31日止之逾期通知進行交屋之遲延利息129 萬 7,440 元（計算式：272 萬元×萬分之五×954 日）。又依 系爭應記載事項第16條第1 項、第21條第1 項、第2 項規定 ，於賣方通知書所載之交屋日前之地價稅、房屋稅應由賣方 負擔，而被告迄今仍未進行交屋，原告于懷珍已繳納107 及 108 年度地價稅1 萬3,818 元、107 及108 年度房屋稅2 萬 3,328 元、107 年8 月至109 年3 月管理費共2 萬元，合計 5 萬7,146 元。另依系爭透天土地買賣契約第11條第1 項約 定，請求賠償原告于懷珍已支出之律師費7 萬元。再因被告 總瑩公司未交屋致原告于懷珍另借住親戚房屋，為屋主負擔 管理費及房屋稅共172,702 元，此為被告總瑩公司遲延給付 所生損害，被告應負損害賠償責任。末依系爭透天房屋買賣 契約第22條及系爭透天土地買賣契約第12條第1 項約定，屬 聯立契約，且具連帶不可分性，任何部分違約視同被告2 人 違約，被告2 人應負不真正連帶責任。
㈢並聲明：⒈被告總瑩公司應給付原告鄒忠信331 萬6,949 元 ，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息。⒉被告楊碧玲應給付原告 鄒忠信331 萬6,949 元及自起訴狀繕本送達最後一位被告之 翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒊前 兩項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範 圍內，免除其給付責任。⒋被告總瑩公司應給付原告于懷珍 318 萬9,208 元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒌被告楊 碧玲應給付原告于懷珍318 萬9,208 元及自起訴狀繕本送達
最後一位被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。⒍前兩項所命給付，如任一被告為給付時，其他 被告於其給付範圍內，免除其給付責任。⒎被告楊碧玲應給 付原告鄒忠信7 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息。⒏被告楊碧玲應給付原 告于懷珍7 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率百分之五計算之利息。⒐原告願供擔保請准宣告得 為假執行。
二、被告則以：
㈠被告總瑩公司業於105 年10月14日驗屋，並欲將系爭4 樓房 地交付原告鄒忠信，惟原告鄒忠信以房屋有瑕疵為由拒絕撥 付貸款及受領房屋，然原告鄒忠信所列之瑕疵均為未影響結 構及居住安全之輕微瑕疵，系爭4 樓房地已達可交屋之狀態 ，應可認定被告於105 年10月14日通知交屋，原告鄒忠信自 不得請求通知交屋遲延之利息。原告于懷珍並未履行給付價 金之義務，就系爭11號房地尚欠期款及貸款價金共637 萬元 ，被告多次以存證信函催告辦理及繳納價金，原告于懷珍均 故意拖延遲不給付，系爭11號房地無法交屋係可歸責於原告 于懷珍，於其給付價金前，被告無庸負擔通知交屋之遲延責 任。且被告已於107 年間將系爭11號房地所有權移轉登記予 原告于懷珍，系爭11號房地亦經數次驗屋，原告于懷珍迄今 仍拒絕撥付貸款，均係可歸責於原告之事由。縱認被告有遲 延通知交屋之責，原告鄒忠信、于懷珍迄今尚分別積欠房地 買賣價金21萬6,200 元、651 萬元，依系爭房屋契約第14條 之規定，於原告繳清契約所有之應付未付款前，被告無庸負 擔交屋遲延之責任。又兩造有關使用執照遲延期間之計算， 仍應扣除因天災事變等不可抗力事由所致之停工天數，即系 爭4樓房地應扣除16日、系爭11號房地應扣除26日。 ㈡系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約係屬不同之獨立契約 ，僅為避免房屋與所坐落土地日後為不同人所有，故約定一 同履行一同解除。依「預售屋買賣契約範本」之內容係將土 地及房屋訂立於同一契約內，與系爭大樓及透天房地買賣契 約係分別訂立之基本關係已有不同，不應強行適用，被告楊 碧玲所出售之土地並無任何違約事由，被告2 人不需負不真 正連帶賠償責任。又被告楊碧玲所出售之土地並無任何違約 事由，而其自身並無違約情事，亦非事業經營者，原告不得 依消費者保護法第17條及預售屋應記載事項，請求被告楊碧 玲給付遲延利息，因此計算違約金之金額僅能以房屋總價計 算違約金，不得將土地總價一併納入違約金計算。另原告請 求之違約金數額過高，應依民法第252 條規定酌減之。
㈢原告鄒忠信請求銀行貸款利息部分係因其違反系爭大樓房屋 契約第18條規定，不斷以輕微瑕疵拒絕辦理交屋，係可歸責 於原告鄒忠信之事由，應不得向被告請求。又原告請求地價 稅、房屋稅、管理費部分，係可歸責於原告之事由所致不得 向被告請求。且原告已於本件請求遲延利息，性質上為損害 賠償總額預定性違約金，故原告再向被告請求地價稅、房屋 稅、管理費，均為無理由，被告早已願意交屋，並將系爭房 地產權移轉予原告，惟原告於驗屋過程中均以不影響居住、 安全結構之輕微瑕疵拒絕交屋，系爭房地無法交屋係可歸責 於原告所致，顯見原告無受領房屋之意，自不應由被告負擔 地價稅、房屋稅及管理費等費用。另預售屋買賣契約範本之 應記載事項第24條第5 款之內容係有意限定買賣雙方損害賠 償之請求範圍，且兩造已約明除系爭大樓房屋契約第26條第 3 項（第21條第3 項）之規定而應受違約處罰外，其餘債務 不履行之情形一概不得再行請求對方為損害賠償，原告于懷 珍在本件請求給付違約金後，應不得就同一房地另行請求借 住親戚家所額外支出之費用賠償。再原告起訴係請求取得使 用執照及通知交屋之遲延，縱認被告有遲延情形，原告亦不 得計算遲延利息。又如認原告得請求被告給付遲延利息，依 民法第233 條第2 項規定，原告請求遲延利息之利息亦無理 由。
㈣縱鈞院認原告得請求律師費，亦應考量兩造有將律師費與裁 判費同視之意，故應如同裁判費負擔考量原告敗訴比例之部 分。又原告2 人乃係以一訴起訴2 個被告，性質上應屬不同 之訴訟，僅係因訴訟經濟之故，於一訴中一次解決，故縱被 告之一應負擔敗訴時他方之律師費，亦僅需負擔敗訴比例2 分之1 之律師費。另最高法院裁定律師酬金大抵為2 萬元， 本件縱原告得請求律師費，亦應比照最高法院裁定律師酬金 之標準訂其律師費。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利 判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠訴外人俞水珍於100 年1 月21日分別與被告總瑩公司及楊碧 玲簽訂房屋、土地預定買賣合約書，購買系爭4 樓房地，系 爭4 樓房地之契約總價為290 萬元，其中房屋價款116 萬元 、土地價款174 萬元。原告鄒忠信嗣於102 年3 月18日與被 告、俞水珍簽訂系爭4 樓房地轉讓協議書，三方同意俞水珍 因系爭大樓房屋契約所產生之一切權利義務，由原告鄒忠信 概括承受，俞水珍前已支付之價款視為原告鄒忠信所支付之 價款。系爭大樓房屋契約約定取得使用執照期限為102 年12 月15日，但實際上於104 年8 月10日始取得使用執照（見本
院卷一第37至107 頁）。
㈡原告于懷珍於100 年8 月27日分別與被告總瑩公司、楊碧玲 簽訂系爭透天房地契約，以房地總價910 萬元買受系爭11號 房地。依系爭透天房屋契約第10條規定，系爭11號房地應至 102 年12月15日完工並取得使用執照，被告遲至106 年4 月 20日始取得使用執照（見本院卷一第115 至183 頁）。 ㈢就原告鄒忠信之房屋部分，兩造所填載售後服務紀錄單之文 書為真正（被證一，見本院卷二第46、48頁）。 ㈣系爭4 樓房地、系爭11號房地已分別於104 年12月23日、10 7 年4 月3 日辦理所有權移轉登記完畢（見本院卷一第111 至114 頁、第197至200頁）。
㈤因本件訴訟原告2 人各已付律師費用7 萬元（見本院卷一第 297 頁）。
四、另原告主張被告總瑩公司逾期取得使用執照及遲延交屋，請 求被告均應賠償遲延利息及銀行貸款利息、地價稅、房屋稅 、管理費、遲延給付損害賠償、律師費，並負不真正連帶責 任等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。從而本件兩 造所爭執之處，應在於：㈠被告楊碧玲就系爭大樓房屋契約 、系爭透天房屋契約應否與被告總瑩公司負不真正連帶責任 ？㈡原告主張被告給付逾期取得使用執照之遲延違約金及原 告請求被告給付逾期通知交屋之遲延違約金，各為若干？㈢ 上開遲延利息是否得適用民法第252 條規定予以酌減？㈣原 告鄒忠信依系爭大樓房屋契約第21條第5 項約定，請求被告 總瑩公司給付貸款利息，是否有理？㈤原告依預售屋應記載 事項第16條、第21條等規定，請求被告總瑩公司負擔地價稅 、房屋稅及管理費，是否有理？㈥原告于懷珍得否另請求被 告賠償因遲延通知交屋之損害賠償？㈦原告得否依系爭土地 契約第11條第1 項之約定請求被告楊碧玲給付律師費？金額 為何？茲分別論述如下：
㈠被告楊碧玲就系爭大樓房屋契約、系爭透天房屋契約應否與 被告總瑩公司負不真正連帶責任？
⒈按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合 之關係而言，此聯立契約彼此間具有不可分離之關係，同其 命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約；其各個 契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣 ，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本 於誠信原則，為斷定之標準（最高法院90年度台上字第1779 號、86年度台上字第2278、2665號判決要旨參照）。本件系 爭透天房屋契約第22條前段、系爭大樓房屋契約第29條約定 ：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，
並與『土地預定買賣合約書』（本約所座落基地之買賣雙方 所訂立土地預定買賣合約書）具連帶不可分性應共同履行， 並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約 ，解除合約時視為全部解除。」，系爭透天土地契約第12條 第1 項、系爭大樓土地契約第12條第1 項則約定：「本約之 附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與『房屋 預定買賣合約書』（本約所座落基地之買方所訂房屋預定買 賣合約書）具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時 生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為 全部解除。」等語（見本院卷一第52、88、128 、166 頁） ，足見系爭房屋契約與系爭土地契約形式上雖屬2 個獨立契 約，但應共同履行，任何一部不履約，無從期待另一部可能 單獨履行，且任一部分不履約時，即視為全部違約，彼此間 具有不可分離之依存關係。
⒉再者，被告楊碧玲與總瑩公司雖採合建分售模式，分別與買 受人簽訂系爭土地、房屋契約，然被告楊碧玲係以名下土地 與被告總瑩公司合建房屋，對外共同銷售系爭建案之房屋及 基地，故系爭建案形式上雖由被告總瑩公司出售房屋、由被 告楊碧玲出售土地，但實質上係被告共同營銷；參以房屋與 所坐落土地固屬各自獨立之不動產，惟房屋性質上不能與土 地分離存在，使用房屋必定使用其基地，而預售建案之預定 買賣契約，其房屋與土地買賣契約不論是一併訂立或分別簽 定，二者結合為一體使用方符合當事人利益，則綜觀系爭房 地契約之內容、締約時之真意，以及預售屋之交易習慣等具 體情事，應認系爭房屋契約與系爭土地契約在性質上屬聯立 契約，不能割裂適用，應由被告就系爭房地契約負連帶不可 分之共同履行責任，始符誠信原則。
㈡原告主張被告給付逾期取得使用執照之遲延違約金及原告請 求被告給付逾期通知交屋之遲延違約金，各為若干？ ⒈按「定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同 類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」、「定型化契約 條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、「中央主管 機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之 公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得 記載事項，報請行政院核定後公告之」、「違反第1 項公告 之定型化契約，其定型化契約條款無效」、「中央主管機關 公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之 內容」，消費者保護法第2條第7款、第11條第2項、第17條 第1 項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。查系爭房地契 約，為被告與不特定多數消費者訂立同類契約，且被告不爭
執系爭房地契約為其等所提出預先擬定之契約條款，揆之前 揭說明，核屬消費者保護法所稱定型化契約，合先敘明。 ⒉系爭大樓房屋契約第15條第2 項、系爭透天房屋契約第10條 第2 項固約定：「賣方如逾前款期間未開工或未取得使用執 照者，每逾一日應按『已繳房屋價款』萬分之五單利計算遲 延利息予買方。」，系爭大樓房屋契約第19條第2 項第1 款 、系爭透天房屋契約第14條第2 項第1 款約定：「賣方應於 領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋，於交屋時雙方 應履行下列各項義務：㈠賣方付清因遲延完工所應付之遲延 利息予買方。」等語，上開契約雖僅以「已繳房屋價款」作 為計算遲延利息依據，系爭土地契約則未就逾期取得使用執 照或逾期通知交屋有上開遲延利息之約定，惟依預售屋契約 範本應記載事項第12條第2 項：「賣方如逾前款期限未開工 或未取得使用執照者，每逾一日應按『已繳房地價款』依萬 分之五單利計算遲延利息予買方。」、第15條第1 項第4 款 ：「賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋， 每逾一日應按『已繳房地價款』依萬分之五單利計算遲延利 息予買方。」，係以「已繳房地價款」作為遲延利息之計算 ，故系爭大樓房屋契約、系爭透天房屋契約上開約款顯已違 反系爭應記載事項。況原告購買系爭房地目的在於取得房屋 暨所坐落土地而為利用，則遲延取得房屋使用執照，勢必導 致土地交付遲延，對原告而言，自係受到遲延交屋及土地之 損害。故上開契約以「已繳房屋總價款」作為計算基礎之約 定，違反系爭應記載事項規定而無效，應依系爭應記載事項 規定以「已繳房地價款」計算遲延利息，尚不因原告係房屋 與土地分別與被告總瑩公司、楊碧玲簽約，而謂系爭應記載 事項規定於原告與被告楊碧玲間土地買賣即無適用餘地，否 則無異容任被告將原本屬於一體之給付巧立名目任意拆裂， 規避消費者保護法以脫免分散責任。被告總瑩公司逾期取得 使用執照及逾期通知交屋之遲延利息金額，依系爭應記載事 項規定，仍應以「已繳房地價款」為計算基準，足堪認定。 ⒊依系爭大樓房屋契約第15條第1 項約定，被告總瑩公司應於 102 年 12 月 15 日以完成主建物附屬建物及使用執照所定 之必要設施，並取得使用執照（見本院卷一第 43 頁）；系 爭透天房屋契約第10條第1 項約定，被告總瑩公司應於102 年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設 施，並取得使用執照（見本院卷一第119 頁），被告總瑩公 司原應於102 年12月15日前取得使用執照，惟其分別遲至10 4 年8 月10日、106 年4 月20日始取得系爭4 樓房地及系爭 11號房地之使用執照等情，有使用執照在卷可按（見本院卷
一第107 、183 頁）。被告雖辯稱系爭建案施工期間分別有 16日、26日之大雨及颱風，屬人力不可抗力之事由致無法施 工，應不計入遲延日數云云，並提出大雨及颱風統計表、行 政院人事行政總處全球資訊網- 天然災害停止辦公及上課情 形查詢為據（見本院卷二第118 頁、第176 至200 頁），惟 依系爭大樓房屋契約第15條第1 項第3 款、系爭透天房屋契 約第10條第1 項第3 款約定，須因天災地變等人力不可抗力 之事由，致總瑩公司不能施工者，其停工期間方得扣除（見 本院卷一第43、119 、120 頁），然所謂大雨標準，依交通 部中央氣象局自104 年9 月1 日實施新雨量分級定義，係以 24小時內累積雨量達80毫米以上，且其中至少有1 小時雨量 達40毫米以上之降雨現象（見本院卷二第120 頁），可知其 所描述者為短時間地區性強降雨之現象。但實際上各地區對 雨量承受度不同，未必因大雨即有致不能施工情事，被告總 瑩公司既未提出相關施工日誌或監造日報表等，證明原有施 工計畫確因其主張13日大雨期間，致不能施工之事實，尚不 能僅以大雨發生，遽認已屬天災地變致不能施工事由，是被 告抗辯應扣除8 日、13日大雨期間不計算遲延日數云云，應 屬無據。再依卷附之行政院人事行政總處全球資訊網- 天然 災害停止辦公及上課情形查詢資料，系爭4 樓房地及系爭11 號房地建案施工期間內分別遇有7 日（其中101 年6 月12日 、8 月2 日、102 年7 月13日、103 年7 月23日、104 年7 月10日、8 月8 日，全日停班各1 日，102 年7 月12日、8 月21日半日停班，合計7 日）、12日（其中101 年6 月12日 、8 月2 日、102 年7 月13日、103 年7 月23日、104 年7 月10日、8 月8 日、9 月28日、9 月29日、105 年7 月8 日 、9 月27日、、9 月28日，全日停班各1 日，102 年7 月12 日、8 月21日半日停班，合計12日）颱風假（見本院卷二第 176 至200 頁) ，應自遲延日數扣除，及原告鄒忠信已於10 2 年12月15日前繳交價款87萬元，繼於106 年8 月18日給付 貸款203 萬元、原告于懷珍已於102 年12月15日前繳交價款 152 萬元，繼於103 年12月17日、105 年6 月16日、106 年 5 月9 日、107 年1 月17日分別給付8 萬元、4 萬元、4 萬 元、91萬元，累計已繳價款259 萬元等情（見本院卷一第90 至92頁、第157 、168 、169 、201 頁，卷二第116 頁）， 則被告總瑩公司就系爭4 樓房地建案，遲至104 年8 月10日 始取得使用執照，距原約定期限102 年12月15日已遲延603 日，扣除7 日颱風日，計遲延596 日；就系爭11號房地建案 ，遲至106 年4 月20日始取得使用執照，距原約定期限102 年12月15日已遲延1222日，扣除12日颱風日，計遲延1210日
，原告鄒忠信、于懷珍請求總瑩公司給付逾期取得使用執照 之遲延利息25萬9,260 元【計算式：87萬元×5/10000 ×（ 603-7 ）日（即自102 年12月16日至104 年8 月10日）＝25 萬9,260 元】、95萬9,620 元【計算式：152 萬元×5/1000 0 ×（367-5 ）日( 即自102 年12月16日至103 年12月17日 ，扣除5 日颱風天）＋160 萬元×5/1000 0×（547-4 ）日 （即自103 年12月18日至105 年6 月16日，扣除4 日颱風天 ）＋164 萬元×5/1000 0×（308-3 ）日（即自105 年6 月 17日至106 年4 月20日）＝95萬9,620 元】，為有理由；逾 此部分請求，則無理由。
⒋就原告鄒忠信部分交屋日期，被告雖辯稱其已於105 年10月 14日前通知交屋原告鄒忠信云云，並提出售後服務記錄單為 憑，然依該記錄單就105 年10月14日部分所載，其上仍載有 系爭4 樓房屋尚有27項瑕疵，瑕疵甚多，且其中包括龍骨梯 木扶手未安裝、龍骨梯生銹油漆處理、下層臥室窗戶破損、 全戶油漆修補（含牆角裂縫）、上層主臥隔間牆泥作修補、 上層主臥穿樑套管修圓、上層主浴淋浴拉門未安裝、上層挑 空窗戶未安裝、上層書房天花板C 型鋼拆除、陽台落地紗窗 破損等瑕疵（見本院卷二第46頁），衡諸常情，樓梯扶手及 窗戶未安裝、且有須泥作及油漆修補、天花板C 型鋼拆除， 客觀上將對居住者之日常生活造成嚴重干擾及不便，而系爭 4 樓房屋持續修繕也會影響居住者之生活，實難認系爭4 樓 房屋於105 年10月14日時為適宜居住之房屋，被告未依債之 本旨交付堪用之房屋，自難認被告已依約通知交屋。然被告 於105 年12月16日通知交屋時，系爭4 樓房屋所留存之待修 補事項僅陽台管路與地面有空隙、上層主浴天花板磨平油漆 修補、梯梯間樑左右兩旁油漆磨平修補、上層油漆不平處磨 平、廚具檯面接縫處不平、龍骨梯第十踏、第七踏、第一踏 有損壞（見本院卷二第48頁），可認已屬較輕微之瑕疵，於 原告鄒忠信之居住安全應無影響，堪認被告至105 年12月16 日已提出依債之本旨堪用之房屋而通知交屋。
⒌就原告于懷珍部分，被告辯稱系爭11號房屋迄未交屋係可歸 責於原告于懷珍云云，然依被告所提108 年5 月20日、8 月 26日售後服務記錄單所載（見本院卷二第84至90頁），其上 仍載有系爭11號房屋尚有各項瑕疵，包括5 樓斜屋頂漏水、 5 樓天花板內有鳥巢、4 樓後臥天花板漏水、4 樓廁所塑鋼 門未裝、3 樓浴廁浴缸塑鋼門及加熱器面板未裝、1 樓下B1 梯下牆面滲水、B1孝親房天花板漏水、1 樓室內積水、5 樓 輕鋼架未復原、1 樓烤漆鋼板門未裝、4 樓前後臥木門未裝 、全戶水電及排水未測試等客訴要求，可知系爭11號房屋不
只一處有滲漏水及積水狀況，漏水情形嚴重，且水電排水未 測試，即尚非可使用狀態，衡諸常情，房屋漏水且尚未有可 使用之水電之情形，實難認系爭11號房屋於108 年8 月26日 時為適宜居住之房屋，被告未再提出其他證據證明房屋已達 堪用狀態，自難認被告已可提出依債之本旨堪用之房屋而認 有通知交屋之情形，是被告所辯，尚難憑採。
⒍系爭大樓房屋契約第19條第2 項前段、系爭透天房屋契約第 14條第2 項前段約定：「賣方( 按係指總瑩公司) 應於領得 使用執照6 個月內，通知買方( 按係指原告) 進行交屋；… 」（見本院卷一第46、122 頁) 。被告總瑩公司分別於104 年8 月10日、106 年4 月20日取得系爭4 樓房屋、系爭11號 房屋之使用執照，依約應於取得使用執照6 個月內即105 年 2 月10日、106 年10月20日前通知交屋，惟被告總瑩公司就 系爭4 樓房屋迄至105 年12月16日始通知交屋，業如前述， 就系爭11號房屋迄今仍未完成通知交屋（見本院卷二第14頁 ），被告總瑩公司就系爭4 樓房屋應負遲延責任自105 年2 月10日起至同年12月16日止，就系爭11號房屋應負遲延責任 自106 年10月20日起至109 年5 月31日止（原告于懷珍僅先 請求計算至109 年5 月31日止，見本院卷一第11頁）。從而 ，原告鄒忠信依預售屋應記載事項第15條第1 項第4 款規定 ，請求總瑩公司就105 年2 月10日前已付系爭房地價款87萬 元，自105 年2 月11日至105 年12月16日止，計309 日，按 日息萬分之5 計算之遲延利息為13萬4,415 元（計算式：87 萬元×5/10000 ×309 日＝13萬4,415 元）；原告于懷珍請 求總瑩公司就已付系爭房地價款259 萬元（即106 年10月20 日前繳交價款168 萬元、107 年1 月17日繳款91萬元），自 106 年10月21日至109 年5 月31日止，按日息萬分之5 計算 之遲延利息為119 萬4,935 元【計算式：168 萬元×5/1000 0 ×89日（即自106 年10月21日至107 年1 月17日）＋259 萬元×5/10000 ×865 日（即自107 年1 月18日至109 年5 月31日）＝119 萬4,935 元】，為有理由；逾此部分請求， 則無理由。
⒎被告雖辯稱於原告未繳清價款前被告總瑩公司不負通知交屋 之義務云云，惟依系爭大樓房屋契約第 19 條第 2 項第 3 款、系爭透天房屋契約第 14 條第 2 項第 3 款約定：「賣 方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋，於交屋 時雙方應履行下列各項義務：…㈡賣方就第十七條房屋之瑕 疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕、㈢買方繳清本合約所 有之應付未付款及完成一切交屋手續」等語（見本院卷一第 46、122 、123 頁），足見「通知交屋」與「交屋」階段不
同，原告係於被告總瑩公司通知交屋檢查房屋瑕疵，而於辦 理交屋手續時，賣方需完成修繕瑕疵，而買方始須繳清應付 未付款項。故於通知交屋時，買方尚未負需繳清未付款之義 務，是被告總瑩公司以原告尚未繳清所有價款抗辯無通知辦 理交屋之義務，或行使同時履行抗辯云云，即無可採。 ㈢上開遲延利息是否得適用民法第252 條規定予以酌減？ 1.按所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債 權人亦無從請求遲延之利息（最高法院37年上字第8014號判 例意旨參照），如該項契約當事人之真意，其約定債務人給 付遲延時應給付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依 民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年上 字第576 號判例意旨參照）。本件被告總瑩公司逾期取得使 用執照及逾期通知交屋之違約態樣，均係非以支付金錢為標 的之債務不履行，則預售屋應記載事項第15條第1 項第4 款 所稱「遲延利息」，自應屬違約金之性質。又按約定之違約 金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明 文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之 事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能 如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶 符實情而得法理之平（最高法院95年度台上字第1095號判決
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