臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第2076號
原 告 邱奕全
訴訟代理人 鍾若琪律師
被 告 姜騰紘
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年11月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將桃園市○○區○○段○○○○○號建物（門牌號碼：桃園市○○區○○路○段○○○號）騰空遷讓返還與原告。履行期間為六個月。
被告應自民國一○九年十月五日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬伍仟元。
被告應給付原告新臺幣貳佰陸拾貳萬元，及自民國一○九年七月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣參萬貳仟陸佰捌拾元由被告負擔。本判決第二項及第三項於原告以新臺幣壹佰零陸萬陸仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
二、原告主張：
（一）桃園市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：桃園市○ ○區○○路○段000 號，下稱系爭房屋）前為訴外人即被 告之母姜勤妹所有，姜勤妹於民國100 年5 月23日與原告 簽訂不動產買賣契約（原告由訴外人即原告之父邱顯煥代 理），約定姜勤妹以價金新臺幣（下同）1,400 萬元出賣 系爭房屋予原告，原告已依約如數給付價金，系爭房屋及 其基地並於100 年6 月10日完成所有權移轉登記。（二）原告受讓系爭房屋所有權後，乃與被告簽訂房屋租賃契約 ，約定原告出租系爭房屋予被告，租賃期間為100 年7 月 5 日至104 年7 月4 日。租賃期間屆滿後，兩造又另行簽 立租賃契約延長租期。
（三）被告承租系爭房屋，起初均有按時給付租金，豈料被告於 104 年7 月間續約後，即未再給付租金，截至原告於109 年7 月16日以存證信函定期催告被告給付積欠之租金時， 被告遲付租金已達60個月，每月租金4 萬5,000 元，扣除 押租金8 萬元後，共計欠繳租金262 萬元。原告特以起訴 狀繕本之送達為終止兩造間租賃契約之意思表示。租賃契
約雖經終止，然被告仍居住於系爭房屋。
（四）綜上，原告得依租賃契約之法律關係，請求被告償還積欠 之租金及自被告於收受存證信函3 日後即109 年7 月24日 起算之遲延利息、依民法第455 條、第767 條規定，請求 被告遷讓系爭房屋，並依不當得利之法律關係，請求被告 自起訴狀繕本送達翌日起至被告將系爭房屋返還與原告之 日止，按月給付原告4 萬5,000 元等語。
（五）並聲明：⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告；⑵被 告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按 月給付原告4 萬5,000 元；⑶被告應給付原告262 萬元及 自109 年7 月24日起至清償日止，按年息百分之5 計算之 利息；⑷原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）被告跟姊姊前幾年因為在外面欠了一些債務，無法還錢， 因此與姜勤妹商量，請姜勤妹協助，姜勤妹決定賣掉系爭 房屋，先幫被告跟姊姊還清外面欠的債務，等日後再買回 來。
（二）為了賣房子，被告於100 年5 月間，陪同姜勤妹一起去戶 政事務所，由姜勤妹親自辦理申請印鑑證明書，姜勤妹就 將所有權狀正本以及印鑑證明書跟印鑑章等，一起交代被 告處理賣房子的一切事情。
（三）被告當時就跟邱顯煥達成協議，將系爭房屋以1,400 萬元 賣給原告，但是請求原告給被告兩年的時間，能讓被告買 回（這兩年的期間，房子就算是租給被告，被告也都有按 期給付租金）。就這樣達成協議，並簽不動產買賣契約， 原告所付買房子的錢，被告也都如數收取，並且辦好過戶 。
（四）後來因為被告跟姊姊的經濟並沒有改善，所以原告答應被 告，給被告兩年期間買回房子的事情，被告並沒有能力買 回，被告也就沒有再提起。但是因為姜勤妹年紀大了，又 對房子有感情，不捨得搬家；因此被告就再跟原告商量， 請原告將房子繼續租給被告。被告也都有每月付房租。但 是後來因被告的經濟狀況變得更差，也就付不起房租了。（五）因為被告姊弟跟邱顯煥本來就是多年好友，就拜託原告與 邱顯煥，姑念姜勤妹年紀大了，能夠讓姜勤妹繼續居住， 所欠的房租，被告會設法補足。
（六）現在姜勤妹已經過世；被告也有意將房子還給原告，但是 被告所積欠的房租，實在是無能為力，並希望原告可以給 時間找房子跟補貼被告一些搬遷費用等語，以資抗辯。四、經查：
（一）兩造間租賃契約已經終止：
1.承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個 月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於 每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終 止契約。民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。 2.本件原告主張：原告為系爭房屋之所有權人，被告自100 年7 月5 日起承租系爭房屋，自104 年7 月起即未依約給 付租金等情，有不動產買賣契約書、土地所有權買賣移轉 契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、支票、土地 所有權狀、土地登記謄本、建物所有權狀、建物登記謄本 、房屋租賃契約書、存證信函及其回證等件為證，且為被 告所不爭執，堪可採認（見本院卷第19至63頁）。 3.被告遲付租金之總額已逾2 個月之租額，原告自得依民法 第440 條第1 項、第2 項規定，終止兩造間租賃契約；又 原告以起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示，該 繕本並於109 年9 月24日寄存送達於被告（見本院送達證 書，本院卷第73頁），即於109 年10月4 日生送達效力時 ，發生租賃契約終止的效力。
（二）關於遷讓返還系爭房屋之請求：
1.承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第455 條 前段、第767 條第1 項前段定有明文。
2.本件兩造間租賃契約已經終止，而被告仍占有系爭房屋， 原告依民法第455 條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房 屋，為有理由，應予准許。
（三）關於原告給付租金及返還不當得利之請求： 1.承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無 約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。無法律上之原 因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律 上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人 ，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者， 並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應 償還其價額。民法第439 條前段、第179 條、第181 條定 有明文。
2.本件被告自104 年7 月起未依約繳納租金，至109 年6 月 間已達60個月，而每月租金4 萬5,000 元，扣除押租金8 萬元後，共計欠繳租金262 萬元，原告依租賃契約之法律 關係，請求被告給付積欠之租金，及自被告於收受存證信
函3 日後即109 年7 月24日起算之遲延利息，為有理由， 應予准許。
3.兩造間租賃契約既已於109 年10月4 日終止，被告仍居住 於系爭房屋，對於系爭房屋的使用收益就沒有法律上的原 因，構成不當得利，且依其利益之性質不能返還，而應價 額償還，其價額應按兩造約定的租金金額計算，則原告依 不當得利之法律關係，請求被告自109 年10月5 日起至返 還系爭房屋之日止，按月給付原告4 萬5,000 元，為有理 由，應予准許。
（四）被告抗辯跟前引各該規定的要件都無關，對原告之請求不 生影響，其抗辯於法無據，均無可採。
五、綜上所述，原告依民法第455 條前段規定的租賃物返還請求 權，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋與原告、依不當得利之 法律關係，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即109 年10月5 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4 萬5,000 元， 並依租賃契約之法律關係，請求被告給付262 萬元，為有理 由，應予准許。至於原告就遷讓返還系爭房屋之請求，併行 使物上請求權為同一內容之請求，係就同一給付目的之數請 求權合併起訴之選擇合併，本院就此部分既已擇一判決原告 勝訴，則就他請求權之訴訟標的自毋庸裁判，附此敘明。六、判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之 境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間 或命分期給付。經原告同意者，亦同。居住為基本人權，其 內涵應參照經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國 際公約，及經濟社會文化權利委員會與人權事務委員會所作 之相關意見與解釋。本公約締約國確認人人有權享受其本人 及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善 之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現， 同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。民事 訴訟法第396 條、住宅法第53條、經濟社會文化權利國際公 約第11條第1 項定有明文。經查：
（一）本件被告無權占有系爭房屋，原告為此行使租賃物返請求 權，請求遷讓返還系爭房屋，為兼顧原告之所有權及被告 之適當住房權，再加上遷讓房屋的性質，本來就是非長期 間不能履行之給付，本院認應酌定6 個月的履行期間。（二）本院既已酌定6 個月的履行期間，倘再就原告關於遷讓返 還房屋的請求准予宣告假執行，並無實益，故原告這部分 假執行之聲請應予駁回。
（三）至於原告關於其他請求宣告假執行的聲請，於法有據，本 院因此酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不 生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴 訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項、 第78條定有明文。本件訴訟費用即第一審裁判費3 萬2,680 元應由被告負擔，爰判決如主文第4 項。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 孫健智
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
書記官 鄧竹君