臺灣新竹地方法院民事判決 108年度重訴字第71號
原 告 周晋達
盧宏鈞
梁適安
陳芬芬
張凱翔
蘇淑如
許穎尚
張福春
羅彩甄
陳家蓁
王誌麟
廖緹瀅
彭琦茵
共 同
訴訟代理人 洪大明律師
複代理人 潘和峰律師
被 告 豐邑建設股份有限公司
兼法定代理 黃淑美
人
被 告 吳銘欣
共 同
訴訟代理人 劉建成律師
複代理 人 林暘鈞律師
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國109年10月
15日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告豐邑建設股份有限公司、吳銘欣應給付如附表二所示原 告，各如附表二「原告所受房地價金減損之數額」欄所示之 金額，及均自民國108年5月10日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告豐邑建設股份有限公司、吳銘欣負擔百分之 十七，由原告許穎尚負擔百分之八，餘由許穎尚以外之原告 負擔百分之七十五。
四、本判決第一項於許穎尚以外之原告，各以如附表三所示之供 擔保金額欄所示之金額，為被告豐邑建設股份有限公司、吳 銘欣供擔保後，得假執行；但被告豐邑建設股份有限公司、 吳銘欣如以附表三所示反擔保金額欄所示之金額，為附表三 所示之各原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告等於民國101年間起，推出並銷售其位於新竹市國道段 1001、1003、1008、1175、1175-1、1009、1010、1011地號 土地（下稱系爭土地）上之「豐邑晴空匯」預售屋房地之建 案（下稱系爭建案），於其印製之廣告文宣內，佯稱：「在 繁華城市中，獨享一座公園的綠華濃」、「千坪中庭，以私 家公園涵養心靈花園」等內容，營造社區之戶外公設，會有 一座獨立、不會與外界相連，環境清幽之社區花園之意境， 致原告等人陷於錯誤，分別自101年間起至105年間，各與被 告豐邑建設股份有限公司（下稱被告公司）、被告吳銘欣， 簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、房屋買賣 契約書、土地買賣契約書（下合稱系爭買賣契約），簽約之 日期、標的及約定之房地總價金，如附表一所示，且於簽訂 之房屋預定買賣契約書附件（一）房屋位置示圖即一層平面 圖中，於其戶外公設內之「八米帶狀式開放空間」（下稱系 爭八米帶狀空間）處，被告亦載明「專供交通緊急出入用」 ，而重申系爭建案有住戶獨享之中庭綠地公園之旨。詎料， 系爭建案興建完成後，被告等卻將系爭八米帶狀空間，開放 供社區外一般不特定民眾之汽機車通行，經瞭解後始得知系 爭八米帶狀空間，係屬新竹市政府在該處所實施都市計畫之 「八米無遮簷帶狀式公共開放空間」，應供不特定公眾汽機 車通行，可見被告等並未依約交付社區獨享之中庭綠地公園 予原告，且因系爭八米帶狀空間，應開放供社區外民眾之汽 、機車通行，除未符合原所約定原告得獨享之封閉綠地公設 外，更因外面車流往返，造成社區環境安寧之擾亂、空氣品 質惡化及社區居民通行安全之危險，已嚴重減損原告所買受 系爭建案房地之價值，屬物之瑕疵，應對原告負買賣物之瑕 疵擔保責任，且亦不符合債務本旨，屬不完全給付，應對原 告負債務不履行損害賠償責任。另被告等明知系爭八米帶狀 空間，應提供社區外居民汽機車通行使用，卻於與原告簽約
時，故意共同隱瞞未告知原告該情，反佯稱系爭八米帶狀空 間為私家花園，亦屬詐欺原告簽約之共同侵權行為。原告各 向被告購買之系爭房地，因上開之瑕疵，其減損之房地價值 ，各為所購買系爭房地總價之10%，此金額亦為原告因被告 上開之債務不履行及侵權行為，所受之損害金額。㈡、原告許穎尚與被告等簽署之房屋（成屋）買賣契約第21頁、 土地買賣契約第12頁，固加註：「本社區後方留設寬度為8 公尺之無遮簷帶狀式開放空間（如工程變更設計同意書標示 ），依都市設計審議之結果僅供行人（即公眾居民）通行及 緊急救護防災通道功能使用。茲因賣方與新竹市政府就系爭 該開放空間是否應供作一般汽機車通行使用尚有爭議，賣方 現正就此爭議進行行政爭訟程序，賣方已清楚告知，買方亦 充分知悉」等語。惟上開特別加註，其中已有「依都市設計 審 議之結果僅供行人（即公眾居民）通行及緊急救護防災 通道功能使用」之內容，而被告等自始至終均明瞭系爭八米 帶狀空間應供社區外一般不特定民眾汽機車通行，是被告等 並未將實情告知原告許穎尚，故原告許穎尚自無從就任何事 項知悉與同意，買賣雙方意思表示未合致，被告等自不得以 此特別加註之記載，免除對原告許穎尚所應負債務不履行、 物之瑕疵擔保及侵權行為損害賠償責任。
㈢、被告等雖辯於其申請系爭建案建照並預售系爭建案時，新竹 市政府當時之都市計畫，係認系爭八米帶狀空間為供系爭建 案社區住戶及公眾通行之開放空間，並供交通緊急出入用， 平時未提供不特定汽、機車通行，係新竹市政府後來始改認 定平時即需提供外面汽、機車通行，此為被告銷售建案時所 不可預見云云。惟依被告與新竹市政府間，就系爭八米帶狀 空間爭訟之原證三臺北高等行政法院、原證四最高行政法院 確定判決（下稱系爭行政法院一、二審確定判決，上開行政 訴訟事件下稱系爭行政訴訟事件）之認定，可知新竹市政府 之都市計畫，一開始即載明「帶狀式公共開放空間（供汽機 車通行及緊急救護防災通道使用）」之文字，且被告一開始 即知悉上情，絕非如被告上開所述，被告亦無誤認及不可歸 責之情。又原告本件對被告物之瑕疵擔保減少價金之請求， 其形成權之行使，並未逾六個月除斥期間，被告主張已逾除 斥期間云云，應不可採。
㈣、系爭建案緊鄰新竹科學園區上下班往返要道慈雲路，系爭八 米帶狀空間開放供社區外一般民眾汽機車通行，除影響原告 等原先期待使用獨享而封閉之綠地公共設施，上下班往返車 流交織於社區中庭，亦擾亂社區安寧、惡化環境空氣，更滋 生安全疑慮，然另案（即本院105年度消字第5號事件，下稱
系爭另案事件）所囑託而作成之不動產估價報告書（下稱系 爭估價報告書），並未就上開會貶損房地價格之情形及因素 為評估，鑑定結果自屬偏低而不可採。又該估價報告書中建 物價格變動率比較法，納入與系爭建案相隔甚遠之建案為比 較標的，影響各特定期間之價格變動中位數，估價報告書並 依此估算系爭建案價格所受之影響，容有疑慮。且系爭建案 位於美式賣場與運動用品賣場正對面，購物佔盡地利之便， 惟系爭估價報告書卻低估系爭社區上開之情形，其依此所為 之價格評估，自有低估。再該估價報告書亦未說明開放空間 價格分析法案例A、B、C、D之權重為30%、20%、25%、25%之 原因；且系爭建案為第二種商業區，比較案例卻以不同之使 用分區推估價格影響並非合理，另該估價報告書比較法之比 較標的均於102年成交，分別為1,100,001元、1,030,000元 、1,100,000元，惟推估105年3月7日之價格反而降為1,031, 031元、1,018,882元、1,013,397元，以臺灣數十年來房地 價格一再飆漲之實況，比較標的之土地價格明顯被低估，該 估價報告書再以此低估之價格估算系爭建案價格，亦有低估 。況且，系爭建案樓高至28樓，惟該估價報告書土地開發分 析法總銷售金額9,687,037,587元，係只計算地下四樓至地 上23樓房地之銷售金額，漏未評估24樓至28樓之銷售金額， 估算之總金額顯然與實情相去甚遠，其所估得系爭房地減損 之金額，自屬偏低而不可採，是經考量上情，應認定原告所 購買之系爭房地，其每戶減損之價值達價金之10%。㈤、又系爭買賣契約前言已載稱：雙方於本契約成立同時所另行 簽訂之土地預定買賣契約書等，與本契約有不可分之併存關 係，法律效果應同時發生或消滅。為此，原告爰依民法第35 4條第1項、第359條物之瑕疵擔保減少價金之請求、民法第 227條第1項不完全給付債務不履行，民法第184條、第185條 、第28條及公司法第23條第2項共同侵權行為損害賠償等之 規定，依選擇合併關係，訴請被告等減少價金，並連帶給付 或賠償原告各如附表一所示房地總價10%之金額。並聲明： １、被告應連帶給付原告各如附表一「請求金額」欄所載之 金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算利息；２、原告願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告之答辯：
㈠、原告周晋達、盧宏鈞、梁適安及陳芬芬、張凱翔、蘇淑如、 張福春、羅彩甄、王誌麟等9人，係於被告公司在102年2月1 日為系爭廣告文宣前，與被告簽約購買系爭建案房地，上開 原告9人顯非因信賴系爭廣告文宣而購買系爭建案，該廣告
文宣無從構成上開原告與被告間之房地買賣契約內容，被告 自無履行該廣告文宣內容之義務，自無未依該廣告給付之瑕 疵、不完全給付或詐欺之情。另原告陳家蓁、廖緹瀅、彭琦 茵部分，被告將系爭八米帶狀空間，連同基地西側其他開放 空間，及附連之空地合計約1501.14坪之基地，均予以綠美 化（以下稱中庭公設），其中系爭八米帶狀空間約為465.45 坪，該廣告所指之私家公園，即係指前述綠美化之中庭公設 ，並非專指系爭八米帶狀空間，而中庭公設之土地產權，均 已登記為包括原告等本建案之全部房地買受人所共有，且系 爭八米帶狀空間及其餘開放空間，除可供系爭建案住戶就近 通行（步行）或休憩使用以外，然既屬開放空間，依建築技 術規則建築設計施工編第283條第1項之規定，需供公眾（行 人）通行（步行）或休憩使用，已有如「公園」，但無從作 為社區住戶所獨享專用，系爭廣告內容並無虛假，被告亦已 依約交付系爭房地，並無何瑕疵或不完全給付可言。且於系 爭另案事件中，依公平交易委員會108年3月29日之函文，亦 未認被告系爭廣告文宣內容有廣告不實情事，故被告並無故 意隱瞞、欺騙原告之事實。
㈡、原告許穎尚與被告簽訂之系爭房屋買賣契約第21頁、土地買 賣契約第12頁，均已特別載明：「本社區後方留設寬度為八 公尺之無遮簷帶狀式開放空間（如工程變更設計同意書標示 ），依都市設計審議之結果僅供行人（即公眾居民）通行及 緊急救護防災通道功能使用。茲因賣方與新竹市政府就系爭 該開放空間是否應供作一般汽機車通行使用尚有爭議，賣方 現正就此爭議進行行政爭訟程序，賣方已清楚告知，買方亦 充分知悉」等文字，被告已表明與新竹市政府間，就系爭八 米帶狀空間是否應供作一般汽機車通行使用尚有爭議，及當 時正就此事項進行行政爭訟程序，並由原告許穎尚於上開加 註條款後簽名、蓋章確認，足見原告許穎尚於購買系爭建案 成屋時，已明確知悉上情，其仍同意於此條件下購買系爭房 地，自不得據此主張其購買之房地，有上開基地使用瑕疵， 更無所謂受被告詐欺而購屋可言，是其本件之請求，自無理 由。
㈢、被告公司申請本建案建照並預售房地時，依新竹市系爭都市 計畫之細部計畫圖五，及經新竹市政府核定之都市設計審議 報告書之圖說、建照預審報告書之內容，暨都市計畫法第32 條、建築技術規則建築設計施工編第283條等之相關規定， 均認系爭八米帶狀空間，係供本建案社區住戶及公眾（人） 利用該空間通行及休憩，暨供交通緊急出入用，並非平時供 不特定汽機車通行，新竹市政府於核發系爭建案建照予被告
公司時，亦同此認定，詎新竹市政府嗣後卻於被告公司即將 申請使用執照之104年間，始改認為系爭八米帶狀空間平時 即應供汽機車通行使用，已違前揭法規、其公告之系爭都市 計畫細部計畫圖、都市計畫審議報告書圖說等之意旨，難認 合法，令被告難以接受，亦非被告公司所能預料，自不可歸 責於被告，未對原告構成債務不履行，且被告亦無欺騙原告 訂約，對被告為侵權行為之情。況系爭建案房地興建及銷售 業務均由被告公司負責處理，被告吳銘欣僅係提供系爭建案 基地予被告公司興建建物而已，其並無參與被告公司廣告、 簽約銷售系爭建案房地業務之行為，是其亦無何故意過失或 行為關聯之共同可言，原告請求其應與另二位被告負侵權行 為連帶賠償責任，亦屬無據。
㈣、況縱認（假設語氣）被告交付予原告之系爭房地，因系爭八 米帶狀空間需開放供一般汽機車通行使用，而具有瑕疵，惟 此一瑕疵，依原告之主張，係於兩造簽訂系爭買賣契約前即 已存在，並非契約簽立後始發生，已無民法第227條規定之 適用。且原告就物之瑕疵擔保減少價金請求權之行使，已逾 六個月之除斥期間，其侵權行為損害賠償請求權之時效，亦 已罹於兩年之時效，均不得於本件再為行使，故原告本件之 請求亦無理由。
㈤、退步言，倘若原告主張為有理由，惟開放該八米帶狀空間供 汽機車使用，對原告買受系爭房地，所欲利用其建物及系爭 八米帶狀空間以外之公設，以居住使用之主要目的，並不生 影響，僅於該八米帶狀空間之使用稍受影響。因該八米帶狀 空間平常汽機車出入較少，僅上、下班時段較多，原告等尚 可使用該空間為其休憩使用，並非全無使用價值，故至少應 有一半以上之使用價值，則估價報告認為系爭八米帶狀空間 ，依價格分析法價格比率為-1.76%，應屬過高，應以仍具有 一半之使用價值，即減為-0.86%（即-1.76%×1/2）較為合 理；就估價報告對建物價格變動率比較法部分，依其內所載 之「勘估標的（即系爭建案）分期漲跌百分率差異」表所載 ，可知系爭建案建物價格之變動，並未受到估價報告所述A2 前因影響期間、B1障礙物拆除、B2台北高等行政法院判決、 B3最高行政法院判決之影響，該報告以受到上開之影響，推 認系爭建案建物交易價格變動百分率差異值為-1.56%，亦屬 過高，應酌減其差異值之1/2而為-0.78 %（即-1.56%×1/2 ），因此，依上開兩種估價方法各予50 %權重，其價格差異 比率應為-0.82%較為合理。另該估價報告僅以地上層數23、 地下4層，作為計算基礎，因系爭建案地上為28層，倘再加 計24至28樓之總銷售金額加以計算結果，所得之「開放空間
價格分析法價格比率」，將小於估價報告書所載之-1.76%， 再與「建物價格變動比率法」之價格差異比率，各以二分之 一加權計算結果，其價格變動比率應低於該估價報告所載之 -1.66%，故原告請求減少價金或賠償房地總價10%，顯不足 採等語。並聲明：１、原告之訴駁回；２、如受不利之判決 ，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告公司、吳銘欣自101年起，銷售系爭建案預售屋，其基 地係坐落於新竹市國道段1001、1003、1008、1175、1175-1 、1009、1010、1011等地號土地，嗣已合併為同段1001地號 ，系爭建案為四棟建物，分別為地上28層、地下4層之鋼筋 混凝土構造大樓。原告周晋達、盧宏鈞、梁適安及陳芬芬、 張凱翔、蘇淑如、張福春、羅彩甄、陳家蓁、王誌麟、廖緹 瀅等11人，分別於101年8月至104年6月間，與被告公司及吳 銘欣訂立房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書。原告 許穎尚、彭琦茵2人，則於系爭建案房屋興建完成後，分別 於104年12月間及105年7月間，向被告公司及吳銘欣購買系 爭建案成屋之房地，分別簽訂房屋買賣契約書及土地買賣契 約書。訂約時間及買賣價金即原告已支付之房地價金，均如 附表一所示。
㈡、系爭建案廣告文宣載明「在繁華城市中，獨享一座公園的綠 華濃」、「千坪中庭，以私家公園涵養心靈花園」等內容， 該廣告文宣印製日期為102年2月1日，此有上開廣告文宣在 卷可參（見本院卷三第315-319頁、第381-383頁）。㈢、系爭100年都市計畫細部計畫（土地使用分區管制要點、都 市設計準則及開發獎勵要點）專案通盤檢討書之圖五，於系 爭8米帶狀空間處標示註明：「8公尺帶狀式開放空間專供交 通緊急出入用」等文字（見本院卷三第391頁）；本建案建 照預審報告書（核定本）第3-2-2頁查核表1「指定留設無遮 簷公共開放空間」欄位右側，註記「8公尺帶狀式開放空間 專供交通緊急出入用」，另第3-2-3頁查核表2記載「依規定 設置之帶狀式公共開放空間，應專供人行使用，不得作機車 停車使用」（見本院卷四第39、41頁）；被告公司向新竹市 政府提送之本建案都市設計審議報告書（核定本）、都市設 計審議報告書（第一次變更設計）（核備本）、都市設計審 議報告書（第二次變更設計）、都市設計審議報告書（第三 次變更設計─備查），其多處圖面及文字記載「8米（8m） 帶狀式開放空間專供交通緊急出入用」（見本院卷四第43-1 11頁）；內政部營建署104年11月23日營署都字第104007555 8號函主旨記載：「有關貴市○道段0000地號新建大樓晴空
匯社區內八米帶狀式防災空間（供緊急出入使用）是否應供 民眾日常汽機車通行使用乙案，經查該防災空間應屬法定空 間，非屬計畫道路…」（見本院卷三第421頁）。㈣、兩造簽訂之房屋預定買賣契約書附件（一）「房屋位置示意 圖」之一層平面圖上，於系爭八米帶狀空間處，係標示：8 米帶狀式開放空間（專供交通緊急出入用）。
㈤、被告吳銘欣與被告公司，以系爭八米帶狀空間除供緊急救護 防災通道功能使用外，新竹市政府不得命其等開放供汽機車 使用，及訴請確認該空間土地僅供行人通行，除供緊急救護 防災通道功能使用外，不得開放供汽機車通行，對新竹市政 府提起行政訴訟，然業經系爭行政法院確定判決予以駁回其 等之訴確定，另系爭建案部分住戶對新竹市政府，所提起相 類似上開之行政訴訟，亦先後經臺北高等行政法院以107年 訴字第1702號、最高行政法院109年判字第318號確定判決， 駁回其等之訴確定在案（見本院卷三第455-521頁、卷四第 515-539頁）。
㈥、系爭八米帶狀空間，現已經新竹市政府之要求，而拆除原位 於該空間南北兩端之二扇車輛管制門，並供社區外一般不特 定民眾之汽機車通行。
四、本件爭點及本院之判斷：
茲本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：㈠、系爭八米帶 狀空間，是否於被告公司申請系爭建案建照時，依新竹市政 府依法公告發布實施之都市計畫，即需開放供一般汽機車通 行使用？抑或係新竹市政府嗣於被告公司將取得使用執照時 ，始變更為需開放供一般汽機車通行？㈡、被告公司、吳銘 欣就系爭買賣契約之履行，是否給付有瑕疵及對原告成立不 完全給付之債務不履行責任？㈢、被告是否應依民法共同侵 權行為及第28條、公司法第23條第2項之規定，對原告負連 帶賠償責任？㈣、如原告因本件被告行為而受有損害，其所 受之損害數額為多少？原告本件之請求有無理由？爰予以論 述如下。
㈠、系爭八米帶狀空間，是否於被告公司申請系爭建案建照時， 依新竹市政府依法公告發布實施之都市計畫，即需開放供一 般汽機車通行使用？抑或係新竹市政府嗣於被告公司將取得 使用執照時，始變更為需開放供一般汽機車通行？１、按都市計畫法第3條規定：「本法所稱之都市計畫，係指在 一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防 、文教、康樂等重要設施，作有計畫之發展，並對土地使用 作合理之規劃而言。」第6條規定：「直轄市及縣（市）（ 局）政府對於都市計畫範圍內之土地，得限制其使用人為妨
礙都市計畫之使用。」第13條第1款規定：「都市計畫由各 級地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所依左列之規定擬定之：一 、市計畫由直轄市、市政府擬定，鎮、縣轄市計畫及鄉街計 畫分別由鎮、縣轄市、鄉公所擬定，必要時，得由縣（局） 政府擬定之。」第22條規定：「細部計畫應以細部計畫書及 細部計畫圖就左列事項表明之：一、計畫地區範圍。二、居 住密度及容納人口。三、土地使用分區管制。四、事業及財 務計畫。五、道路系統。六、地區性之公共設施用地。七、 其他。前項細部計畫圖比例尺不得小於一千二百分之一。」 第23條第1項規定：「細部計畫擬定後，除依第14條規定由 內政部訂定，及依第16條規定與主要計畫合併擬定者，由內 政部核定實施外，其餘均由該管直轄市、縣（市）政府核定 實施。」第39條規定：「對於都市計畫各使用區及特定專用 區內土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之 比率、容積率、基地內前後側院之深度及寬度、停車場及建 築物之高度，以及有關交通、景觀或防火等事項，內政部或 直轄市政府得依據地方實際情況，於本法施行細則中作必要 之規定。」。準此，系爭土地所在之新竹市政府，依都市計 畫法之授權，就系爭土地所在地區，進行都市計畫之擬定， 並經新竹市政府所屬都市計畫委員會、內政部都市計畫委員 會審議通過後核定並公告發布實施，自得於都市計畫範圍內 之土地及建築物進行開發，並對都市計畫範圍內包括系爭土 地等之土地，為限制其使用人為妨礙都市計畫使用之規範。２、經查，系爭土地經新竹市政府於93年4月15日公告發布實施 93年都市計畫案內變更為「第二種商業區」，於土地使用分 區及都市設計管制要點第7點(二)2.規定：「帶狀式公共開 放空間（供汽機車通行及緊急救護防災通道使用）」，嗣新 竹政府於100年10月12日公告發布實施之100年都市計畫案， 內容亦維持留設寬度8公尺之無遮簷帶狀式公共開放空間（ 供汽機車通行及緊急救護防災通道功能使用）規定。其後新 竹市政府於103年4月21日公告發布實施103年都市計畫案內 容，仍維持留設寬度8公尺之無遮簷帶狀式公共開放空間（ 供汽機車通行及緊急救護防災通道使用）規定。且新竹市政 府於101年2月15日召開之第127次新竹市都市設計及土地使 用開發許可審議委員會（下稱都審會），已審議通過被告公 司投資興建系爭社區建案，該次會議業經被告公司派員出席 ，及被告公司委請之趙英傑建築師親自出席。其後於103年7 月24日所召開第178次都審會亦決議通過：「1.…(1)請將下 列事項補充至社區之公寓大廈規約：①有關供汽機車通行及 緊急救護防災通道使用之8米無遮簷帶狀式開放空間，應保
持暢通不得設置任何阻礙物。」，該次會議亦經被告公司派 員出席，及趙英傑建築師親自出席。而前開決議事項，復經 被告公司附註於系爭社區住戶規約第19條「住戶生活公約」 之第20款，且被告公司為配合新竹市政府之都審案，亦於系 爭1001地號店舖、集合住宅新建工程圖說中，明確繪製：「 8M開放空間處，景觀調整至兩處開口，並將開口調整呼應鄰 地既有巷道處」。另被告公司於其系爭建案之使照申請書， 亦於備註欄11.12載明「8M無遮簷帶狀式公共開放空間，應 供為汽機車通行及緊急救護防災通道功能使用，並開放供公 共使用，不得封閉，且道路兩側不得停車」；使照附表加註 事項12.12，亦載明：「8M無遮簷帶狀式公共開放空間，應 供為汽機車通行及緊急救護防災通道功能使用，並開放供公 使用，不得封閉，且道路兩側不得停車」等字句等情，有上 開都市計畫書、新竹市政府101年2月15日第127次都審會會 議紀錄、103年7月24日第178次都審會會議紀錄、系爭社區 住戶規約第19條「住戶生活公約」之第20款規定資料、系爭 1001地號土地店舖、集合住宅新建工程圖說、被告公司使用 執照申請書及附表備註事項11.12資料，附於系爭行政訴訟 事件卷宗內可憑，此亦有系爭行政法院一、二審確定判決之 記載在卷可參（見本院卷三第455-521頁）。準此，堪認新 竹市政府就系爭土地，依都市計畫法所依法公告並發布實施 ，所合法有效之93年、100年、103年之都市計畫，均已清楚 記載「帶狀式公共開放空間（供汽機車通行及緊急救護防災 通道使用）」，即一開始即要求需開放供一般汽機車通行使 用，並非嗣後始變更而為該要求，且原告主張上情為被告公 司於100年至103年間申請系爭建案建照及使照時，即已知悉 乙節，亦非無據。
３、被告雖辯稱：依系爭都市計畫之細部計畫圖五及經新竹市政 府核定之都市設計審議報告書之圖說、建照預審報告書之內 容，暨都市計畫法第32條、建築技術規則建築設計施工編第 283條等之相關規定，均應認系爭八米帶狀空間，係供本建 案社區住戶及公眾行人利用該空間通行及休憩，暨供交通緊 急出入用，並非供不特定汽機車通行，新竹市政府於核發系 爭建案建照予被告公司時，亦同此認定，其嗣後始違法變更 為需開放供汽機車通行，此為被告所無法預知，並提出被證 2至7、被證11至12-4之系爭都市計畫細部計畫圖五「指定留 設無遮簷公共開放空間示意圖」、新竹市政府都市設計審議 報告書之圖說、系爭建案之建照、內政部營建署函文、建築 技術規則建築設計施工編第283條等規定、系爭建案建物之 層平面圖（公設面積示意）、系爭建照預審報告書（核定本
）、都市設計審議報告書節本等影本為證（見本院卷三、卷 四）。惟查，系爭都市計畫，係經新竹市政府依都市計畫法 之授權進行都市計畫之擬定，並經其所屬都市計畫委員會、 內政部都市計畫委員會審議通過後核定並公告發布實施，其 記載文字較為明確，而都市計畫附圖則係以圖說予以說明， 乃屬補充性質，倘兩者間有差異，自應以都市計畫之文字記 載為準。而依上所述，系爭都市計畫歷年來所公告發布實施 之文字內容，均已載明「供汽機車通行及緊急救護防災通道 使用」，已如前述，是縱使期間之細計計畫圖說、都市設計 審議報告書之圖說等，其內曾有「供交通緊急出入用」，而 無「供汽機車通行」之文字說明，然因該等圖說等僅係補充 性質，因與都市計畫內已明確載明有「供汽機車通行」之文 字內容不符，自應回歸以都市計畫之文字內容為準，被告主 張應以該等圖說等之內容為準云云，即非可採。又建築技術 施工編第283條第1項對於開放空間之定義，固認係供公眾通 行或休憩之使用，惟查，系爭八米帶狀空間因後方有廣達4. 3公頃之舊社區，係從67年前即以住宅區方式發展，且93年 前全無計畫道路之劃設，內部現有巷道密集蜿蜒，且居民僅 能以現有巷道出入，若系爭1001地號土地內之該八米帶狀空 間僅作為緊急救護防災通道，平時不予開放，則有損舊社區 居民原通行之權益；若僅作為供汽、機車通行使用，則可能 有路邊停車之情形，未來並可能影響緊急救災使用，故以「 供汽、機車通行及緊急救護防災通道使用」規定，則可保全 其平時汽、機車通行與緊急時救災功能。此一通道之規劃原 理，係對於舊社區居民通行權之保障，以及系爭1001地號土 地由原農業區變更為新規劃之商業區，尋求公眾利益最佳化 之方案。依據系爭土地100年都市計畫書內容，本件系爭八 米帶狀空間，供汽、機車通行及緊急救護防災通道使用，已 考量與舊社區之現有巷道連接，並屬法定空地，已計入建築 基地面積計算，並經被告公司申請相關容積獎勵在案，若僅 作為緊急時救護防災通道，將影響原有現況地形相連接之現 有巷道平時通行地役權等情，亦據系爭行政法院一、二審確 定判決所認定在案。準此，系爭都市計畫自始將系爭八米帶 狀空間，一併限制為需開放供汽機車通行使用，自已符合都 市計畫法第6條得以限制都市計畫範圍內土地使用人為妨礙 都市計畫使用目的之規定，乃屬合法有效。被告主張有違築 技術施工編第283條第1項對於開放空間之定義及都市計畫法 第32條第1項等規定云云，尚不可採，且依上開所述，新竹 市政府就系爭土地所屬之都市計畫，係一開始經審議通過核 定並公告發布實施時，即限制需開放供汽機車通行使用，其
後所陸續發佈實施之都市計畫亦然，並非嗣後於104年間始 變更而為該等限制，被告主張因新竹市政府嗣後始違法變更 而加諸該等限制，係其於先前取得建照而開始銷售該建案房 地時，所無法預知云云，應不可採。
㈡、被告公司、吳銘欣就系爭買賣契約之履行，是否給付有瑕疵 及對原告構成不完全給付之債務不履行責任？
１、就許穎尚以外之原告：
⑴、觀諸許穎尚以外之原告，與被告公司簽訂之房屋預定買賣契 約書、房屋買賣契約書（原告彭琦茵部分），其中於房屋預 定買賣契約書所附之一層平面圖內，在位於包括系爭八米帶 狀空間之一樓公共設施（含法定空地等）之範圍內，已畫有 許多植栽、水池圖樣，並於系爭八米帶狀空間處內，標示「 8米帶狀式開放空間（專供交通緊急出入用）」之文字，且 於上開房屋預定買賣契約書第八條、房屋買賣契約書第六條 ，有關地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬條文，其 中在第二項之法定空地部分，亦載明：「本大樓法定空地之 所有權為全體區分所有權人共有及共用。買方已充分認知及 同意除依法可得辦理保存登記依約計價部分外，其餘無法保 存登記之本大樓法定空地、消防通道、公共土地持分等所施 作社區公共設施、安全管制門、圍牆格柵、庭園景觀工作物 、綠化植栽等屬使用執照核准圖外增設之違建…」，另部分 原告所簽立而交付予被告公司之工程變更設計同意書（下稱 同意書），其中第一點，亦記載：「為提供本社區更充裕之 公共空間使用，買方充分認知並同意由賣方於法定空地、消 防通道、公共土地持分等施作社區公共設施、水池、安全管 制門、圍牆格柵等，並取消裝卸車位空間，調整施作社區庭 園景觀綠化植栽等，以提供住戶更優質休憩空間，更增公共 設施使用之完美性…」，此節有上開之房屋預定買賣契約書 及其附件（一）房屋位置示意圖即一層平面圖、房屋買賣契 約書，以及被證16之同意書影本卷可憑（見本院卷一至卷三 內，除許穎尚以外之原告，與被告公司簽訂之房屋預定買賣 契約書、房屋買賣契約書、卷四第323-335頁）。又原告彭 琦茵於104年12月1日，與被告就D3棟9樓之房地，簽訂之房 屋買賣契約書，雖未如前述之房屋預定買賣契約書，附有一 層平面圖，然原告彭琦茵原係於101年6月間，與被告就店鋪 之預售屋房地，簽立房屋、土地預定買賣契約書，其中房屋 預定買賣契約書內，亦附有與前述其他原告簽立之該契約書 內，相同內容之房屋一層平面圖，其後來於104年12月1日， 始與被告換屋更換為購買上開D3棟9樓之房地，並簽立該戶 房地之房屋、土地買賣契約書，原先之店鋪契約作廢，此有
原告彭琦茵所提該等作廢之契約書影本在卷可參（見本院卷 四第415-429頁），參以被告於104年12月1日與原告彭琦茵 簽約當時，就系爭建案一層包括系爭八米帶狀空間之社區公 設部分，乃係依上開房屋預定買賣契約書之一層平面圖所施 作，是以，足認原告彭琦茵與被告在104年12月1日簽約時， 就包括系爭八米帶狀空間之社區一層公設部分，雙方之約定 ，應係援用並類如上開所述房屋一層平面圖所顯示之內容。⑵、經查，從上開買賣契約書、同意書及圖面資料所示之內容， 顯示系爭建案法定空地共用部分即中庭公設內，會有大量之 庭園景觀、綠化植栽及水池等類如花園之設施，而系爭八米 帶狀空間並位於其間，兼以上開一層平面圖上，就系爭八米 帶狀空間部分，特別標註：專供交通緊急出入用之文字，亦 即僅於有緊急事故時，始開放供汽機車通行使用。再參以部 分原告與被告訂約時，依被告提供之紙本廣告，亦已載稱： 「在繁華城市中，獨享一座公園的綠華濃」、「千坪中庭， 以私家公園涵養心靈花園」（見本院卷三第315-319頁）， 且於系爭建案之電腦展示1F總平面圖示意圖右上方，亦記載 有生態池、微風綠林、繽紛花園、景觀水池…幸福散步道等 內容（見本院卷三第429頁之公平交易委員會之書函），而 房屋廣告宣傳品、房屋平面圖與位置示意圖，視同契約之一
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