確認租賃關係不存在
臺灣新北地方法院(民事),訴更一字,109年度,9號
PCDV,109,訴更一,9,20201119,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　109年度訴更一字第9號
原　　　告　元大商業銀行股份有限公司



法定代理人　范志強　
訴訟代理人　楊彥勳　
　　　　　　鄧恒志　
被　　　告　康偉成　

　　　　　　康瀛豐　


上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，被告對於中華民國
109年3月9日本院108年度訴字第3010號第一審判決提起上訴，經
臺灣高等法院109年度上易字第508號民事判決廢棄發回，本院於
民國109年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告間就門牌號碼新北市○○區○○街000號1樓房屋所 簽立租期自民國95年9月1日起至民國145年9月1日止之租賃 關係不存在。
二、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序方面：
(一)被告康瀛豐經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯 論而為判決。
(二)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。上開條文所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關 係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險， 而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認 法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即 受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律 關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判例參 照）。本件原告主張訴外人即被告康瀛豐之母潘秋帶向其借 款新臺幣（下同）1,330 萬元（下稱系爭借款），被告康瀛 豐並提供其所有門牌號碼新北市○○區○○街000 號1 樓房 屋（下稱系爭1 樓房屋）設定債權總金額1,596 萬元之最高 限額抵押權予其作為擔保，嗣於本院106 年度司執字第3780



2 號強制執行案件（下稱系爭執行案件）程序中，被告康偉 成提出租賃契約聲明異議稱其向被告康瀛豐承租系爭1 樓房 屋及同號2 樓房屋（下稱系爭2 樓房屋），故該房屋於拍定 後應不點交。其因被告間上開租約之承租日先於其抵押權設 定日而無法聲請除去系爭房屋之租賃權後拍賣，且拍賣條件 定為不點交，致該房屋經3 次拍賣仍無人應買，影響其債權 受償甚鉅等語。足認兩造就被告間系爭1樓房屋租賃之法律 關係存否之爭執，於原告在私法上之地位有受侵害之危險， 而此項危險得以對於被告之確認判決除去之，故原告就被告 間系爭1樓房屋租賃之法律關係存否，乃有即受確認判決之 法律上利益，先予敘明。
二、原告主張：
(一)訴外人即被告康瀛豐之母潘秋帶前邀同被告康瀛豐為保證人 ，向大眾商業銀行股份有限公司（下稱大眾銀行）借款新臺 幣（下同）1,330萬元，而被告康瀛豐於民國103年10月31日 提供其所有系爭1樓房屋設定債權總金額1,596萬元之最高限 額抵押權作為擔保，並簽訂不動產擔保借款合約、不動產使 用狀況同意書、抵押權設定契約書及其他特約事項。而大眾 銀行業務人員許茂森於核貸前之103年10月13日曾親赴系爭1 樓房屋現場勘查，確認系爭1樓房屋為渠等自住使用，亦有 現場拍照存證，潘秋帶復有簽立切結自住、無出租或無償提 供他人使用情形之房屋抵押貸款標的物現況說明書，且潘秋 帶及被告康瀛豐共同聲明系爭1樓房屋為被告康瀛豐合法所 有，他人並無任何權利，系爭1樓房屋係作為渠等自行住用 ，無任何出租、出借或出典等交由他人使用之情事。詎潘秋 帶自105年11月30日起即未依約還款，已喪失期限利益，系 爭借款已視為全部到期，潘秋帶尚積欠原告1,293萬6,216元 及自該日起至清償日止之利息、違約金迄未清償。嗣因大眾 銀行與原告合併，原告為存續銀行，原大眾銀行之權利義務 關係，由合併後存續之原告概括承受，系爭借款債權業經原 告取得鈞院107年12月12日新北院輝106司執速字第37802號 債權憑證在案（原執行名義為鈞院106年度司促字第2838號 支付命令及確定證明書）。
(二)嗣於105 年末因被告康瀛豐所經營上普消防實業有限公司經 營困難發生退票情事，債權人彰化商業銀行股份有限公司聲 請假扣押強制執行（即鈞院105 年度司執全字第884 號假扣 押強制執行案件，下稱系爭假扣押執行案件），查封被告康 瀛豐所有之系爭1 、2 樓房屋及同號3 樓房屋（下稱系爭3 樓房屋），鈞院於106 年1 月20日至現場查封時，被告康瀛 豐之胞弟康棋淵在場陳稱系爭1 、2 樓房屋自住，系爭3 樓



房屋現無人使用等語；又同年4 月間，債權人板信商業銀行 聲請強制執行系爭1 、2 、3 樓房屋之系爭執行案件中，於 進行第一次拍賣前之同年8 月25日被告康偉成提出鈞院106 年度重訴字第121 號判決（下稱系爭判決），陳稱其為系爭 1 、2 樓房屋之實際所有權人；另同年9 月28日測量系爭房 屋增建時，被告康偉成在場陳稱系爭1 、3 樓房屋現無人使 用，系爭2 樓房屋現由其使用居住等語。被告康偉成因系爭 1 、2 樓房屋遭債權人聲請假扣押查封在案，無法執系爭判 決辦理回復所有權登記，復於系爭執行案件中之同年11月28 日向鈞院聲明異議，主張系爭1 、2 樓房屋拍賣剩餘金額應 歸屬其所有，復提出其向被告康瀛豐承租系爭1 、2 樓房屋 、租期自95年9 月1 日起至145 年9 月1 日止、每月租金1, 500 元之租賃契約（下稱系爭租約），並聲請拍賣條件應定 為不點交。然以肉眼辨識系爭租約之書寫文字部分，顯係由 被告康偉成一人所書寫及蓋章，立約人處並無出租人即被告 康瀛豐及保證人潘秋帶之簽名。被告康偉成既稱系爭1 樓房 屋係借名登記，則豈有真正所有權人需向出名登記者即被告 康瀛豐承租房屋使用之理？況倘系爭租約為真正，則被告康 偉成於系爭判決訴訟中所為之證述，即有偽證並有使公務員 登載不實之嫌。
(三)另被告康偉成向第一商業銀行股份有限公司借款時，被告康 瀛豐擔任其保證人，並提供系爭2 樓房屋作為擔保，被告於 105 年5 月25日共同出具聲明書稱擔保物為提供人被告康瀛 豐所有並擁有處分權，均無第三人使用借貸及租賃情形。是 依上開所述，可知被告間之系爭租約為不實，惟因被告間之 系爭租約上承租日為95年9 月1 日，先於原告抵押權設定日 103 年10月30日，致原告無法依民法第866 條之規定聲請除 去系爭房屋之租賃權後拍賣，且拍賣條件定為不點交，均足 以影響標購意願及出價金額，況鈞院106 年度司執字第3780 2 號強制執行案件中，系爭1 樓房屋於107 年9 月26日進行 第3 次拍賣，該次拍賣底價為968 萬元，然仍無人應買，故 被告間就系爭房屋之租賃關係是否存在，顯影響原告債權受 償甚鉅，是原告有提起確認訴訟之法律上利益。為此，爰依 民事訴訟法第247 條第1 項前段之規定，提起本件訴訟等語 。並聲明請求：確認被告間就門牌號碼新北市○○區○○街 000號1樓房屋所簽立租期自95年9月1日起至145年9月1日止 之租賃關係不存在。
三、被告方面：
(一)被告康偉成：
1、系爭1樓房屋有租賃關係，且伊現在仍在營運。鈞院106年度



司執字第37802號案件執行程序中，伊於106年9月28日在場 係稱系爭1、2樓房屋有人在使用，而非系爭1、3樓房屋沒人 使用，系爭1、2樓房屋係出租給伊經營之普承消防實業有限 公司、普昇消防實業有限公司使用。又鈞院105年度司執全 字第884號假扣押強制執行案件執行程序中，被告康瀛豐於 106年1月20日在場陳稱系爭1、2樓房屋自己住，系爭3樓房 屋沒有人使用等語，因系爭1、2樓房屋係伊自己住及辦公室 使用，住家與辦公室在一起，當時即有出租予伊經營之公司 使用。伊於105年5月25日向第一商業銀行股份有限公司借款 時，曾聲明沒有第三人使用借貸或租賃之情形等語，因房屋 僅有伊經營之普承、普昇消防實業有限公司租用，還有另外 一間公司租用，但不是伊所經營的。系爭租約未以普承或普 昇消防實業有限公司名義承租，係因伊經詢問稅捐機關，稅 捐機關表示可用私人名義承租再由公司報帳，而伊怕遭子女 背叛，為保障自己，故以系爭租約之方式為之。 2、大眾銀行和元大商業銀行股份有限公司合併，被告康瀛豐是 向大眾銀行借款，還款人轉換為潘秋帶，大眾銀行和汪素貞 可能有利益掛勾的情事，系爭1、2樓房子是伊自己蓋的，2 樓已經被法拍了。使用執照號碼：是蘆使（76）923號。普 承和普昇消防實業有限公司負責人為伊，上普消防公司負責 人是被告康瀛豐。這三家公司的倉庫共同使用、共同經營， 均設在系爭1、2樓等語。答辯聲明：駁回原告之訴。(二)被告康瀛豐：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲 明或陳述。
四、本件原告主張被告康瀛豐前將其所有之系爭1 樓房屋設定擔 保債權總金額1,596 萬元之最高限額抵押權予原告，擔保訴 外人潘秋帶向其借貸之系爭借款，惟潘秋帶並未依約清償本 息。嗣於債權人板信商業銀行聲請強制執行系爭1 、2 、3 樓房屋之系爭執行案件中，被告康偉成主張其與被告康瀛豐 間對於系爭1 樓房屋有租賃之法律關係存在，故本院民事執 行處遂於拍賣公告註明拍定後不點交，然因執行未果，經本 院核發債權憑證予原告等情，有原告提出之不動產擔保借款 合約、他項權利證明書、抵押權設定契約書及其他特約事項 、大眾銀行放款交易明細表、本院107 年12月12日新北院輝 106 司執速字第37802 號債權憑證、本院民事執行處107 年 8 月23日新北院輝106 司執速字第37802 號通知等件影本在 卷可稽（見本院卷第27-63 頁、第71-80 頁、第121-129 頁 ），核與所述相符，復為被告康偉成所不爭執，被告康瀛豐 已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦 未提出任何書狀爭執。是原告上開之主張，自堪信為真正。



至就原告主張被告間就系爭1樓房屋之租賃關係不存在乙節 ，則為被告康偉成所否認，並以上開情詞置辯。是本件兩造 爭執要點厥為：被告間就系爭1樓房屋有無租賃關係存在？五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。而確認法律關係不存在 之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任 ，最高法院42年台上字第170 號著有判例可參。次按稱租賃 者，為當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支 付租金之契約，民法第421 條第1 項有明定。是以，租賃契 約之存在與否，並非僅以兩造間定有租賃契約書為憑，仍應 視兩造間是否確有訂立租賃契約之真意而定，倘兩造間均無 租賃之真意，亦無租金及租賃物之交付，自不能僅憑租賃契 約書即認定租賃關係存在。再按私文書應由舉證人證明其真 正，民事訴訟法第357 條本文並有規定。本件原告主張被告 間就系爭1 樓房屋之租賃關係不存在等情，為被告康偉成所 否認，則依上開說明，自應由被告康偉成就其與被告康瀛豐 於系爭1 樓房屋租賃法律關係之發生所須具備之要件，即被 告間就系爭1 樓房屋有成立租賃關係之合意、被告康偉成曾 支付租金予被告康瀛豐，及被告康瀛豐有將系爭1 樓房屋交 付被告康偉成使用收益等事實，負舉證責任。
六、被告康偉成雖主張其與被告康瀛豐就系爭1 樓房屋有租賃關 係存在，系爭1 、2 樓房屋係出租給伊經營之普承消防實業 有限公司、普昇消防實業有限公司使用等語，固有系爭租約 影本附卷為憑（見本院卷第109-113 頁），然原告否認系爭 租約之真正，並主張其於借款前曾派員至現場勘查，確認系 爭1樓房屋為潘秋帶、康瀛豐自住使用，潘秋帶及被告康瀛 豐亦聲明系爭1樓房屋無出租之情事；又於系爭假扣押執行 案件及系爭執行案件之執行程序中，被告康瀛豐之胞弟康棋 淵、被告康偉成分別曾陳稱系爭1樓房屋係自住、系爭1樓房 屋現無人使用；被告康偉成執系爭判決稱其為系爭1樓房屋 之所有權人，足見系爭租約顯屬不實等語，另提出不動產使 用狀況同意書、現場勘查報告表、房屋抵押貸款標的物現況 說明書暨現場照片、系爭假扣押執行案件106年1月20日查封 筆錄、被告康偉成106年8月25日陳報狀暨系爭判決及確定證 明書、系爭執行案件106年9月28日執行筆錄、被告康偉成於 系爭執行案件提出之異議狀、本院民事執行處107年8月23日 新北院輝106司執速字第37802號通知等件影本存卷足徵（見 本院卷第39頁、第55頁、第65-69頁、第83-107頁、第121-1 29頁）。則依上開說明，既原告已否認系爭租約之形式上真 正，自應由被告康偉成就系爭租約之真正負舉證之責。惟查



：
(一)被告康偉成迄未提出系爭租約原本以供核對，且亦未舉證證 明系爭租約之真正，故難認系爭租約為真正，是被告康偉成 主張其與被告康瀛豐間就系爭1 樓房屋有系爭租約之租賃關 係存在，已不足採。
(二)又觀諸系爭租約所示，其上載明出租人為被告康瀛豐、承租 人為被告康偉成，約定租賃標的為系爭1 、2 樓房屋、租賃 期間自95年9 月1 日起至145 年9 月1 日止、每月租金為1, 500 元，可知被告間之系爭租約租賃期間長達50年，而每月 租金僅有1,500 元，與一般社會通念之租賃房屋習慣及常情 顯不相符，且被告康偉成迄今亦未提出有向被告康瀛豐支付 系爭1 樓房屋租金之證據，自難認被告康偉成有支付租金之 事實。
(三)再者，參諸被告康偉成於系爭執行案件提出之異議狀，可知 被告康偉成主張伊為系爭1 、2 樓房屋之實際所有權人，系 爭1 、2 樓房屋業經系爭判決判命被告康瀛豐移轉登記予伊 等語；復參以原告提出之系爭判決理由所示，被告康偉成出 資購買系爭1 、2 樓房屋並借名登記為被告康瀛豐所有，且 被告康偉成已合法終止渠等間借名登記關係，而其既為系爭 1 、2 樓房屋之真正所有權人，其依所有物返還請求權請求 返還系爭1 、2 樓房屋，自屬有據等語，足見被告康偉成於 該案中係主張其為系爭1 樓房屋之所有權人甚明，則被告康 偉成既出資購買並為系爭1 樓房屋之實際所有權人，被告康 偉成自得就系爭1 樓房屋實際管理、使用、收益，則其是否 仍有向被告康瀛豐租賃系爭1 樓房屋作為其經營普承消防實 業有限公司、普昇消防實業有限公司使用之必要，顯非無疑 。而被告康偉成就此亦未再舉證以實其說，顯難認被告間就 系爭1 樓房屋確有訂立租賃契約之真意。
(四)另依原告提出之系爭假扣押執行案件106 年1 月20日查封筆 錄及系爭執行案件106 年9 月28日執行筆錄、本院民事執行 處107 年8 月23日新北院輝106 司執速字第37802 號通知所 示，本院民事執行處於106 年1 月20日至系爭1 樓房屋執行 查封時，被告康瀛豐之弟即訴外人康棋淵在場陳稱系爭1、2 樓房屋係自住等語，並無表示系爭1樓房屋有租賃之情形； 而本院民事執行處於106年9月28日至系爭1樓房屋進行現場 勘測時，被告康偉成在場陳稱系爭2樓房屋現由其使用居住 ，系爭1、3樓房屋現無人使用等語，並據被告康偉成於該執 行筆錄上簽名，是倘被告康偉成確有與被告康瀛豐就系爭1 樓房屋成立系爭租約之租賃關係，並供其所經營之普承消防 實業有限公司、普昇消防實業有限公司使用，則被告康偉成



理應於系爭1樓房屋遭執行時即提出異議表明系爭1樓房屋係 由其承租予普承消防實業有限公司、普昇消防實業有限公司 使用，自無稱系爭1樓房屋現無人使用之理，益徵被告康偉 成主張與被告康瀛豐間就系爭1樓房屋有系爭租約之租賃關 係存在乙節為不實。被告康偉成復於本件始辯稱其當時係稱 系爭1、2樓房屋有出租給自己經營之公司使用云云，自無足 採。
(五)況不動產使用狀況同意書所示，被告康瀛豐於其上勾選擔保 物（即系爭1 樓房屋）供擔保物所有權人自行使用之欄位， 其內容載明確認擔保物目前係自行住用，無任何出租、出借 或出典等交由他人使用之情事等語，被告康瀛豐並有於其上 簽名；且觀以系爭1 樓房屋原告之現場勘查報告表、房屋抵 押貸款標的物現況說明書暨現場照片所示，原告之貸款中心 業務人員許茂森於103 年10月13日曾至系爭1 樓房屋現場勘 查，當時係由潘秋帶自住使用，而潘秋帶亦於其上簽名，可 知系爭1 樓房屋應係供被告康瀛豐、潘秋帶等人居住使用， 並無出租予被告康偉成供其作為經營普承消防實業有限公司 、普昇消防實業有限公司使用之情事，益證被告康偉成所稱 其與被告康瀛豐間就系爭1 樓房屋成立系爭租約云云，顯與 事實不符，殊無可採。
(六)從而，被告康偉成既無法舉證證明系爭租約之真正，已難認 被告間就系爭1 樓房屋確有系爭租約之租賃關係存在，況被 告康偉成亦未能提出證據證明其與被告康瀛豐間有租賃之合 意及有交付租金予被告康瀛豐，尚難僅以系爭租約逕認被告 間就系爭1 樓房屋確有租賃關係存在，是原告主張被告間就 系爭1 樓房屋並無系爭租約之租賃關係存在，自屬有據。七、綜上所述，原告請求確認被告間就門牌號碼新北市○○區○ ○街000號1樓房屋所簽立租期自95年9月1日起至145年9月1 日止之租賃關係不存在，核屬有據，應予准許。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料， 核與判決之結果不生影響，爰不另一一論列，併此敘明。九、結論：本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 109 年 11 月 19 日
民事第一庭 法 官 毛崑山
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 11 月 19 日
書記官 喻誠德