臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第743號
原 告 粘智昇
訴訟代理人 李進建律師
複代理人 曾微如
複代理人 張家豪律師
被 告 陳淑芬
訴訟代理人 陳哲修
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年11月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段000地號、使用分區及使用地類別為鹿港福興都市計畫商業區、面積40.84平方公尺土地准予分割，其分割方法分歸被告單獨取得所有權全部。被告應提出新臺幣壹佰捌拾肆萬柒佰陸拾壹元，以補償原告。訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
㈠坐落彰化縣○○鎮○○段000地號、使用分區及使用地類別 為鹿港福興都市計畫商業區、面積40.84平方公尺之土地（ 下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分比例各為二分之一 。系爭土地並無因物之使用目的不能分割，亦無契約訂有不 分割之情形，然兩造就分割方法無法達成協議，爰依民法第 823條第1項、第824條第2項規定訴請裁判分割系爭土地，並 提出如附圖一（即彰化縣鹿港地政事務所收件日期文號109 年6月8日字737號土地複丈成果圖）所示分割方案；惟不同 意由被告依華聲科技不動產估價師事務所鑑定之新臺幣（下 同）1,840,761元，價購原告應有部分比例。 ㈡附圖一所示編號A部分靠近原告住所，即系爭土地北側之同 地段226、227地號土地為原告所有，按附圖一方案分割並無 不當。原告住所為彰化縣鹿港鎮美市街00號，所有住居當地 之住民皆知悉當地路段之土地每坪高達50、60萬元，而華聲 科技不動產估價師事務所鑑定之參考（比較標的三）美市街 00000號，位於原告住所正對面（為原告之友人所購買）， 總計成交價格為16,900,000元，建物為26年老屋，已不具價 值，而土地換算每坪為524,704元，何以本件鑑定價格每坪 為298,000元？再者，鑑定參考（比較標的一）鹿福段0000- 0000地號土地，每坪349,963元、（比較標的二）鹿福段1-3
0地號土地，每坪507,002元，此二標的係更遠離原告住所美 市街市區、更遠離前開（比較標的三），何以價格分別每坪 近35萬元、50萬元？反而系爭土地位於比較標的三之正對面 ，為何鑑定每坪價格卻僅僅298,000元？故華聲科技不動產 估價師事務所鑑定價格，顯屬不實。又兩造互為主張系爭土 地，原告主張單獨取得（或分為各半之分割關係），被告主 張單獨取得全部，而有爭執，何以華聲科技不動產估價師事 務所鑑定報告書（附件1-1-2）業經分配由被告全部取得、 原告受補償之結果？是否為本院諭知鑑定人所為分割方式？ 若果本院業經論知以前開分配方式計算，是否本院心證未判 先定？若果本院並未諭知或函請以前開被告取得權利範圍全 部之結果並補償方式，華聲科技不動產估價師事務所如何知 悉本件應如前述分配？是否係因由被告繳費，經通知鑑價公 司至現場鑑定，鑑價公司已遭被告所影響而作出前述分割方 式？若果前開推斷皆為真，即表示鑑價公司就美市街正對面 每坪52萬餘元（縱然26年老舊建物有其價值者，充其量一坪 扣除5-7萬元，仍有每坪價值45-47萬元），為何比較標的三 正對面之系爭土地每坪卻鑑價為298,000元？本件鑑定是否 業經遭影響或關說？否則比較標的三每坪520,000元、位於 正對面之系爭土地卻價值每坪298,000元，理由為何？因此 本件鑑定不實在。而系爭土地原告接受者為每坪至少45萬元 以上為適當！且當地價格確實為如此！
㈢另請被告說明關於其所有部分，是標售取得或一般取得？標 售取得是指彰化縣政府標售的意思。兩者差別在於，如果是 標售取得是沒問題，但如果是一般取得，就會有優先購買效 力的問題，因原告的取得先於被告等語。並聲明：⒈兩造共 有系爭土地，分割如附圖一所示編號A部分面積20.42平方公 尺由原告取得，編號B部分面積20.42平方公尺由被告取得。 ⒉訴訟費用按兩造應有部分比例分擔。
二、被告則以：同意分割，同意依華聲科技不動產估價師事務所 鑑定之1,840,761元，價購原告應有部分比例；惟不同意按 原告所提附圖一方案分割，因系爭土地未面臨道路，尚有被 告與訴外人孫忠村共有之同地段229地號土地阻隔，不適合 原物分割。又附圖二（即彰化縣鹿港地政事務所收件日期文 號108年8月13日字1159號土地複丈成果圖）所示二層加強磚 造建物（門牌號碼為彰化縣鹿港鎮美市街00號）為被告與訴 外人孫忠村共有，並與訴訟代理人陳哲修訂有租賃契約且經 公證，而系爭土地西側之同地段225地號土地、東側之同地 段229地號土地亦為被告與訴外人孫忠村共有，故由被告依 鑑價金額補償原告最符合全體利益。另原告所提標售取得或
一般取得問題跟本庭無關，不回答，且看不懂原告說的意思 等語置辯。
三、查原告主張坐落彰化縣○○鎮○○段000地號、使用分區及 使用地類別為鹿港福興都市計畫商業區、面積40.84平方公 尺之土地為兩造所共有，應有部分比例各為二分之一等情， 業據其提出土地登記謄本及地籍圖謄本為證，且為被告所不 爭執，自堪信為真實。兩造間既無不分割之約定，亦無因物 之使用目的不能分割之情形，惟就分割方法不能獲致協議， 從而，原告訴請分割系爭土地即無不合。
四、按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完 成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為 下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原 物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物 分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人； 或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分 配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配， 或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第82 4條第2項、第3項定有明文。又法院定分割方法時，必須考 量兩造之利益、意願，由土地上建物現況、各共有人原使用 位置、分割後各共有人分得土地之方整及利用價值，予以衡 量。經查，系爭土地呈東西向長條型，西毗臨同段229地號 土地，需接續經由同段229、228地號土地始往西得通行至現 有道路美市街，系爭土地東毗鄰同段225地號土地，同段229 、230及225地號土地全部為一棟二層加強磚造建物（門牌號 碼鹿港鎮美市街00號）所占用，此建物與225地號土地由被 告與訴外人孫忠村於108年1月3日共同前手即系爭230地號共 有人之一陳義銘以242萬元所購買，同段229及225地號土地 均登記為被告與孫忠村所共有，鹿港鎮美市街00號建物為未 保存登記建物納稅義務人登記為訴外人孫忠村等情，此有被 告提出之鹿港鎮龍山段229、225地號土地謄本、230地號土 地異動索引、225地號土地及鹿港鎮美市街00號建物之不動 產買賣契約書、房屋稅籍證明書附卷可稽，復經本院於108 年9月6日會同彰化縣鹿港地政事務所人員勘驗現場屬實，並 製有勘驗筆錄如附圖二（即彰化縣鹿港地政事務所收件日期 文號108年8月13日字第1159號）所示土地複丈成果圖在卷足 憑。本件原告主張毗鄰系爭土地之北側同段227、226地號及 其上保存登記建號123建物（門牌號碼鹿港鎮美市街00號） 均為其所有，請求依附圖一（即彰化縣鹿港地政事務所收件 日期文號109年6月8日字第737號土地複丈成果）所示分割方 案，將系爭土地依應有部分各2分之1面積分配予兩造，編號
A部分分配予原告取得，編號B部分分配予被告取得，並提出 227、226地號土地謄本及123建號建物謄本為據；被告則請 求將系爭230地號土地全部分歸予被告，由其補償原告價金 。
五、查系爭土地為東西向長條狀，東西兩側分別緊鄰229、225地 號土地，為被告與訴外人孫忠村所共有，三筆土地上之建物 鹿港鎮美市街00號亦為被告與孫忠村所共同購買已如前述， 如依附圖一所示方案分割將系爭230地號土地以東西走向分 割線由中間一分為南北二塊，將南側編號B部分分配與被告 ，將使被告取得之B部分與所有229、225地號土地形成一凹 字型，中間甚為狹長，形狀畸形不易利用，且其上建物鹿港 鎮美市街00號需拆除北半邊難度亦高，而原告所有之北側同 段226地號上建物業經保存登記，縱再往南與附圖一所示編 號A部分合併利用，亦僅得增建20.42平方公尺（約6.177坪 ），面積不大，編號A部分東西兩側遭被告所有229、225地 號土地包圍，縱合併227、226地號土地使用地形復不完整， 實益顯然有限。本院審酌上情，認原告主張依如附圖一所示 之方案分割系爭土地尚無足採，是將系爭土地全部分歸被告 取得，使兩造均可達到與周邊土地共同利用之最大利益，被 告則以金錢補償原告，對原告而言，應無重大不利之處，洵 堪採認。
六、末查，就被告補償原告部分，本院委託華聲科技不動產估價 師事務所就系爭土地鑑定土地若全部分配予被告，其應補償 原告之金額為若干，經鑑定結果金額為1,840,761元，鑑定 單位係以附近三個比較標的土地106年至108年成交價格，依 據比較標的與勘估標的間之個別性差異如地形、地勢、臨路 寬度、深度、臨路之路寬、排水、公共設施、嫌惡設施、當 地生活共需等級、市場等級…，以比較標的之價格為基礎， 就比較標的與勘估標的個別因素不同所產生之價格差異，逐 項進行分析及調整。本案勘估土地屬於未臨路性質，土地不 利於使用，且同一供需圈內查無條件相近之比較標的，因勘 估標的之性質特殊，且無交易資料可供參考，故比較標的二 、三之個別因素調整大於15%，符合不動產估價技術規則第 25條但書之規定，經上述因素分析，對於價格之掌握仍在合 理範圍，故採用上述比較案例進行較大幅度之修正（見鑑定 報告第23頁）。本案勘估標的區域內公共設施完善，近年來 人口呈穩定成長、生活機能及交通便利性良好等因素；本案 勘估土地地形呈長方形，但因土地屬於未臨路性質，可利用 性及可及性均屬不佳。考量資料信賴度、不動產種類以及價 格形成因素之接近程度等因素，最後決定評估土地單價為29
8,000元/坪（90,145元/㎡）等情，此有華聲科技不動產估 價師事務所製作之估價報告書可參。原告雖主張上開勘估價 格過低，鑑定報告所鑑定之參考（比較標的三）美市街0000 0號，位於原告住所正對面（為原告之友人所購買），總計 成交價格為16,900,000元，建物為26年老屋，已不具價值， 土地換算每坪為524,704元云云，惟原告未提出任何相關證 據以實其說，且兩造均係於108年5月間分別向彰化縣政府標 售取得系爭土地之應有部分各2分之1，當時應有部分2分之1 之標售底價為910,299元，換算每平方公尺為44,579元，此 有原告提出之彰化縣政府標售資料附卷可按，上開鑑定結果 高出標售底價二倍，應無過低情事，尚屬可採。從而，本院 斟酌系爭土地形狀、坐落位置及共有人意願等因素，認分割 後將系爭土地由被告單獨取得所有權全部，並由被告以金錢 補償原告1,840,761元，應足採用，乃判決如主文第一、二 項所示。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 ，故本件訴訟由勝訴之原告亦負擔一部分訴訟費用，並以各 共有人依系爭土地之應有部分予以計算，而由兩造各按二分 之一比例負擔之，併此敘明。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之 1、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
民事第三庭 法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
書記官 蔡政軒