臺灣屏東地方法院民事判決 109年度訴字第257號
原 告 向周秋梅
訴訟代理人 戴見草律師
被 告 徐慧玲
訴訟代理人 呂乾男
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國109 年10月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落屏東縣○○市○○段○○地號面積三二六平方公尺土地，依下列方法分割：㈠如附圖所示編號A 部分面積一六三平方公尺分歸原告取得；㈡如附圖所示編號B 部分面積一六三平方公尺分歸被告取得。但原告應補償被告新台幣伍萬柒仟零伍拾元。
訴訟費用由兩造按原應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣○○市○○段00地號面積326 平方公 尺土地（下稱系爭土地），為兩造所共有，應有部分各為1/ 2 。系爭土地依使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦 未以契約訂有不分割之期限，惟其分割之方法迄不能協議決 定，則原告得依民法第823 條第1 項及第824 條第2 項規定 ，請求裁判分割系爭土地。關於系爭土地之分割方法，原告 主張將如附圖所示編號A 、B 部分面積各163 平方公尺土地 依序分配予原告、被告，原告並願按鑑價結果補償被告等語 ，聲明：兩造共有系爭土地准予分割。
二、被告則陳稱：同意分割系爭土地，惟系爭土地之分割方法， 應優先以全部土地分配予兩造之一，並由受土地分配之一造 按鑑價結果補償他造，其次將如附圖所示編號A 、B 部分面 積各163 平方公尺土地依序分配予被告、原告，被告並願按 鑑價結果加價，而以新台幣（下同）20萬元補償原告等語。三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或訂有不分割之期限者，不在此 限。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命 為下列分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原 物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物 分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人； 或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分 配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配， 或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第82
3 條第1 項、第824 條第2 、3 項分別定有明文。本件系爭 土地為兩造共有之屏東縣屏東都市計畫住宅區用地，兩造之 應有部分各為1/2 ，依土地之使用目的，並無不能分割之情 形，共有人間亦未以契約訂有不分割之期限，惟其分割方法 迄不能協議決定等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄 本、屏東縣屏東市公所109 年1 月9 日屏市建字第10930102 200 號函附卷可稽（見本院卷第39、71頁），則原告訴請裁 判分割系爭土地，於法並無不合，應予准許。
四、本件爭點為：系爭土地之分割方法以如何為適當？本院判斷 如下：
㈠按共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，按共有物之 性質、經濟效用及全體共有人之利益等，公平決之，且不受 當事人主張之拘束（最高法院69年度台上字第3100號民事判 決意旨參照）。又定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之 意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分 之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配， 始能謂為適當而公平（最高法院94年度台上字第1149號民事 判決意旨參照）。再者，共有物分割之方法，須先就原物分 配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有 人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分 受分配者，或所受分配之不動產，其價值不相當時，亦得以 金錢補償之（最高法院51年度台上字第271 號、95年度台上 字第948 號民事判決意旨）。
㈡經查：
⒈系爭土地位於屏東縣屏東市公裕街353 巷62弄之漢景建設 「尊園」社區之底端（東北側），於系爭土地之南側築有 磚造圍牆與該社區相隔，欲由同段79-2地號土地通往系爭 土地，必須先通過另一社區設置之電動鐵門，再通過系爭 土地南側磚造圍牆上之鐵門；「尊園」社區得另以社區內 之私設通道往西北通聯至公路。又系爭土地得往東經由被 告所有門牌號碼同市○○0 巷0 ○0 號房屋（為磚造蓋瓦 平房，屋頂已破損，現無人居住使用）之庭院及屋側通道 ，再由上開房屋大門（向東開設）所面臨之柏油路通聯至 公路。再系爭土地上築有東西向之磚造圍牆，為兩造共同 出資建造，該圍牆以南為相對人管理使用，其上於西側部 分為鐵皮棚，東南側部分經鋪設路磚，東北側部分經鋪設 混凝土；該圍牆以北現為空地，部分殘留復國9 巷1 之4 號房屋拆除後之磚瓦碎石。兩造陳稱系爭土地上之地上物 均無保留之必要。
⒉系爭土地東側之鄰地即同段74地號土地為原告所有，同段
75、75-1地號土地均為被告所有。又系爭土地距離公裕街 與同街353 巷之交叉路口車程約1 分鐘，距離復國9 巷與 中正路交叉路口車程約1 分鐘，附近多為民宅（透天、平 房），無商業活動。
上開事實，除經兩造陳明在卷外（見本院卷第103 頁），並 有土地登記謄本、地籍圖謄本、地籍圖資網路便民服務系統 列印資料、空照圖、照片附卷可稽（見本院卷第23、49、93 至97、107 、201 頁、正統不動產估價師事務所鑑定報告書 第11、14至17頁），復經本院會同屏東縣屏東地政事務所測 量員到場勘測屬實，製有勘驗筆錄在卷可憑，堪信為真實（ 見本院卷第123 至125 頁）。
㈢關於系爭土地之分割方法，本院斟酌：
⒈系爭土地之面積為326 平方公尺，兩造之應有部分折算面 積各達163 平方公尺，又系爭土地西側、北側及東側鄰地 ，均為屏東縣屏東都市計畫之住宅區用地，唯南側鄰地即 同段77-1地號土地，為兩造所共有之同都市計畫道路用地 ，且同段77-1地號土地之西側鄰地即同段79-2地號土地之 南北兩側地界，前經屏東縣政府指定為建築線等情，有土 地登記謄本、屏東縣屏東市公所109 年3 月17日屏市建字 第10930998700 號函及同年月31日屏市建字第1093118140 0 號函、屏東縣政府109 年4 月9 日屏府城都字第109117 82900 號函暨所附同段79-3地號土地申請建照配置圖附卷 可稽（見本院卷第155 、189 、267 、269 、273 、275 頁），則系爭土地如以縱向分割，等分為東西二側後，各 筆土地之面積及交通條件，均得作為建築基地使用。從而 ，系爭土地以原物分配於兩造，並無困難可言，被告主張 系爭土地應全部分配予兩造之一，並由受土地分配之一造 按鑑價結果補償他造，即不符民法第824 條第2 項第1 款 規定，該分割方法自無可採。
⒉又系爭土地東側，雖與原告所有之同段74地號土地及被告 所有之同段75地號土地均有相鄰，惟系爭土地與同段74地 號土地相鄰部分，遠大於系爭土地與同段75地號土地相鄰 部分，則將系爭土地之東側分配予原告所有，所獲致土地 合併使用之效益顯然較高，並有助於解決同段74地號土地 之通行問題。再考量被告長期居住於外縣市，其現時之生 活與系爭土地之依存關係較原告為薄弱，且系爭土地依如 附圖所示之方案分割為東西二側後，二筆土地之價值雖有 差異，惟原告已依鑑價結果以金錢補償被告（詳下述）， 對被告即無不公可言，尚難因被告願以更高之價格補償原 告，即認有將系爭土地東側分配予被告之必要。是以，系
爭土地依如附圖所示之方案，將東側編號A 部分分配予原 告，西側編號B 部分分配予被告，應屬公平適當，爰據此 分割系爭土地如主文第一項所示。
⒊系爭土地依如附圖所示之方案分割後，編號A 、B 部分土 地之位置、形狀不同，不能單憑受分配土地之面積以決定 其價值。本院就系爭土地分割前之價值，及依如附圖所示 方案分割後編號A 、B 部分土地之價值，囑託正統不動產 估價師事務所鑑定，經估價師採用比較法及土地開發分析 法評估結果，認系爭土地分割前之單價為每平方公尺41,0 00元，總價為13,366,000元；如附圖所示編號A 、B 部分 之單價分別為38,000元、37,300元，總價分別為6,194,00 0 元、6,079,900 元，有正統不動產估價師事務所109 年 9 月2 日109 正高估字第044 號函所附鑑定報告書存卷可 參（見本院卷第347 頁）。是以，系爭土地分割後，應由 受編號A 部分土地分配之原告，對受編號B 部分土地分配 之被告，補償57,050元（計算式：( 6194000 －6079900) ÷2 ＝57050 ），兩造受分配之土地價值始屬相當（計算 式：6194000 －57050 ＝6079000 ＋57050 ），爰依此決 定原告應補償被告之金額為57,050元。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第80條之1 ，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 3 日
民事第二庭 法 官 李珮妤
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 109 年 11 月 3 日
書記官 徐錦純