臺灣宜蘭地方法院民事判決 109年度重訴字第41號
原 告 賴俊維
吳枝梅
林楊妙
林徐鳳珠
楊明發
楊承達
共 同
訴訟代理人 吳仁堯律師
被 告 賴茂盛
訴訟代理人 林志嵩律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國109 年
10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告林楊妙、林徐鳳珠、楊明發、楊承達對本院一○七年度司執字第二一三九二號分割共有物強制執行事件所拍賣坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○地號土地有優先承買權存在。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落宜蘭縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系 爭土地）之全體共有人將系爭土地分別出租予原告或其前手 ，原告或其前手於承租系爭土地後，分別於其上興建門牌號 碼宜蘭縣○○鎮○○路000 巷00○00○00○00號建物（下稱 10、14、16、18號建物），並設有地上權，原告賴俊維復於 民國83年1 月31日因買賣取得系爭土地應有部分4 分之1 。 嗣系爭土地經本院107 年度司執字第21392 號分割共有物強 制執行事件（下稱系爭執行事件）變價拍賣，於108 年12月 12日第6 次公開拍賣時，由被告以新臺幣（下同）8,512,00 0 元拍定。因原告依土地法第34條之1 第4 項、第104 條第 1 項前段及民法第426 條之2 第1 項規定，對系爭土地全部 各有優先承買權存在，然為被告所否認，爰依法提起本件訴 訟等語，並聲明：確認原告對系爭執行事件所拍賣之系爭土 地有優先承買權存在。
二、被告則以：被告既為系爭土地共有人之一，則被告於系爭執 行事件中買受系爭土地，其他共有人即不得主張優先承買權 。且系爭土地並無地上權之登記，原告主張為地上權人，自 屬無據。又系爭土地共有人計21人，就系爭土地未訂有分管 契約，縱有部分共有人收租之事實，然未經其他共有人全體
同意，該出租行為對其他共有人不生效力，況賴俊維為系爭 土地共有人，並未支付租金，而原告吳枝梅未與16號建物共 有人周淑媛共同行使優先承買權，原土竹造14、16號建物亦 已倒塌，租賃關係已不存在，均不得主張優先承買權。再原 告所承租之範圍僅為土地之一部，亦僅得請求出賣人按其房 屋坐落基地比例換算之應有部分，與其訂立買賣契約，原告 就整筆全部土地行使優先承買權，並非以同一條件承買等語 ，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠賴俊維及被告均為系爭土地之共有人，應有部分各為4 分之 1 、16分之2 （見本院卷第100 、101 頁）。 ㈡10、14、16、18號建物分別為林楊妙、林徐鳳珠、賴俊維、 吳枝梅、周淑媛、楊明發、楊承達所有或具有事實上處分權 ，坐落位置如宜蘭縣宜蘭地政事務所109 年8 月5 日土地複 丈成果圖所示（見本院卷第73至95、133 至142 、205 頁） 。
㈢系爭土地經系爭執行事件變價拍賣，於108 年12月12日第6 次公開拍賣時，由被告以8,512,000 元拍定（見系爭執行事 件卷㈡第176 頁）。
㈣原告林楊妙、林徐鳳珠、楊明發、楊承達有依同樣條件優先 購買之權（見本院卷第223 至224 、241 頁）。四、本件兩造爭執之點，應在於㈠賴俊維就系爭土地是否有優先 承買權？㈡吳枝梅就系爭土地是否有優先承買權？㈢原告得 主張優先承買權之範圍為何？茲分述如下：
㈠賴俊維就系爭土地無優先承買權：
1.按變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條 件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之， 民法第824 條第7 項定有明文。是變賣共有物時，如買受人 為共有人者，其他共有人無優先承買權。系爭土地之拍定人 即被告為該土地之共有人，依前揭說明，賴俊維自不得以其 為系爭土地之共有人，對被告主張有優先承買權。 2.再地上權係屬物權，除依法律或習慣外，不得創設，且非經 登記不生效力，此觀民法第757 條、第758 條規定自明。系 爭土地上並無關於賴俊維有地上權之登記，賴俊維主張有地 上權存在，明顯與土地登記謄本資料不符，實無可採，故賴 俊維不得以其為地上權人而主張優先承買權。
3.土地法第104 條第1 項規定：基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地 所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬 不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租
賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945 號判例 意旨參照）。又於88年4 月21日增訂民法第426 條之2 規定 時，其立法意旨明示「為達到使用與所有合一之目的，促進 物之利用並減少糾紛，爰參照土地法第104 條規定，增訂本 條」，可知民法第426 條之2 租地建屋優先承買權之規定， 係參照土地法第104 條規定而增訂，則關於土地法第104 條 規定之解釋、判例及決議，應同可適用於民法第426 條之2 之規定。經查，賴俊維為系爭土地共有人之一，應有部分為 4 分之1 ，原即有依據所有權使用收益系爭土地之權利，賴 俊維並自承自83年1 月11日起即未支付租金（見本院卷第16 7 頁），因賴俊維為14號建物之事實上處分權人及系爭土地 共有人之一，亦無房屋與基地係分屬不同之人所有之情事， 則揆諸前揭法條及判例意旨，賴俊維自不得依據土地法第10 4 條第1 項規定，就系爭土地主張優先承買權。 4.綜上，賴俊維主張就系爭土地有土地法第34條之1 第4 項、 第104 條第1 項、民法第426 條之2 所定之優先承買權，自 無足取。
㈡吳枝梅就系爭土地無優先承買權：
1.系爭土地上並無關於吳枝梅有地上權之登記，吳枝梅主張有 地上權存在，明顯與土地登記謄本資料不符，實無可採。吳 枝梅雖稱因地政機關登記錯誤，致該地上權登記於同段0000 地號土地上云云。惟按民法第758 條第1 項規定，不動產物 權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記， 不生效力，此即物權公示原則之意旨。蓋物權乃屬絕對權， 以登記為要件，具有便捷易行，且同時兼顧保護利害關係人 及交易安全之益處。系爭土地上既無吳枝梅所指之地上權設 定登記，姑不論吳枝梅所指登記錯誤是否屬實，縱然屬實， 基於前揭物權公示原則，吳枝梅仍不得以此對抗被告，吳枝 梅此部分主張，即非有據。
2.按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有 物之全部，有使用收益之權；共有物之管理，除契約另有約 定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行 之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，民 法第818 條、第820 條第1 項分別定有明文。再民法第818 條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使 用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他 共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共 有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全 體之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由 使用收益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行為，依
民法第820 條第1 項規定，除契約另有訂定外，由共有人全 體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有 土地出租予他人，對其他共有人不生效力（最高法院86年度 台上字第3020號判決意旨參照）。依吳枝梅提出之收據所示 （見補字卷第27至45頁），即便吳枝梅與系爭土地部分共有 人間有租賃關係存在，然系爭土地為林耀明等21人所共有（ 見本院卷第99至105 頁），而系爭土地部分共有人將系爭土 地出租予吳枝梅之行為，為被告否認有經其他共有人之同意 ，而吳枝梅復未舉證證明其他共有人同意該出租行為，已難 認系爭土地部分共有人將系爭土地出租予吳枝梅之行為，有 經其他共有人之同意，且觀諸上開收據之收款人僅有系爭土 地之部分共有人，而渠等之人數及應有部分並未逾民法第82 0 條第1 項所規定之比例。則依上開法條規定之說明，該租 約對被告自不生效力，吳枝梅無從向被告主張優先承買權存 在。
3.綜上，吳枝梅主張就系爭土地有土地法第104 條第1 項、民 法第426 條之2 所定之優先承買權，自無可採。 ㈢林楊妙、林徐鳳珠、楊明發、楊承達於系爭執行事件拍賣系 爭土地時，有依同樣條件即就系爭土地全部以8,512,000 元 優先購買之權：
1.土地法第104 條第1 項前段規定基地出賣時，地上權人、典 權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人、 典權人或承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基 地之第三人同樣條件購買該基地之意。所謂「依同樣條件優 先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款 方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租 人得要求優先成為基地之買受人（最高法院106 年度台上字 第1263號判決意旨參照）。易言之，在地上權人、典權人或 承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契 約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承租人而已 ，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負 擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並 無任何不同。又所謂承租人有依同樣條件優先購買之權，係 指租用基地建築房屋之承租人於土地所有權人出賣其基地或 應有部分時，對於該土地所有權人有請求以「同樣條件」訂 立買賣契約之權利而言。故基地承租人行使優先購買權時， 應接受土地所有權人與他人所訂原買賣契約之包含「標的」 、價金等一切條件，不得部分不接受或予以變更（最高法院 103 年度台上字第1787號判決意旨參照）。如允許承租人優 先購買「部分土地」，將有損土地所有權人整筆土地之經濟
價值，造成土地所有權人可能因原買受人不願購買剩餘部分 土地，受有無法以相同單價出售，須賤價出售甚至無法充分 利用之損害。倘承租人所承租之土地部分，與剩餘部分土地 互有價差，若不問其間之價差，逕依土地所有權人與原買受 人間之同一買賣價金為基礎，計算優先承買之土地價額，對 當事人權益之保護未必公平。況土地所有權人僅單純出租土 地供承租人興建房屋，並未預期土地將被切割，而無法整體 處分及使用收益，如採承租人可以就特定部分土地行使優先 承買權，對土地所有權人權利之保護，亦恐有不足。反之， 如承租人無資力依同一條件購買整筆全部土地，依買賣不破 租賃原則，其原租賃關係仍繼續存在，承租人之權益並不受 影響。且若允許各承租人得就其所承租之特定部分土地行使 優先承買權，則在多數承租人之場合，使得原土地所有權人 就其土地之處分變成複雜化，不利於其就所有土地之處分。 2.被告既不爭執林楊妙、林徐鳳珠、楊明發、楊承達為系爭土 地之承租人，有依同樣條件優先購買之權，則林楊妙、林徐 鳳珠、楊明發、楊承達依土地法第104 條第1 項規定，於系 爭執行事件拍賣系爭土地時，當有依同樣條件即就系爭土地 全部以8,512,000 元優先購買之權。
3.被告雖辯稱林楊妙、林徐鳳珠、楊明發、楊承達所承租之範 圍僅為土地之一部，僅得請求出賣人按其房屋坐落基地比例 換算之應有部分，與其訂立買賣契約云云。惟林楊妙、林徐 鳳珠、楊明發、楊承達對系爭土地之租賃權均屬債權性質， 未經登記公示，且依債權平等原則，不生優先劣後問題，自 無適用或類推適用土地法第104 條第1 項後段規定，認成立 在先者始有優先購買權。參以土地法第104 條規定，旨在使 基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，不 論租約成立先後、房屋營造先後，由林楊妙、林徐鳳珠、楊 明發、楊承達任一人優先承買，皆與目的不相違背。而林楊 妙、林徐鳳珠、楊明發、楊承達對系爭土地之租賃權並無比 例問題，亦無依建物面積比例計算優先承買之餘地。按優先 承買權人之性質相同時，如法律定有其順序，依其順序，如 未定其順序者，則以抽籤定之（強制執行法，張登科著，10 1 年8 月修訂版第349 頁）。依強制執行法第90條第1 項規 定，於數出價相同之投標人無法以增加之金額最高者定得標 人或無人增加價額者，以抽籤定其得標人。土地法第104 條 既未明定承租人之優先承買權順序，於數承租人均主張優先 承買權時，應類推適用強制執行法第90條第1 項規定，以抽 籤定之。惟此應屬執行法院如何執行之問題，尚與本件原告 請求是否有理由之判斷無涉，附此敘明。
五、綜上所述，林楊妙、林徐鳳珠、楊明發、楊承達依土地法第 104 條第1 項前段規定，請求確認對系爭執行事件所拍賣之 系爭土地有優先承買權存在，為有理由，應予准許。逾此範 圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 11 月 24 日
民事庭 法 官 董惠平
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 11 月 24 日
書記官 林恬安