臺灣基隆地方法院民事判決
109年度訴字第301號
原 告 黃陳雲秋
訴訟代理人 林富貴律師
被 告 姜培璞
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國109年10月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
㈠被告應將坐落於新北市○○區○○○段000地號土地上，如新北市瑞 芳地政事務所109年7月21日瑞土測字560號土地複丈成果圖編 號104(1)面積12.15平方公尺之棚架、編號104(2)面積31.22平 方公尺之房屋（九芎橋路160號）、新北市○○區○○○段000地號 土地上，如新北市瑞芳地政事務所109年7月21日瑞土測字560 號土地複丈成果圖編號105(1)面積0.54平方公尺之棚架、編號 105(2)面積17.47平方公尺之雨遮、編號105(3)面積59.8平方 公尺之房屋（九芎橋路160號）拆除，將占用土地返還予原告 。
㈡被告應給付原告新臺幣（下同）4萬9,555元，及自109年7月5日 起至清償日止按年息5%計算之利息，及自109年7月5日起至拆 除上開地上物返還土地之日止，按月給付840元予原告。㈢原告其餘之訴駁回。
㈣訴訟費用由被告負擔。
㈤本判決第一項於原告以25萬5,000元為被告供擔保後，得假執行 。
㈥本判決第二項於原告以2萬5,000元及分期給付屆期部分每期以4 20元為被告供擔後，得假執行。
㈦原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於90年10月3日因拍賣取得新北市○○區○○○段000○000地號 土地（下稱系爭土地）之所有權，被告於系爭土地上建有門 牌號碼新北市○○區○○○路000號未辦保全登記之RC紅磚牆造房 屋（下稱系爭建物）及地上物，占有位置、面積如附件新北 市瑞芳地政事務所複丈成果圖編號104(1)、(2)、105(1)、( 2)、(3)所示，合計占有121.18平方公尺，然被告與原告及 原告前手間並無租賃契約、租地建屋契約或地上權登記，被 告無權占有系爭土地，雙方多次商討和解或買賣等事宜均未 能達協議，故依民法第767條規定請求拆屋還地。又被告無
權使用系爭土地多年，原告自得依民法第179條規定，請求 被告返還占用土地之使用利益，而系爭土地使用類別為乙種 建築用地，位於住宅區內，街道整齊人文聚集，離公車站、 學校皆近，故以系爭土地109年公告現值6,300元按年息8%計 算相當於租金之不當得利，請求被告給付起訴前5年之相當 租金不當得利30萬5,340元，並按月給付5,089元等語。 ㈡並請求法院判決：
⑴被告應將坐落系爭土地上如新北市瑞芳地政事務所複丈成果 圖編號104(1)、(2)、105(1)、(2)、(3)所示之地上物拆除 ，將占用土地返還予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至拆 除系爭建物返還土地之日止，按月給付5,089元予原告。 ⑵被告應給付原告30萬5,340元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止按年息5%計算之利息。
⑶如獲勝訴判決，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：系爭土地上原有一木石磚造屋，被告向前手購買 後，於改建成系爭建物前，曾去找地主洽談購買土地，因地 主開價太高而未買成。對原告主張拆屋還地及相當租金不當 得利之請求沒有意見，被告會繼續跟原告洽談購買土地等語 。
三、法院的判斷：
㈠原告主張系爭土地為原告所有，被告未辦保全登記之系爭建 物無權占用系爭土地之事實，業據其提出系爭土地之土地登 記第一類謄本、建物照片為證，並經本院囑託新北市瑞芳地 政事務所派員於109年8月12日會同至現場勘驗測量屬實，製 有勘驗測量筆錄、現場照片及新北市瑞芳地政事務所於109 年9月17日函附109年7月21日109瑞土測字560號土地複丈成 果圖在卷可憑（詳本院卷第95-111頁），且為被告所不爭執 ，自堪信為真實。
㈡按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之」，民法第767條第1 項前段、中段定有明文。又房屋之拆除為一種事實上之處分 行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之 處分權者，始得予以拆除（最高法院96年度台上字第2772號 判決要旨可以參考），而未辦保存登記之建物之讓與，雖因 不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與 讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實 上處分權讓與受讓人（最高法院85年度台上字第51號判決要 旨可參）。查原告為系爭土地之所有人，被告於本院109年1 0月22日言詞辯論期日到庭自陳，系爭建物是其出資改建， 對原告請求拆屋還地沒有意見等語（詳本院第83、129頁）
，足認被告對系爭建物已取得事實上處分權，則原告依民法 第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物將占用之系爭土 地返還原告，自無不合，應予准許。
㈢次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益」，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法 院61年台上字第1695號判決要旨參照）。被告無使用系爭土 地之合法權源，其有事實上處分權之系爭建物占用系爭土地 ，即屬無權占有，而被告受有相當於租金之利益，致原告就 系爭土地之使用收益權能遭受損害，原告依民法第179條規 定，請求被告給付因占用系爭土地，所受相當於租金之不當 得利，於法亦應准許。
㈣又城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總 價年息10%為限，土地法第105條準用同法第97條亦有明定， 所謂之土地申報總價，依土地法施行法第25條、土地法第14 8條、平均地權條例第16條前段規定（見附錄1、2、3），即 指土地所有權人依土地法所申報之地價而言，如未申報則以 土地公告地價80%為申報地價。另就基地租金之數額，除以 基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮 之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與 鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號 判決要旨可參）。本院審酌系爭土地位於新北市瑞芳區內， 有全國土地使用分區資料查詢系統網頁資料可查，依最高法 院54年度第1次民、刑庭總會會議決議（四）意旨（見附錄4 ），屬城市地方，周遭雖無繁榮商圈，然鄰近馬路通車便利 ，馬路對面即為猴硐國小，附近有派出所、公車站牌，接近 猴硐生態教育園區，有GOOGLE地圖可佐，認以系爭土地申報 地價年息8%計算相當租金之不當得利，尚屬適當，原告主張 以系爭土地公告現值8%計算每月租金，於法不合。查原告於 109年6月12日提起本件訴訟，請求起訴前5年即104年6月13 日起至109年6月12日止，及自起訴狀繕本送達翌日即109年7 月5日（詳本院卷第55頁）起至返還系爭土地之日止之不當 得利，而系爭土地於104年之申報地價均為每平方公尺880元 、105至109年之申報地價均為每平方公尺1,040元，有新北 不動產愛連網網頁資料可查，再依系爭建物占用系爭土地如 附件複丈成果圖編號104(1)、(2)、105(1)、(2)、(3)所示 之面積合計121.18平方公尺計算，故原告請求被告應給付10 4年6月13日起至109年6月12日止相當租金之不當得利4萬9,5 55元【計算式：880元/㎡×121.18㎡×8%×202/366＋1,040元/㎡×1 21.18㎡×8%×（4＋164/366）＝49,555元，元以下四捨五入，下
同】，及自109年7月5日起至返還系爭土地之日止，按月給 付840元（計算式：1,040元/㎡×121.18㎡×8%÷12＝840元），尚 無不合，應予准許，逾此部分之請求，難認有據，不應准許 。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求 被告應拆除系爭地上物，將占用之土地返還予原告，並給付 原告4萬9,555元暨自起訴狀繕本送達翌日即109年7月5日起 至清償日止，按年息5%計算之法定利息，及自109年7月5日 起至返還占用土地之日止，按月給付原告840元，為有理由 ，應予准許。至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，故不 予以一一論述，附此說明。
六、本件原告敗訴部分，僅相當於租金不當得利之附帶請求，依 民事訴訟法第77條之2第2項（見附錄5）規定不併算價額， 該部分未徵裁判費，故依同法第79條（見附錄6）規定，訴 訟費用仍應由被告負擔。
七、本判決原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請准許宣告假 執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告 敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，併 予駁回。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決如主 文。
中 華 民 國 109 年 11 月 5 日 民事庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 11 月 5 日 書記官 陳櫻姿
附錄：
1.土地法施行法第25條
土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地 價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額 。
2.土地法第148條
土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。3.平均地權條例第16條前段
舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間 申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。
4.最高法院54年度第1次民、刑庭總會會議決議（四） 某甲所有之土地一宗，雖在市縣行政區域以內，但又不在該管 市縣都市計畫範圍之列，亦未規定地價，其租與某乙建築房屋 ，就此情形，租金之支付，究應如何？按土地法第97條所稱之 城市地方係指市縣行政區域而言，凡在市縣行政區域內者，即 有其適用
5.民事訴訟法第77條之2第2項
以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算 其價額。
6.民事訴訟法第79條
各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情 形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支 出之訴訟費用。