臺灣南投地方法院民事判決 109年度訴字第250號
原 告 許讚卿
許洪雲
許豐昌
共 同
訴訟代理人 楊振裕律師
被 告 陳清松
上列當事人間調整租金事件，本院於民國109 年10月14日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告分別承租原告許讚卿所有坐落南投縣○○鄉○○段○○地號、原告許豐昌所有坐落南投縣○○鄉○○段○○○○地號、原告許洪雲所有坐落南投縣○○鄉○○段○○○○地號，面積共一三六二七點三平方公尺之土地，應自民國一０九年四月一日起調整租金為每年新臺幣柒萬玖仟伍佰捌拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三分之一，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分
本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張略以：
㈠原告許讚卿、許洪雲、許豐昌（下稱原告3 人）為分割前南 投縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之共有人 ，嗣上開土地於民國92年11月4 日因協議分割，分別由原告 許讚卿取得分割後同段20地號土地、原告許豐昌取得分割後 同段20-1地號土地及原告許洪雲取得分割後同段20-2地號土 地（同段20、20-1、20-2地號土地，以下合稱系爭3 筆土地 ）。緣被告前於71年間，占用系爭土地其中面積1.4050甲， 並在其上搭建雞舍使用，業經臺灣臺中地方法院82年度訴字 第334 號判決（下稱系爭判決）認定兩造間就系爭土地成立 不定期之租賃關係（下稱系爭租約），被告每年分2 期，每 期給付原告3 人租金新臺幣（下同）3 萬5,000 元，即每年 給付7 萬元租金確定在案。
㈡惟自系爭租約之租賃關係於71年成立迄今，期間長達38年之 久，兩造均未曾就系爭土地簽訂任何書面租賃契約，然系爭 3 筆土地之公告現值及週邊土地價值均已顯著攀升，此情應
非兩造成立系爭租約當時所得預料，而依系爭租約，被告每 年向原告3 人付租7 萬元，且屬不定期租賃而未約定租賃期 間等情，業經系爭判決認定明確。租金依原約定基地申報地 價之固定比率調升顯失公平者，出租人尚得依民法第227 條 之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金。
㈢而原告3 人前就系爭土地分割前為共有關係，而兩造於71年 間起就系爭土地中之1.4050甲即已成立不定期租賃關係，系 爭租約既係成立於原告3 人及被告間，故原告3 人對被告有 同一請求給付租金之權利，據此，原告3 人自得依上揭民法 所定情事變更原則，並參酌系爭3 筆土地周圍鄰地租賃契約 之租金約定，請求調整租金，其租金數額各應調整如下： 1.如依原告與被告前手成立租賃關係時之面積1.405 甲即13,6 27.4平方公尺做為調整租金之依據：
⑴依系爭3 筆土地毗鄰之同段21地號土地之公告地價每平方公 尺140 元，並以地價之百分之8 據以調整租金，則被告向原 告3 人承租系爭3 筆土地之租金數額至少應調整為15萬2,62 7 元（即13,627.4l40 8%=152,627元，元以下四捨五入 ，下同），較符系爭3 筆土地之實際價值所得創造之經濟利 益。
⑵倘依系爭3 筆土地109 年度之公告地價為每平方公尺91元， 並以地價之百分之8 據以調整租金，則被告向原告3 人承租 系爭3 筆土地之租金數額至少應調整為9 萬9,207 元（即13 ,627 .4x918%=99,207 元）。 2.如依被告主張其於另案臺灣臺中地方法院判決之面積12,289 平方公尺做為調整租金之依據：
⑴依系爭3 筆土地毗鄰之同段21地號土地之公告地價每平方公 尺140 元，並以地價之百分之8 據以調整租金，則被告向原 告3 人承租系爭3 筆土地之租金數額至少應調整為13萬7,63 7 元（即12,289l40 8%=137,637元），較符系爭3 筆土 地之實際價值所得創造之經濟利益。
⑵倘若依系爭3 筆土地109 年度之公告地價為每平方尺91元， 並以地價之百分之8 據以調整租金，則被告向原告3 人承租 系爭3 筆土地之租金數額至少應調整為8 萬9,464 元（即12 ,289918%=89,464 元)
㈣綜上，原告3 人請求調整系爭土地之年租金，自屬有據。爰 依民法第227 條之2 第1 項之規定，提起本件訴訟，並聲明 ：被告承租原告許讚卿所有坐落南投縣○○鄉○○段00地號 土地、原告許豐昌所有坐落南投縣○○鄉○○段0000地號土 地及原告許洪雲所有坐落南投縣○○鄉○○段00 00 地號土 地（面積共1.4050甲）之租金，准自109 年4 月1 日起調整
為每年21萬750 元。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其具狀陳述略以： ㈠本件系爭3 筆土地係農牧用地，應為農業發展條例之耕地無 誤。而被告係租用系爭3 筆土地從事養雞，養雞事業係畜牧 之一種，應屬耕地祖賃，而有農業發展條例、土地法之適用 。而有關耕地租用租金，農業發展條例並未規定，但土地法 第110 條有特別規定，而土地法係特別法，優先於民法適用 ，故就耕地租用租金規定，應先適用土地法第110 條規定處 理。因土地法第110 條規定與土地法第97條規定同為強制規 定，故耕地調整租金，租金增減決定，仍須於土地法第110 條所定最高按申報地償額年息百分之8 為限，不可踰越。而 原告所主張租金計算方式，最後應付總租金，均逾越土地法 第110 條所定最高按申報地價額年息百分之8 之上限，均違 反土地法第110 條規定，於法不合。
㈡又原告主張被告承租原告3 人之耕地面積共1.4050甲（約13 ,627.40 平方公尺），年租金7 萬元，換算下來每平方公尺 租金約為5.14元(70,000/13,627.40=5.14) ，略大於地價的 百分之7 ，接近地價最高額限制的百分之8 ，並非偏低。系 爭3 筆土地縱有昇漲，惟被告所納之租金並未偏低，是原告 等請求調整租金，洵屬不當。
㈢又原告3 人欲以毗鄰之同段21地號土地之公告地價每平方公 尺140 元作為租金計算參考基礎，惟21號土地，使用地類別 為丙種建築用地，而系爭3 筆土地則為農牧用地，同段21地 號土地之經濟利益遠大於系爭3 筆土地，並無互相參考價值 。
三、本院之判斷：
㈠查原告3 人為分割前南投縣○○鄉○○段0000地號土地之系 爭土地之共有人，嗣上開土地於92年11月4 日因協議分割， 分別由原告許讚卿取得分割後同段20地號土地、原告許豐昌 取得分割後同段20-1地號土地及原告許洪雲取得分割後同段 20-2地號土地。復被告前於71年間，占用系爭土地其中面積 1.4050甲，並在其上搭建雞舍使用，業經系爭判決認定兩造 間成立系爭租約，被告每年分2 期，每期給付原告3 人租金 3 萬5 千元，即每年給付7 萬元租金確定在案等情，為被告 所不爭執，並有土地登記第一類謄本、臺灣臺中地方法院82 年度訴字第334 號判決及土地租賃契約書在卷可佐（見本院 卷第23至34頁、第47至51頁），此部分堪信為實。原告主張 系爭土地38年來未調漲租金，所約定之租金已然偏低而顯失 公平，依民法第227 條之2 第1 項規定，請求調漲租金，為 被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造間之爭點厥為：原
告依據民法第227 條之2 第1 項規定，請求調漲系爭3 筆土 地租金，有無理由？如有理由，調整金額應為若干？茲論述 如下。
㈡按未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地 價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之 昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之 程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變 更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定 比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446 號裁判意旨參照）。
㈢又按土地「公告現值」係依平均地權條例第46條規定，由直 轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動 態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員 會評定，據以編製土地現值表於每年1 月1 日公告，以作為 土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為 主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。至 於「公告地價」，依平均地權條例第14、15條規定，係地政 主管機關分區調查最近一年土地買賣價格或收益價格，經劃 分地價區段並估計區段地價後，由地價評議委員會評議，計 算宗地單位地價，公告及申報地價編造地價冊及總歸戶冊， 是公告地價於公告時亦經調查各該區段土地之買賣或收益價 格，供地價評議委員會作為公告地價之參考，且平均地權條 例第16條規定：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所 有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其 申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之 地價超過公告地價百分之120 時，以公告地價百分之120 為 其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價 收買或以公告地價百分之80為其申報地價」。而同條例第17 條規定，申報地價並為徵收地價稅之核算標準。是以「公告 現值」既係依經常調查地價動態而為估計及評定，「公告地 價」為供土地所有權人「申報地價」之參考，該等公告土地 價值之漲跌，應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等 情，得為土地價值增減之判斷參考指標。
㈣經查，兩造間存有不定期租賃關係，系爭土地之地租為每年 7 萬元，自71年迄今已有38年未調整地租等情，俱為兩造所 不爭執，與原告提起本件訴訟之109 年間之二時點比較，系 爭土地72年間之公告土地現值為每平方公尺10元（按79年以 前採兩價合一制），81年間之公告土地現值為每平方公尺10 0 元，92年間之公告土地現值為每平方公尺280 元，109 年
之土地公告現值為每平方公尺700 元、申報地價為73元，漲 輻分別達70倍及7.3 倍，有土地登記第一類謄本及歷年公告 土地現值查詢表存卷可查（本院卷第23至27頁、第43至45頁 ），足認系爭3 筆土地之公告現值，呈上漲趨勢。佐諸系爭 3 筆土地位於南投縣國姓鄉，系爭3 筆土地周遭地形地貌自 71年至今，依循開發歷程應有顯著發展上之改變，堪認迄至 原告提起本件訴訟時，附近之發展狀況已朝繁榮進步方向發 展而迥異於系爭租約成立時之景況。由於71年間系爭租約成 立時迄今，系爭土地週邊土地價值已有顯著上升，此情應非 成立系爭租約當時所得預料，而經臺灣臺中地方法院82年度 訴字第334 號判決認定被告每年向原告付租2 次，年租金為 7 萬元，為被告所不爭執（見本院卷第69頁），兩造間既為 不定期租賃關係，揆諸上開說明，原告依民法第227 條之2 第1 項規定，請求調整系爭土地之年租金計算方式，自屬有 據。
㈤另按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得 為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及 鄰地租金之比較等情形為標準，更應注意承租人利用該租賃 物之經濟價值與所得利益，與調整之租金數額是否平衡（最 高法院94年台上字第1422號判決意旨參照）。準此，基地租 金應增加若干，當以該地經濟狀況、土地繁榮程度及鄰地租 金之比較，租戶對該租賃物之需要及其使用所受之利益等情 形為標準。經查，71年間至109 年系爭3 筆土地公告現值有 明顯漲幅，上開期間系爭3 筆土地附近環境之商業及開發狀 況，亦朝向繁榮方向發展，此外，土地法第97條、第105 條 規定：租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物 申報總價年息百分之10為限。同法第110 條規定：耕地之地 租不得超過地價百分之8 ，綜前各情，本院認系爭3 筆土地 之年租金以申報地價總額8%計算，及系爭契約以臺灣臺中地 方法院82年度訴字第334 號判決認定兩造不定期租賃之面積 為1.405 甲即13,627.4平方公尺，始屬允當。故原告主張調 整系爭3 筆土地之租金為7 萬9,584 元（計算式：73×8 ％ ×13,627 .4 平方公尺=79,584 元，元以下四捨五入）為適 當。是原告本件請求自民事起訴狀送達被告即107 年7 月24 日（見店司調卷第43頁）起，調整租金為每年7 萬9,584 元 ，為有理由。至原告主張應依3 筆土地鄰地即南投縣○○鄉 ○○段00地號土地之公告地價每平方公尺140 元計算，因系 爭3 筆土地之位置、使用用途均與南投縣○○鄉○○段00地 號土地有所差異，且系爭3 筆土地亦有獨立之申報地價，自 難認原告主張系爭3 筆土地之申報地價應比照南投縣○○鄉
○○段00地號土地之計算為有理由。
四、綜上所述，原告依民法第227 條之2 第1 項規定，向被告請 求自109 年4 月1 日起調整系爭3 筆土地之年租金為7 萬9, 583 元，為有理由，逾此範圍之請求，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論 駁之必要，併此敘明。
六、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第 79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 4 日
民事第一庭 法 官 許凱傑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 11 月 4 日
書記官 廖佳慧