綜合所得稅
臺北高等行政法院(行政),訴更一字,109年度,33號
TPBA,109,訴更一,33,20201126,1

臺北高等行政法院判決
109年度訴更一字第33號
109年10月29日辯論終結
原 告　陳世錦
訴訟代理人　蔡銘書　律師
被 告　財政部臺北國稅局

代　表　人　宋秀玲（局長）
訴訟代理人 王麗琪
上列當事人間綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國106年
10月26日台財法字第10613935280號（案號：第10601034號）訴
願決定，提起行政訴訟，經本院106年度訴字第1777號判決後，
最高行政法院廢棄發回，本院更為判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
第一審及發回前上訴審訴訟費用由原告負擔。
　　事實及理由
一、程序事項：
被告代表人原為許慈美，訴訟中變更為宋秀玲，業據被告新 任代表人宋秀玲提出承受訴訟狀聲明承受訴訟，核無不合， 應予准許。
二、爭訟概要：
原告102年度綜合所得稅結算申報，列報取自沐蘭休閒事業 股份有限公司（下稱沐蘭公司）租金收入新臺幣（下同）1, 604,592元，減除必要費用及成本689,975元，租賃所得914, 617元，經被告初查以其申報租金較當地一般租金為低，乃 參照當地一般租金標準，調整租賃收入為18,217,538元，核 增租賃所得9,469,379元，併同原告配偶敖芸芝所有房屋租 賃核增之所得95,783元及短漏報原告為共有人之租賃所得14 4,409元、82,313元、32,923元、受扶養親屬陳柏睿薪資所 得200元及利息所得1,132元，歸課核定原告102年度綜合所 得總額92,612,796元，補徵稅額3,882,572元，並就短漏所 得所漏稅額56,507元處0.2倍之罰鍰11,301元。原告不服， 申請復查，經被告以106年5月15日財北國稅法二字第10600 19119號復查決定追減租賃所得355,428元及註銷罰鍰11,30 1元，其餘復查駁回（下稱復查決定）。原告就核增租賃所 得9,469,379元〔原告與他人共有臺北市中山區金泰段35號 、35-2地號土地（下稱系爭土地，原告持有38.389%）、臺 北市○○區○○○○O段OOO號、OOO號、OOO號、OOO號、OOO 號、○○路OOO號、OOO號及○○○路OOO號房屋（下稱系爭



房屋，原告持有66.558%）所有權，合計租金18,217,538元 〕部分仍不服，續提訴願，遭決定駁回後，遂就被告核定租 賃所得9,469,379元部分提起行政訴訟，聲明請求訴願決定 及原處分（即復查決定）關於核增沐蘭公司所交付之租賃所 得9,469,379元部分均撤銷。經本院106年度訴字第1777號判 決（下稱本院前審判決）駁回，原告提起上訴，最高行政法 院以109年度判字第202號判決（下稱發回判決）將該判決廢 棄，發回本院更為審理。
三、原告起訴主張及聲明：
㈠主張要旨：
⒈原告實際上僅擁有系爭房屋28.169%應有部分，並就此部 分收取自沐蘭公司給付之租金：
⑴雖由不動產登記之形式外觀，原告分別擁有系爭房屋66 .558%、系爭土地38.389%應有部分所有權，然系爭房屋 其中38.389%持分暨系爭土地之全部持分，業經原告於 98年5月出賣予訴外人英屬維京群島商寶山開發股份有 限公司臺灣分公司（下稱寶山公司），並已點交該公司 使用收益，僅因故未能辦理所有權移轉登記。原告此後 僅有系爭房屋28.169％應有部分，對系爭土地已無持分 。系爭土地及系爭房屋經全體共有人同意出租予沐蘭公 司供其經營旅館使用，各共有人並分別與沐蘭公司締結 租賃契約，約明依各共有持分比例計算租金，依原告所 有系爭房屋應有部分28.169%計算，每月自沐蘭公司收 取租金133,716元。故原告申報系爭房屋102年租賃所得 為914,617元，並無違誤，逾此部分，原告本無租金收 入，自毋庸申報租賃所得。
⑵原告出售系爭房屋38.389%應有部分予寶山公司，且將 系爭土地38.389%應有部分連同出售，然因原告所有系 爭土地應有部分經原告之兄陳世上聲請假扣押致無從辦 理移轉登記，其他家族成員復要求不得登記或移轉，因 而延宕移轉登記時程。嗣108年間臺灣高等法院106年度 重上更㈠字第19號民事判決經第三審駁回上訴確定前， 原告依法通知兄弟姊妹及其他共有人優先承買事宜後， 已陸續移轉系爭房屋與系爭土地所有權登記予寶山公司 ，而應移轉登記予其他兄弟姊妹之系爭房屋所有權，亦 經判決移轉登記。
⒉出租人不以所有人為限，系爭房屋38.389%部分租金係由 寶山公司收取，依實質課稅原則，被告應向該公司課徵所 得稅，被告認原告收取該部分租金，已違反實質課稅原則 ：




⑴沐蘭公司是分別向系爭房屋、系爭土地各共有人給付租 金，且由寶山公司102年度營業稅申報資料，亦可見沐 蘭公司確係向寶山公司給付租金，是以，有關系爭房屋 38.389%持分、每月703,789元之租金，本由沐蘭公司向 寶山公司給付，並經寶山公司列報各該年度之營業收入 ，足證寶山公司確為系爭房屋38.389%部分之實質使用 、收益人，且為該部分租賃所得之實質經濟利益歸屬者 。被告拘泥於所有權登記名義之外觀，率將系爭房屋66 .558%之使用、收益、處分所生之利益歸屬於所有權人 即原告，自有違反實質課稅原則之違誤。
⑵被告援引本院104年度訴字第506號判決（原告不服被告 就原告98年度綜合所得稅所為課稅處分涉訟）所持租稅 規避見解，為最高行政法院所不採，該判決審理經過、 調查重點、證據資料與本案亦未盡相同，不得逕以該判 決認定本案結果；被告未就原告租賃所得之實質經濟歸 屬等事實，盡高度蓋然性之舉證責任，僅單憑臆測即率 斷原告利用與寶山公司交易安排藉以規避個人綜合所得 稅之高稅率稅負。又對寶山公司而言，其買受系爭房屋 及系爭土地所投入之成本鉅額，獲利情形亦有變數，寶 山公司尚未向原告付清買賣償金，乃是基於成本、資金 運用、合理分配買賣雙方風險下所為之考量，並與原告 有所約定，實屬合理。對系爭房屋、系爭土地共有人或 沐蘭公司而言，沐蘭公司既係承租系爭房屋全部使用， 本無須特地表明應有部分持分比例，且沐蘭公司是分別 與各共有人簽訂租賃契約，並依各共有人應有部分計算 租金數額，一方面作為已取得各共有人同意之佐證，另 一方面載明租金應向各共有人直接支付，以免衍生租金 分配爭議致生困擾，實係為保障沐蘭公司自身權益之作 法，無悖於常情。
⒊系爭房屋是依據沐蘭公司經營旅館需求而規劃興建，此等 出租利用方式與其他商業空間之租金影響因素本有不同， 系爭房屋每月租金亦與鄰近同為旅館建物之租金相當，並 無偏低情事：
系爭房屋、系爭土地整體出租予沐蘭公司供其經營「沐蘭 精品旅館台北館」使用，出租租金是將各共有人投資成本 如何回收、沐蘭公司所能負擔之租金費用程度列入考量， 經沐蘭公司與全體共有人商議後所約定，並無偏低情事； 原告所得分配之租金，亦是依據沐蘭公司給付之整體租金 ，依各共有人應有部分比例計算分配得出。被告設算本件 租金標準時，姑不論其設算標準已非明確，更顯未詳察系



爭房屋出租利用方式、各當事人間之利益衡量，其設算標 準租金顯然過高，甚非合理。又本件沐蘭公司實際上租金 約定為每坪586.71元，與鄰近同為旅館建物之租金每坪57 2元相當，並無任何偏低情形。被告率認原告與沐蘭公司 約定租金過低，實有違誤。
⒋被告設算系爭房屋標準租金、調增原告租賃所得，未依所 得稅法第14條第1項第5類第1款、第5款規定參照當地一般 租金調整計算，且違反納稅者權利保護法第14條第1至3項 規定：
⑴被告調整計算租賃收入所據之「102年度房屋及土地之 『當地一般租金標準』」、「102年度非住家用房屋當 地一般租金標準表」，並非實地調查102年度當地租金 狀況所編訂，乃係參酌「小規模營業人營業稅查定營業 費用標準等級評定表」及「營業稅特種稅額查定費用標 準等級表」地段等級租金標準推計租金。而上開「小規 模營業人營業稅查定營業費用標準等級評定表」及「營 業稅特種稅額查定費用標準等級表」亦非依實地調查租 金狀況編訂。且「小規模營業人營業稅查定營業費用標 準等級評定表」係財政部於94年7月11日所核備並自95 年1月1日起實施；「營業稅特種稅額查定費用標準等級 表」則為財政部於79年6月12日發布，距本件系爭綜合 所得稅事件發生年度之102年相隔甚久，街道繁榮消長 已大不同，無從認為符於102年之街道繁榮現況。原處 分據此認定原告租金低於「當地一般租金」，或參照調 整之所謂「當地一般租金」標準，顯乏所據，難認係依 「當地一般租金」調整計算租金收入。況「小規模營業 人營業稅查定營業費用標準等級評定表」及「營業稅特 種稅額查定費用標準等級表」應僅係適用於營業稅查定 ，不應適用於所得稅事件之當地一般租金調查認定，況 原告非營業人，原告租金收入亦非加值型或非加值型營 業稅課稅對象，自不應以之推計原告租金收入。 ⑵被告將系爭房屋之出租面積分別計算，卻又將所設算之 系爭房屋各「標準租金」加以平均，而認系爭房屋及系 爭土地平均每坪每月標準租金為1,214元，此1,214元顯 非「當地一般租金」。蓋系爭房屋之使用分區記載「娛 樂區（供娛樂健身使用）」，為地上4層、地下1層之建 築物。依使用執照附表之各樓層用途及面積記載，每1 樓層各僅有部分區域得作為一般旅館業使用，其中包括 地上1層1803.53平方公尺、地上2層1111.68平方公尺、 地上3層1652.58平方公尺、地上4層918.31平方公尺，



合計5486.1平方公尺；另依使用執照後附之表格即當時 土地及建物共有人委請建築師計算各種使用用途之容積 比例，系爭房屋「一般旅館業」使用面積原為5486.1平 方公尺，扣除機房、公共設施等面積，另加計依比例分 配地下層面積後，合計為4916.75平方公尺。從而，系 爭房屋合計做為旅館之非純住家用坪數約為1487.32坪 （計算式：4916.75×0.3025≒1487.32），遠逾301坪 ，即使依被告所提出之102年度租金標準折減辦法，應 依4折之折扣計算，乃被告一方面就系爭房屋統一依1,8 00元乘以非住家用面積，另一方面卻將系爭房屋出租做 為旅館之面積分別各自計算，並據此各自適用租金標準 折減辦法之不同折扣速算，何以如此？已未見明。且被 告既然分別計算系爭房屋各自面積而各自適用租金標準 折減辦法之不同折扣速算折減後所得之每坪每月金額， 各不相同，且由最低703元至最高之1,790元，相去甚遠 ，既有各自計算之需，卻又相加平均得出1,241元，亦 令人不解。尤其，被告以上述方式計算得出之1,241元， 絕非被告依實地調查租金狀況所得之「當地一般租金」 標準，被告依此調整計算原告之租金收入，亦屬無理。 ⑶被告查調鄰近房屋租金，即使係同一地段，租金本有高 低不同，難一概而論其租金行情，且被告所查調之店面 所屬建物空間利用型態，與本件沐蘭公司承租系爭房屋 全部作為旅館利用、1次長期承租15年之情形迥然有別 被告未詳加斟酌租金約定差異之背後原因，率斷原告所 約定之租金過低，顯屬無稽。
⑷被告設算系爭房屋標準租金、調增原告租賃所得，尚非 不能調查或調查費用過鉅，縱認為被告設算系爭房屋標 準租金、調增原告租賃所得，得以推計課稅方法為之， 就「102年度房屋及土地之『當地一般租金標準』」、 「102年度非住家用房屋當地一般租金標準表」之制訂 與其所為之推計課稅，推計方法不合理、不具有客觀性 、經濟上亦無可能、被告未採行最接近實額之方式課稅 ，顯然違反納稅者權利保護法第14條第1項至第3項規定 。
㈡聲明：訴願決定及原處分（即復查決定）關於核增沐蘭公司 所交付之租賃所得9,469,379元部分均撤銷。四、被告答辯及聲明：
㈠答辯要旨：
⒈原告雖主張系爭房屋應有部分已於108年間辦理移轉登記 ，惟依臺北市中山區金泰段06254-000建號建物登記謄本



登記次序：007所載，寶山公司登記權利範圍為300000分 之105653（即35.217％），與原告訴稱將系爭房屋38.389 %部分權利讓與寶山公司之主張不符，尚難據此認定原告 與寶山公司間關於系爭房屋38.389%部分權利之買賣為真 實。又前述登記之原因發生日期載明為108年6月28日（登 記日期為108年9月19日），該事實變更僅涉及系爭房屋移 轉後各年度之稅捐核課問題，並不影響本件事實認定，即 本件稅捐核課之構成要件及事實認定並未改變，被告核定 增列原告102年度租賃所得9,469,379元，應予維持。 ⒉系爭房屋（含土地）所處地段之一般租金標準，被告已依 規定訂定102年度房屋及土地之「當地一般租金標準」， 並報請財政部以103年3月20日台財稅字第10304005400號 函核備在案。依實地調查臺北市非住家用租金狀況編訂之 「102年度非住家用（含營業或執行業務使用）房屋（含 土地）當地一般租金標準表」，臺北市○○區○○○○、 ○○O路及○○○等路段每坪每月租金皆為1,800元，復參 照地方稅務局所提供營業人設籍地址之房屋稅營業用及非 住家用面積計算，並依102年度租金標準折減辦法，對大 面積房屋折減其每坪租金，以速算表公式計算本件臺北市 ○○區○○○○O段OOO號房屋（含土地）102年度之標準 租金為2,205,706元〔○○○○路段每坪每月租金1,800元 ×（非住家用面積131.86坪×60%＋23）×12個月〕，再 計算臺北市○○區○○○○O段OOO號房屋（含土地）每坪 每月標準租金為1,393元（2,205,706元÷131.86坪÷12個 月），以此類推，再將系爭房屋（含土地）各路段每坪每 月標準租金加以平均，得出系爭房屋（含土地）平均每坪 每月標準租金為1,241元〔（1,393元＋705元＋822元＋1, 344元＋803元＋1,786元＋1,790元＋1,286元）÷8〕（詳 本院卷第296頁被告補充答辯狀第4頁附表）。 ⒊依原告對系爭房屋及土地之持分比例予以調整計算標準租 金如下：
系爭房屋（含土地）各路段102年度標準租金分別為2,205 ,706元、15,211,740元、5,125,853元、2,528,798元、6, 219,770元、696,406元、678,715元、2,374,694元，合計 35,041,682元。依102年度房屋及土地之「當地一般租金 標準」，土地之當地一般租金標準係依土地申報地價（申 報地價為公告地價之80%）之5%計算，故本件土地部分102 年度標準租金為18,124,547元〔面積（2938.12＋2969.49 ）平方公尺）×公告地價76,700元×80%×5%）〕；房屋 部分102年度標準租金為16,917,135元（35,041,682元－1



8,124,547元）。原告持有系爭房屋應有部分66.558%，房 屋部分102年度標準租金為11,259,706元（16,917,135元 ×66.558%）；原告持有系爭土地應有部分38.389%，土地 部分102年度標準租金為6,957,832元（18,124,547元×38 .389％），即原告持有系爭房屋（含土地）應有部分102 年度標準租金計18,217,538元（11,259,706元＋6,957,83 2元）。然原告102年度綜合所得稅結算申報，僅申報系爭 房屋租賃收入1,604,592元，顯較系爭房屋（含土地）應 有部分標準租金18,217,538元為低，乃核定調增租賃所得 9,469,379元〔（18,217,538元－1,604,592元）×（1－ 43%）〕。
⒋本件經實地調查系爭房屋鄰近租金情形，以承租人實際申 報租賃所得各類所得扣繳暨免扣繳憑單計算，臺北市○○ 區○○○道0段000號房屋，102年度每坪每月租金為2,251 元（申報租金收入2,400,000元÷出租面積88.84坪÷12個 月），再將調查其他鄰近房屋申報租金之結果，取其平均 數，計算鄰近房屋102年度平均每坪每月租金為2,185元〔 （2,251元＋1,507元＋2,638元＋2,344元）÷4〕，較系 爭房屋（含土地）102年度平均每坪每月標準租金1,241元 為高，被告依前揭規定及函釋意旨，核增租賃所得乃屬有 據。
㈡聲明：駁回原告之訴。
五、本件爭議在於：被告按原告就系爭房屋應有部分66.558%計 算原告向沐蘭公司收取之租金，有無違誤？被告以原告與沐 蘭公司約定租金較當地一般租金為低，參照當地一般租金標 準，核增租賃所得9,469,379元，歸課原告當年度綜合所得 稅，於法有無違誤？
六、本院的判斷：
㈠前揭爭訟概要所載各節，為兩造所不爭執，並有系爭土地及 房屋之土地建物查詢資料、登記謄本、原告與寶山公司就系 爭土地及房屋簽訂之買賣契約書、原告與沐蘭公司簽訂之房 屋租賃契約書、寶山公司與沐蘭公司簽訂之房屋租賃契約書 、原告102年度綜合所得稅結算申報書、被告核定通知書、 復查決定及訴願決定各在卷可稽，其事實堪予認定。 ㈡被告以原告就系爭房屋應有部分66.558%計算原告向沐蘭公 司收取之租金並無違誤：
⒈原告與沐蘭公司於98年6月8日簽訂之房屋租賃契約第1條 載明租賃標的物為原告所有系爭房屋應有部分，同時敘明 第2條之租金133,716元僅包含建物租金（本院前審卷第81 頁），而系爭房屋自98年1月23日辦理所有權第1次登記，



原告權利範圍即登記為「100000分之66558」（66.558%） ，迄至106年4月12日並未改變（原處分卷第30至41頁）， 被告認定原告102年是以其系爭房屋應有部分66.558%出租 予沐蘭公司，合於租賃契約約定，並與系爭建物登記資料 所示相符。
⒉原告就其所主張97年1月25日將其就系爭房屋新建工程權 利66.558%，讓與其中38.389%予寶山公司，寶山公司並與 沐蘭公司另訂租賃契約，其僅保有系爭房屋應有部分28.1 69%乙節，固據提出其與寶山公司簽訂之工程權利轉讓合 約（本院前審卷第48至50頁）、系爭土地及房屋買賣契約 書（本院前審卷第75至79頁）、寶山公司與沐蘭公司簽訂 之房屋租賃契約書（本院前審卷第87至93頁）等件資為佐 證。惟稽之前開工程權利轉讓合約，原告轉讓系爭房屋新 建工程權利之比例為38.389%，按總工程價款（2億5,000 萬元）計算，原告轉讓上開比例權利價值為95,972,500元 ，卻僅約定寶山公司就未付工程款72,136,496元負給付責 任，對於原告在轉讓權利前已付工程款23,836,004元則未 約定寶山公司應對原告為給付；復依系爭土地及房屋買賣 契約書記載，原告出售系爭土地及系爭房屋（持分均為38 389/100000）總價款為5億7,300萬元，其中簽約備證款72 ,136,496元，是由工程款支付，所餘款項為完稅款及尾款 ，雙方約定於寶山公司付清尾款時始現場點交（第4條） ，然因土地建物遭假扣押，無法辦理所有權登記，原告同 意先行點交予寶山公司使用，寶山公司同時拋棄對原告延 遲給付之違約金請求權（第12條），換言之，原告僅獲取 簽約備證款72,136,496元（總價款12.5%），即將高達5億 7,300萬元價值之其所有系爭土地及系爭房屋持分38.389% 出讓並點交寶山公司使用；寶山公司因此與沐蘭公司簽訂 租約，享有買賣交易完全履行結果的全部利益（由寶山公 司以該標的出租沐蘭公司並預計收取98年7月1日至113年6 月30日計180個月、每月703,789元，合計1億2,668萬2,02 0元租金），凡此均與常情事理不合，原告上開主張非屬 可採等情，業經本院前審判決認定甚明並詳述其得心證之 理由，且為最高行政法院發回判決核認於法並無不合，本 院亦同此認定。
⒊況再經本院比較寶山公司與沐蘭公司簽訂之房屋租賃契約 書及原告與沐蘭公司簽訂之房屋租賃契約書，寶山公司每 月取得之租金為703,789元（該租金數額僅包含建物租金 ，見本院前審卷第88頁），原告每月取得僅包含建物之租 金為133,716元，雖二者均僅記載租賃標的物分別為寶山



公司、原告所有系爭房屋「應有部分」，而未載明「應有 部分」之確實比例，惟若依原告主張，以原告應有部分 28.169%、寶山公司應有部分38.389%計算，並按原告出租 應有部分28. 169%、收取租金133,716元相同比例設算， 寶山公司出租應有部分38.389%，得收取之租金應為182,2 30元（計算式：133,716元28.169×38.389＝182,230元 ），與租賃契約所記載寶山公司每月得收取租金703,789 元，顯不相當。至原告於本院更為審理時，提出之系爭土 地及房屋登記謄本暨系爭房屋異動索引查詢資料（原證58 、59、60），其上雖有寶山公司以「買賣」為原因而於10 7年8月、9月間及108年9月間陸續取得系爭土地及房屋應 有部分所有權之移轉登記紀錄，然原因發生日期已載明是 在107年8月、9月及108年9月間，並非原告主張讓與系爭 房屋新建工程權利38.389%之97年1月2日，或是系爭土地 及房屋買賣契約簽訂之98年5月31日，且所登記寶山公司 之權利範圍亦非100000分之38389（即38.389%）。準此， 原告所提上述系爭土地及房屋107、108年間所有權移轉登 記資料，尚難採據為本件有利於原告的認定，對於前揭有 關原告102年度是以系爭房屋應有部分66.558%出租予沐蘭 公司之事實認定不生影響。是以，被告依原告就系爭房屋 應有部分66.558%計算原告向沐蘭公司收取之租金，於法 並無不合。
⒋原告主張其已將系爭房屋其中應有部分38.389%暨系爭土 地應有部分全部（38.389%）出售予寶山公司，出售後僅 擁有系爭房屋應有部分28.169%，系爭房屋應有部分38.38 9%租金是由寶山公司收取，被告認原告收取該部分租金， 違反實質課稅原則云云，並以寶山公司買受系爭土地及房 屋成本鉅額，獲利情形亦有變數，該公司未向原告付清買 賣價金，乃是基於成本、資金運用、合理分配買賣雙方風 險下所為之考量，作為原告僅獲取簽約備證款72,136,496 元（總價款12.5%），即將高達5億7,300萬元價值之其所 有系爭土地及房屋持分38.389%出讓並點交寶山公司使用 之合理化正當理由，經核均非可採。
㈢被告以原告與沐蘭公司約定租金較當地一般租金為低，參照 當地一般租金標準，核增租賃所得9,469,379元，歸課原告 當年度綜合所得稅，於法無違：
⒈按所得稅法第2條第1項規定：「凡有中華民國來源所得之 個人，應就其中華民國來源之所得，依本法規定，課徵綜 合所得稅。」第8條第5款規定：「本法稱中華民國來源所 得，係指左列各項所得：……五、在中華民國境內之財產



因租賃而取得之租金。」第14條第1項第5類第1款、第5款 規定：「個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合 併計算之：……第5類：租賃所得及權利金所得：凡以財 產出租之租金所得，財產出典典價經運用之所得或專利權 、商標權、著作權、秘密方法及各種特許權利，供他人使 用而取得之權利金所得：一、財產租賃所得及權利金所得 之計算，以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及 費用後之餘額為所得額。……五、財產出租，其約定之租 金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租 金調整計算租賃收入。」前開所得稅法第14條第1項第5類 第5款規定，乃立法者基於租稅公平原則，以法律之明文 為綜合所得稅收付實現原則之例外規定，以防免租賃雙方 藉故壓低申報租賃所得，用以逃避所得稅，故只要符合該 規定之構成要件事實，亦即當事人約定之租金顯較當地一 般租金為低者，稽徵機關即得按照當地一般租金調整計算 租賃收入，並不以出租人實際上有該等租金收入為必要， 業經最高行政法院發回判決指明甚詳。
⒉次按所得稅法施行細則第16條第3項規定：「本法第14條 第1項第5類第4款及第5款所稱當地一般租金，由財政部各 地區國稅局訂定，送財政部備查。」此乃鑒於當地一般租 金標準之訂定，係以當地繁榮之程度，可為房屋帶來經濟 效益為參酌要件，該租金標準係經當地區國稅局研商，獲 致之結論，以街路地段訂定一般租金標準為依據，再以該 街路地段榮景情形訂定一般租金標準。財政部103年3月20 台財稅字第10304005400號函准予備查之102年度房屋及土 地之「當地一般租金標準」：「一、房屋（含土地）之當 地一般租金標準：㈠臺北市部分：……⒉非住家用：依實 地調查租金狀況編訂『102年度非住家用房屋當地一般租 金標準表』，並考量特定情形予以核定。……」又財政部 103年3月12日台財稅字第10204050910號令核定之102年度 財產租賃必要損耗及費用標準：「一、固定資產：必要損 耗及費用減除43%；……」（本院卷第141、142頁）。被 告102年度租金標準折減辦法：「壹、使用別為非純住家 用之出租房屋有下列情形者，得依個別標準調整租金收入 ：……五、大面積房屋依非純住家用坪數大小之不同分別 按租金標準9折、7折……等計算。」
⒊經查，被告依實地調查租金狀況編訂之「102年度非住家 用（含營業或執行業務使用）房屋（含土地）當地一般租 金標準表」，其中臺北市中山區○○○○、○○○路及○ ○路路段，每坪每月租金皆為1,800元（本院卷第135至13



7頁）。而臺北市地區有關房屋及土地之當地一般租金標 準，在101年度以前，無論住家用或非住家用房屋，皆是 依照房屋評定現值之一定比率計算，以101年度為例，非 住家用（含營業使用）之租金標準，1樓鄰近馬路為房屋 評定現值之52%，1樓鄰巷道為房屋評定現值之30%，其餘 為房屋評定現值之28%，然除少數新建大樓房屋評定現值 較貼近市場行情外，一般房屋之評定現值偏離市場行情太 多，且房屋評定現值隨房屋使用年限逐年下降，為改善租 金標準調整之彈性及稅基偏低困境，建立租金標準調整一 致性作業，被告自102年度起改以參酌「小規模營業人營 業稅查定營業費用標準等級評定表」及「營業稅特種稅額 查定費用標準等級表」地段等級租金標準推計租金方式辦 理，考量轄內街道繁榮消長情形，以及利用扣繳、公證等 租賃所得資料查得之數據，修正所轄各路段租金標準，以 貼近當年度當地租金之市場行情，另依租金折減標準，對 老舊、非1樓、特殊構造之房屋折減其每坪租金，因此使 102年度核定之標準租金較101年度以前增加等情，亦據被 告論明在卷，並有被告提出之財政部准予備查之101年度 房屋及土地之當地一般租金標準（本院卷第143至145頁） 、系爭房屋（含土地）所處路段之102年度非住家用（含 營業或執行業務使用）房屋（含土地）當地一般租金標準 表（本院卷第135至137頁）、臺北市營業人查定營業費用 標準等級評定表（本院卷第129頁）、營業稅特種稅額查 定費用標準等級表（本院卷第131頁）附卷可考。 ⒋被告於102年度改以上開方式辦理，修正所轄各路段租金 標準，以貼近當年度當地租金之市場行情，核與所得稅法 第14條第1項第5類第5款立法目的無違，並符合納稅者權 利保護法第14條第2、3項所定「稅捐機徵機關推計課稅， 應斟酌與推計具有關聯性之一切重要事項，依合理客觀之 程序及適切之方法為之」「推計，有2種以上之方法時， 應依最能切近實質之方法為之。」原告主張被告未依所得 稅法第14條第1項第5類第1款、第5款規定參照當地一般租 金調整計算，且違反納稅者權利保護法第14條第1至3項規 定云云，並無可採。至原告所稱被告編訂之102年度當地 一般租金標準及非住家用房屋當地一般租金標準表，是依 「小規模營業人營業稅查定營業費用標準等級評定表」及 「營業稅特種稅額查定費用標準等級表」地段等級租金標 準推計租金，非實地調查當地租金狀況所編訂乙節，顯係 忽略被告修正所轄各路段租金標準，除參酌「小規模營業 人營業稅查定營業費用標準等級評定表」及「營業稅特種



稅額查定費用標準等級表」外，仍有一併考量轄內街道繁 榮消長情形，以及利用扣繳、公證等租賃所得資料查得數 據作為參考之情，原告上開指摘，亦無足採。
⒌被告核定調增租賃所得9,469,379元乃屬有據： ⑴系爭房屋（含土地）所處路段（臺北市中山區○○○○ 、○○O路、○○路）之一般租金標準，被告已依規定 訂定102年度房屋及土地之當地一般租金標準，並報請 財政部准予備查在案，而依實地調查臺北市非住家用租 金狀況編訂之「102年度非住家用（含營業或執行業務 使用）房屋（含土地）當地一般租金標準表」，上開路 段每坪每月租金皆為1,800元，已詳述如前。 ⑵被告參照地方稅務局所提供營業人設籍地址之房屋稅營 業用及非住家用面積計算，依102年度租金標準折減辦 法，對大面積房屋折減其每坪租金，並按該辦法速算表 公式，據以計算系爭房屋中之臺北市○○區○○○○0 段000號房屋（含土地）102年度標準租金為2,205,706 元〔○○○○路段每坪每月租金1,800元×（非住家用 面積131.86坪×60%＋23）×12個月〕，該房屋（含土 地）每坪每月標準租金為1,393元（2,205,706元÷131. 86坪÷12個月），並以相同方式計算系爭房屋中其他房 屋（含土地）之每坪每月租金（詳本院卷第296頁被告 補充答辯狀第4頁附表），再將每坪每月標準租金加以 平均，得出系爭房屋（含土地）平均每坪每月標準租金 為1,241元〔（1,393元＋705元＋822元＋1,344元＋803 元＋1,786元＋1,790元＋1,286元）÷8〕。 ⑶被告再依原告對系爭房屋及土地之持分比例調整計算標 準租金如下：系爭房屋（含土地）102年度標準租金共 計35,041,682元（2,205,706元＋15,211,740元＋5,125 ,853元＋2,528,798元＋6,219,770元＋696,406元＋678 ,715元＋2,374,694元，見本院卷第296頁整理表）。依 102年度房屋及土地之「當地一般租金標準」，土地之 當地一般租金標準是依土地申報地價（申報地價為公告 地價之80%）之5%計算，故本件土地部分102年度標準租 金為18,124,547元〔面積（2938.12＋2969.49）平方公 尺）×公告地價76,700元×80%×5%）〕；房屋部分102 年度標準租金為16,917,135元（35,041,682元－18,124 ,547元）。原告持有系爭房屋應有部分66.558%，房屋 部分102年度標準租金為11,259,706元（16,917,135元 ×66. 558%）；原告持有系爭土地應有部分38.389%， 土地部分102年度標準租金為6,957,832元（18,124,547



元×38.389%），即原告持有系爭房屋（含土地）應有 部分102年度標準租金計18,217,538元（11,259,706元 ＋6,957,832元）。
⑷惟原告將系爭房屋出租予沐蘭公司營業使用，與沐蘭公 司約定每月租金數額僅133,716元，原告自行列報102年 度系爭房屋租賃收入為1,604,592元，顯較系爭房屋應 有部分標準租金18,217,538元為低，被告因此核定調增 租賃所得9,469,379元〔（18,217,538元－1,604,592元 ）×（1－43%）〕，稽之前揭規定與說明，乃屬有據。 ⒍又本件經實地調查系爭房屋鄰近租金情形，以承租人實際 申報租賃所得各類所得扣繳暨免扣繳憑單計算，臺北市○ ○區○○○道0段000號房屋，102年度每坪每月租金為2,2 51元（申報租金收入2,400,000元÷出租面積88.84坪÷12 個月）、臺北市○○區○○○道0段000號房屋，102年度 每坪每月租金為1,507元（申報租金收入1,650,000元÷出 租面積91.2坪÷12個月）、臺北市○○區○○0路000號房 屋，102年度每坪每月租金為2,638元（申報租金收入858, 000元÷出租面積27.1坪÷12個月）、臺北市○○區○○0 路000號房屋，102年度每坪每月租金為2,344元（申報租 金收入960,000元÷出租面積34.12坪÷12個月），上情業