臺灣臺北地方法院小額民事判決
109年度北小字第2949號
原 告 王俊富
被 告 饒美惠
上列當事人間請求返還押金事件，於中華民國109年10月27日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬柒仟元，及自民國一百零九年六月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國109年2月5日簽訂房屋租賃契約書（ 下稱系爭租約），約定原告向被告承租門牌號碼臺北市○○區 ○○路00號2樓房屋房間一間（下稱系爭房屋），租賃期間自1 09年2月5日起至109年8月4日止，租金每月新臺幣（下同）1 7,000元，於每月1日前繳納，押租保證金34,000元，原告並 已交付押租保證金34,000元，後原告於109年5月30日在LINE 通訊軟體對話訊息中徵得被告同意，兩造於109年5月30日終 止租約，此實是被告向原告終止合約，由於被告自身有事， 無法到場清點物品，原告使用錄影方式傳送給被告點清電器 使用無誤，但被告以尚有修繕維修費用為由而未歸還押金， 被告實無理由拖欠押租保證金，且被告亦無理由從中扣除浴 室水管堵住通水管、花灑損害及換鎖費用，此部分應由被告 提出損害範圍及修繕收據等語。爰請求被告返還押租保證金 34,000元，並聲明：被告應給付原告34,000元，及自109年6 月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：原告主張兩造為雙方同意下解約與事實不符，是 原告於109年5月30日提出終止租約，此係原告自己要向被告 終止合約，並非合意終止，也不是被告主張要終止的，且浴 室通水管費用應由原告負擔一半即3,000元、浴室花灑損壞 費用3,000元及原告未歸還門鎖鑰匙而換鎖之費用1000元等 均應由原告負擔，另依系爭租約第19條原告終止租約應賠償 租金1個月等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。三、原告主張兩造於109年2月5日簽訂房屋租賃契約書，約定原 告向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○路00號2樓房屋房間一 間，租賃期間自109年2月5日起至109年8月4日止，租金每月
17,000元，押租保證金34,000元，原告並已交付押租保證金 34,000元，原告並於109年5月31日搬離，有系爭租約、房租 收付款明細欄及LINE通訊軟體對話訊息紀錄可稽（見本院卷 第15-29頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。四、原告主張系爭租約已終止，且無違約事實，被告應依約返還 押金34,000元，則為被告否認，並以前詞置辯，茲析述如下 ：
㈠按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅 ，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還 押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判決 要旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租 賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不 履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵 充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度 台上字第1631號判決要旨參照）。再按二人互負債務，而其 給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之 債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段亦定有明文。押租 金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與 債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他 代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終 了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就 時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。故於租賃關係 終了、承租人已返還租賃物後，出租人即被告即負有返還承 租人押租金之義務。如承租人租賃關係終了且返還租賃物時 ，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務不 履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而返還 餘額。
㈡原告請求返還押租保證金部分：
⒈依系爭租約第5 條約定：「乙方（即原告）應於訂約時，交 於甲方（即被告）34,000元作為押租保證金，乙方如不繼續 承租，甲方於乙方遷空後交還房屋後無息退還押租保證金。 」（見本院卷第21-23頁）。
⒉依LINE通訊軟體對話訊息紀錄，原告發訊息通知：「房間已 搬出」、「已有錄影確認房間狀況」等語，被告以訊息回覆 ：「花灑彎頭」、「房門鑰匙換了1000元，..」、「沒有我 同意不能到77號2樓」等語，此有LINE通訊軟體對話訊息紀 錄可按（見本院卷第19頁及85頁），依上開對話訊息，原告 於109年6月1日搬離後通知被告，被告於同日即表示已將門 鎖更換，系爭房屋顯於該日即回復被告管領中，應認原告系
爭房屋已於109年6月1日返還租賃物並置於被告管領中，原 告亦未欠繳其他應繳納之費用，故原告依上開約定請求返還 押租保證金34,000元，應屬有據。
㈢被告主張應自押租保證金扣除違約金及賠償費用部分： ⒈被告辯稱係原告於109年5月30日提出終止租約並應依系爭租 約第19條賠償1個月違約金部分：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。原告主張兩造並未合意 於109年5月30日提前終止租約，係被告向原告終止合約，被 告則辯稱係原告於109年5月30日提出終止租約，自應由被告 就原告於109年5月30日提前提出終止租約之有利事實負舉證 責任。
⑵參兩造109年5月30日之LINE對話：「(下午01:22-房東饒美惠 )你們是我出租房子最離譜的人從沒人在晚上10點後洗衣服1 2點洗_這裡沒別人嗎?不用睡覺嗎?水一開水控器馬上啟動一 直響。請她最好離開出去」、「(下午01:23-房東饒美惠)不 歡迎沒公德心的人_她最大」、「(下午01:29-房東饒美惠) 噪音超過3次_請搬走不留人。不要挑釁。」、「(下午08:48 俊富-JeffWang）我才第一次遇到妳這樣的房東、我們最晚 十一點洗、我們是上班族、也會加班、哪有其他時間洗衣服 ?搬進來時沒規定、越規定越多?」、「(下午08:49俊富-Jef fWang）我們也不囉嗦的_押金退還、馬上搬」、「(下午08: 50俊富-JeffWang）昨天還跑進我們浴室拔我們插頭、這是 我們多使用範圍!!不是跟你說過了嗎」、「(下午09:09-房 東饒美惠)超過10點找環保局」、「(下午09:10-房東饒美惠 )隨時可搬_請便」、「(下午09:12俊富-JeffWang）退押金_ 我明天馬上搬」、「(下午09:15-房東饒美惠)可以阿。錢算 一算馬上搬。但是壓金是退租後30天後計算應付錢再退。」 、「(下午09:16-房東饒美惠)你用甚麼理由要押金。是只要 你喜歡什麼事都可以做嗎」、「(下午09:17-房東饒美惠)也 可以。每晚讓你好睡」、「(下午09:18俊富-JeffWang）要 算什麼?你先算一次結完」、「(下午09:18-房東饒美惠)先 生我沒時間跟你玩。我回去會好好對你們。」、「(下午09: 19俊富-JeffWang）我也沒時間」、「(下午09:19俊富-Jeff Wang）趕緊結束_趕緊了解、不要拖拉了」、「(下午09:21 俊富-JeffWang）你可以正常說話嗎?」、「(下午09:21俊富 -JeffWang）在那邊恐嚇什麼」、「(下午09:43-房東饒美惠 )住戶大多假日洗衣服你這間男房客是中午回來洗衣服。租 房有權利及義務，只要求權利不盡義務這算什麼。凡事你喜 歡就可以?你要天天洗是你的事，錢我會加，時間不超過10
點，超過-斷電到明天」、「(下午09:44俊富-JeffWang）所 以你要和我們終止合約了嗎?我們明天搬走」、「(下午09:4 4-房東饒美惠)可以你喜歡就可以。鑰匙交警衛。拍照。清 潔清空」、「(下午09:53俊富-JeffWang）房東，我們這樣 常被妳限制人身自由，以及威脅恐嚇，真的不堪其擾，現在 妳說要終止租約，我們同意搬走但是請妳親自來確認房子， 我們都講清楚，鑰匙直接交給妳，避免日後還有糾紛，畢竟 我相信我們都不想再見面。至於押金，也請妳確認完一些真 正的必要費用後，看要用匯款、還是怎麼領取」等語(參本 院卷第18-19頁、83及85頁)。依上開對話紀錄顯示，雙方於 109年5月30日對話文字訊息口氣均不甚佳，多有相互爭吵指 摘之情緒用語，被告於對話中表示「可以阿。錢算一算馬上 搬。但是壓金是退租後30天後計算應付錢再退。」、「你用 甚麼理由要押金。...」，可知被告對於金錢部分顯然並無 放棄計較之意，自亦無不主張系爭租約第19條違約金賠償之 意，亦即原告若要終止租約辦走，必須賠付相關賠償及費用 後才會退押金，至此雙方對於原告若搬走是否可立即退押金 及要如何計算應付金錢與扣除押金等部分，顯然仍有爭議， 而尚未達成合意。更甚者，被告接下來尚以反諷、譏嘲語氣 表示「是只要你喜歡什麼事都可以做嗎」、「也可以。每晚 讓你好睡」、「先生我沒時間跟你玩。我回去會好好對你們 。」、「凡事你喜歡就可以?你要天天洗是你的事，錢我會 加，時間不超過10點，超過-斷電到明天」等語，可知被告 上開文字訊息仍以原告會繼續租住之前提，持續敘明對承租 人即原告之要求及若違反要求將加計金錢費用之意，足見截 至此時被告並無何主動終止合約之意，此時原告卻主動傳送 「所以你要和我們終止合約了嗎?我們明天搬走」等文字， 顯然有意曲解被告上開對話文字訊息用語，此時被告則回覆 「可以你喜歡就可以。鑰匙交警衛。拍照。清潔清空」，比 對之前文字訊息用語，可知被告係承繼之前「是只要你喜歡 什麼事都可以做嗎」、「凡事你喜歡就可以?」之反諷、譏 嘲語氣，其顯然係反諷原告「你喜歡就可以」之意，且依上 開「可以你喜歡就可以」之文字意思顯然係指原告若自己喜 歡終止租約就請自己終止租約清乾淨搬走，被告顯然懶得繼 續爭執，而由原告自定去留，但依上開文字被告並無主動終 止或放棄違約金之意，要無從執此認定被告有何單方主動終 止租約或雙方已達成合意終止租約且不要求賠付系爭租約第 19條違約金之情形，甚屬灼然。至原告雖於109年5月30日晚 上9時53分片面發出該日最後一則文字訊息「...現在妳說要 終止租約，我們同意搬走但是請妳親自來確認房子....」，
然原告所發該文字訊息「現在妳（即被告）說要終止租約」 該段語詞顯與之前被告對話文字訊息意思有所歧異，且被告 於同（30）日及翌（31）日並無回應任何文字訊息，原告旋 自行於109年5月31日搬離，此有LINE對話記錄影本及對話截 圖在卷可按（參本院卷第18-19頁及85頁），從而應認係由 原告單方終止系爭租約。至原告主張係被告單方終止租約云 云，則與上開完整對話文字訊息難謂相符，尚難認屬有據。 承前，原告既已單方終止租約，且雙方亦無另行特約改變或 排除系爭租約其他約定條文之效力，自應適用系爭租約相關 約定，而依系爭租約第19條:「特約應受強制執行之事項:1. 租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個 月租金，乙方絕無異議。...」，原告既於租賃期間內單方 終止租約而提前搬遷至他處，即應有本條之適用，則被告依 此主張原告應賠償甲方違約金即一個月租金17,000元部分， 核屬有據，應予准許。
⒉被告請求原告賠償換鎖費用1,000元部分： 按被告固主張原告未歸還門鎖鑰匙而支出換鎖費用，然依雙 方LINE對話文字訊息，被告係於109年6月1日即已傳送文字 訊息「房門鑰匙換了1,000元...」(見本院卷第19頁)，然此 部分更換門鎖費用於租約結束後應由何方負擔並未約定在系 爭租約內，且雙方並未先行約定點交物品之截止時間，被告 即自行更換門鎖，則被告當時顯然係出於己意片面決定更換 門鎖，該筆費用尚難認應由原告負擔，因此被告此部分主張 難謂可採。
⒊被告請求原告賠償花灑損害費用3,000元部分： 被告就花灑部分主張花灑有向前傾45度，惟依被告所提出之 LINE截圖(參本院卷第85頁)，尚無從認定是否確有受損，且 原告表示僅係調整高度等語，並否認有造成損害。又上開花 灑頂噴依被告自陳，已旋於109年6月7日另遭其他看房人士 拔下無法裝回等語明確(參本院卷第59頁)，則花灑部分之損 害原因及究係何人所造成之損害均非無疑，被告復未提出其 他證據供參，從而，被告此部分主張難謂有據。 ⒋被告請求原告賠償浴室通水管費用3,000元部分： 按上開房屋浴室之堵水問題，在原告入住之初即有發生，原 告並有向被告多次反應，此由雙方LINE對話文字訊息即可得 知(參本院卷第69、70、72、73頁)，是以此部分浴室堵水原 因，尚難率認必係原告所造成，且原告亦未能提出其他證據 足以佐證，自無從認定原告應負賠償之責，被告此部分主張 洵難採認。
⒌合依前述，被告辯稱其對原告仍有17,000元之違約金債權，
被告有權主張抵銷而自押租保證金中扣除該17,000元部分， 應屬有據，逾此範圍之主張，即乏憑據。
㈣末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確定期限 者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第233 條第 1項前段、第203條、第229條第1項分別有明文規定。系爭租 約已於109年5月30日提前終止，本件原告請求被告返還押租 保證金，係以支付金錢為標的，原告請求被告給付自起訴狀 繕本送達翌日即109年6月20日（見本院卷第39頁）起至清償 日止，按週年利率5％計算之利息，併應准許。五、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告給付17,000元(計 算式:押租保證金34,000元-違約金17,000元=17,000元)，及 自109年6月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息， 為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁 回。
六、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴 訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法第3 92條第2項之規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執 行。
七、按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定 其費用額，民事訴訟法第436條之19定有明文，爰依後附計 算書確定本件訴訟費用額如主文第3項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 11 月 18 日 臺北簡易庭 法 官 陳仁傑
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向本庭（100006臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 18 日 書記官 宋德華
計 算 書
項 目 金 額（新台幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
附錄：3
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。