臺灣臺中地方法院民事判決 108年度中簡字第2586號
原 告 張麗霞
被 告 陳相戎
陳建宏
陳鵬戎
承當訴訟人 陳齊祐
法定代理人 陳鵬戎
洪上慧
上列當事人間分割共有物事件，於民國109年11月9日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○○○號（面積429.43平方公尺）及34-10地號土地（面積443.87平方公尺）准予合併分割，分割方法為：如附圖一108年11月6日複丈成果圖編號A1部分（面積271.02平方公尺）歸由原告與被告陳相戎按應有部分比例共同取得；編號A2部分（面積301.14平方公尺）由被告陳建宏取得；編號A3部分（面積301.14平方公尺）由被告陳鵬戎及承當訴訟人陳齊祐按應有部分比例共同取得，並按附表二所示金額互相補償。
訴訟費用由兩造依如附表一所示應有部分之比例負擔。 事實及理由
一、程序事項之說明：
㈠按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，訴之撤回應以書狀為之。 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。查被告陳鵬戎 曾於民國109年9月28日以書狀提出反訴之請求（見本院卷二 第53頁），隨即並於109年9月28日言詞辯論期日當庭撤回反 訴之請求（見本院卷二第32頁）但於反訴被告（即原告）辯 論前，反訴原告陳鵬戎既已撤回反訴，反訴原告之訴撤回， 自無須再經反訴被告同意，該部分之訴繫屬應已消滅，先予 敘明。
㈡次按民事訴訟法第427條第2項之訴訟，案情繁雜或其訴訟標 的金額或價額逾第1項所定額數十倍以上者，法院得依當事 人聲請，以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理， 同條第5項定有明文，查本件原告起訴訴訟標的價額經核定 為新臺幣（下同）11萬6400元（見本院卷一第57頁），係因 同條第1項所規定訴訟標的之價額在50萬元以下，而適用簡 易程序，並非係因同條第2項之規定而適用簡易程序，且依 同法第77條之11之規定，分割共有物涉訟，以原告因分割所 受利益之價額為準，並未因原告提出之分割方案係與某一特
定之被告維持共有而有所不同，且被告因疫情無法到庭，若 不影響案件之終結，亦非不得以簡易程序審結，是被告陳鵬 戎具狀請求裁定改用通常程序（見本院卷一第321頁），於 法不合，尚難准許。
㈢被告陳建宏、承當訴訟人陳齊祐之法定代理人洪上慧經合法 通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條 各款所列情形，應依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、兩造之陳述：
㈠原告起訴主張：坐落臺中市○○區○○段○○○○○號（面積42 9.43平方公尺）及34-10地號土地（面積443.87平方公尺）2 筆，合計873.3平方公尺（下稱系爭土地）均為兩造所共有 ，應有部分分別如附表一所示，系爭土地兩造未訂立不分割 契約，又無不能分割之情事，且無法達成協議分割，目前閒 置無人使用，亦無地上物，爰請求裁判合併分割該共有之土 地等語。起訴聲明求為判決：兩造共有系爭土地准予合併分 割，其分割方法如108年11月6日複丈成果圖（下稱附圖一） 編號A1部分（面積271.02平方公尺）歸由原告與被告陳相戎 按應有部分比例共同取得，編號A2部分（面積301.14平方公 尺）由被告陳建宏取得；編號A3部分（面積301.14平方公尺 ）部分由被告陳鵬戎及承當訴訟人陳齊祐按應有部分比例共 同取得。
㈡被告陳相戎則以：同意原告提出之附圖一分割方法（含維持 共有部分），鑑價報告之鑑價可作為參考依據，認為本件判 決所採取之分割方案均需互相找補。不同意陳鵬戎所提出分 割方案及陳建宏所提互不找補之修正方案。
㈢被告陳鵬戎兼陳齊祐之法定代理人則以：不同意原告所提出 之附圖一分割方案，主張本件分割方案修正應為如臺中市中 興地政事務所109年10月14日土地複丈成果圖（下稱附圖二 ），編號B1所示面積271.02平方公尺之土地由原告與陳相戎 維持共有；B2部分所示面積自301.14平方公尺略減為293.71 平方公尺之土地由陳建宏取得；編號B3所示面積自301.14平 方公尺略增為308.57平方公尺之土地由陳鵬戎與陳齊祐維持 共有。因B1享有角間店面之利益，由分得B3部分之人補償分 得A2之人100萬1250元，可互不再找補，如此一來分得B3之 人即可興建三間面寬5米之透天厝，而分得B2之人不論其增 減前後均得興建二間店面透天套房，亦與陳建宏分割後即欲 出售之本意相符。另本件委請正心不動產估價師聯合事務所 （下稱正新事務所）所為之鑑價報告未取得原告及陳相戎與 陳鵬戎之合意，並一再提及「基於分割前後整體地價總額並 未變動之前提下」，但此前提卻與實際市場交易相悖離，且
執意以比準地進行各宗地的百分率調整，未將分割後的各宗 地以系爭鑑定報告所提的估價方法【比較法】、【土地開發 分析法】分別評估，造成估價結果與實際價格相去甚遠，另 系爭鑑定報告並未將路沖調整百分率計入，分割前土地【土 地開發分析法】評估過程中的比較標的未將路沖與雙路沖現 象列出，土地權利價值比例推算表中建物之比較標的未與具 店面之比較標的做比較，土地買賣實例中之土地選擇標的未 選擇角地作為比較標的，亦未調整價格，諸多錯誤不足作為 找補之依據或權利價值上之參考。
㈣被告陳建宏則以：同意原告提出附圖一之分割方案，惟反對 任何找補事宜，鑑價公司報告僅供參考無法作為判斷最正確 的價值，土地價值的真實存在乃買賣雙方所決定，無法由鑑 價公司預估和判斷，是找補之依據並不是百分之百可靠。另 反對陳鵬戎所提出之分割方案，其所提出之分割方案乃增加 其分得編號B3部分面積之分割方案以滿足其分割後得興建三 間店面之考量，陳建宏亦得提出相反之主張，若為滿足其個 人需求所訂定之方割方案，何須法院判決？是其所提之分割 方案不合邏輯，且陳建宏亦不同意。又陳鵬戎無找補之能力 ，且所提出之找補方案毫無根據。
㈤被告陳齊祐之法定代理人洪上慧未於言詞辯論期日到場，亦 未提出其他書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。查原告主張系爭土 地均為兩造所共有，應有部分分別如附表一所示，系爭土地 兩造未訂立不分割契約，又無不能分割之情事，且無法達成 協議分割，目前閒置無人使用，亦無地上物等情，提出土地 登記謄本二份為證（見本院卷一第287頁至293頁），且系爭 土地經本院到現場查看確實為雜草叢生，處於閒置無人使用 狀況，有勘驗筆錄在卷可參（見本院卷一第155頁），陳建 宏、陳鵬戎及陳齊祐對上情亦不爭執，可信為真，是原告起 訴請求裁判分割，自屬有據。
㈡次按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得 請求合併分割，民法第824條第5條定有明文，系爭土地共為 二筆，均為兩造所共有，除共有人均相同外，且應有部分亦 均相同，是原告請求合併分割，亦屬有據。
㈢又按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟 酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀 態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等
有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。又分割共有物， 以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有物土地時，除因 該土地內部分土地之使用目的不能分割或部分共有人仍願維 持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人 成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最 高法院96年度台上字第108號著有裁判意旨參照）。查系爭 土地共分兩筆，原本係由陳相戎、陳建宏及陳鵬戎各取得應 有部分3分之1，原告事後因夫妻贈與自陳相戎原有之應有部 分取得應有部分300分之1；陳齊祐訴訟中亦因贈與自陳鵬戎 取得之應有部分300分之1，渠等就分割後均有意願維持共有 關係（見本院卷一第131頁言詞辯論筆錄，陳相戎當庭表示 原告所提合併方割方案，及本院卷一第305頁民事陳報狀） ，是本件就原告與陳相戎、陳齊祐與陳鵬戎仍應予維持共有 狀態為分割。茲就兩造間所提出之分割分述如下： 1.原告所提出之附圖一分割方案：
原告所提出之分割方案將系爭土地分為三部分，編號A1部分 （面積271.02平方公尺）歸由原告與陳相戎按應有部分比例 共同取得；編號A2部分（面積301.14平方公尺）由陳建宏取 得；編號A3部分（面積301.14平方公尺）由陳鵬戎及陳齊祐 按應有部分比例共同取得，編號A1部分為處角地，相較於A2 、A3部分分得價值價高，故基於補償價金之考量，該部分為 兩造共有人取得意願並不高，而原告提出此一方案，由自己 與陳相戎共同取得該部分，併考量需補償他共有人之缺點， 故擬定縮小其取得面積，再由分得A2及A3之共有人按取得較 大面積相衡，以減低相互補償之金額，此一方案，除原告之 外，另有陳相戎及陳建宏表示贊同，然為陳鵬戎及陳齊祐二 人所反對，相較之下，贊成之人數除占百分之60（即3/5） 外，應有部分比例亦高達2/3（即1/300+99/300+1/3=2/3） ，此一方案應符合多數共有人之意願。
2.陳鵬戎所提出之附圖二分割方案：
陳鵬戎原於訴訟中（當時陳齊祐尚未取得應有部分）曾提出 一分為四之分割方案，就角地部分獨立而出為A部分，採變 價分割，另B、C、D部分抽籤決定（見本院卷第一第135頁） 之分割方案，然為原告及陳相戎所反對（見本院卷第一第 190頁），其後又提出一分為三之分割方案（見本院卷一第 197頁分割圖），即區分為A、B、C三部分，A部分由原告與 陳相戎共同取得，陳鵬戎取得B部分，陳建宏取得C部分，然 因B部分後段過於狹長，分割後經濟效益恐有疑慮。其後又 提出修正之方案，即如附圖二複丈成果圖（即將附圖一之分 割方案作修正），編號B1部分（面積271.02平方公尺）維持
分歸原告與陳相戎共同取得；其次將編號B2部分面積自301. 14平方公尺略減為293.71平方公尺，同樣係歸陳建宏取得； 編號B3所示面積自301.14平方公尺略增為308.57平方公尺之 土地由陳鵬戎與陳齊祐共同取得。陳鵬戎提出此方案之目的 乃藉由增加出地面積，已使其將來得興建三間店面，然此一 方案則為原告、陳相戎及陳建宏三人所不同意（見本院卷二 第118頁及第91頁），是此一修正方案僅陳鵬戎及陳齊祐二 人所同意，贊成人數僅佔百分之40，應有部分比例僅1/3（ 即99/300+1/300=1/3），是此一方案並未符合多數共有人之 意願。
3.復查，若採用附圖一所示之分割方案，其關於編號A1分割後 之價值共減少138萬9664元（即0000000+14013=0000000）， 編號A2則增加50萬5331元、編號A3則增加88萬4333元（即 875614+8719=884333），此業經正新事務所鑑定在案（見鑑 定報告75-76頁），若將編號A2部分面積挪至編號A3部分， 勢必造成A3所需補償之金額擴大，則陳鵬戎及陳齊祐所需提 出補償金勢必增加，此對原希望不要找補方案之陳鵬戎一方 ，亦屬不利。
4.另查，系爭土地位於臺中市○○區○○○街與保安九街之交 界處，保安九街為8米道路，文山五街為12米道路，土地內 部目前雜草叢生，地勢平坦，東臨保安五街，南臨文山九街 ，北臨五層樓建物，西臨七層樓建物、鐵皮建物及五層樓建 物等，東側保安九街外側學校預定地，該處目前雜樹叢生狀 態，以上業經本院到現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄附卷可 參（見本院卷一第155頁），茲審酌共有人之意願、共有物 之性質、價格、分割前之使用狀態、附圖一分割後A2及A3面 積相等，其分割後經濟效益較為平均，較附圖二之分割方案 符合共有人整體之利益等一切情狀，認為附圖一之分割方案 對全體共有人較為公平及妥當。
㈣又以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配 者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定。又法院 裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物 之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其 應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時， 法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年台上字第2117號 裁判先例要旨參照）。再者，共有物之原物分割，依民法第 825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部 分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。 故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價 值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人
即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償， 並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物 分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上 字第2676號裁判先例要旨參照）。茲查：系爭土地依附圖一 所示之方案分割後，為共有人間分配公平起見，須正確鑑估 共有人所分得土地之價格，及共有人間應互相找補之數額。 是陳建宏、陳鵬戎及陳齊祐認為原告採用之分割方案無須找 補之說，即與上開說明不符，尚難採信。經本院先徵詢到場 之兩造意願後，始囑託正心事務所為鑑定，該所估價師認以 本件各共有人原應有部分比例之價值及分割後取得土地之價 值比較後，就系爭土地之共有人相互間應找補之差額詳如附 表二所示，此有系爭鑑價報告在卷可參（見系爭鑑價報告第 74-76頁）。又系爭鑑價報告係該所估價師針對系爭土地進 行現況勘查、參考各種價格形成因素：從一般因素分析（含 政策因素、經濟因素）、市場概況分析（含區域不動產市場 供需情形、區域不動產市場價格水準分析）、區域因素分析 （含區域描述、近鄰地區土地及建物利用情形、近鄰地區之 公共設施概況及生活機能、近鄰地區之交通運輸概況、區域 內之重大公共建設及未來發展趨勢）、個別因素分析（含分 割前土地個別條件及其利用情況、土地法定使用管制與其他 管制事項、分割後土地個別條件、公共設施便利性及周遭環 境適合性分析、最有效使用分析）、勘估標的土地增值稅務 分析，並說明估價方法之選定及演算過程概述、分割前土地 比較法之評估過程（含比較法價格推算示意圖、比較標的選 取）、四大調整因素分析（含情況調整、價格日期調整、區 域因素調整、個別因素調整）、堪估標的比較價格，分割前 土地土地開發分析法評估過程（含土地開發分析法價格推算 示意圖、勘估標的規劃開發方向）、預期總銷售金額、各項 成本之推算、土地開發分析價格、分割前土地價格評估（含 產權完整土地價格決定、產權持分價格修正過程、分割前土 地價格決定）、分割後各編號土地權利價值比例估算（含價 格差異率、寬深度比例調整項目、臨路情況、道路寬度調整 項目、土地利用適宜性調整項目、其他因素調整項目）、面 積差異率、分割後權利價值比例，再為最後價格之決定，而 計算出分配前後之權利價值，價算出各共有人應找捕之金額 ，乃依據其所屬估價師專業意見所為之分析。至本院囑託上 開專業人員所為之鑑定，既依據其專業知識所為之判斷，該 等專業知識及鑑定方法本無須得兩造之合意，而鑑定報告第 66頁關於產持分價格修正過程雖記載有：「由於勘估標的.. .之產權關係係屬持分共有，復依初勘當時到場之共有人合
意，於評估勘估標的分割前之土地價格，除就宗地條件進行 評估外，亦需將其產關係納入價格考量...」等語，乃指該 鑑定係依據兩造之合意為之，並非指鑑定方法係經兩造之事 先合意。而鑑定報告所指「基於分割前後整體地價總額並未 變動之前提下」，乃指系爭土地在分割前及分割後之整體價 值未變動之前提下做考量，而查本件土地於分割前後，亦無 特別重大影響土地價值之因素而需考量，是陳鵬戎直指此與 市場交易價值相悖離乙節，實非可採。另陳鵬戎又指鑑定比 較標的5及6係有路沖之標的，及採樣標的未將店面列為標的 、未針對單價做分割前及分割後之調整，未選取角地做比較 等等，均屬其個人主觀意見，均與上開專業意見有所不符， 尚難採信，其請求重為鑑定，應無必要。
㈤綜上所述，原告起訴請求系爭土地合併分割，為有理由，應 予准許，其分割方法應為：如附圖一編號A1部分（面積271. 02平方公尺）歸由原告與陳相戎按應有部分比例共同取得； 編號A2部分（面積301.14平方公尺）由陳建宏取得；編號A3 部分（面積301.14平方公尺）由陳鵬戎及陳齊祐按應有部分 比例共同取得，並按附表二所示金額互相補償。 ㈥末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。茲查，共有物分割之方法，可由法院自由裁量而為適當之 分配，不受任何共有人主張之拘束，故本件雖依原告主張之 附圖一為裁判分割，並為價差補償，然因分割共有物之訴係 以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人提出之分割 方法僅係供法院參考，對於各共有人而言，並無勝負之問題 ，而應由兩造依系爭土地之原應有部分之比例負擔，較為合 理，爰諭知如主文第二項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
五、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 許石慶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 30 日
書記官 林素真
附表一：
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│編號│共 有 人 │應有部分比例 │ 備 註 │
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│01 │原告張麗霞 │300分之1 │ │
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│02 │被告陳相戎 │300分之99 │ │
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│03 │被告陳建宏 │300分之100 │即3分之1 │
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│04 │被告陳鵬戎 │300分之99 │ │
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│05 │承當訴訟人 │300分之1 │ │
│ │陳齊祐 │ │ │
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