臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度桃簡字第2031號
原 告 吳歆茹
訴訟代理人 吳家登
被 告 李坤儀
訴訟代理人 蘇明榮
邱清銜律師
上 一 人
複 代理人 游淑琄律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國109 年10月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱 系爭1874地號土地）之所有人，相鄰之同段1872地號土地（ 下稱系爭1872地號土地）及其上門牌號碼桃園市○○區○○ 街0 巷00號建物（下稱系爭建物）則均為被告所有。詎被告 竟長期以系爭建物旁之花圃、水池、冷氣管線及水泥地面， 無權占用系爭1874地號土地迄今。為此，爰依民法第767 條 第1 項前段及中段之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠ 被告應將坐落系爭1874地號土地上，如桃園市大溪地政事務 所民國109 年3 月13日溪測法字第13500 號複丈成果圖（下 稱附圖）編號Ａ所示面積18.33 平方公尺之花圃、如附圖編 號Ｂ所示面積11.08 平方公尺之水池、如附圖編號Ｄ所示15 .62 平方公尺之冷氣管線拆除，及將如附圖編號Ｃ、Ｃ１所 示面積4.26平方公尺之水泥地面刨除，並將上開土地騰空返 還予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭1874地號土地、系爭1872地號土地及系爭建 物原均為訴外人張秀政所有，其中系爭1872地號土地及系爭 建物雖經輾轉讓與由被告取得，然系爭1874地號土地與系爭 建物既曾同屬1 人所有，且系爭1874地號土地又係原告經強 制執行之拍賣程序所買受，本件自應有民法第838 條之1 第 1 項之適用，而應視為系爭建物就系爭1874地號土地已有地 上權之設定。又系爭建物與系爭1874地號土地係經張秀政先 後讓與相異之人，故亦得適用或類推適用民法第425 條之1 之規定，推定系爭建物與系爭1874地號土地間有租賃關係。 是被告當非無權占用系爭1874地號土地。再原告於拍定取得 系爭1874地號土地時，業已明知系爭1874地號土地為大溪鴻
禧山莊（下稱鴻禧山莊）所使用，其仍故以不合理之低價買 入，再濫以訴訟迫使鴻禧山莊住戶高價買回，顯為權利濫用 ，亦不得行使權利等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁 回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，系爭1874地號土地、系爭1872地號土地前皆為張秀政 所有，系爭建物則為張秀政為建置鴻禧山莊而於系爭1872地 號土地上所興建。嗣系爭1872地號土地經張秀政於81年12月 23日以買賣為原因移轉所有權登記予訴外人李曾文惠，再由 李曾文惠於82年2 月24日贈與被告並辦畢所有權移轉登記。 系爭建物則由張秀政於82年12月14日建造完竣，經李曾文惠 買受後，再於83年7 月30日以贈與為原因移轉登記為被告所 有。系爭1874地號土地則因經張秀政之債權人聲請強制執行 ，而由原告於101 年1 月31日拍定取得。被告現以系爭建物 附設之花圃、水池、水泥地面及冷氣管線，依序占用系爭18 74地號土地如附圖編號Ａ所示面積18.33 平方公尺、如附圖 編號Ｂ所示面積11.08 平方公尺、如附圖編號Ｃ、Ｃ１所示 面積4.26平方公尺及如附圖編號Ｄ所示面積15.62 平方公尺 之土地（下合稱系爭占用部分）等情，有系爭1874地號土地 、系爭1872地號土地之土地登記謄本、地籍異動索引、系爭 建物之建物登記謄本、使用執照、本院109 年4 月10日勘驗 筆錄暨現場照片、桃園市大溪地政事務所109 年3 月13日溪 測法字第13500 號複丈成果圖（即附圖）可憑（見本院卷第 60至62頁、第137 至140 頁、第150 頁、第63至74頁、第77 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人 時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地 受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不 受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1 第1 項定有 明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的 ，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋 必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及 房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別 情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外， 均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地；又該房屋 承買人既有民法第425 條之1 適用，俾免房屋遭受拆除損及社 會經濟利益，則在其之後繼受房屋者，當亦有利用該土地之必 要。是基於維護社會經濟之相同需求，暨民法第425 條之1 之 規範目的，自應為同一解釋，而認房屋其後之繼受者亦同受保
護（最高法院48年度台上字第1457號判決、101 年度台上字第 1643號判決意旨參照）。同理，本於對房屋既得使用權之保障 及房屋所有人與土地所有人間關係之調和，並使原已存在之房 屋不因其所占用之土地嗣後移轉他人而陷入無權占有之窘境， 對於再因轉讓而承受土地所有權之人，當亦應目的性擴張民法 第425 條之1 第1 項之規定，認除有反對之特約外，應推斷土 地所有人乃默許房屋所有人默許繼續承租，以繼續其等間土地 利用之法律關係，俾使房屋對土地之使用權不因土地所有權之 嗣後變動淪於不安、迭受影響。
㈡次按上揭「推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」所稱「租 賃關係」存在之土地範圍，應係指房屋之使用範圍，亦即包括 房屋之附屬建物及為維持房屋功能所必需之周圍附連設備而言 。申言之，茍認此僅以房屋登記面積為限，而不及於附屬建物 或必需之周圍附連設備，其範圍顯失之過狹，既不符法律規定 「使用期限」之「使用範圍」，亦不合建物正常使用之功能而 違情理。再參以上開「為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益」而 推定有租賃關係存在之論理意旨，於解釋民法第425 條之1 第 1 項適用之土地範圍時，洵應以房屋坐落正常使用之範圍為準 ，以確保土地所有人或受讓人及房屋所有人或受讓人間之利益 均得兼顧。
㈢系爭占用部分於張秀政將系爭建物出售李曾文惠時，推定與張 秀政所有之系爭1874地號土地有租賃關係存在： 經查，系爭占用部分乃位於系爭1874地號土地，且附屬於系爭 建物，並均為張秀政所興建等情，業如上述。而系爭占用部分 雖未經登記於系爭建物之範圍，然該花圃、水池、水泥地面及 冷氣管線，均位於系爭建物外設之圍牆內，並為建造時即規劃 為鴻禧山莊各住宅之附屬區域存在，其中水池更直接與系爭建 物地下室相連，而與花圃均屬系爭建物庭園造景之一部等情， 有現場照片可證（見本院卷第69至74頁），並經本院現場履勘 無訛（見本院卷第63至67頁）。堪信系爭占用部分與系爭建物 經保存登記部分有使用上密不可分之關係，而屬系爭建物正常 使用土地之範圍。而系爭建物於82年12月14由張秀政竣工後， 於李曾文惠隨同系爭占用部分併與系爭建物購入時，系爭1874 地號土地既仍為張秀政所有，則依上論述，應認系爭占用部分 併同系爭建物，與系爭1874地號土地間，即有民法第425 條之 1 第1 項規定之適用，而推定在系爭建物得使用之期限內，與 系爭1874地號土地成立租賃關係。
㈣系爭占用部分於李曾文惠將系爭建物贈與被告時，推定與張秀 政所有之系爭1874地號土地有租賃關係存在： 再查，系爭建物嗣又由李曾文惠於83年7 月30日以贈與為原因
，移轉所有權登記予被告等情，有系爭建物之建物登記謄本足 考（見本院卷第62頁），而此時系爭1874地號土地仍為張秀政 所有一節，亦有系爭1874地號土地之地籍異動索引可參（見本 院卷第140 頁）。揆諸首揭說明，被告自得對張秀政主張系爭 占用部分與系爭1874地號土地間，亦依民法第425 條之1 第1 項規定推定成立租賃關係，要屬自明。
㈤系爭占用部分於系爭1874地號土地由原告拍定取得所有權時， 與系爭占用部分亦有租賃關係存在：
系爭1874地號土地乃原告經拍賣程序自張秀政處買受等情，已 如上述，而系爭1874地號土地與其餘張秀政所有而一同遭拍賣 之土地，均乃零星四散於鴻禧山莊內，或為道路，或為公共設 備或住宅占用，然原皆作為鴻禧山莊開發使用之範圍，故拍賣 時僅依現況點交等情，有拍賣公告在卷可證（見本院卷第167 至176 頁）。而原告明悉上情仍願拍定承受，應推斷原告於取 得系爭1874地號土地時，已默許系爭占用部分繼續使用該土地 ，而成立法定租賃關係。復查，系爭建物與系爭占用部分於興 建後，迄今仍維護良好、顯堪持續使用等情，同經本院履勘確 認非虛，則該法定租賃關係自仍應存續。
㈥綜上所論，系爭占用部分就系爭1874地號土地既有法定租賃關 係存在，即非無合法之使用權源。則原告以被告無權占用其土 地為由，訴請被告拆除系爭占用部分並返還土地，殊乏所憑。五、從而，原告依民法第767 條第1 項前段及中段之規定，請求 被告將系爭占用部分拆除或刨除，並將上開土地騰空返還予 原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 11 月 27 日
桃園簡易庭 法 官 郭于嘉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 12 月 1 日
書記官 王冠雁