臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
109年度板簡字第1486號
原 告 曾育淵
曾雨婷
上列二人共同
訴訟代理人 曾壬癸 住同上
被 告 陳鼎鈞 住新北市○○區○○街0巷00號
居新北市○○區○○○路00號
陳黛瓏 住新北市○○區○○○路00號
居臺北市○○區○○路0段0○0號4樓
居新北市○○區○○路0段000巷00○0
號4樓
上列當事人間請求返還不當得利事件，於民國109年11月4日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告陳鼎鈞應給付原告曾育淵新臺幣參萬陸仟零玖拾伍元。被告陳鼎鈞應給付原告曾雨婷新臺幣陸仟參佰陸拾伍元。被告陳黛瓏應給付原告曾育淵新臺幣貳仟捌佰玖拾元。被告陳黛瓏應給付原告曾雨婷新臺幣伍佰零捌元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之八，其餘由被告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告陳鼎鈞如分別以新臺幣參萬陸仟零玖拾伍元、新臺幣陸仟參佰陸拾伍元為原告曾育淵、曾雨婷預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告原起訴聲明為：請求自民國104年4月 18日起至109年4月17日止，被告陳鼎鈞應按月給付原告等2 人租金新臺幣(下同)3,500元，被告陳黛瓏應按月給付原告 等2人租金2,000元作為使用坐落新北市○○區○○段00000 地號及同段172-2地號土地(下合稱系爭土地）之租金；嗣於 109年11月4日言詞辯論期日當庭變更聲明為：被告陳鼎鈞每 月應給付原告3,960元，自104年4月18日起至109年4月17日 止，合計被告陳鼎鈞應給付原告237,600元；被告陳黛瓏每 月應給付原告1,980元，自104年4月18日起至109年4月17日 止，合計被告陳黛瓏應給付原告118,800元。經核原告所為 更正聲明，其請求之基礎事實屬同一，揆諸首揭規定，應予 准許。
二、原告起訴主張：
（一）緣系爭土地共有人一度達140人，歷經25年時間已由原告 收購9成，其中4人所有10/100土地而簽署之協議書為騙局 ，且該份協議書為45年前所簽立，早已不具法律效力，又 無正本。按土地法第34條之1規定，共有土地超過2/3以上 即有權利。
（二）而被告陳鼎鈞所有位於新北市○○區○○○路00號建物( 下稱系爭67號建物)、被告陳黛瓏所有位於新北市○○區 ○○○路00號建物(下稱系爭69號建物)，均佔用到原告等 2人所共有之系爭土地。被告等佔用系爭土地期間並未支 付地價稅及價金，且系爭建物並無使用執照，兩造間亦未 簽定租賃契約，被告等強勢佔用系爭土地，應當返還該段 期間之不當得利。而新北市○○區○○○路00號建物業已 拆屋還地，原告對該地保留10/100土地，因而原告得以收 取100/100地租。
（三）另被告陳鼎鈞已向第三人購買土地，而經鈞院囑託測量被 告陳鼎鈞分別佔用系爭土地4平方公尺及1平方公尺；而被 告陳鼎鈞若以所有新北市○○區○○段00000地號土地0.3 8平方公尺、新北市○○區○○段00000地號0.444平方公 尺及新北市○○區○○段000地號4.063平方公尺，共計4. 887平方公尺，更換新北市○○區○○段00000地號3.557 平方公尺及新北市○○區○○段00000地號0.556平方公尺 ，即只要被告陳鼎鈞以新北市○○區○○段000地號更換 系爭土地及新北市○○區○○段00000地號土地，則原告 不再追究之後之土地租金，惟前5年不當得利則必須清償 。
（四）為此，爰依不當得利等法律關係提起本訴，求為判決：請 求被告陳鼎鈞應給付原告等2人237,600元。被告陳黛瓏應 給付原告等2人118,800元。
三、被告方面
（一）被告陳鼎鈞則以：
1、由於原告起訴時所附系爭土地之土地謄本，原告曾雨婷是 於107年10月起至108年5月間，陸續購買系爭土地，因此 其向被告請求占用系爭土地之不當得利，應只得自其取得 系爭土地後始能起算，再計算占用土地所獲相當於租金之 不當得利，另應以土地之「申報地價」為計算基準，最高 法院歷來多有判決，而每年土地之申報地價多有可能不同 ，亦不得逕以109年之申報地價，作為歷5年來的申報地價 作為計算不當得利之基準，而應以歷年來每年之申報地價 作為計算該年不當得利的基準，以計算該年相當於租金之 不當得利數額。
2、被告陳鼎鈞亦為新北市○○區○○段○000○00000○0000 0地號之共有人之一（被告應有部分各為12/189），與原 告為上述三筆土地之共有人關係。被告陳鼎鈞所有門牌號 碼新北市○○區○○○路00號建物即系爭67號建物，占用 系爭土地，分別約為4平方公尺、1平方公尺，超出被告所 有上述兩筆土地被告之應有部分；然並未使用到任何被告 應有部分之第172地號土地；反之，原告等所有之門牌號 碼新北市○○區○○○路00號卻占用被告所有應有部分之 172號土地，另門牌號碼館前西路57、61、63號亦有占用 被告所有之上述172號土地，而原告等分別向彼等收取租 金，並分別向彼等承諾「若有其他共有人主張權利，將由 原告等擔負全部責任」，因此原告才有其於109年10月13 日補充理由狀中說明欄中第1、2項中「更換土地」之說， 合先敘明。
3、被告陳鼎鈞目前占有並使用系爭67號建物，該建物似有占 用到原告共有之系爭土地，惟占用面積並不確定，系爭67 號建物之第一手所有人曾向系爭土地所有權人購買系爭土 地來蓋房子，只是沒有將土地過戶，亦未將建物辦理所有 權登記，系爭67號建物為未辦理保存登記之建物，而系爭 67號建物1樓為店面，為被告陳鼎鈞自行經營，2樓以上為 住家，為被告陳鼎鈞自己居住使用。
4、新北市○○段○000○00000○00000地號土地面積皆不大 ，尤其是系爭土地面積僅為6平方公尺及7平方公尺，若兩 造相互交換土地以補兩造占用土地面積不足之應有部份， 其計算恐至小數點後數位而無法清楚釐清，如此交換土地 計算方式恐治絲愈棼，而未能使兩造均滿意，且上述三筆 土地均尚有其他共有人亦不能真正徹底解決所有爭議問題 。為此，被告建議將「被告得對原告等及原告等收取租金 之門牌號碼為館前西路57、61、63號占用被告應有部份之 「不當得利請求」與原告等對被告占用原告等系爭土地之 「不當得利請求」相互抵銷，互不相互請求（其彼此面積 亦相當）」，如此不但能避免交換彼此應有部份的繁瑣， 亦可避免兩造間之訟累，也可不必浪費司法資源。 5、又原告於上述補充理由狀中第三項有關計算相當於租金之 不當得利的土地價值基準，是以「土地公告地價」（原告 等所引之計算基準實為「土地公告現值」而非「土地公告 地價」），經被告查閱相關法院案例後，被告認為應以「 土地申報地價38,650元/平方公尺」作為相當於租金之不 當得利的計算基準始為妥適等語置辯。並聲明：原告之訴 駁回，訴訟費用由原告負擔。如受不利益判決，請准被告
提供擔保免於假執行。
（二）被告陳黛瓏則以：
1、新北市○○段○00000地號土地分割自同地段172地號土地 ，該筆土地重測前為新北市○○市○○段00000地號土地 ，於64年3月7日，被告祖父即訴外人陳萬來與林塗生等共 19人，與該筆土地地主江鳳山、江鳳堆及江新光簽立協議 書，由上開19人共同向地主購買土地並興建房子，協議內 容為甲方即上開3位地主提供土地，供乙方即上開19人建 築房屋使用，乙方支付甲方20萬元作為補償地價之用，嗣 後乙方需要辦理產權移轉過戶，甲方應無條件協助乙方辦 理過戶。然因地主無誠信，收了款項後有些土地並未辦理 過戶登記，導致上開19人各有大小不等之土地未過戶到自 己名下，其中被告祖父即訴外人陳萬來所持有建物即系爭 69號建物並未過戶到名下。而系爭69號建物建於47年，於 64年曾整建過，部分坐落系爭土地上占用約2平方公尺， 依不動產應有部分之買賣，未經移轉登記者，買受人無法 依據買賣契約請求出賣人交付應有部分而使用收益，若買 受人實際上已經使用買賣標的物多年而無異議者，應推定 係受合法之交付而使用，58年台上字第2307號判決參照。 2、被告陳黛瓏目前僅占有系爭69號建物使用部分，其餘部分 是與共同繼承之兄弟姊妹占用使用，系爭69號建物1樓為 店面，樓上則為住家，被告陳黛瓏與兄弟姊妹將1樓店面 出租予第三人經營使用，該建物似有占用到原告共有之系 爭土地，惟詳細占用面積並不確定。被告陳黛瓏之祖父有 和其他人一同向地主購買土地，用以興建系爭69號建物， 且有約定轉讓所有權，只是後來沒去辦理登記。 3、新北市○○段○00000地號土地面積為6平方公尺，原告曾 育淵於86年5月起至101年7月陸續購買系爭土地，目前已 購買權利範圍為1369/3024(持分45.27%)；而原告曾雨婷 於107年10起至108年5月陸續購買新北市○○段○00000地 號，目前已購買權利範圍為1391/3024(持分46%)。兩造實 為鄰居，原告設址於新北市○○區○○○路00號，原告明 知悉系爭69號建物位於新北市○○段○00000地號土地上 方，還購買新北市○○段○00000地號土地實屬惡意取得 ，且未通知地上權人承買，原告所為侵害被告之優先購買 權，因而原告購買新北市○○段○00000地號土地登記應 為無效。被告對於新北市○○段○00000地號土地並無原 告主張不當得利之情狀，因當初即已購買、僅未辦理過戶 登記，且系爭69號建物位於新北市○○段○00000地號土 地上方仍應有土地使用權，被告願意依原告陸續購買新北
市○○段○00000地號土地之相同價額向原告承買等語置 辯。並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。四、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓 人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係 。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金 數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，89年5月5日 施行之民法第425條之1定有明文。上開條文生效前，最高法 院48年臺上字第1457號判例與73年5月8日73年度第五次民事 庭會議決議均採相同見解。衡其意旨為：「土地及房屋為各 別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與 土地分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有， 而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同 時或先後讓與相異之人時，認為除有特別約定外，應推斷土 地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，以免土地上房屋無 座落權源，而遭拆屋還地之結果；但應支付相當代價。故其 法律關係之性質，當屬租賃，故除有反證外，推定有租賃關 係；以兼顧房屋受讓人及社會經濟利益。」。
五、原告主張之事實，業據提出系爭土地地籍謄本暨地籍圖為證 ，被告等雖以前詞置辯，惟被告均未舉證以實其辯，所辯自 無足取。經查，本件經本院囑託新北市板橋地政事務所會同 兩造至系爭土地現場進行測量，測量結果為被告陳鼎鈞所有 系爭67號建物，分別占用系爭172-1地號土地4平方公尺、系 爭172-2地號土地1平方公尺；另被告陳黛瓏共有系爭69號建 物占用系爭172-1地號土地2平方公尺，而被告陳黛瓏系爭69 號建物之持分比例為2/10，亦有本件新北市板橋地政事務所 土地複丈成果圖及系爭69號建物之新北市政府稅捐稽徵處房 屋稅籍證明書附卷可稽。揆諸上開說明，原告曾育淵於101 年8月1日之前、原告曾雨婷於107年10月、108年6月5日分別 取得系爭土地所有權並完成登記，應推定自上開時點與系爭 67號及69號建物間存在租賃關係，原告自得向被告請求其提 起本件訴訟之日前五年內相當於土地租金之不當得利。本件 原告得請求之金額分析如下：
（一）關於民法第425條之1推定房屋受讓人與土地讓與人間有租 賃關係之情形，有無土地法第105條、97條之適用？按土 地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建 築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承 租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房 屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前
手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符 立法意旨，最高法院74年台上字第2562號判例要旨可資參 照。次按，關於基地租賃，土地法及民法均設有特別規定 ，考其立法目的，在於使承租人能易於興建房屋（無需花 費大量資本購置土地），並充分發揮興建完成房屋之使用 價值。最高法院48年台上字第1457號判例謂：「土地與房 屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質 上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用 該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋 分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別 情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用 外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。 」此一判例見解，並為民法增訂第425條之1第1項前段所 繼受，考此情形所成立之租賃關係，其目的主要在於保存 已有之房屋，使房屋所有權人得充分利用、發揮系爭房屋 之使用價值，以此觀之，實與基地租賃之規範意旨相同， 自應解為基地租賃之一種；且民法第449條第3項就基地租 賃之租賃期限作特別規定以排除20年限制時，於立法理由 中亦稱：「…並配合第425條之1之增訂，爰增訂第3項， 使租用基地建築房屋者，不適用20年租賃期限之規定。」 足見立法者顯然將第425條之1所成立之租賃關係與一般基 地租賃契約同等看待。是原告提起本件訴訟主張被告應給 付原告相當於租金之不當得利，性質上與租地建屋之情形 更為相近，自應有土地法第97條之適用。
（二）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之十為限；建築基地租金之計算，依土地法 第105條準用第97條規定，亦係按申報地價年息百分之十 計算；而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而 言，土地法第97條、土地法施行法第25條分別定有明文。 土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價 為法定地價。故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指 該土地之申報地價而言。另土地法第97條第1項之所謂年 息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照 申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置、工 商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼 等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年台上 字第3071號判例意旨參照）。經查，系爭土地坐落於新北 市板橋區館前西路，於99年1月申報地價為每平方公尺25, 280元、102年1月申報地價為每平方公尺29,760元、105年 1月申報地價為每平方公尺42,080元、107年1月申報地價
為每平方公尺38,880元及109年1月申報地價為每平方公尺 38,560元等情，有本院向新北市板橋地政事務所調得之系 爭土地100年至109年地價資料附卷可稽。再查，系爭土地 坐落板橋區館前西路上，附近商店林立，生活機能及居住 品質良好，有特定路線公車行通往市區各地，交通便利性 佳，系爭67號、69號建物為加強磚造3層樓房等情，此有 新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書附卷可稽。是本院 審酌上揭情狀，認本件以系爭土地申報地價年息百分之8 核定為年租金較為適當。
（三）本院依被告陳鼎鈞系爭67號建物占有原告共有系爭172-1 、172-2地號土地面積，原告2人取得系爭土地共有權利範 圍之時間，自104年4月18日起至109年4月17日止，依系爭 土地申報地價年息百分之8計算年租金，其計算式如下： 1、原告曾育淵所有172-1地號部分：
(1)104年4月18日起至104年12月31日止： (42,080x4×8/100x1369/3024)/365x257日=4,292元（元 以下四捨五入）。
(2)105年：
42,080x4×8/100x1369/3024=6,096元（元以下四捨五入 ）。
(3)106年：
38,880x4×8/100x1369/3024=5,632元（元以下四捨五入 ）。
(4)107年：
38,880x4×8/100x1369/3024=5,632元（元以下四捨五入 ）。
(5)108年：
38,560x4×8/100x1369/3024=5,586元（元以下四捨五入 ）。
(6)109年1月1日起至109年4月17日止： (38,560x4×8/100x1369/3024)/365x107=1,638元（元以 下四捨五入）。
(7)合計為：28,876元(4,292元+6,096元+5,632元+5,632元+ 5,586元+1,638元=28,876元)。 2、原告曾雨婷所有172-1地號部分：
(1)107年10月1日至107年12月31日： 38,880x4×8/100x15/1680×92/365=28元（元以下四捨五 入）。
38,880x4×8/100x3/252×92/365=36元（元以下四捨五入 ）。
(2)108年1月1日起至108年6月4日止： 38,880x4×8/100x15/1680×155/365=48元（元以下四捨 五入）。
38,880x4×8/100x3/252×155/365=64元（元以下四捨五 入）。
(3)108年6月5日起至108年12月31日止： (38,560x4×8/100x1391/3024)/365x209=3,252元（元以 下四捨五入）。
(4)109年1月1日起至109年4月17日止： (38,560x4×8/100x1391/3024)/365x107=1,664元（元以 下四捨五入）。
(5)合計5,092元(28元+36元+48元+64元+3,252元+1,664元=5, 092元)。
3、原告曾育淵所有172-2地號部分：
(1)104年4月18日起至104年12月31日止： (42,080x1×8/100x1369/3024)/365x257日=1,073元（元 以下四捨五入）。
(2)105年：
42,080x1×8/100x1369/3024=1,524元（元以下四捨五入 ）。
(3)106年：
38,880x1×8/100x1369/3024=1,408元（元以下四捨五入 ）。
(4)107年：
38,880x1×8/100x1369/3024=1,408元（元以下四捨五入 ）。
(5)108年：
38,560x1×8/100x1369/3024=1,397元（元以下四捨五入 ）。
(6)109年1月1日起至109年4月17日止： (38,560x1×8/100x1369/3024)/365x107=409元（元以下 四捨五入）。
(7)合計為：7,219元(1,073元+1,524元+1,408元+1,408元+1 ,397元+409元=7,219元)。
4、原告曾雨婷所有172-2地號部分：
(1)107年10月1日至107年12月31日： 38,880x1×8/100x15/1680×92/365=7元（元以下四捨五 入）。
38,880x1×8/100x3/252×92/365=9元（元以下四捨五入 ）。
(2)108年1月1日起至108年6月4日止： 38,880x1×8/100x15/1680×155/365=12元（元以下四捨 五入）。
38,880x1×8/100x3/252×155/365=16元（元以下四捨五 入）。
(3)108年6月5日起至108年12月31日止： (38,560x1×8/100x1391/3024)/365x209=813元（元以下 四捨五入）。
(4)109年1月1日起至109年4月17日止： (38,560x1×8/100x1391/3024)/365x107=416元（元以下 四捨五入）。
(5)合計1,273元(7元+9元+12元+16元+813元+416元=1,273元) 。
5、被告陳鼎鈞合計應給付原告曾育淵36,095元（計算式:28, 876＋7,219＝36,095）、原告曾雨婷6,365元（計算式:5, 092＋1,273＝6,365）。
（四）本院依被告陳黛瓏共有系爭69號建物占用原告共有系爭17 2-1地號土地面積，被告陳黛瓏就系爭69號建物之應有部 分為2/10，原告2人取得系爭土地共有權利範圍之時間， 自104年4月18日起至109年4月17日止，依系爭土地申報地 價年息百分之8計算年租金，其計算式如下：
1、原告曾育淵所有172-1地號部分：
(1)104年4月18日起至104年12月31日止： (42,080x2×8/100x1369/3024)/365x257日x2/10=430元（ 元以下四捨五入）。
(2)105年：
42,080x2×8/100x1369/3024x2/10=610元（元以下四捨 五入）。
(3)106年：
38,880x2×8/100x1369/3024x2/10=564元（元以下四捨 五入）。
(4)107年：
38,880x2×8/100x1369/3024x2/10=564元（元以下四捨 五入）。
(5)108年：
38,560x2×8/100x1369/3024x2/10=558元（元以下四捨 五入）。
(6)109年1月1日起至109年4月17日止： (38,560x2×8/100x1369/3024)/365x107x2/10=164元（ 元以下四捨五入）。
(7)合計為2,890元(430元+610元+564元+564元+558元+164元 = 2,890元)。
2、原告曾雨婷所有172-1地號部分：
(1)107年10月1日至107年12月31日： 38,880x2×8/100x15/1680×92/365x2/10=2元（元以下四 捨五入）。
38,880x2×8/100x3/252×92/365x2/10 =4元（元以下四 捨五入）。
(2)108年1月1日起至108年6月4日止： 38,880x2×8/100x15/1680×155/365x2/10=4元（元以下 四捨五入）。
38,880x2×8/100x3/252×155/365x2/10=6元（元以下四 捨五入）。
(3)108年6月5日起至108年12月31日止： (38,560x2×8/100x1391/3024)/365x209x2/10=326元（元 以下四捨五入）。
(4)109年1月1日起至109年4月17日止： (38,560x2×8/100x1391/3024)/365x107x2/10=166元（元 以下四捨五入）。
(5)合計508元(2元+4元+4元+6元+326元+166元=508元)。（五）從而，原告依不當得利等法律關係，請求被告陳鼎鈞給付 原告曾育淵36,095元、原告曾雨婷6,365元；被告陳黛瓏 給付原告曾育淵2,890元、原告曾雨婷508元部分。為有理 由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述， 附此敘明。
七、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決 ，爰依職權宣告假執行；又被告陳鼎鈞陳明願供擔保，請求 免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第436條第2項、第79條、第85條第1項、第389條第1項第3款 、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 25 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 11 月 25 日
書記官 謝淳有