最高法院民事判決 109年度台上字第2599號
上 訴 人 呂 學 連
呂 榮 添
林 丕 庭
黃 瑞 謙
錢 智 富
林 清 傳
康 忠 輝
黃 宗 榮
共 同
訴訟代理人 林 彥 志律師
上 訴 人 賴 永 同
游 家 卿
韋 國 奇
韋 聖 暉
徐 文 亮
黃 月 惠
李 啓 宏
李 傳 隆
王 明 城
褚 水 源
共 同
訴訟代理人 王 玉 珊律師
上 訴 人 胡黃月娥
翁黃月網
黃 月 秋
黃 于
黃 柏 濤
蘇黃月香
吳 建 龍
吳 建 興
吳 建 和
被 上訴 人 祭祀公業法人桃園縣李金興公
法定代理人 李 訓 塗
訴訟代理人 陳鄭權律師
上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國109年5月
27日臺灣高等法院第二審更審判決（108年度重上更一字第62 號
），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件被上訴人以上訴人胡黃月娥、翁黃月網、蘇黃月香、黃月秋、黃于、黃柏濤、吳建龍、吳建興、吳建和（下稱胡黃月娥等 9人）及黃瑞謙（下稱黃瑞謙等10人）之被繼承人黃金鳳，承租伊所有坐落桃園市蘆竹區（改制前桃園縣蘆竹鄉）○○段第000、000、000 地號土地（下稱系爭土地）如原判決附表（下稱附表）編號8 所示面積，基於繼承及情事變更之規定，請求調整租金，其訴訟標的對於共同訴訟之全體繼承人必須合一確定，雖僅黃瑞謙對於原判決提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其上訴之效力及於同造未提起上訴之胡黃月娥等9 人，爰併列胡黃月娥等9人為上訴人，合先敘明。
次查被上訴人主張：系爭土地為伊所有，早年即分別出租予上訴人呂學連、呂榮添之被繼承人呂理松，黃瑞謙等10人之被繼承人黃金鳳，上訴人褚水源之被繼承人褚簡玉蘭、上訴人賴永同之被繼承人賴阿亮、上訴人康忠輝之被繼承人康阿波、上訴人王明城之被繼承人王長房、上訴人游家卿、林丕庭、韋國奇、韋聖暉、徐文亮、黃月惠、李啓宏、錢智富、林清傳、李傳隆、黃宗榮，於土地上興建如附表所示房屋（下稱系爭房屋），未約定期限。嗣兩造於民國85年間約定每年租金按公告地價總額年息6%計算，多年來從未調整。系爭土地坐落南崁新市鎮都市計畫之商業區，上訴人將系爭房屋部分出租他人使用，詳如原判決房屋現況使用表所示。而近年來週邊工商繁榮程度顯著提高，土地價值及租金均大幅上漲，非兩造締約當時所得預料，自有調整租金之必要等情，依民法第442條、第227條之2第1項規定，求為命將上訴人承租系爭土地之每年租金自103年1月起調整為按公告地價年息12 %計算之判決（被上訴人逾上開範圍之請求，業受敗訴判決確定，不予贅敘）。
上訴人則以：系爭土地於64年間即納入南崁新市鎮都市計畫之商業區，兩造於85年間約定租金按公告地價總額年息6%計算，已考量土地價值增漲因素，並無偏低情形，且租金於公告地價變動時隨之調整，被上訴人不得再依民法第442 條規定請求調整。系爭房屋坐落系爭土地多年，伊並未變更使用系爭土地之方法，無情事變更可言，被上訴人亦不得依民法第227條之2規定請求調整租金。又黃金鳳生前業將附表編號8 所示房屋贈與黃瑞謙，被上訴人不得對黃金鳳其他繼承人為請求等語，資為抗辯。原審維持第一審就上開部分所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人其餘上訴，係以：被上訴人為系爭土地所有人，系爭土地於64
年間納入南崁新市鎮都市計畫之商業區，上訴人或其被繼承人向被上訴人承租就系爭土地如附表所示面積，未約定期限，兩造於85年間約定每年租金按公告地價總額年息6%計算，為兩造所不爭執。次查未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘基地價值因工商繁榮而顯著提高，原約定之固定比率顯不相當，當事人復爭執調整租金額之計算比例，出租人得依民法第442 條規定，請求調整其租金。上訴人就系爭土地如附表所示面積，分別與被上訴人有未定期限之基地租賃關係。系爭土地所在之南崁地區，於88年、97年、100年、101年間依序開設台茂購物中心、佳瑪百貨及艾瑪特時尚流行館、大創百貨、好市多量販店，工商業繁榮程度提高，並陸續興建機場捷運線、高速公路國道1 號五楊高架拓寬工程等重大公共建設，未來發展趨勢佳；系爭土地坐落南崁地區菁華地段，公共設施完善，交通便利，生活機能完善；系爭第190、191、193 地號土地之公告現值，於85年間均為新臺幣（下同）5萬5,000元，於102 年大幅增加為依序8萬6,424元、8萬1,979元、8萬7,305元；上訴人將系爭房屋出租營業之現狀如房屋現況使用表所示，其利用系爭土地之經濟價值及所受利益顯著提高，依兩造於85年間約定之比例計算租金顯不相當，兩造復爭執調整租金額之計算比例，被上訴人自得依民法第442 條規定，請求法院為增加租金之判決。至被上訴人依民法第227條之2規定所為請求，即無再予論述之必要。黃金鳳向被上訴人承租系爭土地如附表編號8 所示面積，黃金鳳死亡後，由黃瑞謙等10人繼承而公同共有該承租權，被上訴人得對黃瑞謙等10人請求調整租金。上訴人將系爭房屋部分樓層出租他人營業使用，其承租系爭土地之租金數額不受土地法第105 條準用同法第97條規定之限制。審酌上述系爭土地之位置、工商業繁榮程度、土地公告現值之漲幅，上訴人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等情，認上訴人承租系爭土地之每年租金應自103年1月起調整為按土地公告地價年息12% 計算為適當。故被上訴人依民法第442 條規定，請求將上訴人承租系爭土地之每年租金，自103年1月起調整為按公告地價年息12% 計算，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查黃金鳳向被上訴人承租系爭土地如附表編號8 所示面積，為原審認定之事實。而黃金鳳於100年10月27 日死亡，其繼承人為黃瑞謙等10人及黃月惠，均未拋棄繼承，有繼承系統表、戶籍謄本及臺灣桃園地方法院家事法庭函在卷可稽（見第一審卷一227 頁以下）。上訴人復於事實審提出租賃權繼承協議書，記載：「被繼承人黃金鳳不幸於民國100年00月00 日逝世…被繼承人原有租賃權利轉由次男黃瑞謙一人受讓繼承」（見第一審卷二198 頁）
。乃原審未於判決書理由項下記載其就上開證據取捨之意見，復未敘明其認定所憑依據，逕認黃瑞謙等10人因繼承而公同共有黃金鳳上開承租權，被上訴人得對黃瑞謙等10人請求調整租金，已有可議。次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。同法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，乃有關情事變更原則態樣之一。未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地公告地價之固定比率計算，嗣土地價值變動，非當時所得預料，租金依原約定基地公告地價之固定比率計算顯失公平者，出租人固得依民法第442 條規定，訴請法院調整其租金。惟有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人則應依民法第227條之2規定，聲請法院增減其租金。原審係認兩造於85年間約定上訴人承租系爭土地之每年租金按公告地價總額年息6%計算。則被上訴人須因系爭土地價值於兩造上開約定後發生變動，非當時所得預料，而租金依上開約定比率計算顯失公平者，始得依民法第442 條規定，請求法院調整其租金。乃原審竟謂系爭土地周邊環境工商業繁榮程度，上訴人利用基地之經濟價值及所受利益，於兩造上開約定後已有變更，認被上訴人得依民法第442 條規定，請求調整租金，爰為上訴人不利之判決，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 5 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 李 瑜 娟
法官 陳 麗 芬
法官 黃 書 苑
法官 鄭 純 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 10 年 11 月 12 日