最高法院民事判決 109年度台上字第1528號
上 訴 人 顧 潭
訴訟代理人 李傑儀律師
被 上訴 人 濱湖皇家大廈管理委員會
法定代理人 胡巧蓉
訴訟代理人 黃慧婷律師
陳柏元律師
邱馨嫻律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，上訴人
對於中華民國108 年1月31日臺灣高等法院第二審判決（106年度
上字第1280號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件上訴第三審後，被上訴人之法定代理人變更為胡巧蓉， 據其聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
二、上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地上 建有地下2層、地上12層3棟建物之「濱湖皇家大廈」（門牌 為同區內湖路2段103巷50至90號，下稱系爭大廈），伊為門 牌同巷76號3 樓（下稱系爭房屋）之區分所有權人。又系爭 大廈老舊，時有磁磚脫落，區分所有權人會議（下稱區權人 會議）決議組成外牆更新專案小組，推動外牆修繕事宜。然 外牆為系爭大廈維持安全及外觀之必要構造，應屬全體區分 所有權人共有，詎系爭大廈於民國101年4月22日召開之區權 人會議，竟將規約第3條第1款修正為「外牆屬該專有部分之 所有權人所有」（下稱系爭規約條款），違反民法第757 條 、第799條第2 項及公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第3 條第3款、第7條、第8條第1項等強制規定，應為無效。又系 爭大廈102年7月21日區權人會議因出席人數不足流會後，復 於同年8 月10日召開102年第1次臨時區權人會議（下稱系爭 區權人會議），然出席之區分所有權人人數及區分所有權之 比例，未達到規約第5條之「應經1/2以上區分所有權人出席 」比例，該次會議作成「外牆立面磁磚之更新費用依各戶立 面實作面積分攤」之決議（下稱系爭決議），又未依管理條 例第32條規定送達予區分所有權人及公告，以先位之訴，請 求確認該決議不成立（於原審為訴之追加）；以備位之訴， 請求確認該決議無效。再者，系爭大廈之外牆修繕，屬共用 部分之重大修繕事宜，其費用應由全體區分所有權人按共有 之應有部分比例分擔，詎被上訴人於105年3月24日召開第32
屆第6 次臨時管理委員會議，竟依循系爭決議作成「外牆工 程分攤費用採啟赫公司所計算之版本，依外牆現況實作實收 計算」之決議（下稱系爭管委會決議），違反管理條例第11 條第2項及「大廈住戶公約」（下稱住戶公約）第3條第1項B 款規定，該決議應為無效等情。爰求為㈠確認系爭規約條款 無效；㈡先位聲明：確認系爭決議不成立，備位聲明：確認 系爭決議無效；㈢確認系爭管委會決議無效之判決。三、被上訴人則以：系爭大廈區分所有建物於72年間辦理所有權 第一次登記，外牆登記為所在位置之區分所有權人之專有部 分，不因嗣後制定之管理條例規定，而溯及變更成為系爭大 樓之共有或共用部分。系爭規約條款僅確認系爭大廈之外牆 屬各區分所有權人專有之事實，未違反強制禁止規定，自非 無效。系爭決議已由保全人員送達予各區分所有權人，並辦 理公告，此由該次會議另作成「管理費每坪調漲10元，成為 60元」之決議，其後包含上訴人在內之區分所有權人均如數 繳納，可見系爭決議已依管理條例第32條規定作成。又外牆 屬各區分所有權人之專有部分，修繕費用自無適用民法第79 9條第4項、管理條例第11條第2項、住戶公約第3條第1項B款 等規定之餘地。系爭決議及系爭管委會決議，均為有效等語 ，資為抗辯。
四、原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，駁回其訴及追加之 訴，無非以：系爭房屋於71年11月26日建竣，72年3 月14日 完成所有權第一次登記，95年8 月31日登記上訴人為單獨所 有權人，為兩造所不爭。依現場照片顯示，系爭房屋外之空 間位於道路上方，其外牆面（下稱系爭外牆）以外別無其他 建物，可見系爭外牆非屬兩建物之共同牆壁，僅為系爭房屋 所有之牆壁，依建物測量辦法第20條第1 款規定，以牆之外 緣為界，辦理測繪後進行登記，上訴人所有系爭房屋之面積 包括系爭外牆面在內。系爭外牆非屬系爭大廈之承重牆，與 建物其他專有及共有部分有明確區分，具有構造上之獨立性 ；其單獨供系爭房屋使用，非屬系爭大廈其他區分所有權人 生活利用上不可或缺之共用部分，而具有使用上之獨立性， 為上訴人之專有部分。上訴人主張系爭外牆屬系爭大廈之共 用部分，應無可採。系爭規約條款僅係就該外牆為上訴人專 有之事實予以重申，非創設法律所未規定之物權，並無違反 民法第757條、第799條第2項，及管理條例第3條第3款、第7 條、第8條第1項等規定可言。系爭大廈於102年7月21日召開 之區權人會議因出席人數不足流會後，於同年8 月10日以同 一議題再行召開，當日出席之區分所有權人人數、區分所有 權比例分別為37% 、43.89%，嗣作成系爭決議，為兩造所不
爭。就該次會議紀錄，業經委請社區保全人員親自送達各住 戶，並公告在公告欄及電梯內，被上訴人雖未提出各住戶簽 收紀錄及公告之直接證據，惟參以該次區權人會議另作成「 每月管理費調漲為每坪60元」之決議，包括上訴人在內之區 分所有權人其後均按調漲後之金額繳納迄今之間接事實，上 訴人相隔5 年後始主張系爭決議無效，難期被上訴人提出送 達及公告之資料，惟依上開間接事實，堪認系爭決議已依管 理條例第32條規定作成，即得據以執行。上訴人主張系爭決 議不成立，尚非有據。系爭外牆既為上訴人之專有部分，非 屬系爭大廈之共有或共用部分，與民法第799條第4項及管理 條例第11條之要件均不符，亦無住戶公約第3 條第1項B款約 定之適用，上訴人主張系爭決議及系爭管委會決議，均違反 上開規定而無效，亦無足取。從而，上訴人請求確認系爭規 約條款無效；先位聲明確認系爭決議不成立，備位聲明確認 系爭決議無效；暨確認系爭管委會決議無效，均為無理由等 詞，為其判斷之基礎。
五、本院判斷：
㈠就確認系爭規約條款部分：
1.按建物測量辦法，僅係就建築物登記面積為測繪，就建物 所有權之歸屬，尤其共有、共用及專有之歸屬，仍應依建 築物之特性，依民法、管理條例等相關法令判斷之。而區 分所有建築物之專有部分，係指區分所有建築物在構造上 及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者；共有部分 ，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專 有部分之附屬物，固於98年1 月23日修正民法第799條第2 項時始明定，然揆其立法理由揭櫫：「區分所有權客體之 專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上之 獨立性為必要，爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之 原則」等語，足見區分所有建築物專有部分之認定，原雖 無規定，惟以具備構造及使用上之獨立性為其事物之本質 ，須符合物權客體獨立性原則，至斯時始將要件及定義予 以明文化。倘未具備物權客體獨立性要件，不得獨立為所 有權之客體，縱辦理區分所有權之專有登記，仍不因而認 為係專有部分。是有關區分所有建築物之專有部分及共有 部分之（私權）爭議，法院有調查審認之職權，不受地政 機關所為專有、共有部分登記之拘束。
2.依系爭大廈之使用執照記載，該大廈為地下2 層、地上12 層之3 棟建築物，於71年11月26日建竣，並領得使用執照 （見一審卷㈡第212頁）。系爭房屋位於3樓，房屋外之系 爭外牆登記為上訴人區分所有房屋之專有面積內，為原審
認定之事實。惟公寓大廈之外牆，不論是否為承重牆壁或 所在位置，有其連續及不許分割之一體性，否則無足以包 覆及維護建築物之安全及外觀之完整，屬建築物之基本必 要構造。以系爭外牆與系爭大廈之其他位置之外牆具有一 體性，無從明確劃分其獨立使用範圍之情形，能否謂系爭 外牆具有構造及使用上之獨立性，得為獨立區分所有權之 客體？自滋疑義。原審未遑詳予推研，逕以系爭外牆登記 為上訴人專有，非屬承重牆，單獨供系爭房屋使用，即謂 具有結構及使用上之獨立性，進而謂系爭規約條款（外牆 屬該專有部分之所有權人所有）僅係重申上訴人專有之事 實，於法已有未合。
㈡就先位確認系爭決議不成立部分：
1.按公寓大廈區分所有權人共同意思之形成，管理條例第 3 章就區權人會議之召開、區分所有權之計算及決議比例等 事項，定有明文，不得率以其他方式代之。針對區權人會 議先前已召開，惟未獲致決議，或出席區分所有權人之人 數或其區分所有權比例未達定額，就相同議案重新開議時 ，規約未另行規定開議人數者，應適用管理條例第32條規 定，該條明定重新開議、作成決議之比例，決議後應送達 及公告會議紀錄，令區分所有權人於7 日內得表示反對意 見，暨決議視為成立等要件。主張區權人會議及其決議符 合上開第32條規定之當事人，自應就各該要件負舉證之責 。
2.查系爭大廈於102年7月21日召開之區權人會議因出席人數 不足流會後，再於同年8 月10日以相同議題召開系爭區權 人會議，出席之區分所有權人人數及區分所有權比例分別 為37% 、43.89%，當日作成「外牆立面磁磚之更新費用依 各戶立面實作面積分擔」之系爭（假）決議，為原審認定 之事實（見原判決第12頁）。則該決議應於會後15日內送 達予各區分所有權人並公告之，各區分所有權人得於7 日 內以書面表示反對意見，書面反對意見未超過全體區分所 有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議始視為成 立。乃原審未待被上訴人提出如期送達會議紀錄予各區分 所有權人之簽收（送達）紀錄及公告之資料，併區分所有 權人未於7 日內表示反對意見或反對人數、區分所有權比 例合計未超過半數之證據，逕以區分所有權人嗣依該次會 議另件調漲管理費之決議如數繳納等情，遽認被上訴人已 送達及公告該次會議紀錄，進而謂系爭決議已依管理條例 第32條規定（合法）作成，自嫌疏略。
㈢按預備訴之合併，係以先位之訴有理由，為備位之訴之解除
條件，先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件。系爭決議 是否不成立，既尚待事實審調查審認，則備位請求確認系爭 決議無效，暨依循系爭決議作成之系爭管委會決議是否無效 ，亦無從為法律上之判斷，均應併予廢棄發回。 ㈣上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 26 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 滕 允 潔
法官 李 媛 媛
法官 石 有 為
法官 林 金 吾
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 12 月 15 日