最高法院民事判決 109年度台上字第1423號
上 訴 人 陳勻熏
訴訟代理人 吳永茂律師
羅玲郁律師
侯昱安律師
上 訴 人 簡進德
訴訟代理人 黃正男律師
上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國 108年1月3
日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（ 106年度重上字第18號）
，各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。 理 由
本件上訴人陳勻熏主張：伊於民國100年7月19日與對造上訴人簡進德簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向簡進德買受坐落高雄市○○區○○段 0○段0000000地號土地（下合稱系爭土0地號土地（下合稱系爭鄰地）整合，供伊任法定代理人之訴外人八棓建設有限公司（下稱八棓公司）建屋銷售之用。系爭土地與系爭鄰地合併後，經分割為同小段000-0、000-0、000-0、000-00地號土地（下分別以地號稱之），八棓公司乃規劃興建4棟地上 4層建物（下稱原建物），並向高雄市政府工務局（下稱高雄市工務局）建築管理處（下稱高雄市建管處）申領（ 102）高市建築字第02314～02317號建造執照（下稱系爭建照），施作地樑鋼筋綁紮及灌漿作業，詎高雄市工務局以系爭建照規劃興建原建物坐落之部分土地，與原領（65）建局都管字第3960號建造執照（下稱3960號建照）所有之私設通路及法定空地面積重複使用，勒令停工。簡進德出賣系爭土地有部分無法建築，土地價值減少，有物之瑕疵及不完全給付情事，原建物無法繼續興建，因而受有工程材料費新臺幣（下同） 261萬7,395元、其他支出費用219萬3,437元、土地價值減少 689萬8,261元、重新規劃興建房屋銷售利潤減少 402萬元，合計1,572萬9,093元之損害等情，爰依系爭契約第 7條之約定，民法第227條第1項、第359條、第360條前段規定，擇一求為命簡進德如數給付及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（陳勻熏於第一審原請求1,801萬0,832元本息，第一審命簡進德給付 402萬元本息，駁回陳勻熏其餘之訴，兩造就敗訴部分各自提起第二審上訴後，陳勻熏減縮僅就其中 1,170萬9,093元本息聲明不服，原審命簡進德再給付238萬3,541 元本息，兩造各就不利部分，提起第三審上訴，陳勻熏逾上開聲明部分已敗訴確定）。
對造上訴人簡進德則以：系爭契約未載明購買系爭土地與系爭鄰
地供建築規劃之用，伊已將系爭土地所有權移轉並交付陳勻熏，法定空地及私設通路不得建築，仍可為其他使用，非屬物之瑕疵。縱屬物之瑕疵，陳勻熏於 102年10月底已發現該瑕疵，怠於通知，且遲至104年8月28日始向伊為減少價金之意思表示，已逾法定期間，不得請求減少價金。伊未保證系爭土地無私設通路及法定空地面積重複利用之事，非故意不告知上情，陳勻熏亦不得請求損害賠償。伊不闇相關地政法規，無注意系爭土地上有私設通路及法定空地情形之能力，難謂給付內容不符債之本旨。建築師為陳勻熏之代理人或使用人，未查明系爭土地上有無私設通路及法定空地面積重複使用情形，視同陳勻熏與有過失，應減輕或免除伊賠償金額等語，資為抗辯。
原審就陳勻熏上述聲明，維持第一審所為命簡進德給付 402萬元本息之判決，並將第一審所為陳勻熏敗訴之判決部分廢棄，改判命簡進德再給付陳勻熏238萬3,541元本息，駁回陳勻熏其餘上訴及簡進德之上訴，無非以：陳勻熏向簡進德購買系爭土地及其上建物，另向他人購得系爭鄰地，均指名登記為其子即訴外人楊閔翔所有，經合併、分割為 000-0、000-0、000-0、000-00地號土地，以八棓公司為起造人，向高雄市建管處申請建築原建物，領得系爭建照。陳勻熏於 102年10月底接獲訴外人王韡儒建築師事務所告知，高雄市工務局以同年月22日日函文（下稱系爭函文）通知系爭建照規劃興建原建物坐落之部分土地，與3960號建照所有私設通路及法定空地面積重複使用，依建築法第58條第 7款規定，勒令停工之事實，為兩造所不爭。依第一審檢送系爭函文與法定空地及私設通路地籍圖（下稱附圖 A）、系爭土地原始地籍圖、新舊地籍圖對照及附圖 A套繪地籍圖函詢高雄市工務局結果，對照系爭土地合併、分割前後土地地籍圖公務用謄本，可知附圖 A所示綠色區塊即3960號建照之私設通路範圍、所示既有法定空地及舊法定空地即該建照之法定空地範圍，系爭土地位在000-0、000-0、000-00地號土地範圍內，3960號建照之私設通路及舊法定空地確實落在系爭土地範圍內，而有重複使用之情形。核對證人即辦理系爭契約簽約之地政士何如婷、介紹土地買賣之李朝栓在簡進德所涉臺灣高雄地方檢察署 103年度他字第1133號詐欺刑事偵查案件中之證詞，一致證述系爭土地與相鄰之土地將整合建築使用，系爭契約附註第 4點約定之真意，係陳勻熏購買系爭土地以與系爭鄰地合併供建築整體規劃使用。簡進德交付陳勻熏系爭土地有部分無法作建築基地使用，非符合債務本旨之給付。簡進德於64年間提供系爭土地作為建築用地、法定空地及巷路用地，縱由家族長輩代理所為，然其時已年約23歲非全無查知可能，擁有系爭土地甚久未查明即出售，自有過失而可歸責，陳勻熏得依民法第227條第1項規定請求簡進德負損害賠償責任。其次，
以系爭建照所附原建物規劃圖，比對扣除法定空地、私設通路及無法興建房屋部分後就可建築土地重新規劃為 4戶建築物之規劃圖（下稱新建物規劃圖），原建物規劃圖可興建基地總面積為214.11坪、建物面積為 400坪，新建物規劃圖可興建基地總面積為132.95坪、建物面積為 372坪，所規劃之建物面寬、深度、坪數、樑柱位置及建築結構，均有明顯差異。而核發系爭建照後，已依原建物規劃圖動工建造，完成地樑挖掘、地樑及地坪鋼筋綁紮、混凝土灌漿作業等工程，倘依新建物規劃圖興建房屋，該已施作工程勢必拆除重建，相關費用之支出自屬損害。依電梯買賣合約書、統一發票及估價單，參酌證人何如廣證詞，因原建物規劃2 棟雙併，新建物規劃為連棟，致電梯規格不同，原訂電梯無法退貨，遭訴外人睿鴻機電有限公司沒收訂金49萬5,600 元，該訂金損失及其他工程材料費損失，合計為261萬7,395元。依現金支出傳票等文件所示，其中訴外人高雄縣不動產開發商業同業公會開工費1萬元、1萬元、2萬3,750元收據，為八棓公司加入公會所繳費用，應予扣除，其他支出費用214萬9,687元，均屬勒令停工前支出。八棓公司支出上開費用之來源，為陳勻熏所匯入，若非陳勻熏匯入款項，陳勻熏亦負有賠償八棓公司上開損害之義務，因勒令停工之上開損害，陳勻熏得請求簡進德賠償。再依第一審囑託訴外人牛津學堂不動產估價師鑑定之不動產估價報告書（下稱系爭報告）、證人即估價師簡文彥證詞，參酌建案之銷售包含土地及建物在內，估價師進行估價時自無將土地價差損害排除在外之理，系爭報告之鑑價已將系爭土地上有法定空地及私設通路所導致房地出售價格差異考慮在內，陳勻熏僅受有系爭報告所估之利潤差價 402萬元損失，未受有該部分土地無法再興建使用出售之損失。系爭函文明載「本案設計建築師未充分查明基地內有前述之情形且申請建築執照卷內所附現況照片亦未將私設通路使用現況列入重點拍攝，顯違反建築法第11條第 2項規定」，足見陳勻熏委任之建築師疏未依建築師法第16條規定，查明系爭土地是否存有法定空地或私設通路之使用限制，未提供正確完整之資料，致高雄市建管處核發系爭建照有誤，陳勻熏亦與有過失。審酌系爭土地在3960號建照套繪圖上之私設巷道存有古式磚造瓦房及庭院空地，拆除建物前，外觀上無法判斷空地部分已遭隔鄰土地之建物作為法定空地，簡進德持有系爭土地多年，較易知悉有部分為隔鄰建物之法定空地及私設通路等情，建築師、簡進德應各負一半過失責任，因勒令停工之上開損害476萬7,082元，依民法第217條第3項規定，陳勻熏得請求238萬3,541元。陳勻熏購買系爭土地係與系爭鄰地合併後供建築整體規劃使用，其所失利益僅為規避私設通路及法定空地之空間後，重新規劃建築出售之合理利潤差額 402萬元，不能重複計入系爭土地之價值損失。從而
，陳勻熏依上開規定請求簡進德賠償640萬3,541元本息應予准許，逾此部分之請求，不應准許等詞，為其判斷之基礎。按債務人因債務不履行，依民法第 227條規定，對於債權人負損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬履行利益之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因而所生之損害，其應回復者，並非原有狀態，而係應有狀態。又按同法第 216條規定，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而告減少，屬於「積極損害」；所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事實之發生而受妨害，屬於「消極損害」，兩者要件不同，不應混淆。查陳勻熏購買系爭土地以與系爭鄰地合併供建築整體規劃使用，其所取得系爭土地有部分為私設通路及法定空地，不得作為建築基地，簡進德應依民法第227條第1項規定負損害賠償責任，為原審認定之事實，而依附圖A、附圖A套繪地籍圖（一審卷第212、215頁）所示，3960號建照之部分法定空地似坐落系爭鄰地，系爭土地買賣總價為 951萬3,200元、面積370平方公尺，有系爭契約可稽（一審卷第 5頁），果爾，陳勻熏取得系爭土地既有部分不能作為建築基地使用，與系爭契約約定之系爭土地價值是否相同？陳勻熏提供系爭土地予八棓公司作為建築基地之成本為何？3960號建照所有之私設通路及法定空地與系爭土地重複使用之面積是否為268.3平方公尺（即86.16坪）？陳勻熏以上開面積按系爭契約約定每平方公尺單價計算之價值減少損害689萬8,261元，是否全然無據？非無進一步研求之餘地。原審未調查明晰，逕認陳勻熏無受土地價值減少之損害，進而為陳勻熏此部分不利之判決，尚嫌速斷。次按自然人與公司法人為不同人格，陳勻熏與八棓公司在法律上為不同人格，陳勻熏縱為八棓公司負責人，但其係以個人名義買受系爭土地，提供系爭土地予八棓公司整合作為建築基地，八棓公司依系爭建照興建原建物於勒令停工前所支出工程材料、其他費用，非當然即屬陳勻熏所受損害。系爭土地與系爭鄰地合併規劃為建築基地，3960號建照所有之私設通路及法定空地非僅存在系爭土地範圍內，則依新建物規劃圖建造房屋銷售利潤差額402 萬元，是否全為陳勻熏之損害？尚非無疑。原審逕以八棓公司支出之工程材料、其他費用，經費來源為陳勻熏匯入，遽認陳勻熏得直接請求簡進德負賠償責任、陳勻熏受有利潤差額 402萬元之損害，而為簡進德不利之判決，自屬可議。又按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，為民法第 217條第1項所明定，同條第3項復規定上開規定於被害人之代理人或使用人與有過失者，準用之。此規定之目的在謀求加害
人與被害人間之公平，倘受害人對於損害之發生或擴大亦有過失時，由加害人負全部賠償責任，未免失諸過苛，乃賦與法院得減輕其賠償金額或免除之職權，且不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時，亦有該條項之適用。原審既認陳勻熏因勒令停工不能繼續興建原建物，所受損害為476萬7,082元（積極損害），所失利益為 402萬元（消極損害），陳勻熏所委任建築師與簡進德各負一半過失責任，漏未就消極損害部分減輕賠償責任，已嫌疏略。而系爭建照為八棓公司申領，卷內無證據證明王韡儒建築師事務所為陳勻熏所委任，該建築師之過失，可否逕視同陳勻熏之過失？陳勻熏對損害之發生或擴大究有無過失？此關涉得否適用過失相抵法則，亦有釐清必要。原審未遑詳加調查審認，而以上揭理由，為兩造各不利之判決，自有判決不備理由之違法。兩造上訴論旨，各自指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 19 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如
法官 吳 麗 惠
法官 張 恩 賜
法官 林 麗 玲
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 12 月 7 日
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