臺灣士林地方法院民事判決 109年度士小字第2217號
原 告 范金梅
被 告 陳文欽
上列當事人間給付違約金事件，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造前就原告所有門牌號碼新北市○○區○○街 000 巷0 號4 樓之2 房屋（下稱系爭房屋）商議買賣事宜， 並於民國108 年8 月3 日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買 賣契約），約定由被告以總價新臺幣（下同）382 萬元向原 告購買系爭房屋，然系爭房屋經發現漏水前，被告已表示因 罹患帕金森氏症，故不願購買系爭房屋，造成給付遲延，依 中介王連發於前案所述，可知被告遲延給付達14日，依系爭 買賣契約規定，應以合約總價每日計算百分之2 之違約金76 4 元（計算式：382 萬x0.0002=764 ），是被告積欠原告違 約金1 萬696 元（計算式：764x14=10,696 ），爰依系爭買 賣契約所約定違約金之法律關係，請求被告給付上開金額等 語，並聲明：被告應給付原告1 萬696 元。
二、被告則辯稱：本件購屋，被告已經於108 年9 月24日付清最 後尾款，交屋前的4 期款項給付都沒有遲延，因此被告無須 負擔違約金等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、查被告前曾要求原告就系爭房屋漏水給付修繕費用，而提出 本院109 年度士小字第1002號給付修繕費用之訴訟（下稱前 案），前案原告委由房屋仲介人員王連發擔任訴訟代理人， 本院於109 年5 月22日就前案行調解程序時，王連發稱：契 約約定於108 年9 月18日前要給付屋款全額，但被告於108 年9 月24日才全額給付，當時有跟被告講說履約有遲延、有 違約金等語（見本院卷第27頁），是原告主張告給付遲延14 日，係指被告有給付價金遲延情形，然此為被告所否認，辯 稱其均有按期給付，此節本院認定如下：
㈠查系爭買賣契約第5 條有關「買賣價金之給付與收受」，係 約定：①簽約款38萬元：應於簽約時給付、②完稅款44萬元 應於稅單核發後5 日內給付，若確認買方之貸款總額少於尾 款時，同時應給付差額、③尾款300 萬元：若買方無須貸款 ，尾款應於給付完稅款之同時一併給付；若買方需辦理貸款 支付款款，則尾款應於產權過戶完成後3 日內給付。同條復 規定倘被告遲延給付價金，每逾1 日按遲延價金萬分之2 計 算違約金給付原告，並無所謂「108 年9 月18日」前應給付
全額價金之約定，至於原告及王連發所稱之「108 年9 月18 日」，則為系爭買賣契約第9 條有關「買賣標的物點交」， 約定「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相 關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關 作業遲延者，最遲不得逾民國108 年9 月18日）同時甲方（ 按：即被告）應履行全部價金之給付」，賣方即原告倘未如 期點交，則應給付違約金予買方即被告，有系爭買賣契約在 卷可查（見本院卷第7-10頁），所稱「108 年9 月18日」既 列於「買賣標的點交」規定內，且依據系爭買賣契約第9條 前後文，以及違反時賣方應支付違約金，買方則無任何違約 金約定等情觀之，「108 年9 月18日」應係指賣方即原告應 提出系爭房屋點交之期限，而所稱「同時甲方應履行全部價 金之給付」之文字，應係指於被告給付款項完畢後，原告始 應負擔前述點交之義務而言，至於各期款項之給付，仍應依 系爭買賣契約第5 條之約定，況兩造已另行約定改於108 年 10月2 日點交，有協議書在卷可考（見本院卷第15頁），是 原告主張以前述「108 年9 月18日」之點交期限，作為被告 給付價金之期限，容有誤會。
㈡依原告所提資料，就完稅款44萬元，被告係於108 年9 月12 日支付，同時並給付貸款少於尾款之尾差33萬元，就尾款部 分，被告則係於108 年9 月24日支付，有不動產買賣價金履 約保證專戶收支明細表暨點交確認書在卷可查（見本院卷第 16頁），被告既於支付完稅款時，同時支付尾差，對照系爭 買賣契約第5 條有關完稅款之約定，顯係因被告向銀行貸款 金額低於尾款所致，被告既貸款以支付尾款，依系爭買賣契 約第5 條有關尾款之約定，被告應於系爭房屋所有權移轉過 戶至被告後3 日內給付尾款完畢。本件雖無證明系爭房屋過 戶日期之資料，然本件不動產買賣係於108 年9 月25日完稅 ，有原告所提出之手寫資料在卷可查（見本院卷第6 頁）， 可徵系爭房屋之過戶應係完稅後即108 年9 月25日後（含該 日）完成，被告既於108 年9 月24日即已付清尾款，即難認 被告支付價款，有何違反系爭買賣契約第5 條之約定，是原 告主張被告因給付價金遲延，應給付原告違約金1 萬696 元 云云，即難認有據。
四、綜上所述，本件原告主張被告有付價金遲延情事，應非可採 ，從而，原告依據契約之法律關係請求被告給付原告1 萬 696 元，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 11 月 5 日
士林簡易庭法 官 陳紹瑜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 11 月 5 日
書記官 吳雪華