臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度朴簡字第135號
原 告 何信威
被 告 劉銘宗即全家福房屋仲介社
訴訟代理人 林冠宇
上列當事人間請求返還居間報酬事件，本院於民國109 年11月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
■怑鴔i前於民國108 年6 月16日經由被告經營之全家福房屋仲 介社（即東森房屋嘉義朴子加盟店）居間仲介，以總價新臺 幣（下同）1,270 萬元向訴外人陳麗芬購買門牌號碼嘉義縣 太保市○○路000 號房屋（下稱系爭房屋）及坐落之基地， 原告並依約支付報酬254,000 元，經被告收受。嗣原告與陳 麗芬於108 年9 月8 日辦理點交房屋，竟發現房屋4 樓內部 神明廳、樓梯間有水漬痕，原因不明，為此，原告乃與陳麗 芬協議將漏水保固期間由原訂6 個月期限延長至1 年。詎原 告搬入居住後未幾，即於109 年2 月13日系爭房屋3 樓牆壁 、浴室間、地板及2 樓天花板均有滲水、1 樓則有積水情形 經委請工程人員到場查勘後，發現應係原告搬人居住前，系 爭房屋2 、3 層浴室排水管及地坪防水層即已產生裂隙。 ■邧鰫~間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人 。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履約能力或訂 立該約之能力，有調查之義務；債務人之代理人或使用人， 關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過 失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限，民法第56 7 條第1 項前段、第2 項、第224 條分別定有明文。查被告 為原告與陳麗芬居間仲介，並由所屬營業員即訴外人劉立威 、經紀人即訴外人林冠宇負責系爭房屋買賣事宜，依法被告 即負有調查訂約事項即系爭房屋有無滲漏水及排水系統是否 正常之義務，並應據實報告原告。惟劉立威、林冠宇竟漏未 調查此一重要事項，即率爾於不動產標的現況說明書編號39 「有無漏水狀況」、「建物排水系統有無正常」2 欄分別勾 選「無」、「有」，足認其未盡應調查及據實報告之義務， 被告依法自應對被告負債務不履行損害賠償之責。次按居間 人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行 為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向
委託人請求報酬及償還費用；無法律上之原因而受利益，致 他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後 已不存在者，亦同，民法第571 條、第179 條亦有明文。承 上所述，被告違反對於原告之義務，而為利於訴外人陳麗芬 之行為，依上開規定自不得向原告請求報酬，則被告前受領 之報酬之法律上原因即已不復存在，屬不當得利，原告自得 依不當得利法律關係請求被告返還收取之報酬。爰依契約、 不當得利法律關係提起本訴等語。
■囧藪n明：被告應給付原告254,000 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：營業員劉立威於108 年6 月7 日第一次帶看原告 及麥嘉萍夫婦，看屋時有全棟看屋。第二次6 月9 日於健康 路211 號與屋主陳麗芬於本房屋現場看厝、議價並依房屋現 況告知原告。原告及麥嘉萍夫婦當時有說認識本社區住戶， 住戶有告知本社區房屋漏水重新維修情況。6 月16日原告與 屋主陳麗芬及經紀人林冠宇在場時，原告及屋主雙方於東森 房屋朴子店簽訂不動產買賣合約書，並於房屋況屋況說明書 簽名確認。產權移轉過戶期間，第一次6 月22日，原告拿鑰 匙全棟看過、尺量裝璜，6 月23日才把鑰匙交還至警衛室； 第二次6 月28日17時，劉立威陪同原告檢查房屋現況，為時 約1 小時；第三次6 月29日14時25分，劉立威再次陪同原告 檢查房屋現況。產權移轉過戶完成，原告約108 年8 月30日 15時30分交屋，原告檢查房屋約一個多小時，原告說房屋有 幾個地方有漏水及水痕未完成交屋108 年9 月8 日完成交屋 程序，簽立不動產交屋確認書；108 年9 月8 日房屋現場交 屋，在場人員劉立威、林冠宇、陳麗芬、原告，所有人員陪 同原告全棟檢查房屋達2 個小時，檢查完成後，買、賣雙方 當場簽立不動產交屋確認書。被告劉立威多次陪同原告詳細 檢查房屋現況，且原告均已知曉哪裡有漏水情況，被告有做 產權調查且陪同帶看數次已善盡勘查居間委任之義務，買、 賣雙方完成交屋並簽立不動產交屋確認書無誤，買屋委任終 止，然而109 年2 月13日原告發現房屋有新的地方有漏水情 況，怎能歸責於被告？第一次109 年2 月13日，原告太太麥 嘉萍通知房屋漏水，被告有轉達陳麗芬，並於2 月14日19時 30分看現場瞭解情況。第二次2 月16日，原告及麥嘉萍夫婦 、林冠宇、水電師傅勘查房屋漏水現場及修繕估價。第三次 2 月18日17時30分，陳麗芬聯繫另一組水電師傅勘查房屋， 工程人員於2 月22日勘查房屋漏水現場及修繕估價。第四次 3 月10日，六腳鄉公所調解房屋漏水問題。被告已盡居間義 務，雙方已簽訂不動產買賣合約書，並完成房屋交屋，詳細
揭露房屋有漏水瑕疵情形，交屋後，房屋發生漏水，被告派 員售後服務，不知道為何會進到法院等語。並聲明：原告之 訴駁回。
三、得心證之理由：
■怑鴔i主張其於108 年6 月16日經由被告經營之全家福房屋仲 介社（即東森房屋嘉義朴子加盟店）居間仲介，以總價向訴 外人陳麗芬購買門牌號碼嘉義縣○○市○○路000 號房屋（ 下稱系爭房屋）及坐落之基地，原告並依約支付報酬254,00 0 元，經被告收受，嗣原告與陳麗芬於108 年9 月8 日辦理 點交房屋等情，業據其提出不動產買賣契約書、不動產交屋 確認書、專戶資金及利息結算明細表等件結算明細等件為證 ，且為被告所不爭執，是此部分事實，堪信為真實。 ■邧鰫~間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第571 條定有明文 。次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當 事人，對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人 ，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人 之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567 條定有明文。復按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產 說明書向與委託人為交易之相對人解說，不動產經紀業管理 條例第23條第1 項亦有規定。又不動產仲介業之業務，涉及 房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣 事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取 高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之 善良管理人注意義務（最高法院84年度台上字第1064號、10 2 年度台上字第481 號判決意旨參照）。另善良管理人注意 義務，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意 之人應盡之注意者而言（最高法院42年台上字第865 號判決 參照），故如已施予必要注意，即難認有未盡善良管理人注 意義務而生過失甚或故意之情形。經查，證人即被告受僱人 劉立威於本院審理時證述：我在東森房屋朴子加盟店擔任仲 介，系爭房屋買賣是由我擔任仲介，成交前、成交後，帶看 原告或其太太好多次，印象中有十次左右。成交前帶看的時 候，我與原告沒有發現系爭房屋有漏水的問題，簽約當天原 告有在不動產標的現況說明書簽名，這份說明書是依據成交 的上星期帶看時的屋況，時間很接近，當時屋主和大家都在 ，有仔細去看房屋，第一次交屋是在8 月30日，當天我與原 告有在場，檢查1 、2 個小時，發現在四樓面北的天花板、 四樓樓梯間的天花板有滲水痕跡，由賣方修繕後，後來才約
9 月8 日第二次交屋，並有寫確認書，9 月8 日當天檢查好 幾遍，沒有發現哪裡有漏水。成交前沒有下雨，成交後交屋 前原告有發現系爭房屋門外騎樓會積水，我就說這是正常的 ，因為有可能使用比較多，所以騎樓有點下陷，9 月8 日交 屋的時候有說明，就由買方自行處理等語，依上開證人證述 可知，被告於原告與賣方簽約前，曾帶看系爭房地多次，帶 看期間原告並未主張系爭房屋有2 、3 樓滲漏水、1 樓積水 等情形，且屋主陳麗芬出具之不動產標的現況說明書填載系 爭房屋並無滲漏水瑕疵、排水系統不正常瑕疵，則依據一般 交易觀念，當時既無跡象得以推認或預見系爭房屋可能有上 述瑕疵，應認其已盡居間仲介之義務，而無違反善良管理人 注意義務之過失，自難僅憑原告簽約後發現系爭房屋1 樓積 水及交屋後數個月發現系爭房屋2 、3 樓有漏水情事，即推 認上開情事為被告在仲介系爭房屋期間已發現或得發現，是 原告主張被告違反對委託人即原告之義務，依民法第571 條 規定，不得向被告請求居間報酬，應屬無據。
■妧謅W所述，原告依契約、不當得利之法律關係，請求被告給 付254,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 11 月 27 日 臺灣嘉義地方法院朴子簡易庭
法 官 孫偲綺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 11 月 27 日 書記官 李珈慧