臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度嘉簡字第588號
原 告 吳國全即大昌停車場
訴訟代理人 劉烱意律師
複 代理人 歐陽圓圓律師
被 告 林鰧鐘
訴訟代理人 唐慈燕
被 告 黃玉霞
羅鳳玉
呂宜蓁
許應富
洪山林
林雅鈴
林玲娟
張馨云
鄧春華
江海杰
洪智信
王簡淑媛
張進財
上 十一人
訴訟代理人 邱智偉律師
被 告 葉錦輝 住嘉義市○區○○街00巷00號5樓2
訴訟代理人 葉思廷 住同上
被 告 張玉女 住嘉義市○區○○街00巷00號3樓3
林孔仁 住嘉義市○區○○街00巷0號
周燕秋 住嘉義市○區○○街00巷00號6樓1
張秀娟 住嘉義市○區○○街00巷00號6樓2
李麗華 住嘉義縣○○鄉○○村○○○00號
居嘉義市○○街00巷00號3樓1
上 一 人
訴訟代理人 林重運 住嘉義縣○○鄉○○村○○○00號
居嘉義市○○街00巷00號3樓1
被 告 楊文傑 住嘉義市○區○○路○段000號5樓之1
江晉嘉 住嘉義市○區○○街00巷00號6樓2
上 一 人
訴訟代理人 黃郁茹 住同上
被 告 簡榮豪 住嘉義市○區○○○街000巷0弄00號
居嘉義市○○街00巷00號7樓3
訴訟代理人 黃愛妮 住嘉義市○區○○○街000巷0弄00號
居嘉義市○○街00巷00號7樓3
被 告 吳煒燕 住雲林縣○○鄉○○村○○000號
居嘉義市○○街00巷00號3樓2
訴訟代理人 蘇素女 住雲林縣○○鄉○○村○○000號
居嘉義市○○街00巷00號3樓2
被 告 蔡明珠 住嘉義市○區○○街00巷00號5樓1
訴訟代理人 黃庭爽 住同上
被 告 陳清水 住嘉義市○區○○街00巷00號7樓4
許純萍 住嘉義市○區○○街00巷00號3樓3
李美珠 住嘉義市○區○○街00巷0號
居嘉義市○○街000巷00號
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國109 年11月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告陳清水經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠嘉義市○○○段00000 ○地號地下二樓之停車場，原由三貴 建設股份有限公司（下稱三貴公司）所屬大昌停車場管理， 每一汽車車位每月收取新臺幣（下同）400 元管理費，機車 車位收取150 元租金。原告自民國106 年11月15日接管管理 ，並繼受三貴公司與大樓住戶之契約，且有買賣契約為憑證 ，原告於106 年12月1 日起公告於大樓收取管理費，多數車 位使用人皆依規定繳費，但少數人拒絕繳費，造成入不敷出 ，因而108 年3 月10日地下二樓共有人召開區分所有權人會 議，過半數住戶出席，出席人數過半數通過停車場使用規約 ，由原告管理，每一個車位，月繳400 元管理費，但仍有少 數車位未依規約繳費。原告又於108 年6 月1 日委託律師寄 送律師函通知未繳費人員，但被告等人仍拒絕繳費，而原告 管理系爭停車場每月需支出管理員人事費、清潔費、水電費 、消防及各項設備維修費等，收取之費用勉可支應，即便收
足相關費用，亦無多餘之紅利，而今被告拒絕繳納，各積欠 如附表所示之金額，原告管理該停車場已難以維持日常管理 所需費用，不得不提起本件訴訟。
㈡依原告與三貴公司簽立之買賣契約書第13條其他特約事項規 定：「一、本案以現況交付承買人，由承買人接任出租管理 。二、本案已收取租金及清潔費於106 年11月15日結清後與 承買人找清。三、本標的為車位買賣、車位狀況如後附圖所 示，買方已充分了解。」，參上開契約第13條第1 項約定， 可知承買人即原告所購買之標的，除土地及建物之持分外， 尚包含接任原先出賣人就停車場出租管理之權限。因此，原 告主張其繼受三貴公司與大樓住戶之契約，而對系爭停車場 具有出租管理之權限，應屬有據。而上開契約第13條第2 項 約定，出賣人與原告約定租金及清潔費收取至106 年11月15 日，是原告自106 年12月1 日起向被告等人收取清潔費，應 屬有據。又從本條約定可推知，原告確實繼受三貴公司就系 爭停車場之管理權，原告與訴外人三貴公司始會有本條之約 定。至於原告既對系爭停車場具有管理權限，所收取之管理 費用名目究係管理費抑或清潔費，在所不問。至於上開契約 第13條第3 項約定之車位狀況附圖陰影部分51格停車位，即 為原告所購買之停車格位，至於打「X 」之部分，即係無法 停車之4 個停車格位。依現行相關建築法令，停車位可分為 三種：㈠法定停車位：係依法應附設之停車位，不可與主建 物分開買賣，故該車位並無獨立權狀，須是大樓住戶才有該 車位之產權（共同持分方式）；㈡獎勵停車位：係建商為增 加樓地板面積而設之車位，依規定該車位係供公眾使用，故 其為獨立產權，可與主建物分開銷售，且須就該車位發給所 有權狀；㈢增設停車位：係建商在其建物地下室自建停車位 ，亦係屬獨立產權，可與主建物分開銷售且須發給所有權狀 。故所謂「獨立產權」，當係指該停車位可與主建物分開買 賣而言，即該停車位係可單獨買賣並可取得所有權狀之獎勵 停車位或增設停車位。此有行政院公平交易委員會公處字第 160 號處分書之相關說明可資參照。而本件地下室二層停車 場係有獨立權狀，故屬獎勵停車位，核先敘明。因此，三貴 公司將系爭停車場之所有權持分出售予原告，並由原告承受 三貴公司與停車場使用權人之委任契約，並收取管理費，應 屬有據。次參上開說明，獎勵停車位既然係供公眾使用，核 與公寓全體住戶無關，原告主張調解會議應由停車場使用權 人的2 分之1 出席即可，並無違反法令。
㈢108 年3 月10日通過之停車場管理規約，載明：「經二分之 一以上停車場使用權人出席，到場超過二分之一同意，將嘉
義市○○街00巷00號地下室二樓停車場委託大昌停車場即吳 國全管理」，該規約已將原告吳國全列為管理人，是以被告 該給付管理費應屬有據，縱然未定性為委任關係，然參照上 開見解，依照規約每月400 元（無名契約）已經由上開決議 辦理並公告之，已然生效（參照臺灣新竹地方法院90年度竹 小字第241 號民事判決）；或因適法的無因管理之承認而轉 為委任關係（參照臺灣高等法院臺中分院95年上易字第192 號判決）。且該停車場設立管理室並有相關的管理價格，該 公告已經置放於公開之處，而被告等看到該管理價格後，仍 然駛入汽車進入該地之畫線停車格停車，依照民法153 條及 社會常情，契約已經默示成立。退步言之，縱然未認定為委 任關係，然而原告修整、管理該地下停車場的行為，是為被 告等管理事務者，且其管理是依被告等可得推知之意思為停 車場之管理，且原告所為，是以有利於被告之方法為之；是 以根據民法176 條1 項，原告上開適法之無因管理之種種管 理行為，是以上開每月一車位月繳400 元，應屬有據；且依 照108 年3 月10日之會議，根據民法178 條，該約定已經可 認為是一承認行為，而原告106 年間即接管該停車場，長久 下來該區住戶約定成俗，即全體區分所有權人均已為事實之 默認，是以該委任關係，應可成立。再退萬步言之，如不認 為有委任關係，參照臺灣臺東地方法院106 年度訴字第32號 判決，即便是誤信管理，本件亦有不當得利之適用；而又原 告為停車場規約下肯認的管理員，是以無權占有他人停車位 所受之利益，解釋上自應獲得相當於租金之利益，故而原告 得向被告請求不當得利。以上數個訴訟標的之理由請鈞院擇 一為勝訴判決。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈被告稱原告自行增設停車格位等語，係不實指控，原告向三 貴公司購買停車位時，即與現況相符，此有買賣契約所附之 停車格位圖可資為證。被告指摘原告鋸斷水管云云，亦係不 實指控。該管路係七樓住戶自行拆除，且原告亦請教消防公 司，七樓住戶所拆除之水管係備用蓄水池，且係消防法規舊 法時始有要求設置之備用蓄水池，現行法規已經不須設置備 用蓄水池，因此七樓住戶拆除之行為亦不會影響消防系統之 運作。被告所稱消防管路漏水情形，是因消防公司在做更換 警報逆止閥所導致漏水，且完工後原告也派人員做清理，此 部分非管委會所維修。本大樓管理委員會形同虛設，且地下 二樓停車場屬獎勵停車位，亦非大樓管委會管轄範圍，且獎 勵停車位亦得轉讓，因此原告本於與三貴公司之買賣契約， 該買賣契約係為有效之契約，原告亦承受三貴公司與被告之
委任關係。
⒉證人許美雅稱其參加108 年3 月10日之協調會議係因被告羅 鳳玉邀請，當天係討論停車場管理費之議題，約莫有二、三 十人參加，並且討論長達一個小時，與當日實際情形相符。 被告等人辯稱係原告召開會議，僅有數人參加且幾分鐘即各 自離去云云，顯與事實不符，可見被告為拒絕給付管理費， 藉詞推託，不足採信。至於協調會議當日應有作成決議，惟 可能經過時日已久，證人是否有所遺漏，亦非無疑。又會議 結束後，兩造皆無再聯絡證人許美雅，因此證人並不知道後 續訂有規約，亦合乎常情。又證人馮文英無法證明被告之待 證事實。另證人曾雅楓原先即有在繳費，其在老老先生不做 之後，繼續繳費給胖胖小姐，亦徵證明其係承認原告繼受三 貴公司之契約。至於證人後續拒絕繳費，係因其個人因素而 拖欠繳款，與原告無關。原告循合法程序請求給付管理費， 並無不當。
⒊系爭協調會議確實有做成會議，雖當日無做成正式會議記錄 ，惟有錄音可證明當日確實有通過決議，而該錄音檔案譯文 ：「民國108 年3 月10日，錄音地點：嘉義市嘉北街12巷地 下二樓停車場，錄音內容：羅鳳玉：…我們不是全部的車位 主都出席，有些人強調的要吳先出示明細來收費公告的，沒 有辨法，因為我們是委託依方便的我們不是大樓委員會的那 種做帳章程，我們就是按照三貴給我們管理的範圍一樣，我 們每個月400 元委託給吳先生給我們管理，包含電動門的維 護、包含遙控器的管理、包含小部份損傷的、包含我們大樓 清潔、照明、耗材、消防，全部都負責了跟三貴公司做的都 一樣啦！如果吳先生的開支確實已經超出他跟我們收的，而 且他收的都是全部…而且都合理，他才有必要公告它的支出 來收費這樣大家有意見嗎？通過來拍手一下。（各住戶、汽 車位車主拍手通過）羅鳳玉：好那我們通過。」，雖係以拍 手通過之方式決議，然可清楚知悉有許多與會人員拍手通過 ，而決議內容亦稱同意原告繼續依照先前三貴公司管理的方 式，且不須依照管委會之做帳章程。今日被告等人竟主張原 告應依會計做帳章程提出帳冊等語，顯為拒絕繳納管理費用 而刁難原告，被告等人之抗辯主張有違誠信原則以及禁反言 原則。
⒋法定停車位係設置於區分所有建築物之共有部分或基地之上 ，則停車位之使用權係區分所有人約定之「共有專用」，其 取得須依區分所有人會議議決之規約為之。惟本件地下二樓 停車場係獎勵停車位，並非區分所有建築物之共有部分，且 可將其持分獨立移轉買賣，即認地下二樓停車場之管理使用
，並非以取得區分所有人會議議決為要件。因此，三貴公司 將管理地下二樓之權限移轉予原告後，即將地下二樓的電表 登記原告為用電人並無不妥。退萬步言，縱使被告等人認為 用電名義人應登記予管理委員會，亦與本案無關。 ㈤並聲明：⒈被告等人應給付原告如附表所示之欠繳金額及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息。⒉被告等人應自起訴狀繕本送達翌日起至停止使用停車 場止，按月給付原告如附表每月應繳金額所示之金額。⒊原 告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告林鰧鐘、黃玉霞、羅鳳玉、葉錦輝、林孔仁、周燕秋、 李麗華、楊文傑、江晉嘉、簡榮豪、吳煒燕、蔡明珠、許純 萍、李美珠則以：
㈠原告於106 年11月間，進入被告方244 住戶地下二樓，揚言 已斥資向三貴公司買下該地下二樓停車位，即以草綠色油漆 畫定出機車209 格，汽車150 格位作出租營利，更換原有大 門，並以特製遙控鈕，控制未依其意者之進出自由，並拆掉 原車位照明燈具。並鋸斷專業技師設計經嘉義市政府核定85 0 人生命安全所必須之消防供水主幹管。被告方已知原告增 畫之車位是本社區的法定避難空間。被告方再三請原告成立 管理委員會，一切事務經由大會議決，財務公開，原告不願 意，也不願加入被告方之管理委員會。原告沒有公寓大廈管 理條例第41條規定：公寓大廈管理維護公司應經中央主管機 關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記後，始 得執業。原告即無法令證件，當無管理權。原告非管理委員 會之收入歸於公共基金。被告方沒有任何委任。被告方私有 停車位亦無同意變更為獎勵停車位，原告亦無核准文件，亦 無權管理。依原告起訴狀附：買賣契約書第13條、其他約定 事項：「一、本案以現況交付承買人，由承買人接任出租管 理。三、本標的為車位買賣，車位狀況如後附圖所示，…」 。、「不動產標的現況說明書」第18點：「是否有住戶規約 ：否」。基此之約定，原告出租管理權限，僅其附圖之買受 車位。案外人無權處分被告方私有車位所有權，固有「是否 有住戶規約：否。」，原告即應屬無據之訴。
㈡原告起訴狀載：「108 年3 月10日地下二樓共有人召開區分 所有權人（244 住戶）會議，過半數出席，出席人數過半數 通過停車場使用公約，由原告管理」，原告提不出證據，改 口為「停車場（機車209 、汽車150 位，計359 人）的1/2 出席會議」，也提不出證據，改口為聲請鈞院傳調證人許美 雅，109 年10月16日證詞筆錄：「法官詢問許美雅：到場開 會的人數大約有幾人？證人許美雅：應該有二、三十人。法
官詢問：最後關於管理費問題是沒有結論是嗎？證人許美雅 ：對，沒有結論。法官詢問：提示本院卷一第32頁，有無看 過這份使用公約？證人許美雅：沒有。原告問：當天羅鳳玉 有無說在管委會成立前，車位的使用人還是以每月400 元交 給吳國全，之後拍手通過，你有無印象？證人許美雅：沒有 。被告黃玉霞問：108 年3 月10日當天你是否討論停車場使 用規約，有那些條文？多少人有簽約成立？證人許美雅：沒 有。沒有。」，基上：原告之訴所持停車場使用規約證據， 不是事實，原告應屬無據之訴。
㈢依原告買賣契約書所載地號、建號之持分比率及土地公告現 值、申報地價稅及使用執照之工程造價，依嘉義市政府公告 建築物折舊率與房屋稅率及鈞院傳調嘉義市政府函復核定之 避難空間、停車位，交叉換算原告強行使用被告方244 住戶 的土地和建物價值11,7478,947 元，又已收租金5,424,950 元，從無與被告方管理委員會分帳。原告竟然鋸斷專業技師 設計，經嘉義市政府核定850 人生命安全所必須之消防供水 主幹管。強行使用被告方所有權大門供其出租車輛通行，竟 以遙控鈕控制被告方自由進出。強行使用被告方所有權之電 力系統設施，竟拆掉被告方原有照明燈，被告方再裝上，原 告再拆掉，原告強詞更換LED 燈，事實是燈具量再三短少， 已至昏暗，又上揭系統設施是建設公司所建，是被告方買受 之所有權。原告未支付分文，亦無被告方同意，將水、電錶 名義人據其所有，該些作為是背離善良風俗之訴，應屬民法 第2 條：民事所適用之習慣，以不背於公共秩序或善良風俗 者為限。所以原告之訴無效。原告所謂支出項目，從無經過 區分所有權244 人或汽車、機車359 人過半數決議，且無招 標。又不見公司行號統一發票，亦不見公司行號之基本資料 ，亦不見稅捐機關管理營利事業登記，帳簿憑證辦法第27條 規定：收據憑證，最少保存5 年。原告所指臺灣新竹、臺東 地方法院及臺灣高等法院臺中分院判決，引用民法第153 條 、172 條、176 條第1 項、178 條、179 條、528 條之主張 。經查證，不適用於本案，該三件案情與本案完全不同，本 案原告亦無該三案勝訴方之事實證據，原告所持上揭法條， 當不適用於本案。原告收入並無歸公用基金之管理委員會。 亦無管理證照。亦無兩造間款項協調條文爭議，原告侵占我 方避難空間、鋸斷我方車輛必備消防供水主幹管之恐怖作為 、控制我方所有權之大門阻礙車輛自由出入、拆掉我方車輛 使用照明燈具…等等傷害。依法、依理，被告方沒有義務再 出錢給原告繼續作傷害等語。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉被告等14人願供擔保，請准免
假執行。
四、被告呂宜蓁、許應富、洪山林、林雅鈴、林玲娟、張馨云、 鄧春華、江海杰、洪智信、王簡淑媛、張進財則以： ㈠嘉義市○○○段00000 ○地號上之建物為三貴公司所建設之 大樓，社區名稱為三貴錦繡社區，而該地號地下二樓停車場 部分，建號分別為嘉義市○○○段0000號及2631號，雖有不 同建號，但彼此相連，為全體區分所有權人共同使用，故地 下二樓停車場應屬公寓大廈管理條例上所稱共用部分。公寓 大廈共用部分爰臺灣高等法院105 年度重上更㈠字第54號民 事判決意旨及公寓大廈管理條例第36條第2 款、第11款規定 ，其點收、保管及維護應係管理委員會之職權，若無管理委 員會者，則應由區分所有權人選任管理負責人代區分所有權 人管理共用部分，因此公寓大廈共用部分之管理權，應無法 透過私人契約買賣繼受，原告於106 年10月17日向洪三義購 買地下二樓停車場部分停車位後，旋即以管理人自居向其他 區分所有權人要求收取管理費，惟三貴錦繡大樓建設完畢後 至108 年10月前並未成立管理委員會，因此在108 年10月前 地下二樓停車場共用部分管理權應屬全體區分所有權人，10 8 年10月後三貴錦繡社區經嘉義市政府輔導成立管理委員會 ，於區分所有權會議將地下二樓停車場共用部分管理維修授 權予管理委員會，而地下二樓停車場共用部分，區分所有權 人並未有任何決議委由他人管理，原告如何從洪三義繼受管 理權實有疑義。綜觀原告與洪三義所簽訂之買賣契約第13條 第1 款之意旨，應係指該契約所稱之買賣標的物現況交付與 原告，原告對買賣標的物之出租管理得自由處分，非是原告 對於地下二樓停車場全部之車位有出租管理權利，況原告所 提供之停車位買賣契約第13條第3 款之約定僅能證明洪三義 曾向原告收取租金與清潔費，尚不足證明三貴錦繡社區，區 分所有權人曾有決議委任洪三義管理維護地下二樓停車場共 用部分，爰民法第528 條、537 條規定及最高法院104 年度 台上字第1606號民事判決意旨，委任契約較諸其他契約類型 更具強烈之信賴關係，因此法律規定除要求受任人須自己處 理委任事務外，若受任人要委由第三人處理更須委任人同意 。基於上述委任契約之特性，受任人應不得任意將委任契約 讓與第三人，原告所提之證據並不能證明洪三義曾受有委任 管理維護地下二樓停車場，原告與洪三義之買賣契約，依債 之相對性法理，應無法拘束被告，原告主張其依買賣契約繼 受管理權，得向被告請求管理費顯無理由。
㈡地下二樓停車場建築完成日期為79年10月15日，早於內政部 80年9 月18日台內營字第8071337 號函令解釋日期，因此地
下二樓停車場建築完成時，依當時相關法規規定，法定停車 位仍可以單獨登記並且擁有單獨權狀，故原告單純以地下二 樓停車場具有單獨權狀即判斷其屬獎勵停車位，未考量建築 完成日期以及相關建築法規、土地登記法規等其他因素做綜 合判斷，舉證與說明顯有不備，原告主張地下二樓停車場屬 獎勵停車位應無理由，又地下二樓停車場核准使用用途為防 空避難室兼停車空間，依內政部87年7 月23日台內營字第87 06563 號函令解釋意旨，地下二樓停車場其主要用途仍為防 空避難室，性質上屬法定之公共設施，其管理使用仍應依公 寓大廈管理條例規定辦理，依公寓大廈管理條例第31條規定 ，區分所有權決議事項，應是區分所有權人三分之二以上及 其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分 之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之 三以上之同意行之，原告主張地下二樓停車場管理使用與公 寓全體住戶無關，依民法第820 條規定，得以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之委任原告管理，顯然對 法規有所誤解，原告所稱之決議方式顯不合法。原告於起訴 狀中聲稱於區分所有權會議中，過半數住戶出席，出席人數 過半數通過停車場使用規約由原告管理之決議，然原告於起 訴書所提出之開會通知，該通知係因原告自洪三義購買地下 二樓停車場部分停車位後，自認其有管理權，而向社區住戶 催收地下二樓停車場管理費用，被告因不堪其擾，故發起地 下二樓停車場協調會議，目的在釐清並解決地下二樓停車場 管理費收取之紛爭，是以108 年3 月10日之會議並非區分所 有權人會議，而係被告單純針對地下二樓停車場原告無權收 取管理費之協調會議，因該會議並非公寓大廈管理條例所稱 區分所有權會議，當日協調會議自無依公寓大廈管理條例第 34條規定，製作相關會議記錄，載明開會經過及決議事項， 且依證人許美雅與馮文英之證詞證明，協調會議並無簽到確 定出席人員之身分，且當日到場人數僅有二十幾人，根本無 法達到半數共有人出席，原告之聲稱顯然並非事實，又當日 協調會議並未提出及討論任何停車場使用規約之議案，亦無 任何共識與決議，證人之證詞足證原告並未獲得管理委員會 或區分所有權人決議委任管理地下二樓停車場，原告所提出 證據僅有「協調會議召開公告」與原告委任律師所繕打之「 停車場使用規約」，上開證據尚不足以證明原告獲有三貴錦 繡社區住戶，委任管理地下二樓停車場之決議真實存在，再 依同法第41條及第42條規定，原告即大昌停車場並非內政部 營建署登記核准之公寓大廈管理維護公司，依法不得執行管 理業務，故縱使認為該項委任管理決議存在，惟該決議方式
及決議中委任維護公司均不合法規顯屬無效之決議原告請求 被告給付管理費應無理由。
㈢原告對於共用部份並未有任何管理行為，如地下二樓停車場 消防設備因年久失修，漏水致住戶汽車外觀損壞，而原告並 未有針對本次漏水進行修繕，而係由三貴錦繡社區管理委員 會依社區住戶規約，負責修繕完畢，況且原告所謂的管理與 修繕大多僅止於其個人約定專用部分，多數修繕管理並不及 於共用部份與其他住戶約定專用部分，難謂其修繕管理行為 所生事實上之利益，有歸屬於被告之意思。三貴錦繡社區地 下二樓停車場停車位，大多都是住戶向訴外人洪三義購買， 因此得自有處分其約定專用之停車位包括自由出入停車場、 使用停車位等，故住戶將其汽車、機車停入自己購買之地下 二樓停車位，自屬合理且適法。爰最高法院87年台上字第67 8 號民事判決意旨，委任管理契約必要之點應係委託他方處 理事務之意思表示，他方亦表示同意處理事務者是，就原告 所提供之證據，不能證實其是否受有區分所有權人委任管理 地下二樓停車場，區分所權人於該公告一出隨即表示反對意 見，甚至於108 年底經嘉義市政府輔導成立管理委員會，另 定社區規約授權管理委員會管理地下二樓停車場，上開情事 足證兩造雙方對於成立委任管理地下二樓停車場契約的必要 之點，難謂意思表示一致，故原告單憑委任律師繕打「停車 場使用規約」貼在社區出入口，即認兩造間成立默示委任管 理契約，主張被告應給付管理費顯無理由。
㈣三貴錦繡社區於管理委員會成立後，目前每個月僅收取一筆 400 元管理費用用於修繕大樓全部共用部分，除此之外並無 另外收取其他費用。另三貴錦繡社區地下二樓停車場為D 棟 與E 棟共用，兩棟大樓有各自的管理委員會，兩棟大樓管理 委員會成立之初即達成共同管理維修之共識，故目前地下二 樓停車場仍由三貴錦繡社區D 棟與E 棟管理委員會共同管理 與修繕相關費用諸如公用電費亦由管理委員會支出。三貴錦 繡大樓建設完成初期，地下二樓停車場之所有權人均為三貴 公司前負責人洪三義所有，洪三義為自己之利益，將地下二 樓停車場出租給其他人使用，並藉此收取租金，其為管理之 方便，將水號：00-00-000000-0、電號：00-00-0000-00-0 、00-00-0000-00-0 及00-00-0000-00-0 登記為自己之名義 ，並繳納相關費用。洪三義出租停車位並收取相關租金數年 後，陸續將地下二樓停車場停車位出售，惟洪三義所擁有之 停車位仍屬大宗，因此洪三義為管理方便並未將上開水號與 電號變更登記予管理委員會或管理負責人，致使管理委員會 並不知上開電錶及水錶之存在，誤認地下一樓與二樓之電錶
統一設立在地下一樓，並由管理委員會繳納，洪三義將剩餘 之停車位全數賣予原告後，即將用電人變更登記為原告，惟 水號之用水人並未變更登記，仍為洪三義，但相關繳納帳單 地址均登記為原告之住址且由原告繳納，變更登記為原告用 電人，其目的在於讓原告方便管理出租其擁有之停車位，因 原告有大量停車格與機車格出租予住戶和非住戶之民眾，故 相關單據如果由原告繳納，則不必經過管理委員會的監督， 自然得方便管理相關費用支出，另關於用電人之變更，經D 棟管理委員會主委即被告林玲娟，詢問過台灣電力公司嘉義 區營業處，台灣電力公司表示，若欲變更用電人為管理委員 會主委，須先知道電號，並確認電錶地址確實在社區裡面， 且出示管理委員會或區分所有權人會議決議證明用電人確實 為社區全體住戶後，台灣電力公司將會變更用電人為管理委 員會，而原用電人得於6 個月內針對用電人變更提出異議， 若無相關決議則須取得原用電人之切結書，否則無法辦理變 更用電人，因此如果不知道電號，則管理委員會無從查詢相 關紀錄，遑論變更用電人。承前所述原告並無管理權，管理 員費用、清潔費用、修繕費用及電信費用等相關費用之支出 ，係因原告在地下二樓停車場擁有大量停車位，並將停車位 出租於住戶及非住戶之民眾，又原告為管理方便，因此維修 三貴建設之前自行增設之鐵捲門、紅綠燈感應器，另更換水 電工程含監視系統及電動門控制器，用於控管承租人之進出 ，然上開相關設備原告並未獲得管理委員會或區分所有權人 會議同意即自行維修與增設，顯不符合公寓大廈管理條例之 規範，事實上三貴錦繡大樓於建築完成即於一樓出入口設有 鐵捲門、紅綠燈感應器、管理室，用於管理住戶出入，根本 不需要在地下二樓停車場另外增設相關管理設備，因此地下 二樓停車場之相關費用支出既然係原告為方便管理其自己之 出租停車位，且原告並未得管理委員會或經區分所有權人會 議決議委託由原告管理，被告自無須分擔上開費用，地下二 樓停車場原告擁有相當大量之停車格，其將停車格出租於住 戶及非住戶之民眾，藉此收取租金（防空避難室兼停車場依 內政部87年7 月23日台內營字第8706563 號函令解釋，應不 得對外營業使用，亦即原告應不得將地下二樓停車格出祖予 非住戶之民眾，原告此部分明顯違法），因此原告關於地下 二樓停車場所支出之相關費用，並非為全體住戶利益而為之 ，而係為謀求自己收取租金之利益，因而支出相關修繕、清 潔等費用，故原告不符合無因管理、誤信管理及不當得利之 請求要件，原告請求被告給付管理費應無理由。另原告如認 其支出地下二樓停車場相關費用，三貴錦繡全體住戶受有不
當得利（假設情形），則原告亦應依公寓大廈管理條例第10 條第2 項之規定，對個別住戶依其共有之應有部分比例分攤 請求之，而非不論持分多少均用每個車位每個月400 元請求 之，原告欲請求之金額計算方式顯然有誤，應不合法等語。 ㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判 決願供擔保請准宣告免為假執行。
五、被告張玉女則以：原告要管理地下室，應需由我們全體住戶 同意始可，且應把權利義務載明清楚。我與原告沒有任何委 任關係，原告沒有權利，我沒有參加協調會議等語。並聲明 ：原告之訴駁回。
六、被告張秀娟則以：三貴公司沒有資格賣掉地下室管理權，我 與原告沒有任何委任關係，原告沒有資格、權利管理停車位 。我有去協調會議，但當時亂成一片，之後開到一半後里長 才來，當時吵得很厲害，根本無法協調等語。並聲明：原告 之訴駁回。
七、被告陳清水未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。
八、得心證之理由：
㈠原告主張其向被告收取管理費之依據為委任契約或默示成立 委任契約，或因適法的無因管理之承認而轉為委任關係，或 成立誤信管理而依不當得利請求返還等情，已為被告所否認 ，經查：
⒈按本條例用辭定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築 物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有 權。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及 不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部 分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分 所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人 或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權 人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於 區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住 戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從 其規定。管理委員會之職務如下：二、共有及共用部分之清 潔、維護、修繕及一般改良。公寓大廈管理條例第3 條第2 、4 、5 款、第10條第1 、2 項、第36條第2 款分別定有明 文。系爭大樓D 、E 棟地下二樓現為系爭大樓區分所有權人 共有之共用部分設置之停車場及避難室，已由起造人與各承 購戶定明停車位之使用權者及其範圍等情，此有被告所提出
之買賣契約書及建物登記謄本在卷可佐，是擁有地下二樓應 有部分之區分所有權人就共有之系爭大樓D 、E 棟地下二樓 已有分管契約存在，各別分配之車位屬約定專用部分，其後 之受讓者，均應繼受上開分管契約，而受上開分管契約之拘 束。依原告與洪三義簽訂之買賣契約書第10條約定：「買賣 標的物標示：土地：嘉義市○○○段00000 地號、建、面積 57 19 平方公尺持分354/100000。建物：嘉義市○○街00巷 00號地下室二層，建號2631號持分422/1000。建物：嘉義市 ○○街00巷00號地下室二層，建號2502號持分334/1000。」 、第13條約定：「一、本案以現況交付承買人，由承買人接 任出租管理。二、本案已收租金及清潔費於106 年11月15日 結清後與承買人找清。三、本標的為車位買賣、車位狀況如 後附圖所示，買方已充分了解。」，有原告所提出買賣契約 書在卷可稽，可知原告所買受者為系爭大樓D 、E 棟地下二 樓之應有部分，而原告所得使用車位範圍，則須受上開分管 契約之拘束，共用部分之修繕、管理、維護，依公寓大廈管 理條例第10條第2 項之規定，則應由管理負責人或管理委員 會為之。觀諸上開買賣契約書第13條所約定「由承買人接任 出租管理」，係原告與洪三義之間約定原告就個別車位（約 定專用部分）得接任洪三義出租管理，原告並未就系爭大樓