臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第二三九號
原 告 丙○○
乙○○
被 告 雙象建設股份有限公司
法定代理人 甲○○ 住台北縣汐止鎮○○○○○段九六號Ｃ棟二三樓
訴訟代理人 黃世芳律師
右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告丙○○新台幣壹佰壹拾參萬玖仟壹佰柒拾玖元、原告乙○○新台幣壹佰壹拾貳萬玖仟壹佰柒拾玖元，及各自民國八十七年三月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告丙○○、乙○○各以新台幣參拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰壹拾參萬玖仟壹佰柒拾玖元為原告丙○○、以新台幣壹佰壹拾貳萬玖仟壹佰柒拾玖元為原告乙○○預供擔保，得免為假執行。 事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：除假執行供擔保之金額及免為假執行部分外，如主文所示。 貳、陳述：
（一）緣被告雙象建設股份有限公司於八十一年間興建「台北巴賽隆納」社區，原 告丙○○於八十一年九月十五日與被告法定代理人劉戈崙（現為甲○○）簽 訂「房屋土地買賣合約書」購買被告興建座落於基隆市中正區八斗子牛稠嶺 小段七五、七五之一、七五之十一、七五之十三、一七四、一七四之六、一 七四之十一、一七四之十二等八筆土地上Ｆ棟九樓三號房屋一戶，原告乙○ ○亦於同日購買同棟八樓三號房屋一戶（下稱系爭房屋）。系爭房屋興建曠 時五年有餘，被告遲至八十七年二月二十二日始通知原告驗屋，經原告至現 場檢視，發現系爭房屋之牆壁、天花板均有嚴重滲水、發霉之現象，經通知 修補未果，原告分別於八十七年三月二十三日以存證信函正式通知被告應確 實修補完成後，再行驗屋，詎料被告仍置之不理，乃竟於八十七年五月一日 再函原告要求辦理交屋，惟因系爭房屋漏水依舊，原告拒絕受領，並於八十 七年五月十八日向中華民國消費者文教基金會申訴，原告曾於八十七年四月 二十五日、五月一日、六月十一日、十月三十一日會同被告之工程人員前往 系爭房屋驗屋，惟被告始終無意解決漏水根本問題，迄至八十七年十二月二 十八日止系爭房屋仍因瑕疵依舊，而不適居住。 （二）按買賣物因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法 第三百五十七條規定甚明。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險負擔移轉 後，始有適用，但在危險負擔移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人 無法提出無瑕疵物，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約，原 告二人因不堪煎熬，於八十七年十二月二十八日以在證信函通知被告解約，
惟經被告異議，為此特狀請鈞院鑒核，賜判決如聲明。 參、證據：提出
原證一：丙○○與被告房屋預售契約書影本一份。 原證二：乙○○與被告房屋預售契約書影本一份。 原證三：函文影本一份。
原證四：函文影本一份。
原證五：八十七年三月二十二日、三月二十二日所攝現場照片。 原證六：存證信函第四五七號影本一份。
原證七：函文影本一份。
原證八：函文影本一份。
原證九：函文影本一份。
原證十：八十七年十二月二十二日、二十八日所攝現場照片。 原證十一：存證信函第二０二號影本一份
乙、被告方面：
壹、聲明：
（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。 貳、陳述：
（一）原告主張系爭房屋有漏水之情形，並提出八十七年三月二十二日及同年十二 月二十二日所攝照片為證。被告代理人於第一次開庭時對原告所提照片漏水 情事因無法確定，故先行予以否認，惟於當日所提答辯狀亦不否認系爭房屋 曾有滲水之情事；被告前後任總經理陳德旺及蔡永隆至鈞院證稱上開照片所 示房屋為系爭房屋，被告對其證詞亦已表示無意見。為使鈞院訴訟程序進行 順利，被告特明確表示對上開照片所攝事實，不予爭執，惟原告所提八十八 年十二月二十二日照片所攝情事為被告雇工修繕中之情形。 （二）原告所購系爭房屋坐落之「巴賽隆納」社區Ｆ棟大樓部分房屋有漏水情形， 被告已雇工修繕，並於八十七年十二月陸續修繕完畢，除有被告所提照片可 稽外，證人陳金全證稱：「我們是八十七年十一月以後才至該社區作（巴賽 隆納）．．．，施作工程是作每棟房屋有陽台突出外牆之防水工程，會去作 防水工程，是因為以前有滲漏現象，施作後，系爭房屋之同棟大樓住戶未說 再有漏水現象」，亦足為證。
（三）買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減 少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法 第三百五十九條定有明文。本件系爭房屋已無滲水瑕疵存在，縱有原告主張 之滲水瑕疵，就不動產買賣而言，原告僅以此事由主張解除契約顯有失公平 ，依民法第三百五十九條但書規定僅得請求減少價金，是原告解除契約之主 張於法不合。
參、證據：提出
被證一：丙○○所購Ｆ棟三號九樓修繕後之照片。 被證二：乙○○所購Ｆ棟三號八樓修繕後之照片。
聲請訊問證人陳奎良、薛忠榮、陳金全。
理 由
壹、程序方面：
原告於起訴時請求判決被告應分別返還原告丙○○新台幣（下同）一百十三萬九 仟一百七十九元、原告乙○○一百零四萬三千一百七十九元，及自八十一年九月 十五日起自清償日止按週年利率百分之五計算之利息，嗣後於本院審理中改為請 求被告返還原告丙○○一百十三萬九千一百七十九元、原告乙○○一百十二萬九 千一百七十九元，並均自八十七年三月六日起至清償日止按週年利率百分之五計 算之利息。此係擴張應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第二百五十五條第一 項第三款規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告公司於八十一年間預售「台北巴賽隆納」社區，原告丙○○、乙 ○○於八十一年九月十五日向被告購買系爭房屋，且已分別繳納分期價金，其數 額如主文第一項所示，被告於八十七年二月二十二日通知原告驗屋，經原告至現 場檢視，發見房屋、天花板均有嚴重發霉、滲水之現象，屢次通知被告修補後， 原告於八十七年十二月二十八日以存證信函通知被告解約之事實，業據其提出房 屋土地買賣合約書、被告公司雙行發六八號函、存證信函第二０二號為證，且為 被告所不爭執，堪認真實。
二、原告主張系爭房屋興建曠時五年有餘，被告公司遲至八十七年二月二十二日始通 知原告驗屋，經原告至現場檢視，發現系爭房屋之牆壁、天花板均有嚴重滲水、 發霉之現象，經通知修補未果，原告分別於八十七年三月二十三日、四月二十五 日、五月一日、六月十一日、十月三十一日會同被告公司之工程人員前往系爭房 屋驗屋，漏水之情形仍未改善，原告分別於八十七年二月二十二日、二十三日， 八十七年十二月二十二日、二十八日至系爭房屋拍攝照片，並提出現場照片八十 一幀為證（見本院卷第六十頁至第七四頁、第八四頁至第一０八頁），核屬相符 。由上揭照片所攝建築物之門牌號碼觀之，照片中之建築物為系爭房屋無疑，被 告於本件審理中初竟根本否認上揭照片所攝之建築物乃系爭房屋，惟經本院訊問 證人陳德旺（被告公司之總經理），證實照片所攝之建築物確係被告公司賣予原 告之房屋，被告乃表明對上揭照片所攝建築物即為系爭房屋乙點不再爭執；由上 揭照片中連同當日報紙一起攝影觀之，該等照片係於上開日期拍攝無疑，被告初 竟根本否認上揭照片係於上揭日期拍攝，然被告嗣後對此點亦表示無爭執。故被 告對系爭房屋於上開拍攝日期有如上揭照片所示嚴重漏水情形，亦已無爭執，是 原告此部分主張，亦堪認真實。
三、被告辯稱：雖原告所購之系爭房屋原有漏水之情事，惟已僱人修復，已無原告所 言漏水之瑕疵。經查：
（一）本院於八十八年六月二十五日言詞辯論時提示原證五之照片，訊問證人蔡永隆 （被告公司新任總經理），據其證稱：「照片中之房屋確係原告所購買之房屋 ，但我不知該屋在八十七年三月二日是否如照片中之漏水狀態，因當時我尚未 就任雙象公司之總經理」；另被告僱用施工防水工程之證人陳奎良證稱：「八 十七年三月時我尚未進該工地承作，不知當時屋內狀況」；證人陳金生證稱：
「對照片內容不了解，我是八十七年十一月以後才至該社區作各房屋外牆陽台 凸窗處防水工程，會去施作防水工程，是因為以前有滲漏現象，照片所示是否 有系爭房屋內狀況我不清楚，房屋內部不是我工作範圍」；證人范咨亦證稱： 「照片中是八十七年之事，會那麼嚴重我不了解，我們進場是八十六年之事」 ，另本院於八十九年二月二十五日言詞辯論時再次提示原證五之照片訊問證人 陳世昌（原名陳奎良），其證稱：「我們是在八十七年九月進入工地作防漏工 程。做了之後絕對不會再漏，我所作工程是否包括照片中之房子，不能確定。 我們工程是作房子內部，牆的外面工程他們另外發給別人做．．．」被告僱用 施工防水工程之該等人員或證稱「不知系爭房屋漏水情況」，或證稱「八十七 年三月前尚未進入施工」，或證稱「所施工是外牆防漏」，皆不足證明確有就 系爭房屋施作防漏工程，雖證人陳世昌證稱其有進入工地作屋內防漏工程，但 其亦不能確定是否有就照片內系爭房屋施工，故該等證人之證詞，皆未能證實 系爭房屋之內、外、上、下之嚴重漏水情形已完全修復。（二）被告另提出被證一、二之照片，辯稱系爭房屋之漏水瑕疵已修復云云。雖由該 等照片可知屋內牆壁已經重新粉飾而不見有裂縫或漏水之情形。然如前所述， 由原告所提出之原證五、原證十之照片觀之，系爭房屋原地面有嚴重積水、牆 壁有嚴重裂縫、室內窗戶旁之牆壁有嚴重滲水之情形，牆面甚至因滲水而有發 霉現象，可謂系爭房屋之內、外、上、下有嚴重漏水狀況。而依一般情形言之 ，房屋漏水多屬屋齡久遠之後才會發生，且漏水情形一旦發生，抓漏、治漏皆 須耗時費力，非長時間不可能修補或改造完成。系爭房屋乃新蓋之建築物，且 係位於該社區大樓之八、九樓，非一樓或頂樓，竟出現地面有嚴重積水、牆壁 有嚴重裂縫、室內窗戶旁之牆壁有嚴重滲水之情形，牆面甚至因滲水而有發霉 現象，其內、外、上、下嚴重漏水狀況之發生，與一般舊屋漏水情形相較，更 為嚴重，足見系爭房屋顯非僅因外牆防水工程不佳而滲進雨水，而係房屋結構 有重大問題，若謂此等嚴重之漏水瑕疵可在如此短時間內修復完成，殊無可能 。此由被告對於原告提出之照片，於審理之初竟然不顧事實，辯稱該等照片中 之建築物非為系爭房屋、該等照片非在照片所示日期拍攝云云（詳見前述二） ，狡飾圖卸，視消費者如無物，更足佐證被告公司不可能有能力或有誠意在如 此短時間內為消費者就此等嚴重之漏水瑕疵修復完成。是被告提出之外觀一片 美好之系爭房屋之照片，亦不足作為有利於被告之認定。四、按買賣之物有瑕疵，買受人得解除契約，或請求減少價金。但依情形，解除契約 顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文，次按有 關物之瑕疵擔保之規定，原則上於危險負擔移轉後，始有適用，但在危險負擔移 轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕 疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利並解除契約，最高法院八十六年 台上字第一三０三號判例意旨可參。次按解除契約是否顯失公平，法院應斟酌瑕 疵嚴重之程度、瑕疵物之功能效用是否因減損而無法達到其應有之效用、瑕疵對 於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害等一切情狀。系爭房屋乃原告 購買居住之用，其漏水情形嚴重，不能蔽風雨，已不適合人居；而被告為建設公 司，以建築房屋出售營利為目的，本應具有建造結構正常之房屋的能力，本應於
房屋建造之過程中以相當注意義務使房屋合於其應有之效用，卻未如此為之。是 系爭房屋因有漏水之瑕疵對原告所造成之損害顯較解除契約對被告造成之損害為 大，原告主張解除契約應屬合理且未失公平。再原告屢次前往驗屋，被告迄未提 出無瑕疵之房屋或除去瑕疵，雖被告尚未將房屋交付，原告仍得主張物之瑕疵擔 保而解除契約。從而，原告依物之瑕疵擔保規定主張解除契約，加計利息請求被 告返還如主文第一項所示之金額，為有理由，應予准許。參、假執行之宣告：
兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，茲各酌定相當 之擔保金額，併予准許。
肆、結論：
原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九 十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 十 日 民事第五庭法 官 陳惠生
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 三 月 十七 日 法院書記官 魏淑娟
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