臺灣高等法院民事判決
108年度重上字第815號
上訴人即附
帶被上訴人 鄭筑予
訴訟代理人 鄭洋一律師
黃詩琳律師
被上訴人即
附帶上訴人 陳永誌
訴訟代理人 魏平政律師
複代理人 顏永青律師
上列當事人間請求解除買賣契約等事件，上訴人對於中華民國10
8年8月6日臺灣新北地方法院第一審判決（106年度重訴字第835
號）提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於109年9月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國102年6月8日以新臺幣（下同）650萬 元向被上訴人購買新北市○○區○○街0段00巷0弄0號房屋（下 稱系爭房屋）及所坐落土地，同年7月間移轉所有權登記。 嗣伊發現系爭房屋有嚴重水泥剝落致鋼筋外露情形，經測試 硬固混凝土氯離子含量結果，天花板鋼筋裸露處為每立方公 尺0.6806公斤，顯超出經濟部標準檢驗局所訂氯含量容許值 每立方公尺0.6公斤，爰先位依民法第359條、第259條規定 解除買賣契約，請求被上訴人返還650萬元，及其中65萬元 自102年6月8日、135萬元自同年月24日、450萬元自同年7月 29日起算之法定遲延利息；如不得解除買賣契約，則備位依 民法第359條、第179條規定，請求返還應減少之價金217萬 元及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息（原審判命被 上訴人應給付上訴人195萬7,150元本息，上訴人就其敗訴部 分聲明不服，提起上訴；被上訴人亦就其敗訴逾129萬2,303 元本息部分聲明不服，提起附帶上訴）。上訴聲明：㈠先位 部分：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人650萬元，及 其中65萬元自102年6月8日起、135萬元自同年月24日起、其 餘450萬元自同年7月29日起，均至清償日止，按年息5％計算 之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。㈡備位部分：⒈原判決
關於駁回後開第⒉項之訴部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴 人應再給付21萬2,850元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。答辯聲明：附帶上訴駁回。二、被上訴人則以：社團法人新北市土木技師公會（下稱新北市 土木技師公會）鑑定報告雖認系爭房屋恐混凝土氯離子含量 過高，惟鑑定時間距交屋已逾4年，該房屋位處臨海地區， 上訴人長期忽視抽風設計不良、嚴重漏水等問題，始導致混 凝土氯離子含量過高，無從證明系爭房屋於交屋時即有混凝 土氯離子含量超標情事。況上訴人取得系爭房屋後近6年之 租金收益至少達237萬6,000元，且依新北市土木技師公會補 充鑑定結果，修復費用僅需129萬2,303元，不到買賣價金之 20％，解除契約顯失公平，僅得請求減少價金129萬2,303元 ，縱認不應以修補費用計算，系爭房屋存有瑕疵情況下正常 價格為518萬5,349元，亦僅得請求減少131萬4,651元（6,50 0,000－5,185,349＝1,314,651）等語，資為抗辯。答辯聲明 ：上訴駁回。附帶上訴聲明：㈠原判決關於命被上訴人給付 逾129萬2,303元本息部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人於 第一審之訴及該部分假執行聲請均駁回。
三、查兩造於102年6月8日簽訂買賣契約（下稱系爭契約），由 上訴人以總價650萬元向被上訴人購買系爭房屋及坐落土地 ，上訴人於102年6月8日、同年月24日、同年7月29日，依序 給付65萬元、135萬元、450萬元，同年7月18日移轉所有權 登記，為兩造所不爭執（見本院卷81頁），且有系爭買賣契 約、新北市地籍異動索引、建物登記第二類謄本影本在卷可 稽（見臺灣士林地方法院106年度重訴字第347號卷〈下稱士 院卷〉10至16頁、原審卷㈠35至46頁）。上訴人主張伊向被上 訴人買受之系爭房屋混凝土氯離子含量超出經濟部標準檢驗 局所訂規範，自得先位依民法第359條、第259條規定解除系 爭契約，並請求被上訴人返還買賣價金650萬元本息，如不 得解約，亦得備位依第359條、第179條規定請求被上訴人返 還減少之價金217萬元等語，為被上訴人所否認，並以前揭 情詞置辯。經本院於108年11月21日與兩造整理並協議簡化 之爭點為（見本院卷84頁）：
㈠上訴人得否以系爭房屋混凝土氯離子含量過高為由，解除系 爭契約，並請求被上訴人返還買賣價金650萬元本息？ ㈡如上訴人不得解除系爭契約，得否請求被上訴人減少價金？ 金額若干？
四、茲論述如下：
㈠按出賣人應擔保其物於交付與買受人時，無滅失或減少其價 值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之
瑕疵，且該瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有過失 為必要（最高法院107年度台上字第2072號判決意旨參照） 。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人 得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失 公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文 。買受人解除契約是否顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之 損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最 高法院108年度台上字第2216號判決意旨參照）。經查： ⒈系爭房屋經新北市土木技師公會107年3月23日依據「新北 市政府高氯離子含量鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要 點」之規定進行鑑定結果，屬高氯離子含量鋼筋混凝土建 築物，且無論興建時或被上訴人於102年7月29日交付上訴 人時，其氯離子含量均高於國家標準，有該公會107年4月 10日新北土技字第0567號函附鑑定意見書、109年8月5日 新北土技字第1090001833號函附補充鑑定報告書在卷可稽 （見原審卷㈠101頁、本院卷228頁及外置鑑定報告﹤下稱鑑 定報告﹥、補充鑑定報告﹤下稱補充鑑定報告﹥）。又氯離 子含量超標之建築物，衡情必會減少其價值，堪認系爭房 屋於交付上訴人時，有被上訴人應負之瑕疵擔保責任。 ⒉系爭房屋距離海岸約1.6公里，確有可能導致混凝土鑽心取 樣試體之氯離子含量逐年上升。至浴廁內因較可能長期處 於潮濕環境，且若抽排風設計不良或長期滲、漏水，高濕 度將導致混凝土孔隙充滿水分，氯離子便容易藉由擴散作 用進入混凝土內，確有可能導致取樣試體之氯離子含量檢 測結果逐年上升，且上升速度較無上述條件之房屋快速。 系爭房屋因長期暴露於沿海及高濕度與多雨環境，107年3 月23日鑽心採樣試體之氯離子濃度應會高於102年7月29日 ，混凝土表面氯離子濃度增加約0.0567％。系爭房屋及2至 5樓、頂樓加蓋部分，全數改建為學生宿舍出租，因而增 加樓地板、隔間，會直接增加系爭房屋承載重量，係加劇 結構體柱、樑、天花板等產生混凝土龜裂、剝落原因之一 。且加上長期處於潮濕或漏水環境，將導致混凝土孔隙充 滿水分，氯離子便容易藉由擴散作用進入混凝土內，有可 能導致房屋氯離子含量升高。系爭房屋因氯離子含量過高 ，加上位處沿海地區高濕度與多雨環境，及房屋滲、漏水 情形，容易導致混凝土孔隙充滿水分，破壞鋼筋鈍態保護 膜之氯離子便會藉由擴散作用到達鋼筋表面，使系爭房屋 產生鋼筋鏽蝕、混凝土龜裂剝落現況，會危害結構物安全 。故系爭房屋氯離子含量過高之主要原因，確係因混凝土 中摻入海砂，及建築物長期處於含氯鹽空氣中，加上沿海
地區高濕度與多雨環境所致，有前揭鑑定報告、補充鑑定 報告可按，足見目前系爭房屋結構物安全疑慮，非僅係因 上訴人交付系爭房屋時，氯離子含量高於國家標準之單一 原因。又系爭房屋現況鋼筋鏽蝕裸露、混凝土龜裂剝落之 現象，仍應擬定臨時性損壞修復工法，以確保結構及居住 使用安全，為補充鑑定報告所明揭，堪認系爭房屋因氯離 子含量過高所致結構安全疑慮，非不能修復。至系爭房屋 所在之2至5樓縱同有氯離子含量過高問題，究非兩造間買 賣標的，核與系爭房屋能否修復無涉。
⒊上訴人不爭執被上訴人係因轉調桃園工作，始於購買系爭 房屋2年後即轉賣上訴人等情，可見解除契約後，被上訴 人不可能返回居住，且因系爭房屋除因原混凝土中摻入海 砂外，另因建築物長期處於含氯鹽空氣中，加上沿海地區 高濕度與多雨環境、房屋滲漏水，上訴人已使用收益近5 年等情況，最終始導致現狀有結構安全疑慮，再為轉售亦 增困難，可認解除買賣契約對於被上訴人損害甚鉅。而被 上訴人主張伊交付系爭房屋後，上訴人即將系爭房屋規劃 為6間套房出租收益，迄107年3月底止，為上訴人所不爭 執，且有平面位置示意圖在卷可佐（見原審卷㈡115、139 頁、鑑定報告3、51頁），可見上訴人在107年3月底前仍 持續使用系爭房屋收益，經依系爭房屋於同年月23日時氯 離子含量逾國家標準，鑑定結果認系爭房屋於102年6月8 日之正常價格為518萬5,349元，若以買賣價金650萬元相 比減損比例僅為20.23％，有友宏估價師事務所108年5月8 日（108）友宏估字第10805001號函暨所附鑑定報告附卷 可參（見原審卷㈡29至30頁及外置鑑定報告），徵以系爭 房屋雖於102年7月間即存有氯離子濃度過高之瑕疵，然尚 有其他上開因素始導致目前房屋有結構安全疑慮，且非不 能修復，預估費用為129萬2,303元（見補充鑑定報告）， 縱無法永久完整修復氯離子含量過高問題，惟審酌上情， 上訴人因上開瑕疵所受損害及被上訴人因解除契約所受損 害，應認上訴人解除契約有失衡平。從而，上訴人先位依 民法第359條、第259條規定，主張伊已合法解除買賣契約 ，得請求被上訴人返還買賣價金650萬元本息，即乏所據 。
㈡次按買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，應就買賣時瑕疵 物與無瑕疵物之應有價值予以比較後，再按差額占無瑕疵物 應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院109年度 台上字第205號、107年度台上字第1030號判決意旨參照）。 查系爭房屋於交付上訴人時有前揭氯離子含量逾國家標準之
瑕疵，上訴人解除買賣契約顯失公平，已如前述，則其備位 依民法第359條、第179條規定，請求返還應減少之價金，即 非無據。系爭房屋於102年6月8日買賣時，因上開瑕疵之正 常價格為518萬5,349元；無瑕疵時之正常價格為741萬9,300 元，有前揭友宏估價師事務所函文及鑑定報告可稽（見原審 卷㈡29至30頁及外置鑑定報告），依此計算應減少之價金數 額為195萬7,150元（6,500,000〈7,419,300-5,185,349〉/7, 419,300＝1,957,150）。上訴人雖主張除195萬7,150元外， 尚應加計系爭房屋因瑕疵無法居住導致房客陸續退租造成之 違約金、損害賠償、補貼承租人搬遷費、無法出租之所失利 益等合計為217萬元云云，惟上訴人既未就上開因瑕疵所受 損害舉證以實其說，已難憑採，不生依民事訴訟法第222條 第2項規定，定其損害數額之問題。另被上訴人抗辯應依系 爭房屋修復費用129萬2,303元，即足填補損害；或以實際買 賣價格650萬元扣除系爭房屋存有瑕疵之正常價格131萬4,65 1元，資為計算應減少之價金云云，亦無足取。五、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條規定，備位請求 被上訴人應給付195萬7,150元，及自起訴狀繕本送達翌日即 106年7月13日（見士院卷37頁）起至清償日止按年息5％計算 之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由 ，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回上訴人之請求 （即駁回先位請求被上訴人給付650萬元本息、備位請求被 上訴人給付逾195萬7,150元本息）及假執行之聲請，及就上 開應准許部分（即判命被上訴人應給付195萬7,150元本息） ，為被上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之諭知，均無 不合。上訴人就其敗訴部分、被上訴人就原審判命給付逾12 9萬2,303元本息部分，分別提起上訴及附帶上訴，均指摘原 判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之 上訴及附帶上訴均應駁回。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，而無逐 一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴及附帶上訴，均為無理由。爰判決如主 文。
中 華 民 國 109 年 10 月 13 日 民事第七庭
審判長法 官 李昆霖
法 官 林翠華
法 官 王育珍
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 13 日
書記官 張郁琳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。