返還買賣價金
臺灣高等法院(民事),重上字,108年度,541號
TPHV,108,重上,541,20201030,1

臺灣高等法院民事判決
108年度重上字第541號
上 訴 人 陳秀玲
蔣怡萱
黃梓寧

陳承璟
李尚美
呂宗昕
陳芝瑩
共 同
訴訟代理人 陳守文律師
郭千華律師
被 上訴人 森築開發股份有限公司
（原名：森築開發有限公司）

法定代理人 魏夢麟
訴訟代理人 莊志成律師
複代 理人 林樹旺律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國108
年5月22日臺灣新北地方法院107年度重訴字第239號第一審判決
提起上訴，本院於民國109年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人陳芝瑩後開第二項之訴部分及該部分 假執行之聲請，暨命上訴人陳芝瑩負擔訴訟費用之裁判，均 廢棄。
二、被上訴人應再給付上訴人陳芝瑩新臺幣壹佰壹拾萬元，及自 本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。
三、上訴人陳芝瑩之其餘上訴駁回。
四、上訴人陳秀玲、蔣怡萱、黃梓寧、陳承璟、李尚美、呂宗昕 之上訴駁回。
五、第一審訴訟費關於廢棄部分，及第二審訴訟費用關於上訴人 陳芝瑩部分，均由被上訴人負擔百分之五十二，餘由上訴人 陳芝瑩負擔。
六、第二審訴訟費用關於上訴人陳秀玲、蔣怡萱、黃梓寧、陳承 璟、李尚美、呂宗昕部分，由上訴人陳秀玲、蔣怡萱、黃梓 寧、陳承璟、李尚美、呂宗昕各自負擔。
七、本判決第二項於上訴人陳芝瑩以新臺幣參拾陸萬柒仟元為被 上訴人供擔保後，得假執行。但被上訴人以新臺幣壹佰壹拾



萬元為上訴人陳芝瑩預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、上訴人陳秀玲、蔣怡萱、黃梓寧、陳承璟、李尚美、陳芝瑩 （下以姓名稱之，合稱陳秀玲等6人）、呂宗昕（下以姓名 稱之，與陳秀玲等6人合稱上訴人）起訴主張：㈠、陳秀玲等6人分別於附表編號㈠所示「攜回契約審閱日」，以 附表編號㈣所示買賣價金，向被上訴人買受坐落新北市○○區○ ○段00000○000地號土地上建照號碼100股建字第000號、案名 「上河園」（下稱系爭建案）之預售屋如附表編號㈢所示房 地及車位（其中編號6房地係李尚美購買，下稱系爭房屋、 土地，合稱為系爭房地），各簽訂房屋土地買賣契約書（下 合稱為系爭契約），且已繳納如附表編號㈤所示之價金。李 尚美嗣於104年6月2日將編號6房地買賣契約權利義務讓與訴 外人呂怡靜，呂怡靜再於105年12月6日讓與呂宗昕，並簽訂 讓渡書。
㈡、系爭房地有以下瑕疵：⒈被上訴人銷售廣告（下稱系爭廣告） 上印製之建物圖示，系爭建案建物間具有寬闊之棟距，且管 道間垂直穿孔有防火填塞設計，可有效將火苗可能穿越之縫 隙填塞、阻絕火災發生時之煙囪效應。但實際上建物棟距狹 窄，與廣告建物圖示完全不符，建物管道間垂直穿孔處未如 廣告所載有以防火填塞處理，被上訴人以不實廣告詐欺伊等 ，且有效用減損、價值減損及欠缺保證品質之瑕疵。⒉系爭 建案於105年1月29日施工時，發生工人失足墜落地面、遭鋼 筋刺穿致死之工安事故，屬於非自然死亡事件，導致系爭房 地交易價值減損。⒊系爭房地各層樓均有多處管線於柱內2倍 樑深範圍內穿樑，顯然未依主管機關核准結構圖說施工，且 違反內政部混凝土結構設計規範第13章13.5之規定，未予補 強，致使建物耐震能力下降，嚴重結構安全問題，有效用減 損、價值減損及欠缺保證品質之瑕疵。⒋系爭房屋坐落基地 位於土壤液化低潛勢區，遭受震災之風險將遠高於其他地區 ，且一般民眾因此而不願買受系爭房地，是系爭房地有通常 效用減損及價值減損之瑕疵。伊等各自於105年至106年間以 存證信函通知被上訴人，依民法第92條規定撤銷買受之意思 表示，及依民法第256條、第359條規定為解除系爭契約之意 思表示，爰依民法第179條、第259條第1款規定，請求被上 訴人返還已收價金。
㈢、若認伊等解約不合法，被上訴人以伊等遲付價金為由，於106 年間解除系爭契約為合法，然因被上訴人未依消費者保護法 （下稱消保法）第11條之1規定給予伊等審閱期間，且未就 系爭契約第25條第2項第1款關於被上訴人得沒收違約金額部



分與伊等個別磋商，被上訴人逕自於系爭買賣契約第25條第 2項第1款決定違約金數額，剝奪伊等磋商權利，不利於伊等 ，並違反消保法第17條第4項、第15條、第12條第1項、第2 項第1款規定，應為無效，被上訴人自不得沒收違約金。且 伊等非惡意違約及解約，被上訴人於解約後仍可繼續銷售系 爭房地而獲利，未影響系爭建案進度及營運，又兩造社會經 濟地位顯不對等，約定違約金顯屬過高，應依民法第252條 規定，酌減違約金至零，爰依民法第179條規定，請求被上 訴人返還陳秀玲316萬元、蔣怡萱299萬元、黃梓寧289萬元 、陳承璟251萬元、李尚美281萬元、呂宗昕279萬元、陳芝 瑩314萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法 定利息等語。原審判決上訴人一部勝訴、一部敗訴，即命被 上訴人應給付陳秀玲50萬2,000元、蔣怡萱31萬2,500元、黃 梓寧28萬7,500元、陳承璟58萬5,500元、李尚美47萬6,000 元、呂宗昕47萬4,000元、陳芝瑩85萬8,500元本息，上訴人 對於其敗訴部分提起上訴（至被上訴人就其敗訴部分，未據 聲明不服，已告確定，不予贅述）。
㈣、上訴聲明求為判決：
⒈陳秀玲部分：⑴原判決關於駁回陳秀玲後開第2項之訴部分， 及該部分假執行之聲請均廢棄。⑵被上訴人應再給付陳秀玲2 65萬8,000元，及自107年5月4日起至清償日止按年息5%計算 之利息。⑶願供擔保，准予宣告假執行。
⒉蔣怡萱部分：⑴原判決關於駁回蔣怡萱後開第2項之訴部分， 及該部分假執行之聲請均廢棄。⑵被上訴人應再給付蔣怡萱2 67萬7,500元，及自107年5月4日起至清償日止按年息5%計算 之利息。⑶願供擔保，准予宣告假執行。
⒊黃梓寧部分：⑴原判決關於駁回黃梓寧後開第2項之訴部分， 及該部分假執行之聲請均廢棄。⑵被上訴人應再給付黃梓寧2 60萬2,500元，及自107年5月4日起至清償日止按年息5%計算 之利息。⑶願供擔保，准予宣告假執行。
⒋陳承璟部分：⑴原判決關於駁回陳承璟後開第2項之訴部分， 及該部分假執行之聲請均廢棄。⑵被上訴人應再給付陳承璟1 92萬4,500元，及自107年5月4日起至清償日止按年息5%計算 之利息。⑶願供擔保，准予宣告假執行。
⒌李尚美部分：⑴原判決關於駁回李尚美後開第2項之訴部分， 及該部分假執行之聲請均廢棄。⑵被上訴人應再給付李尚美2 33萬4,000元，及自107年5月4日起至清償日止按年息5%計算 之利息。⑶願供擔保，准予宣告假執行。
⒍呂宗昕部分：⑴原判決關於駁回呂宗昕後開第2項之訴部分， 及該部分假執行之聲請均廢棄。⑵被上訴人應再給付呂宗昕2



31萬6,000元，及自107年5月4日起至清償日止按年息5%計算 之利息。⑶願供擔保，准予宣告假執行。
⒎陳芝瑩部分：⑴原判決關於駁回陳芝瑩後開第2項之訴部分， 及該部分假執行之聲請均廢棄。⑵被上訴人應再給付陳芝瑩2 28萬1,500元，及自107年5月4日起至清償日止按年息5%計算 之利息。⑶願供擔保，准予宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠系爭廣告係以說明系爭建案坐落環境、設 計概念、建商信譽為目的，並無標榜棟距寬闊之意。廣告圖 僅係意象表徵，並非用於向消費者說明實際建物之寬度及棟 距為何。且系爭建案現場完工之建物外觀棟距與系爭契約書 附件2之1至2之4所檢附之建照之平面圖相符。伊已依約施作 管道間垂直穿孔之防火填塞工程。㈡系爭工安事故純屬意外 ，地點不在系爭房屋專有部分內，且傷者係送醫急救無效後 死亡，不符合所謂「凶宅」定義，自不構成瑕疵。㈢鋼筋標 準圖雖標示距柱面2倍樑深範圍內不得穿孔，但因實際施工 後基於安全考量有穿孔必要，經監造人廖錦盈建築師審核通 過，再依結構技師所繪製之補強配筋圖施工，經標準作業程 序查驗合格，系爭建案結構安全無虞，不存在瑕疵。㈣系爭 建案位於土壤液化低潛勢區是系爭契約成立前已存在，自非 瑕疵給付，且土壤液化低潛勢區之程度對建物沒影響或僅輕 微影響，並無使房地價值減損之瑕疵。㈤陳秀玲等6人於簽立 房地買賣預約單時已攜回契約審閱本，並於5日審閱期間屆 滿後始成立買賣契約。且上訴人審閱契約範本後，無保留意 見而簽訂契約，上訴人嗣後以未經磋商為由主張該約款無效 ，違反誠信。㈥系爭契約第25條第2項約定違約金未超過內政 部制定「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第 24條第4項之違約金上限。臺北市政府及桃園市政府關於違 約金未留白待買賣雙方磋商所為處罰案例，僅是行政管理行 為，不可作為系爭契約第25條第2項無效之法律依據。㈦如認 定系爭契約第25條第2項第1款違約金約定無效，因伊得依民 法第260條、第216條規定，請求上訴人賠償伊因解約所生之 損害，爰以之與上訴人主張之債權互為抵銷。㈧如認定系爭 契約第25條第2項第1款違約金之約定為有效，伊因系爭契約 解除，受有房地跌價、支付訴外人愛山林建設開發股份有限 公司（下稱愛山林公司）銷售服務費等損害，逾房地總價15 %，本件違約金之約定並無過高等語，資為抗辯。並答辯聲 明求為判決：㈠、上訴駁回。㈡、如受不利判決，願預供擔保 請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷二第7頁）：㈠、附表編號㈠至㈦、㈩內容為真正。




㈡、陳秀玲等6人分別於附表編號㈡所示日期與被上訴人成立系爭 買賣契約，分別以附表編號㈣之買賣價金向被上訴人購買附 表編號㈢之買賣標的（其中編號6之買受人為李尚美），並已 繳納附表編號㈤之價金。呂宗昕於105年12月6日繼受附表編 號6買賣契約權利義務（見原審卷一第627至628頁）。㈢、上訴人未依約按期繳納買賣價款，被上訴人定期催告繳納， 上訴人仍未繳納，並各別於105年9月22日、106年2月6日、 106年4月14日、106年5月2日寄發存證信函予被上訴人，主 張依民法第92條規定撤銷購買系爭房地之意思表示，並以給 付不能、物之瑕疵為由，依民法第256條、第359條規定解除 系爭契約，請求被上訴人返還已繳付之價金（歷次存證信函 如本院卷第251頁附件2所示）。
㈣、被上訴人於收受上開存證信函後，以上訴人遲付價金為由， 於106年11月2日分別寄發存證信函予上訴人催告及解除系爭 契約並沒收上訴人已付價金作為違約金，上訴人分別於附表 編號㈦所示日期收受存證信函（見本院卷二第11頁）。㈤、系爭建案位於綠色潛勢區（見本院卷一第357頁）。四、得心證之理由：
㈠、上訴人主張系爭建案有棟距與廣告不符、管道間垂直穿孔處 未依廣告所載以防火填塞之廣告不實情形，爰依民法第92條 規定撤銷買受之意思表示，並依民法第256條、第359條規定 解除系爭契約，有無理由？
　⒈按民法第92條第1項本文規定：「因被詐欺而為意思表示者， 表意人得撤銷其意思表示。」此所謂詐欺，係謂欲相對人陷 於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示而 言。又按民法第226條第1項規定：「因可歸責於債務人之事 由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、第 256 條規定：「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。 」再按民法第354條第1項本文規定：「物之出賣人對於買受 人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅 失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約 預定效用之瑕疵。」、第2項規定：「出賣人並應擔保其物 於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、第359條本文規 定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」。　⒉查系爭廣告其中有系爭建案正視圖、俯視圖之全版頁面，或 以系爭建案坐落之河岸、地區全景為主題，或簡介參與設計 之大師及其設計構思，或簡介被上訴人及其關係企業，系爭 建案圖均僅占極小部分（見原審卷一第813至838頁），再參 酌其上大標題分別為「當臺北人遇見水岸」、「人生將從此



豐富精采」；「大臺北都會公園」、「1.5倍紐約中央公園 、16倍大安森林公園的親水與綠意」；「快速複製、新北新 大直」、「臺北河左岸最宜居城市」；「承襲日本建築之神 丹下憲孝」、「向自然取鏡點亮臺北河岸最美麗的線條」； 「信義之星景觀大師蘇瑞泉」、「流水、濃蔭、雕塑、打造 無窮社區生命力」、「將藝文融入生活」、「來自劍橋的自 然氣息」；「建築規劃廖錦盈」、「精雕國際水岸名宅」； 「森聯機構森築開發」、「誠信第一、品質保證、產品創新 、永續經營」；「臺北車站十分鐘．買得起的水岸人生」等 字，均無與棟距相關之敘述，足見系爭廣告以說明系爭建案 坐落環境、設計概念、建商信譽為目的，並無標榜棟距寬闊 之意，上訴人主張被上訴人以系爭廣告上印製之建物正視圖 及俯視圖標榜棟距寬闊，詐欺其等買受系爭房地云云，顯然 無據，從而，上訴人主張依民法第92條規定撤銷其等買受之 意思表示云云，為不可採。上訴人復未提出其他證據證明系 爭契約有約定或經被上訴人保障棟距若干之事實，則其等主 張系爭建案興建後之棟距狹窄，存在欠缺契約預定效用及保 證品質之瑕疵，其等得依民法第256條、第359條等規定解除 系爭契約云云，亦不可採。
　⒊上訴人另主張：系爭廣告特別強調系爭建案建物管線間垂直 穿孔有防火填塞設計，但依竣工圖顯示被上訴人未施作此防 火填塞云云，惟被上訴人否認，並辯稱系爭建案建照圖式原 無防火填塞設計，但伊仍施工完成，嗣因無須辦理變更設計 手續，故逕以原設計圖繪製竣工圖等語。經查，被上訴人前 開辯稱其已於管道間施作防火填塞，且經新北市消防局查驗 系爭建案之建物消防設備功能正常，符合各類場所消防安全 設備設置標準規定等情，業據其提出系爭建案之施工完成圖 面暨防火材料（混凝土及砂漿）填塞及澆灌管道間樓層板之 彩色照片，及新北市消防局105年12月27日新北消預字第105 2518843號函影本為證（見原審卷二第223至225頁、第25、 26頁），堪認屬實。且查，系爭建案之同棟各戶專有部分之 管道間垂直連通，並聯接進公共管道，而系爭建案新城八路 26號18、19樓、新城八路32號15樓房屋及系爭建案之公共管 道間確有施作防火填塞等情，有被上訴人援引與本件相同爭 議之本院108年度重上字第81號事件（下稱81號案件）卷內 之平面圖（見該案件本院卷一第503頁），及其因該案至現 場履勘管道間之陳報狀暨照片等件影本在卷可稽（見本院卷 二第149至157頁），並經本院調取該案件卷宗核閱無誤（見 該案件本院卷一第487、495、499至503頁、卷二第143頁） ，可見系爭建案中其他房屋及公共管道間均施作防火填塞，



按民事訴訟法第282條規定，應得推定由被上訴人同一批興 建之系爭房屋亦已施作防火填塞。是上訴人以被上訴人未施 作防火填塞為由，為撤銷買受及解除契約之意思表示，均不 生撤銷、解除效果。
　⒋準此，上訴人主張被上訴人以系爭廣告詐欺其等買受系爭房 地，且系爭房地存在欠缺契約預定效用及保證品質之瑕疵， 其等得依民法第92條規定撤銷買受之意思表示，及依民法第 256條、第359條等規定解除系爭契約，均不可採。㈡、上訴人主張系爭建案曾於105年1月29日發生工安事故，影響 系爭房地之交易價值而存在瑕疵，爰依民法第359條規定解 除系爭買賣契約，有無理由？
　　上訴人主張：系爭建案於105年1月29日施工時，發生工人失 足墜落地面、遭鋼筋刺穿致死之工安事故，屬於非自然死亡 事件，影響系爭房地之交易價值云云。被上訴人則抗辯如前 開二之㈡所示。按不動產交易市場所謂買賣標的不動產存在 「凶宅」瑕疵，除契約當事人間就「凶宅」構成要件有特別 約定，應依其約定外，通常係以內政部92年6月26日內授中 辦地字第0920082746號函所公告修訂之「不動產委託銷售契 約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11所指「 本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生 兇殺或自殺致死之情事」為瑕疵構成要件。經查，兩造未約 定「凶宅」瑕疵之構成要件。而被上訴人抗辯：系爭工安事 故係105年1月29日系爭建案施工期間，在4樓公共區域施作 之工人黃福生失足掉落該樓層之施工溝槽內，經送馬偕醫院 淡水院區救治，至當日19時20分因急救無效而在該院內死亡 等語，業據提出位置圖、臺灣新北地方法院檢察署相驗屍體 證明書影本（見原審卷二第209至219頁、本院卷一第225頁 ）為證，並有上訴人提出新聞剪報，記載系爭事故發生在當 日16至17時許（原審卷一第853至857頁）可佐，上訴人亦未 表爭執，堪予採信。是系爭工安事故顯非上開「不動產標的 現況說明書」項次11所定賣方應說明之事項，且不構成所謂 「凶宅」瑕疵，準此，上訴人執以主張得依民法第359條規 定解除系爭契約，尚有未合。
㈢、上訴人主張系爭建案各層有多處管線於柱內2倍樑深範圍內穿 樑，未依核准之鋼筋標準圖說施工，且未予補強，致系爭房 屋耐震能力下降，有欠缺契約預定效用及保證品質之瑕疵， 爰依民法第359條規定解除系爭買賣契約，有無理由？ ⒈按系爭契約附件十二「建材設備」其中「建築結構」明定「 本大樓結構經由專業結構技師電腦程式精密計算及設計…並 依主管機關核准圖樣施工，品質安全無虞」（見原審卷一第



117頁），固可認被上訴人有依據核准圖說施工，確保結構 安全之義務，但非限制被上訴人得因確保結構安全之目的， 依法變更設計或施工方法之權利，更無從解為被上訴人保證 原設計或施工方法不作任何變更。
　⒉上訴人主張：系爭建案102年6月13日鋼筋標準圖⑷其中「小樑 鋼筋配置標準圖」附註「距柱面2倍樑深範圍內不得穿孔」 字樣，但實際有多處穿孔情形等語，固提出鋼筋標準圖⑷影 本、照片（見原審卷二第333、335頁）為證，並為被上訴人 所不爭執。惟被上訴人抗辯：鋼筋標準圖⑴雖標示距柱面2倍 樑深範圍內不得穿孔，但系爭建案實際施工後，發現有在距 柱面2倍樑深位置穿樑之必要，且由訴外人森碁營造有限公 司提交補強配筋計畫，經監造人廖錦盈建築師認可，伊據以 施工補強後，經廖錦盈建築師查驗通過等語，業據提出鋼筋 標準圖⑴、聯繫單等影本（見原審卷二第375至379頁為證， 並援引81號案件卷內系爭建案穿樑補強施工照片，此經本院 調取該案件卷宗核閱無誤（見該案件本院卷一第447至453頁 ）。復經證人廖錦盈於81號案件中結證：系爭建案的鋼筋綁 紮是不能穿孔；後來因為工程的需要，有一些廁所的管線 比較靠近柱邊，需要穿孔。一開始設計有關管線的位置只有 論原則，實際施工的位置要由承包的營造廠來繪製施工圖說 ，本件伊去監造時發現有一小部分管線穿孔，所以伊要求建 商要調整設計或做補強的計畫，之後建商說因為隔間的問題 還是需要穿孔，所以提出加強補強的計畫，經過建商委任的 專業技師簽證後，再給伊審查簽認，事實上也有按照該計畫 進行加強補強。經伊簽認即表示建案有加強補強後對結構安 全沒有影響，這種情況在很多工地都有發生，伊問過結構技 師，他們認為在柱寬的兩倍處穿孔於相關法規沒有禁止，如 果要穿孔要特別補強，例如穿孔要加勁，上河園建案的穿孔 就有加勁；變更設計是涉及到主要的結構、主要的空間，本 建案對主管機關送審的資料並不需要檢附穿孔的圖面，所以 只要穿孔符合工程規範，不需要申請變更設計；伊監造時發 現一小部分有穿孔情況，穿孔的位置是在兩倍柱面距離，其 他部分都是符合規定的；伊所看到需要穿孔的管線是糞管、 浴廁的透氣管；第一次變更設計圖沒有把剛才所講的加勁的 施工詳圖畫清楚，但現場有做等語明確（見本院卷一第491 至497頁）。再斟酌被上訴人業已順利取得系爭建案之使用 執照，本院認為其抗辯堪予憑採。準此，被上訴人在小樑距 柱面2倍樑深範圍內穿孔，固然與鋼筋標準圖⑷原設計不符， 但此係配合管道實際位置而必須採取之變更作法，被上訴人 既已應監造人廖錦盈建築師之要求進行補強作業，足以確保



結構安全無虞，自不得認為該穿孔情事構成物之瑕疵，從而 ，上訴人執此主張得依民法第359條規定解除系爭契約，委 無可取。
㈣、上訴人主張系爭建案基地位於土壤液化低潛勢區，遭受震災 之風險將遠高於其他地區，存在通常效用減損及價值減損之 瑕疵，爰依民法第359條規定解除系爭買賣契約，有無理由 ？
　　上訴人主張：系爭建案坐落土壤液化低潛勢區，遭受震災風 險遠高於其他地區，一般民眾因而不願買受系爭房地，系爭 房地存在價值減損之瑕疵云云。被上訴人則抗辯如前開二之 ㈣所示。經查，系爭建案基地位在土壤液化低潛勢區，固有 被上訴人提出經濟部中央地質調查所公布之土壤液化潛勢圖 可稽（見原審卷二第39頁），惟此乃系爭契約成立之前業已 存在之事實，無從構成瑕疵給付。況且依被上訴人提出臺灣 地質服務網頁影本，記載經濟部中央地質調查所係將發生5 至6級地震時之土壤液化程度劃分為低、中、高三個等級， 土壤液化低潛勢區之程度為沒影響或僅有輕微影響，無須擔 心液化風險等語（原審卷二第41頁），此為上訴人不爭執， 足見上訴人主張系爭建案遭受震災之風險遠高於其他地區， 致系爭房地價值有所減損云云，難認有據。從而，上訴人執 此主張得依民法第359條規定解除系爭契約，洵非可取。㈤、綜上，上訴人主張受被上訴人詐欺而買受系爭房地，及系爭 房地存在前開㈠至㈣所指瑕疵云云，均不可採，則上訴人於10 6年2月至5月間各別對於被上訴人，依民法第92條規定為撤 銷買受之意思表示，及依民法第256條、第359條等規定為解 除契約之意思表示（見本院卷一第251至263頁、不爭執事項 ㈢），均屬無據。再按系爭契約第7條約定：「買方同意第六 條總價款，依照『附件一：付款明細』繳納價款，買方依已完 成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款，買 方於接獲賣方書面掛號繳款通知單七日內如期如數給付賣方 ，應以現金或即期支票逕向賣方指定之辦事處或指定之銀行 專戶繳付房屋價款。」；第8條約定：「…買方若逾期十五日 以上不繳期款…經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達 七日內仍未繳者，即視買方違約，雙方同意依違約之處罰規 定處理。」，及第25條第2項第1款約定：「倘買方有減少價 金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日 期付款或未配合賣方辦理所有權移轉、貸款抵押設定、不動 產點交之情事者，除合約另有約定解約條件外，經收到賣方 催告函五日內仍不履行時，賣方得逕行解除本契約，解約後 依下列方式辦理：㈠賣方得自買方已繳納之價款中沒收本約



買賣總價款百分之十五為違約金，但若買方所繳之價款不足 沒收金額，則以買方已繳付價款為限。」（原審卷一第68、 87頁）。查上訴人給付附表編號㈤所示價金後，未再依約繳 納期款，被上訴人以上訴人遲付價金為由，於 106年11月2 日分別寄發存證信函予上訴人催告及解除系爭契約，上訴人 分別於106年11月3日、6日收受上開信函等情，為兩造所不 爭執（不爭執事項㈠、㈣），足認被上訴人解除系爭契約合於 前開約款要件，系爭契約自溯及失效。
㈥、上訴人主張系爭契約簽訂前，被上訴人未予上訴人5日審閱期 間，違反消保法第11條之1規定，系爭買賣契約第25條第2項 第1款規定應為無效，有無理由？
⒈按94年2月5日修訂之消保法（下稱舊消保法）第11條之1第1 項規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三 十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」、第 2項規定：「違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。 但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」、第3項規定 ：「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之 重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契 約之審閱期間。」。次按行政院內政部公告之預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項，第1條規定契約審閱期間 至少5日（見原審卷二第157頁），是被上訴人與陳秀玲等6 人簽訂系爭契約前，應提供5日以上之期間供其等審閱全部 條款內容。惟揆諸舊消保法第11條之1之立法意旨，乃為維 護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解 定型化契約條款之機會，避免消費者於匆忙間不及瞭解其依 定型化契約所得享受之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公 平之定型化契約而受有損害。企業經營者如未提供合理審閱 期，可由消費者決定是否將條款納入契約內容。惟若消費者 在簽約之後，已有相當合理期間可審閱、瞭解、評估契約條 款，堪認未事先給予合理審閱期之缺陷業已治癒，是消費者 依上開規定主張契約條款不構成契約內容，解釋上應在合理 之一定期間內提出主張，方符誠信原則。
⒉觀諸陳秀玲等6人簽署之「房地買賣預約單」之附帶約定第2 點、第3點及備註欄內容（見原審卷二第121至125頁、第141 至143頁、第151頁），可知陳秀玲等6人於簽立該預約單時 ，被上訴人尚未同意依該預約單所載價格出售系爭房地，兩 造就買賣條件仍未達意思表示一致，陳秀玲等6人主張簽立 系爭房地買賣預約單時，與被上訴人即已合意訂立定型化契 約一節，洵非有據，自應以被上訴人同意依該預約單所載價 格並於系爭契約上簽署之日為系爭契約成立之日期，是被上



訴人抗辯以系爭契約所載簽訂日期即附表編號㈡所示日期為 各個契約成立日，自屬可採。再查，陳秀玲等6人簽立房地 買賣預約單時，均於附帶約定第3點欄位簽名，表示已攜回 系爭契約審閱本，並於系爭契約第1條第1項欄位再次簽名表 示於附表一編號㈠所示日期攜回契約審閱本，此有系爭契約 影本可稽（見原審卷一第60、152、248、345、530、626、7 22頁、原審卷二第121至125頁、第141至143頁、第151頁） ，可見黃梓寧、陳承璟、李尚美、陳芝瑩之契約審閱期間均 逾5日以上，而陳秀玲、蔣怡萱部分係於其等攜回契約審閱 本日起算第5日成立系爭買賣契約，是上訴人主張被上訴人 未給予黃梓寧、陳承璟、李尚美、陳芝瑩5日契約審閱期間 ，違反舊消保法第11條之1第1項規定，附表編號3至7房地契 約第25條第2項第1款應屬無效云云，為無理由。 ⒊至陳秀玲、蔣怡萱之審閱期間雖距法定5日少1日，惟依附表 編號1、2契約第1條載明「契約審閱期間至少5日，少於5天 者，自認無異議」，經陳秀玲、蔣怡萱簽章確認予以同意， 則陳秀玲、蔣怡萱於102年11月間取得系爭契約審閱本後， 當可隨時查閱約款而瞭解相關權利義務，然其等無論於105 、106年間委託律師代為寄發存證信函予被上訴人（見原審 卷一第869、879、901、911頁等存證信函之回執收件人）， 或於107年4月19日以民事起訴狀提起本件訴訟時，均未表明 任何不瞭解系爭契約內容或有何顯失公平之意，亦未主張審 閱期間利益遭剝奪，直至107年7月18日始具狀以被上訴人當 初未給予5日審閱期間為由，單就系爭契約第25條第2項第1 款主張為無效等語，依前開1說明，應認陳秀玲、蔣怡萱此 部分主張違反誠信原則，並非可採。
㈦、上訴人主張系爭契約第25條第2項第1款屬於個別磋商條款， 被上訴人片面決定最高比例為15％，違反舊消保法第15條、 第17條第4項規定，應為無效，有無理由？　　　⒈按舊消保法第2條規定：「本法所用名詞定義如下：…七、定 型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約 之用，所提出預先擬定之契約條款。八、個別磋商條款：指 契約當事人個別磋商而合意之契約條款。九、定型化契約： 指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部 或一部而訂立之契約。」、第15條規定：「定型化契約中之 定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無 效。」乃謂定型化契約中，由企業經營者為與多數消費者訂 立同類契約之用，而預先擬定之契約條款為定型化契約條款 ，經契約當事人個別磋商而合意擬定之契約條款為個別磋商 條款，且於該二種契約條款之約定互相抵觸者，以個別磋商



條款之約定為有效而言，並非禁止定型化契約全部以定型化 契約條款構成其內容。是上訴人主張：系爭契約第25條第2 項第1款關於違約金額之計算為個別磋商條款，被上訴人逕 行以定型化契約條款決定其金額，未與伊等磋商，應屬無效 云云，難認有據。
　⒉次按舊消保法第17條第1、2項規定：「中央主管機關得選擇 特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項 。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該 定型化契約之效力，依前條規定定之。」，並按前揭「預售 屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項（ 即100年3月24日「預售屋買賣契約書範本」第25條第4項） 規定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得 沒收依房地總價款百分之＿(最高不得超過百分之十五）計算 之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為 限，買賣雙方並得解除本契約。」（見原審卷二第163頁） ；另「預售屋買賣契約書範本」後附之「簽約注意事項」第 15點敘明：「關於第二十五條違約金之約定，按違約金數額 多寡之約定，視簽約時社會經濟及房地產景氣狀況而定，是 以買賣雙方簽約時，就違約金數額之約定，仍應考量上開狀 況磋商而定。」，僅表示違約金數額之上限，及宜經買賣雙 方依上述情狀磋商決定之，非謂該約定僅得採用個別磋商條 款，賣方不得預先於定型化契約中，擬定按房地總價款一定 比例（僅不得超過15%）計算違約金數額之條款，或該條款 中關於違約金按房地總價款若干比例計算，必須經契約當事 人磋商後合意定之，始屬有效。是上訴人主張：被上訴人在 系爭契約第25條第2項第1款擬定按買賣總價款15%計算違約 金，違反上開不得記載事項，應屬無效，且兩造未就違約金 額有所磋商，即不存在違約金約定云云，自非可採。　⒊至於上訴人提出臺北市政府地政局於106年10月18日發布之「 臺北市預售屋管理新制總體檢」新聞，及好房網於107年4月 23日張貼「預售屋買賣契約最常見3大違規地雷」一文，固 記載臺北市政府及桃園市政府均將建商提出之預售屋買賣定 型化契約中關於買方違約金計算百分比，由建商單方擬定， 未與消費者磋商決定，認定違規（原審卷二第165至172頁） ，然此僅係臺北市及桃園市政府對售屋業者所為之管理行為 ，其性質至多是地方政府自訂之稽查及管理標準，自非可作 為認定系爭契約第25條第2項第1款無效之法源依據。況且， 系爭房地坐落新北市，本不受其他地方政府自訂之管理規章 或認定標準所拘束，是上訴人以此主張系爭契約第25條第2 項第1款無效，洵非可採。




㈧、上訴人主張系爭買賣契約第25條第2項第1款規定，依舊消保 法第12條第1項、第2項第1款規定之誠信原則及平等互惠原 則，應為無效，有無理由？
　 按舊消保法第12條第1項規定：「定型化契約中之條款違反 誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」、第2項規定： 「定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平 ：違反平等互惠原則者。」。次按消保法施行細則第14條 規定：「定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等 互惠原則：…其他顯有不利於消費者之情形者。」，查依前 開㈦論述，系爭契約第25條第2項第1款之定型化契約條款， 不存在所謂剝奪消費者磋商權利情事。且觀系爭契約第25條 第1項以定型化契約條款約定「賣方違約罰則」，其第3款明 定「買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除退還所收之 價款及遲延利息外，並應賠償房地買賣總價百分之十五之違 約金，但若買方所繳價款未達買賣總價之百分之十五時，以 買方已繳付價款為限，買方不得另行請求損害賠償。」（原 審卷一第87頁），與同條第2項第1款買方違約責任相當，合 於平等互惠原則，是認上訴人此部分主張無足憑採。㈨、上訴人主張以總價15%計算違約金過高，應酌減至零，有無理 由？上訴人主張依民法第259條第1項、第179條規定，擇一