台灣台北地方法院民事判決 八十七年度簡上字第五七六號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 楊金順律師
江旻書律師
南雪貞律師
施竣中律師
被 上訴人 甲○○ 住台北市○○○路○段一一八巷五十二弄三十四號
訴訟代理人 黃怡騰律師
林元祥律師
右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國八十七年七月一日本院台北簡
易庭八十六年度北簡字第一０九八四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、本訴部分：
㈠、原判決廢棄。
㈡、右廢棄部分被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）五十四萬六千元（上訴
人於第二審程序所追加請求之律師費六萬元及其利息部分，業經本院於民
國八十九年二月二十九日裁定駁回），及自起訴狀繕本送達之翌日起至清
償日止，按年利率百分之五計算之利息。
二、反訴部分：
㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡、右廢棄部分被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
貳、陳述：除與原宣示判決筆錄記載相同者，予以引用之外，另補稱：
一、上訴人至始至終均未曾同意被上訴人提前終止租約，依租賃契約第七條第四
款之規定，其任意提前終止租約並不生效力，被上訴人自須給付租金，原審
之認定顯有違誤：
㈠、查被上訴人委託歐斐文律師發函佯稱其於八十六年六月底與上訴人終止租
約，同年七月一日遷離，並於七月十二日返還鑰匙點交坐落台北市○○街
二二八號一樓夾層及地下室（下稱系爭房屋）予上訴人，故上訴人亦已同
意其提前終止租約云云，惟查被上訴人自八十四年起承租系爭標的物後，
為經營補習班於未經上訴人同意下擅自僱用水電工鋸斷建物之樑柱安裝冷
氣，經上訴人發現後立即寄發存證信函告通知被上訴人處理，其均未加以
回應，不知何故，其自八十七年六月份起屢次要求上訴人允許其將系爭標
的物轉租予他人繼續經營補習班，上訴人考量法律之規定，未予同意，被
上訴人竟將房屋鑰匙交付給鄰居後自行搬遷，上訴人迫於無奈，為了解房
屋現狀為何，始向鄰居索取鑰匙，惟此並不表示上訴人即同意被上訴人提
前終止租約；況且上訴人與被上訴人數次連繫中均未同意其提前終止租約
，仍依約要求其給付租金，被上訴人亦表示租金可由押租金中繼續扣繳，
由此可見上訴人從未同意其提前終止租約，否則倘如被上訴人所言，上訴
人曾同意其於八十六年六月份提前終止租約，則何以被上訴人嗣後仍一再
要求轉租，其大可於租約終止後即行搬離，何須要求上訴人同意其轉租？
此顯悖於常理；再者，被上訴人係於八十六年九月份將鑰匙交予鄰居後即
未經上訴人同意自行搬遷，又倘若上訴人曾同意其提前於八十六年六月份
終止租約，其大可直接將鑰匙交還予上訴人，何以將鑰匙交予不知情之鄰
居？更何況，上訴人所交給被上訴人之鑰匙多達二十幾把，何以其僅將大
門鑰匙交予鄰居而置其餘之鑰匙於不顧？更有甚者，被上訴人既然主張上
訴人同意其提前於八十六年六月份終止租約，何以其卻遲至三個月後之八
十六年九月份始搬遷？此上諸多疑點，益足徵被上訴人空言主張已得上訴
人之同意終止租約云云，毫無依據，亦無事理有違，委無足採。
㈡、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責。」，民事訴訟
法第二百七十七條定有明文。查本件兩造租約第七條第四款約定：「本租
約租賃期限未滿，一方擬解約時，須得對方之同意。」，而被上訴人雖主
張上訴人同意其提前終止租約，惟揆諸前揭條文之規定，其自須就上訴人
同意其提前終止租約之事實負舉證責任，其理至明；被上訴人雖舉證人水
泥工林進亭之證詞而欲證明上訴人同意其提前終止租約乙節，惟查證人水
泥工林進亭僅足以證明其曾前往施工之事實，並無法證明上訴人與被上訴
人之租約曾合意終止租約，原審判決竟以證人林進亭之證言及被上訴人之
律師函要求上訴人返還押租金，遽然認定上訴人同意被上訴人同意提前解
約，實屬輕率，且違反經驗法則、論理法則。蓋查上訴人屢次要求被上訴
人將其未經上訴人書面同意而擅自鑿孔之柱樑牆回復以免造成危害，後被
上訴人為敷衍上訴人而委請水泥工即證人林進亭填補冷氣窗口，上訴人應
林進亭之請求始前往檢視其施工是否妥當，上訴人當場即表示其填補有問
題，懇請其等注意，是以證人林進亭僅足以證明其曾前往施工乙節，其並
無法證明上訴人是否同意被上訴人提前終止租約，故證人之證詞實不足採
；況查因上訴人不同意被上訴人片面毫無理由提前終止租約始拒絕返押租
金予被上訴人，其遂因此委請律師發函請求上訴人返還押租金，而非上訴
人同意提早終止租約，迺原審法院未予詳查，竟違反經驗法則，據以判斷
上訴人已同意提早終止租約，實有違誤。
㈢、上訴人既未同意被上訴人片面提前終止租約，則本件租賃契約於租期屆至
時仍然有效，被上訴人依約負有給付租金之義務，是以，上訴人請求其給
付其所積欠之租金，洵屬有理；至於租賃期間被上訴人是否有使用管理系
爭房屋，上訴人根本無從過問。
㈣、附帶說明，被上訴人一再以其因身體健康問題，無法專心經營事業，始與
上訴人斡旋再三後終止租約云云，企圖博取鈞院之同情，惟查被上訴人擅
自與上訴人終止租約後旋即又在附近開設安親班，嗣後又再開設一家兒童
美語補習，其名稱及地址分別如下：
１、景福兒童托育中心（另名三之三兒童學校）
地址：台北市○○街二六七號二樓（電話：00000000─二）
２、喬登美語景美分校
地址：台北市○○○路○段一四二巷二十弄十四號（電話：二九三一─
三一二九）
由上可見，被上訴人一再陳稱係罹患絕症，身體健康問題，無法專心經營
事業，始與上訴人終止租約云云之謊言即不攻自破，否則為何被上訴人擅
自與上訴人終止租約後，非但不安心養病，甚至擴大經營事業，自安親班
至美語補習班一家又一家的開，完全不顧自己的身體是否會勞累，此豈又
是身患絕症之人所應有之行為，由此足證被上訴人先前即一再以各種謊言
欺瞞上訴人，令上訴人無所適從，現又以同樣的技倆意圖混淆鈞院之視聽
，實令人氣結。
二、被上訴人未經上訴人書面同意即擅自改裝設施，且未依約將系爭房屋回復原
狀，自須損害賠償責任：
㈠、按租賃契約第四條第五款約定：「房屋有改裝施設之必要，乙方（被上訴
人取得甲方（上訴人）之同意後始得自行裝設，但不得損害原有建築，乙
方於交還房屋時，並應負回復原狀，乙方未經甲方書面同意，乙方不得擅
自違害建築結構、變更或改裝使用房屋，並應回復原狀，並負一切損害賠
償。」，是以無論租賃契約為何消滅，被上訴人對系爭租賃標的物均負有
回復原狀義務，要屬無疑；經查被上訴人承租系爭房屋開設喬登美語補習
班竟擅自將原有之電線、電門、電鈴及燈飾等拆除毀棄並損壞鋁門窗、砂
窗、ＰＥ地板及玻璃，尤有甚者，被上訴人更擅自在柱樑牆上鑿孔裝設冷
氣機，其鋸斷樑柱已嚴重影響建築結構，此有建築師鑑定報告可稽，其上
開種種行為顯然違反前揭約定，上訴人為此屢次發函或電告其儘早回復原
狀以維持居住安全及學童安全，詎被上訴人竟隨便找來水泥工即草率將該
洞填滿而謂已回復原狀無安全之虞，上訴人迫於無奈始向台灣台北地方法
院檢察署提起告訴，於偵查中，被上訴人亦已自認於八十四年二月間未得
上訴人之同意即將左側牆壁鋼筋水泥柱鋸斷以安裝冷氣，然原審判決對此
被上訴人自認之事實卻不採為裁判之依據，其判決顯有違誤。
㈡、次按依上揭契約之規定，被上訴人應經上訴人書面同意後，始得改裝使用
系爭房屋，惟上訴人已否認有同意乙事，依舉證責任之分配，被上訴人應
對上訴人已同意並有書面乙事提出證據，始為合理，今原審法院僅憑被上
訴人口頭宣稱上訴人已同意其鑿洞裝冷氣機空口無憑，即判定上訴人訴無
理由，實已違反證據法則，亦難令上訴人干服。
㈢、末查，被上訴人未經上訴人同意即擅自將原有之電線、電門、電鈴及燈飾
等拆除、毀棄並損壞鋁門窗、砂窗、ＰＥ地板及玻璃，甚且擅自在柱樑牆
上鑿孔裝設冷氣機等違約行徑，經上訴人一再催告其依約回復原狀後，被
上訴人僅就冷氣孔部分草率找來水泥工將該洞填滿，而對於其他部分置之
不理，且查，經由陳木壽建築師建築師鑑定報告中可知，其填補工作僅係
將冷氣洞口以砌磚水泥粉刷而已，並未對鋼筋水泥做補強措施，對整棟建
築物之結構仍有危險之疑；職此，顯見被上訴人並未將系爭房屋回復原狀
，依民法第二百十四條之規定，應回復原狀者如經債權人定相當期限催告
後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償，本件被上訴人業經上訴
人催告其回復原狀，仍置之不理，依前揭法文，上訴人自得請求被上訴人
以金錢賠償之，洵屬無疑。
三、被上訴人再三保證其於續約後十日內必將冷氣孔修補，上訴人始於八十六年
元月二十七日始同意其續租，要不得以此推論上訴人曾同意被上訴人挖鑿冷
氣孔，被上訴人之主張，洵無可採：
被上訴人辯稱倘若其未曾獲上訴人同意挖鑿冷氣孔何以上訴人仍於八十六年
元月二十七日前往法院辦理租賃契約之公證，此正足證明上訴人曾同意被上
訴人控鑿冷氣孔云云，惟查上訴人常年旅居國外，八十四年起即將系爭房屋
出租予被上訴人後即出國，此有上訴人之出入境資料可稽，往後之租金均係
由被上訴人直接以郵政劃撥方式支付，因其常常遲延給付租金，上訴人於租
期屆滿前即在國外以電話通知被上訴人不再續租，然被上訴人一再要求續租
，上訴人遂於八十六年一月初前往系爭房屋處察看，由該建物外觀駭然發現
被上訴人乘上訴人於國外期間為經營補習班之需，未依租賃契約第四條第五
款之規定事先經上訴人「書面」同意，私下破壞房屋建築結構任意於牆壁上
鑿孔裝置冷氣機，造成學童生命安全之危險，上訴人當時立刻要求被上訴人
處理，且為求證據保全遂於八十六年一月十七日以存證信函催告被上訴人修
護，然被上訴人主張為學童權利要求續訂租約，其並保證將於十日內修護完
成及按期支付租金等情事，上訴人得其保證遂同意與其再訂租賃契約，詎訂
約後，被上訴人未依約於十日內修護，改稱其因營業所須將於租約到期後再
進行修護工作，其行為實難令上訴人苟同，是以，被上訴人辯稱上訴人同意
其挖鑿冷氣孔云云，洵非事實，且依兩造租賃契約第四條第五款之約定，被
上訴人如須改裝須事先經上訴人「書面」同意，若其果真經上訴人同意改裝
系爭房屋，其自須拿出上訴人之「書面同意」，而非徒託空言，其主張之不
可採，由此可見一般。
四、系爭房屋出租予被上訴人時，並無任何損壞之處，業經證人高福清結證屬實
：
本件租賃標的物出租予被上訴人前，上訴人已先重新油漆粉刷，整理裝璜過
，前已述及，而證人高福清亦到庭證稱：「租給甲○○時，大門的落地鋁門
窗還在，大理石地板沒有破損，紗窗完好，衛浴設備沒有壞掉，天花板是吸
盤式的燈座，二樓有木櫃是開放架，地下室是相同的木櫃，臥室有衣櫃。」
等語，另由上訴人所提出之照片右上方可看出被上訴人私自鑿洞裝設冷氣孔
之處，而該張照片可明顯看到落地鋁門窗仍安好，故被上訴人辯稱系爭房屋
無落地鋁門窗云云，要無足採，由此足證，上訴人將系爭房屋交付予被上訴
人時並無任何損害之處，詎被上訴人為脫免回復原狀之責任，竟辯稱系爭標
的物之設施已破舊，實不可採，以下對於現場履勘情況再予以補充說明：
㈠、被上訴人另裝設電攬從一樓公共樓梯間的總電源處接電源至系爭房屋內其
所有電攬、電話線等，至今仍遺留於房屋現場，仍未回復原狀，上情亦經
被上訴人於現場履勘時自認。
㈡、騎樓天花板破壞。
㈢、一樓鋼筋水泥柱、樑等損毀情形仍未回復原狀，如左列所述：
１、鋼筋水泥柱原配有鋼筋七分︵即二二四︶四支、六分︵即一九四︶六支
共十支，其中七分鋼筋被鋸斷掉兩支，六分鋼筋六支被鋸毀棄，而該「
柱」百分之八十被鑿孔毀棄掉。
２、一樓鋼筋水泥樑下端主筋共有八支鋼筋全被鋸斷掉，以上僅以水泥塗平
，顯與原有結構完全不符合，危害結構安全。
㈣、一樓內部損壞情形：
１、一樓天花板原有電源插座阻塞改裝，此亦經被上訴人於現場履勘時所自
認。
２、一樓燈飾共有五組損壞毀棄此情經被上訴人自認將原有燈管改裝為吸盤
式燈座。
３、一樓入口大落地鋁門拆除時也將大理石地板損壞，被上訴人雖主張原無
落地窗，惟經由上訴人所提之相片可證上訴人出租時原有一排落地鋁門
，惟被上訴人私自搬離時將該鋁門拆除，迄今未予以回復。
㈤、一樓的大理石地板損壞。
㈥、一樓樓梯欄杆鋸斷兩支，此被上訴人於履勘時亦承認係其所為。
㈦、一樓後鋁門窗壞一個、紗窗毀棄兩個。
㈧、衛生設備如馬桶及門損壞。
㈨、夾層︵即二樓︶鋼筋水泥樑、牆等損壞情形，應負回復原狀如左列：
１、鋼筋水泥樑、牆等鑿孔︵即冷氣孔︶部份僅以砌磚填平而已，夾層︵即
二樓︶內政部改裝損壞設備等情形。
２、ＰＥ地板改裝損壞，上揭亦經被上訴人自認為其改裝洵屬無疑。
３、原廚房改為教室，並將廚櫃毀棄，此被上訴人亦自認二樓廚房是有在磁
磚牆壁外包木板牆，還沒拆掉。
㈩、後門框損壞。
、衛生設備臉盆及門損壞。
、壁櫃拆除毀棄，被上訴人雖辯稱根本沒有衣櫥及璧櫃，惟其承認有木製格
板架子，其將之拆除，是以足證其稱其未將璧櫃拆除毀棄，係卸責之詞。
、臥室隔間打通改為教室並將衣櫃拆除毀棄。
、原兩臥室門阻塞，並從水泥隔間牆壁中間挖空改為一門。
、原有天花板電線拆除毀棄。
、前面鋁門紗窗損壞五組。
、燈飾七組毀損。
、地下室損害情形。
、燈飾三組損壞。
、木櫃一大組毀棄。
、門一個毀棄。
五、按租賃契約第七條第五款之規定：本租賃契約之房屋不得供違規或非法營利
事業之日，或以其他名目使用房屋，乙方（被上訴人）若有違約情事，致損
害甲方（上訴人）之權益時，願聽從甲方並負責賠償損害，如甲方涉訟所繳
之訴訟費及律師費等，均應由乙方負責賠償，乙方決無異議，並負責所有罰
款及損害賠償；復查，被上訴人自八十四年起即向上訴人承租系爭房屋開設
補習，因上訴人長年旅居國外，被上訴人營運不錯，上訴人便認為被上訴人
經營的係一個合法之補習班，所允許其於租期屆滿後再度續約，然於八十六
年六月初上訴人駭然發現被上訴人所開設之補習班竟係非法營業，亦經教育
局移送法辦，並經鈞院刑事庭以八十六年易字第一九八○號判決在案，但其
為繼續營運遂要求上訴人同意其表妹或蔣先生轉租更改名義經營補習班，上
訴人礙於法令規定無法同意，是被上訴人非法營業之行為顯已違反租約之規
定，被上訴人因無法營業遂自行遷出，其實未得上訴人之同意終止租約，依
約其仍應給付上訴人房租，其卻佯稱上訴人同意其終止租約，反要求上訴人
返還押租金，實為無由。
六、證人王健民及陳建榮於八十八年三月四日庭訊時之證詞前後矛盾，含糊不清
，顯不可採：
㈠、證人王健民部分：
１、證人王健民為被上訴人喬登美語補習班之合夥人，其等所經營喬登美語
補習班因違反補習教育法被科處有期徒刑五個月，其因此而於八十六年
八月份多次出面要求上訴人將系爭房屋轉租予訴外人經營電腦補習班，
此有電話錄音譯文可資為證；是以，證人王健民證稱兩造同意在八十六
年七月一日終止租約云云，顯非事實，因轉租之前提為兩造之租約存在
，倘若租約已不存在則何來轉租之要求？由此可見上訴人從未同意被上
訴人提早終止租約之情事，而係其要求上訴人同意其轉租俾便其等更名
經營電腦補習班。
２、次查證人王健民稱上訴人於租賃期間未向其等提出冷氣洞的問題，顯係
狡辯之詞：
因王健民為被上訴人之先生兼合夥人，上訴人自發現其等於房屋牆壁鑿
洞時，隨即發存證信函要求被上訴人修補，於現場拍照時證人亦在場，
今證人為為有利於被上訴人之證言竟為虛偽之陳述，其證言顯不可採。
３、末查，證人指稱其於八十六年八月間未曾打電話予上訴人乙事真是睜眼
說瞎話，由上訴人所提上證八中之電話譯文可證其於八十六年八月間仍
打電話予上訴人，指稱「被上訴人身體不好，要多休息，準備讓人家作
．．．」等語，要求上訴人將系爭房屋轉租予訴外人經營，今其竟於庭
上佯稱未於八十六年八月間與上訴人連絡，實令人不服。
㈡、證人陳建榮部分：
１、查被上訴人於八十四年元月二十日時既與上訴人簽訂租約，而證人陳建
榮於八十五年二月間為隔間裝璜，系爭標的物已經被上訴人使用達乙年
，其所言現場凌亂，牆壁有被亂刮等情事，顯係偽證以不利於上訴人之
陳述，因上訴人將系爭房屋於八十四年元月點交予被上訴人使用前亦已
重新粉刷整理過，房屋經其使用乙年後，其現場使用狀況已非上訴人所
能控制，又如何歸責於上訴人呢？是以，反面推論如證人陳建榮所述屬
實，則顯係被上訴人於此一年租賃期間將落地鋁門窗拆除，將鐵門下的
大理石破損，將牆壁毀損，此實與上訴人無關。
２、依建築圖及相片可知系爭標的物確係有鋁門之設施，惟被上訴人為經營
補習班擴大使用空間已私下拆除，而證人於八十五年二月份施工時是否
無看見鋁門，實令人質疑，今其應被上訴人之請求，斷言未曾看過鋁門
乙事，顯係推託之詞，此由證人林進亭於八十六年七、八月間到系爭房
屋僅以水泥砂漿填補一樓冷氣孔及砌磚填補二樓冷氣孔時，一樓大門落
地鋁門窗還在房屋現場等事實之照片，亦可證明證人陳建榮之證詞乃為
虛偽不實。
３、末查，證人陳建榮竟指稱於施工現場見過上訴人太太乙事，聞後實令人
憤慨，因查上訴人太太高呂敏婉當時人並不在國內，如何能於八十五年
二月施工期間前往現場，此由高呂敏婉之入出境證明書一看便知，是益
足徵證人陳建榮之證詞顯為虛偽不實，胡謅一通，委無足採。
七、證人林進亭之證詞亦有諸多矛盾不實之處，委無足採：
證人林進亭於八十八年四月一日鈞院庭訊時證稱：「我去系爭房屋一、二樓
修補冷氣孔，八十六年秋天去修理，我不記得時間了，是被上訴人叫我去的
，施工時在場有屋主上訴人在場，系爭房屋是加強磚造有鋼筋，我將被鋸斷
的鋼筋焊接好，再灌R.C.混凝土將整個冷氣孔修好，二樓的冷氣孔沒有鋸斷
鋼筋，原沒有鋸斷鋼筋，我直接砌磚上磚塊填滿冷氣孔，費用是被上訴人付
的。」云云，後經鈞院提示陳木壽建築師鑑定報告書詰問證人林進亭有何意
見時，其卻又改稱：「施工時高先生︵上訴人︶也沒意見，所以我不知道會
有何建築物的危險，因局部鋸斷的鋼筋沒有辦法將整棟建物的鋼筋換掉，我
去施工被上訴人補習班已搬走了，現場大門只有鐵捲門，沒有鋁門，直和橫
都有三根被鋸斷，共有六根我用直徑相同去焊接，交叉的地方我又在焊接補
強，加強磚造的房屋除了鋼筋之外，尚有磚塊支撐力，不能說有部份鋼筋被
鋸就說房子會有危險。」云云，惟查其證詞前後矛盾，茲一一說明如后：
㈠、證人林進亭於八十七年三月十八日鈞署庭訊時，證稱：「是我去裝修，我
是水泥土木包土，是江女在八十六年七月間僱我去做冷氣孔及柱子整修的
，我是去把冷氣孔補上，當時冷氣把鋼樑五分的『鋸斷四支』」云云，惟
此次卻稱「直和橫都有三根被鋸斷，共有六根」，所供稱之被鋸斷鋼筋數
前後不一，實則一樓鋼筋水泥柱的鋼筋其中有兩支七分，六支六分的鋼筋
全被鋸斷挖空，亦即一樓共有八支鋼筋被鋸斷，另一、二樓鋼筋水泥樑被
鋸斷，證人都沒有修補，二樓樑僅以砌磚填補而已，此經上訴人當庭指證
，並有陳木壽建築師鑑定報告可稽，復有被上訴人所提呈的照片在卷可證
，故證人之證言顯不實在。
㈡、又證人雖證稱其用直徑相同之鋼筋去焊接，交叉部分有補強云云，惟查證
人僅以一支五分鋼筋約四尺來修補，其若真用直徑相同之鋼筋去焊接則應
用六、七分之鋼筋始為正確，其事後為避重就輕竟稱五分、六分、七分的
鋼筋差別不大，另證人係以手拌水泥砂漿修補，卻稱其係用R.C.混凝土灌
漿，然查鑑定報告明白提及係以「水泥砂漿填補粉刷」、「箍筋部分未補
強」等語，由此可知，其證詞之不實。
㈢、另證人稱系爭房屋係加強磚造，然查由鑑定報告可知，系爭標的物實係R.
C.結構之建物，其復稱系爭房屋無落地鋁門窗，惟由照片可證，系爭房屋
有落地鋁門窗，其又稱從後門進去，後門沒鎖，被上訴人沒給鑰匙但系爭
房屋圍牆的門及房門後門均為被上訴人深鎖，而被上訴人於八十六年九月
底只將兩支門的鑰匙裝在信封內密封，並交由鄰居轉交予上訴人，至今被
上訴人仍未將所有房間門鎖的鑰匙共三十六支交還，連鐵捲門的搖控器亦
未交還，故證人如何從後門進入，實令人懷疑。
㈣、證人林進亭復稱施工時上訴人無意見云云，惟查上訴人看到證人修補不符
合結構安全當場即要求其改善，然證人不予理會，上訴人迫不得已請上訴
人之妻打電話給被上訴人敦促其改善，但未獲理會，為此上訴人並寄存證
信函予被上訴人（八十六年八月五日之催告函︶後，證人林進亭即趁上訴
人不注意時前往修繕，故其稱上訴人無意見並非實情。
八、本件請求權之基礎及金額：
㈠、查本件之請求權基礎，上訴人於第一審起訴時，已於八十七年六月二十三
日所呈之補充理由狀中詳列請求權之依據為雙方租約第四條、第五條、第
六條、第七條各項之約定以及民法第一百八十四條、第二百十三條、第二
百十五條、第二百十六條、第四百三十九條之規定，合先陳明。
㈡、請求租金三十四萬二千元：
按「承租人應依約定日期支付租金」乃民法第四百三十九條明文所定，又
租賃契約第三條第一項、第七條第四項分別規定「每月租金新台幣伍萬柒
仟元，每月二十日以前繳納」、「本契約租賃期限未滿前，一方擬解約時
，須得對方之同意。」，經查被上訴人未經上訴人同意即片面提前終止契
約，是被上訴人終止租約之意思表示不生效力，兩造租約仍繼續存在，故
於原審時，訴請其給付六至十一月共六期之租金達三十四萬二千元。
㈢、回復原狀損害賠償費用四十萬四千元：
次按「因故意、或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」，民法
第一百八十四條第一項前段之規定及本租賃契約第四條第五項之規定「乙
方未經甲方同意不得擅自危害建築物結構、變更或改裝使用房屋，並應回
復原狀並負有一切損害賠償責任。」，被上訴人未得上訴人同意擅自於鑿
空牆壁鋸斷樑柱裝設冷氣，其行為顯已符合侵權行為之構成要件，上訴人
屢次要求其回復原狀，卻無任何善意回應，始委請中碁工程有限公司評估
回復樑柱之費用總計為二十二萬四千三百元，另紗窗紗門、地板、室內裝
璜回復費為一十七萬九千七百元。
㈣、末查，上訴人所引以為據而請求被上訴人給付房租暨回復原狀等請求權基
礎固係以兩造間於八十六年一月二十七日所公證之租賃契約，租期自八十
六年一月二十日至八十七年一月十九日止為準，惟於此之前，兩造更曾就
系爭房屋，於八十四年一月二十日簽訂一內容相仿之租賃契約，該份租約
之租期為二年，即自八十四年一月二十日起至八十六年一月二十日止，與
本件請求之租約「八十六年一月二十七日簽訂者」，時間上為接續，出租
人、租賃標的物均為相同，且被上訴人亦均為承租人，是以，八十六年一
月二十七日所簽訂之租約實為前一租約之延續，洵屬無疑，上訴人依約請
求被上訴人將系爭房屋回復至八十四年一月二十日向上訴人租屋前之房屋
原狀，應為有理；詎被上訴人竟以上述先後兩件租賃契約上之出租人、租
賃標的物固雖相同，惟其承租人一為一人，一為二人，租期亦復不同，依
法似難謂為相同之契約云云，企圖以似是而非之謬論，混淆鈞院之視聽，
實令人氣結，事實上，上訴人於八十六年一月二十七日與上訴人約至法院
公證該份租約時，原租賃契約之承租人仍與前一租約同為甲○○及江淑滿
二人，且另一承租人江淑滿亦於當日親至法院公證處欲與上訴人簽約，惟
於即將公證簽約之時刻，江淑滿始推稱其忘記帶身份證件及印章而無法簽
約，此時被上訴人甲○○在旁即表示由其一人簽約也是一樣的，並保證其
姊（即江淑滿）也同樣會負責云云，取得上訴人之信任而與其簽約，在此
，姑不論被上訴人是否與另一承租人江淑滿早有預謀詐騙上訴人與其續約
，端就兩造先後所訂立之兩次租賃契約而言，其內容除租期不同，租金略
有調整外，其餘之約定條款內容均為相仿，且時間上亦為緊密連結，顯然
後一租約為接續前一租約而衍生之，灼然至明。
㈤、本件上訴訟標的之金額計為八十萬六千元，然扣除被上訴人之押租金二十
萬元後，總計為六十萬六千元。
九、綜上所陳，被上訴人未得上訴人同意提前終止租賃契約，依約實應依約給付
租金，況其未得上訴人之同意擅自破壞房屋建築結構裝設冷氣及室內裝璜等
情事，顯已侵害上訴人之權利，上訴人於計算訴訟標的時已扣除被上訴人之
押租金二十萬元，惟原審判決不查，判決上訴人訴無理由並命被上訴人返還
上訴人十三萬三千元之押租金，顯有違誤，實令上訴人不服。
叁、證據：除援用原審之立證方法外，另提出八十四年一月二十日、八十六年一月
二十七日租賃契約書、歐斐文律師函、電話記錄譯文、現場照片、陳木壽建築
師鑑定報告、台灣台北地方法院檢察署檢察官八十六年度偵字第二００七八號
不起訴處分書、八十七年度偵續字第八五號起訴訴處分書、偵訊筆錄、本院八
十六年度易字第一九八０號刑事判決、估價單、催告函、掛號回執、八十七年
四月十四日本院台北簡易庭勘驗筆錄、上訴人出入境記錄、修復費收據、建築
圖節本、裝鑰匙之信封及上訴人配偶高呂敏婉之出入境記錄等件為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原宣示判決筆錄記載相同者外，予以引用外，另補稱：
一、本件之本訴部分，係經原審略以如下理由，駁回本訴上訴人在原審之訴：
查兩造於八十六年一月廿七日訂立租賃契約，租期自八十六年一月二十七日
起至八十七年一月十九日止，有原告（即本訴上訴人）所提出兩造均不爭執
之租賃契約在卷可證。原告（本訴上訴人）雖主張被告（即本訴被上訴人）
未經其同意，擅自從承租房屋提前搬離，惟為被告（被上訴人）所否認，表
示係經上訴人同意提前終止租約，此由證人林進亭於八十六年十一月四日到
庭證稱其於三個多月前受被告（即被上訴人）之僱用，前往系爭承租房屋將
冷氣孔填平，當時原告（即上訴人）亦在場，以及被告（即被上訴人）於八
十六年七月廿九日委請律師發函請原告（即本訴上訴人）退還押租金二十萬
元，足證被告（本訴被上訴人）所稱原告（即本訴上訴人）同意提前終止租
約之說詞堪予採信。兩造既已同意提前終止租約，被告（本訴被上訴人）亦
已搬離承租地點，自無再給付租金之義務，從而原告（即本訴上訴人）訴請
被告（本訴被上訴人）給付八十六年七月廿日起至八十七年一月十九日止之
租金，於法不合，應予駁回。
二、其次，本案之反訴部分，亦經原審略以如下理由，肯認被上訴人在原審之反
訴起訴，大致屬實：至反訴原告（即反訴之被上訴人）承認未給付八十六年
六月廿日起至同年同年月卅日止之租金，願按日數給付應負擔之租金一萬九
千元一節。查依民間習慣，租金係按月計算者，一般均於該月起算日給付一
個月之租金，依兩造之租約內容，租金亦按月計算，且應於每月廿日支付，
則反訴原告（即反訴之被上訴人）縱經反訴被告（即反訴上訴人）同意提前
終止租約，其終止日期既在八十六年六月廿日以後，反訴原告（即反訴之被
上訴人）依規定應先給付當月租金（即八十六年六月廿日至八十六年七月十
九日）五萬七千元，而非按日計算租金，從而反訴被告（即反訴之上訴人）
請求反訴原告（即反訴被上訴人）給付五萬七千元之租金部分為有理由，但
因反訴原告（即反訴之被上訴人）於承租房屋之時已預繳押租金二十萬元，
反訴原告（即反訴之被上訴人）並同意租金自押租金扣除，經核算結果，反
訴原告（即反訴之被上訴人）自不需再給付予反訴被告（即反訴之上訴人）
。至反訴被告（即反訴之上訴人）主張反訴原告（即反訴之被上訴人）損害
房屋結構渠負擔損害賠償部分，本院於八十七年四月廿七日前往現場勘驗，
因系爭房屋已屬十餘年老舊房屋，除反訴原告（即反訴被上訴人）於承租時
因事實需要，在一樓客廳大門入口右邊牆壁挖冷氣孔，事後復已僱工將牆壁
補平外，其餘並未見有破壞房屋結構情形，反訴被告（即反訴上訴人）既未
舉證反訴原告（即反訴被上訴人）有故意或過失毀損房屋之情事，從而其訴
請本訴被告（即本訴被上訴人）賠償損失，於法不合，應予駁回。
三、本件原審判決所持上述判決理由，至極正確。惟（本訴及反訴部分）上訴人
竟仍有不服，猶然一再執詞提出上訴，察其所提出之上訴理由，似無非仍以
：伊否認曾同意與被上訴人提前終止租賃契約、證人林進亭（應被上訴人召
請前來從事回復租賃房屋原狀之工人）及證人王健民於原審之證詞並非真實
為由，認為兩造租賃契約並未合意提前於八十六年七月一日起終止，從而上
訴人自有理由請求被上訴人給付八十六年七月一日起至原訂租期屆至時止之
租金云云。上訴人並進而再檢具由其自行拍攝（未知其真實拍攝日期）之照
片，並出具由其私人自行委聘之建築師或工程單位之鑑定意見（按屬私文書
），引為被上訴人使用系爭房屋時，係有對於房屋造成應予金錢賠償之損害
之主張。
四、惟查：
㈠、被上訴人甲○○確係因為身體健問題，無法專心經營事業，而經與上訴人
斡旋再三之後，始獲得其首肯，雙方合意自八十六年七月一日起終止租約
關係，關此可由原審所傳喚之二位證人林進亭及證人王健民於原審及鈞院
之供證內容，即可明證。
㈡、又上訴人並係因被上訴人擬依兩造租賃契約約定，向上訴人請求返還二十
萬元之押租金後，因蓄意不願返還已收受押租金，而始開始提出其百般之
理由為藉口，擬藉此程序上之事件，阻斷被上訴人向其請求返還押租金，
除已見台灣台北地檢察署以被上訴人並未有刑事毀損行為，因而二度為不
起訴之處分外，本案關於上訴人所指被上訴人對於租賃物有民事上應予回
復原狀之侵害部分，亦查並非屬實，蓋被上訴人除亦已依約召請工人前往
租賃房屋內，一一予以修復，回復原狀外；本案復經原審承審法官於八十
七年四月二十七日前往現場履勘，認定：「因系爭房屋已屬十餘年老舊房
屋，除反訴原告（即反訴被上訴人）於承租時因事實需要，在一樓客廳大
門入口右邊牆壁挖冷氣孔，事後復已僱工將牆壁補平外，其餘並未見有破
壞房屋結構情形，反訴被告（即反訴上訴人）既未舉證反訴原告（即反訴
被上訴人）有故意或過失毀損房屋之情事，從而其訴請本訴被告（即本訴
被上訴人）賠償損失，於法不合，應予駁回。」
㈢、至於鈞院固復曾於八十八年二月三日，再度前往現場履勘，惟查：本次履
勘時間，距被上訴人自八十六年七月一日遷出房屋，已屆一年八個月，此
一期間，系爭房屋皆由上訴人負責收回保管，故房屋之『交回時現況』，
已至不可復得，從而該次之勘驗，似僅得充為本案之參考，而不得資為認
定被上訴人是否侵害房屋有關事實之認定參考（換言之，本案之房屋現況
，應以第一審之認定事實為據）。復按，由於上訴人原先裝置之電源線路
，無法適用於被上訴人之設備，故被上訴人乃曾另行自室外總電源處以電
線直接接引電流至屋內使用，並於契約終止搬遷離去時，尚未拆除外，其
餘之設備，被上訴人皆已依照契約約定，一一回復原狀。對於該尚未拆除
之電線，被上訴人曾向上訴人表示，願意由上訴人自被上訴人之押租金中
扣除一萬元工資。若上訴人猶謂被上訴人未依約回復原狀，則請其依法負
舉證責任，以實其說，否則其「一派任意之言」，至不可儘信。更何況，
本案自被上訴人於八十六年七月一日搬遷騰空，離去租賃標的之後，房屋
係處於由上訴人回復管領之情況中，若另有所謂與原狀不符之情形，例如
上訴人再三提出其實並不存在之落地鋁門，究其原先是否存在？除已有當
時為被上訴人裝潢之證人曾到院結證自始即未曾見有之外，經這二年多以
來的物換星移，出租現場早已不復是終止租約時之現場，已長期回復由上
訴人占有管領的租賃標的物之現況絕非被上訴人因提前終止契約時所移交
予上訴人之現場！再簡言之，被上訴人確己依約於終止租約時，除上述電
線尚未移去外，其餘皆已回復原狀。若上訴人乃有謂尚未回復原狀者，被
上訴人認為應由事實已回復管領租賃物多時之上訴人依法負舉證責任以實
其說。
㈣、況退而言之，於鈞院前於八十八年二月三日之勘驗中，被上訴人僅只自承
：１、曾將一樓二個圓形燈座加以封閉，並將一個原有日光燈管，改裝成
吸盤式燈座；２、被上訴人曾經徵得上訴人同意，封閉二樓一扇門，並同
時加設一座門。３、另為學生安，而曾鋸去樓梯欄杆二根。４、因二樓地
損壞，被上訴人自費重舖二樓地板。５、二樓之木架亦係徵得上訴人同意
而拆去。除此之外，被上訴人對於上訴人之其餘諸多主張，則以其主張係
無據，而以否認。對於被上訴人所自承之上述改裝或改良租賃物（含其附
屬物件）之行為，基本上乃屬房屋承租人於支付使用契約約定之價金對價
之後，為依租賃契約之目的，而進行使用收益時，所必然發生之利用或調
整行為，本即符合一般社會上之相當性期待，而何無故意不法或違反契約
約定之可言，更何況被上訴人方面更曾同意上訴人自被上訴人交付之押金
中，扣除一萬元以為被上訴人所自承之若干改裝行為之復原所需之用。然
則，上訴人捨該款項不用，猶竟一再執詞主張被上訴人侵害其房屋，察其
主張本即無據，被上訴人除謹在此再度否認其主張之外，更查本案從未見
上訴人另行舉證以實其說，復有民法第一百四十八條第二項行使權利未依
誠信原則之權利濫用之情形，故上訴人之有關請求，容應認為無理。
㈤、更查，系爭房屋係被上訴人向上訴人承租來作為辦理英語美語補習教育之
用，早在本案系爭之八十六年一月二十七日租賃契約之前，被上訴人即曾
與案外人江淑滿二人，曾於民國八十四年元月二十日與上訴人簽訂另一租
賃契約，於該一租約簽訂之後，被上訴人即為依約展開經營學童美語補習
班之所需，立即於次月即徵得上訴人同意，並依約定用途，對於房屋進行
合乎契約約定使用目的之改裝及改良行為（即前述㈣所提及之諸項上訴人
自承之改裝行為）以及鳩工於租賃房屋一樓及二樓外側非供承重用之牆壁
，各鑿開一個冷氣孔，用以按裝較空調設備，以便提供學生有較佳之上課
環境。此一改良行為，全皆係於被上訴人及江淑滿與上訴人所簽之第一件
契約之期間內發生。
㈥、迄八十六年一月，江淑滿、甲○○與上訴人之租賃契約期間屆滿，雙方之
權利義務解銷，然而八十六年元月二十七日，上訴人復與被上訴人甲○○
，雙方就同一辦理教育目的，而進一步締結新的租賃契約，於此一契約之
期間內，被上訴人除未再有任何之改裝或改良行為外，故依照法律規定及
雙方在後之租賃契約規定，此時被上訴人所應負擔之「回復原狀」之義務
，至多應係指八十六年元月廿七日之雙方契約締結時之現況而言（更何況
被上訴人尚認所謂回復現況，應係指依社會之一般通念，係指回復房屋至
契約終了時之自然折舊之現況而言），準此以解，本案雙方於八十六年元
月廿七日締約時之「現況」，自應認為即係指被上訴人與案外人江淑滿二
人與上訴人簽訂第一次契約期間終了時之「現況」，從而，本案依法而言
，被上訴人實無回復至第一次之別一租賃契約簽訂前之房屋原狀之義務可
言。
１、兩造間租賃關係確已合意終止，被上訴人並無未經上訴人同意而開挖冷
氣孔：緣被上訴人固曾於八十六年一月廿七日與上訴人訂立租賃契約，
租期自八十六年一月廿七日起至八十七年一月十九日止。惟在此之前，
雙方前更曾就同一租賃物，於八十四年元月二十日訂定內容相仿之租賃
契約。被上訴人先後同他人與同一房東即上訴人簽訂房屋租賃之目的，
早即言明係為經營美語補習班之用，惟由於上訴人之房屋係住宅型房屋
，為能符合提供多數補習學生同堂上課之需要，被上訴人乃早即於八十
四年元月二十日與上訴人簽訂第一份二年期之租賃契約後不久（約為八
十四年三月間），即開始鳩工次租賃房屋按裝較大型空調設備，當時為
按裝空調之必要，曾分於一樓與二樓之靠外側牆壁，各鑿開一個冷氣孔
。由於此種空調設備之按裝與租賃房屋之配合改裝，乃被上訴人經營語
文補習班教室所必需，並在與上訴人簽訂租約時，早即與上訴人言明在
先，並得到上訴人所同意。惟未知何故，上訴人竟謂：「被上訴人為經
營補習班之方便，未經上訴人同意，擅自於牆壁上鑿洞裝設冷氣，嚴重
影響建築結構安全。」，對於被上訴人此種說法，被上訴人萬萬無法苟
同，亦至非實在。因為兩造既已言明出租房屋係供被上訴人經營補習班
使用，依契約之本旨，焉有不同意被上訴人施予符合締約目的之必要改
裝？更何況兩造復已於契約約定：於終止租約時，被上訴人應將改裝部
分，回復原狀（租賃契約第四條第五款）！抑有進者，倘若上訴人所言
屬實，即「被上訴人為經營補習班之方便，未經上訴人同意，擅自於牆
壁上鑿洞裝設冷氣，嚴重影響建築結構安全」，則於此一情形，更參以
上訴人至今所表現出「過人之纏訟能力」，上訴人當必早即以被上訴人
有嚴重違約行為，提出終止租約並請求損害賠償之具體行動。然則何以
當時上訴人不為所動？何以上訴人於八十四年之二年期租約期滿時，不