臺灣臺南地方法院民事判決
108年度重訴字第213號
原 告 鄭正鈐
訴訟代理人 王耀星律師
被 告 謝丁強
台灣先進土地開發股份有限公司
法定代理人 黃筱婷
訴訟代理人 李育禹律師
曾靖雯律師
陳映青律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經本院於民國109
年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣參仟壹佰陸拾萬元，及被告謝丁強自民國一Ｏ八年八月二十七日起，被告台灣先進土地開發股份有限公司自民國一Ｏ八年八月二十九日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸拾玖萬捌仟肆佰元，其中新臺幣貳拾柒萬玖仟參佰陸拾元由被告連帶負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹仟零伍拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參仟壹佰陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。 查原告起訴時訴之聲明為：被告應連帶給付原告新臺幣（下 同）69,167,022元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息，嗣於民國108年12月16日具狀 變更聲明為：被告應連帶給付原告78,000,000元，及自起訴 狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息。核原告上開所為訴之變更，屬擴張應受判決事項之 聲明，揆諸前揭法律規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠被告謝丁強代理被告台灣先進土地開發股份有限公司（下稱
台灣先進公司）於民國104年5月19日與原告簽訂「不動產買 賣契約書」（下稱系爭買賣契約書），出售台南市○○區○○段 000○000地號土地（下稱系爭土地），被告謝丁強並代理被 告台灣先進公司收受簽約金新台幣（下同）1,580萬元，並 擔任系爭買賣契約之賣方連帶保證人，有系爭買賣契約書可 佐，被告謝丁強並簽立面額1,580萬元之本票給原告作為擔 保。
㈡被告謝丁強確實擔任系爭買賣契約之賣方（即被告台灣先進 公司）之連帶保證人：被告謝丁強於新竹地方檢察署107年 度他字第95號107年1月22日偵查訊問筆錄時，被告謝丁強針 對檢察官詢問：「你（被告謝丁強）為何願意擔任連帶保證 人？」，被告謝丁強具體回答：「我想說趕快把先進公司的 土地處理掉來籌措資金，讓先進公司的金錢壓力不會這麼大 。簽草約時我有另外簽發1580萬元的本票予鄭正鈐（原告） 」（詳見原證2號，107年1月22日新竹地檢署107年度他字第 95號107年1月22日訊問筆錄第3-4頁可證）；而檢察官當日 會提出上開問題，係由於當日被告謝丁強接受訊問時，被告 謝丁強先自行主動表示「我當時只是保證人」，並更進一步 於該次訊問時表示因擔任連帶保證人之故，因而「簽發1580 萬元的本票予鄭正鈐」等語。由此可知，被告謝丁強確實擔 任系爭買賣契約書之賣方台灣先進公司之連帶保證人。被告 謝丁強因身為賣方連帶保證人之故而開立系爭1580萬元之本 票給原告。又依據系爭買賣契約第10條第3款補充約定事項 之記載，系爭買賣契約簽立時由被告謝丁強作為系爭買賣契 約之賣方連帶保證人。
㈢系爭買賣契約之賣方即被告台灣先進公司確實違約，未依系 爭買賣契約書履行賣方之義務，因此需負系爭買賣契約書相 關賣方債務不履行之損害賠償責任（含所受損害及所失利益 ）、返還買方已收受之價金、支付買方懲罰性違約金。 ⒈按民法第216條第1項規定損害賠償係賠償債權人所受損害及 所失利益，因此，負有賠償責任之義務人，其填補被害人所 受之「損害」，包含財產的積極減少（積極損害）與財產的 消極不增加（所失利益）。系爭買賣契約書之標的為臺南市 ○○區○○段000○000地號二筆土地，業經鈞院108年度司執字第 34692號（合股）於108年12月3日進行第一拍，前後二者分 別以52,000,000萬元及47,000,000萬元之價格為最低拍賣價 格（詳原證12），係較鄰近土地之時價登錄顯為可信之準確 依據，具體可知原告因被告債務不履行之所失利益即為46,4 00,000元（即系爭土地上述最低拍賣價格5,200萬＋台4,700 萬－原告購入價金5,260萬＝4,640萬元），是被告應連帶給付
原告上開所失利益之金額4,640萬元。
⒉系爭買賣契約第7條第3項規定：現因被告台灣先進公司將系 爭土地所有權登記給訴外人黃筱婷，黃筱婷並將系爭土地為 抵押借款，可見被告台灣先進公司就系爭買賣契約之給付義 務，顯不為給付且已屬給付不能，依系爭買賣契約第7條第3 項約定，被告台灣先進公司應依約給付：⑴返還買方即原告 已支付之價金1,580萬元、⑵按買方已支付價金總額之同額之 懲罰性違約金1,580萬元、⑶買方所受之損害即前述所失利益 4,640萬元，合計7,800萬元。
㈣被告謝丁強因身為系爭買賣契約之賣方台灣先進公司之連帶 保證人，自須在系爭買賣契約中賣方台灣先進公司確實違約 未依系爭買賣契約履行賣方之義務，並因此需負擔系爭買賣 契約書相關賣方債務不履行之損害賠償等責任之情形下負起 連帶保證責任，故被告謝丁強就被告台灣先進公司應賠償原 告之上開7,800萬元應負連帶賠償責任。
㈤並聲明：
⒈被告應連帶給付原告78,000,000元及自起訴狀繕本送達被告 之日翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告謝丁強部分：
⒈被告謝丁強係代為轉交原告交付之簽約金支票給被告台灣先 進公司，應暫時保管在簽約代書，原告與被告台灣先進公司 簽約後，該支票就由被告台灣先進公司簽收。被告謝丁強開 立1,580萬本票給原告，係為了保證系爭買賣契約簽約完成 並轉交原告給付之簽約金給被告台灣先進公司，或擔保若簽 約未完成即退還1,580萬元給原告。亦即如果系爭買賣契約 簽訂後，被告謝丁強就要將原告交付之簽約金支票轉給被告 台灣先進公司簽收，如果系爭買賣契約沒有簽訂，被告謝丁 強就會將該支票退還給原告，被告謝丁強會簽上開1,580萬 元本票是向原告保證前開銀行支票不會遺失或被其他人領走 ，而不是擔任系爭買賣契約的連帶保證人，這個可以請簽約 時的被告台灣先進公司的代理人高啟恩來證明。原告始終誤 會被告謝丁強為系爭買賣契約之賣方即被告台灣先進公司之 連帶保證人，惟系爭買賣契約與被告謝丁強無關。 ⒉被告謝丁強多次以存證信函方式要求被告台灣先進公司與原 告出面協商系爭土地買賣契約事宜，原告皆置之不理；且被 告台灣先進公司自始願以附買回條件履約或以退回訂金加計 利息方式與原告協調，原告皆置之不理，應該是原告故意違 約，故原告沒有理由請求損害賠償。原告遲遲不處理解決與
被告台灣先進公司間之系爭土地買賣糾紛，拖延數年也不提 告被告台灣先進公司，直至今日才以不合理的條件提起訴訟 ，完全不合乎情理法。
⒊被告謝丁強提供108年10月3日新竹地方檢察署107年自字第7 號誣告案審判筆錄，被告台灣先進公司實際負責人為高啟恩 ，黃筱婷只是名義上負責人。該筆錄內高啟恩有說明系爭土 地買賣始末及簽約，被告謝丁強都沒有參與，也沒有在場， 與系爭土地買賣無關。高啟恩也說明系爭土地之土地權狀下 來，高啟恩拿該土地去借貸，未告知被告謝丁強及原告。高 啟恩也曾以通知函及存證信函通知原告出面處理系爭土地買 賣契約，並同意以1,580萬元加計利息返還原告或以附買回 方式處理。原告因此事查封被告謝丁強不動產，實屬不合理 。
⒋系爭買賣契約書是分3、4次簽成，系爭買賣契約書末頁代理 人欄的名字是被告謝丁強親簽的，但第10條之補充約定事項 內容於被告謝丁強簽名時並沒有記載，是他們雙方事後記載 的，亦即系爭補充事項第3點關於被告謝丁強是賣方連帶保 證人之記載，在被告謝丁強簽名時仍是空白的，契約內容都 還沒有寫。被告謝丁強會在系爭買賣契約書之代理人欄位簽 名，是因為被告謝丁強先收原告交付之簽約金支票，才會在 系爭買賣契約第10條補充約定事項的黑體印刷文字後約定記 載要在簽收支票後1個月內完成契約的簽訂，如果未完成要 退還定金之內容，但當時沒有該補充約定事項1、2、3點之 記載。被告謝丁強在系爭買賣契約書代理人欄有簽名，代理 人欄的住址、身分證、電話都是被告謝丁強自己寫的。原告 所提出之檢察官訊問筆錄，被告謝丁強雖有簽名，但是沒有 看筆錄，因為檢察官不讓被告謝丁強看，被告謝丁強雖然在 偵訊時有說是保證，但所說保證的意思是指保證支票不會遺 失，因為被告謝丁強根本不懂連帶保證人的意思等語。 ⒌並聲明：
①原告之訴及假執行之聲請均駁回。
②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈡被告台灣先進公司部分：
⒈經查，本件系爭不動產係屬抵費地，原告與被告台灣先進公 司簽訂系爭不動產買賣契約時，均明知系爭不動產之重劃登 記程序尚未完成，實際完成所有權登記之期日尚屬未定，此 觀原證1後所附之土地登記謄本登記原因登載為「土地重劃 」、土地所有權人登載為「（空白）」，且其後並檢附臺南 市第九十二期淵北自辦市地重劃區重劃後分配圖即可證（見 108年度補字第564號卷第31至34頁）。於106年1月間，被告
台灣先進公司通知原告系爭不動產即將完成所有權登記，請 原告備妥尾款以利後續土地所有權移轉登記程序之進行，然 原告卻以其無力支付尾款履行系爭不動產買賣契約為由，向 被告台灣先進公司實際負責人高啟恩提出依系爭不動產買賣 契約第10條第2點約定，請求被告台灣先進公司買回系爭不 動產之所有權，雙方並為此於106年1月11日召開協商會議（ 請參被證物1）。是以，被告台灣先進公司法定代理人黃筱 婷以其個人名義於106年3月9日取得系爭土地所有權登記後 ，慮及原告已無意履約，方會將系爭土地於106年3月21日信 託登記予訴外人黃麗珍，委由訴外人黃麗珍處理系爭土地出 售事宜，並以系爭土地向訴外人陳依萍、張福雄辦理抵押借 款，絕非如原告所述單方惡意違約。
⒉其後，因原告與被告台灣先進公司就附買回之價金數額無法 達成共識，被告謝丁強及被告台灣先進公司遂於107年1月18 日、20日，先後以台中何厝郵局存證號碼000023號存證信函 （請參被證物3，本院卷第211頁）、頭份郵局存證號碼0000 24號存證信函（請參被證物4，本院卷第213頁），分別催告 原告於107年1月26日至新竹縣○○市○○○路000號四樓，或於10 7年1月29日至台南市○○區○○路000號，辦理履行系爭不動產 買賣契約事宜，請原告補足剩餘土地價款及準備過戶資料。 然原告經被告2人連續催告後，均未出面履約，依系爭買賣 契約書第7條第1項約定「除本約有特別約定外，買賣任一方 若發生不依約履行義務之違約情事，於經他方定期間催告仍 未履行時，雙方同意本約即生解除之效力」，本合約應早於 107年1月29日被告台灣先進公司催告期滿後即生解除之效力 。若鈞院認原告遲延履約，僅使被告台灣先進公司取得解約 權，被告台灣先進公司仍應向原告表達解約之意思表示者， 被告台灣先進公司即以本件審理時提出之108年10月29日民 事答辯二狀之送達作為向原告為解約之意思表示。是以，系 爭買賣契約因原告違約未給付尾款在先，並經被告催告後仍 未履約而解除契約，原告現在主張被告有不為給付、給付不 能之情事，而要求違約賠償，於法無據。
⒊退步言，縱使鈞院認系爭不動產買賣契約未經被告台灣先進 公司解除，則原告過去即曾因無力支付尾款，而向被告台灣 先進公司提出欲按系爭買賣契約書第10條補充約定事項第2 點「合約簽訂完成後超過兩個月時，買方得主張部分或全部 土地面積以新台幣捌萬伍仟元賣回給賣方（甲方）或由買方 決定將此買賣契約標的土地即淵北段884、888地號土地自由 出售」之約定，請求被告台灣先進公司買回系爭土地。則依 此約定，按原告目前已支付之訂金數額1,580萬元，所占系
爭不動產買賣價金總額5,260萬元之比例為79/263（計算式 ：1,580/5,260=79/263），依此比例換算原告所付訂金所買 得之坪數約為225.7坪【計算式：（1,302.32㎡+1,181.62㎡） ×0.3025×79/263=751.39185坪×79/263=225.7，小數點第二 位已下四捨五入）】；再依系爭買賣契約第10條第2點約定 ，以每坪8萬5千元作為買回單價，換算被告台灣先進公司應 支付予原告之附買回金額應為19,184,500元（計算式：225. 7×8 5,000=19,184,500）。是縱認系爭不動產買賣契約尚未 解除，因原告已曾向被告台灣先進公司提出依附買回之請求 ，兩造即應依系爭買賣契約第10條第2點約定，以19,184,50 0元作為附買回之價金，履行附買回之協議，然原告現又反 覆指謫被告等違約云云，顯然有違誠信原則，亦不足採。 ⒋再退步言，縱使鈞院認系爭不動產買賣契約並未經被告台灣 先進公司解除，兩造亦無附買回之協議存在，則本件因原告 無力支付系爭不動產買賣之尾款在先，被告等本得依民法第 264條第1項前段規定「因契約互負債務者，於他方當事人未 為對待給付前，得拒絕自己之給付。」主張同時履行抗辯， 是原告現逕予主張被告等不為給付云云，亦不可採。 ⒌並聲明：
①原告之訴及假執行之聲請均駁回。
②如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點如下： ㈠兩造不爭執之事項：
⒈被告謝丁強代理被告台灣先進公司於104年5月19日與原告簽 訂系爭不動產買賣契約書，約定由被告台灣先進公司出售系 爭土地（臺南市○○區○○段000○000地號）給原告，被告謝丁 強並代被告台灣先進公司收受原告交付之簽約金1,580萬元 （支票）。
⒉被告謝丁強對於其有在系爭買賣契約書之賣方代理人欄位簽 名，及在該契約書第十條補充約定事項的下方黑體印刷文字 後約定「上述條款自簽約由謝丁強代簽收，即日起為期一個 月若台灣先進未完成買賣，由謝丁強負責退還訂金」（本院 補字卷第25-30頁、本院卷第159頁）一情，不爭執。 ⒊被告謝丁強因系爭土地買賣契約之故，有簽發1,580萬元之本 票1紙交付原告。
⒋訴外人黃筱婷於106年3月9日以買賣為原因取得系爭土地之所 有權，嗣於106年3月21日，訴外人黃筱婷將系爭土地信託登 記給訴外人黃麗珍，並分別設定擔保債權金額均為8,000萬 元之普通抵押權給訴外人陳依萍、張福雄。（本院卷第61-6
8頁土地謄本及異動索引）。
㈡兩造之爭執事項：
⒈被告謝丁強是否係系爭土地買賣契約之賣方連帶保證人？ ⒉原告主張被告台灣先進公司就系爭買賣契約有給付不能之情 事，而主張解除系爭買賣契約，請求回復原狀（返還訂金1, 580萬元）、違約金（1,580萬元）及損害賠償（即所失利益 4,640萬元），是否有理由？
⒊被告台灣先進公司提出之抗辯如下，是否可採： ①被告辯稱其於106年1月間即將完成系爭土地所有權登記前， 有通知原告備妥尾款以利後續轉讓所有權登記程序之進行， 原告表示無力支付尾款而欲請求被告台灣先進公司買回系爭 土地；且於107年1月18日、同年月20日以存證信函催告原告 於107年1月26日或107年1月29日辦理系爭土地買賣契約之尾 款補足及準備過戶事宜，惟原告均未履行，故系爭買賣契約 業已於107年1月29日生解除效力，是否可採？ ②被告抗辯如前項抗辯不可採，則因原告已曾向被告台灣先進 公司提出依附買回之請求，兩造即應依照系爭買賣契約第10 條第2點之約定，以19,184,500元作為被告台灣先進公司買 回之價金，履行此買回之協議，是否可採？
③如前兩項之抗辯均不可採，被告主張依民法第264條第1項前 段規定，因原告尚未給付尾款3,680萬元，被告主張同時履 行抗辯，故原告主張被告不為給付或給付不能云云即無理由 之抗辯，是否可採？
④被告抗辯系爭買賣契約的違約金約定過高，應予酌減，是否 可採？
四、本院得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。又原告對於自己主張之 事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出 反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責， 此為舉證責任分擔之原則。次按各當事人就其所主張有利於 己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相 對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。查原告主張其於10 4年5月19日與被告台灣先進公司簽立系爭土地之買賣契約， 被告謝丁強代被告台灣先進公司收受原告交付之簽約金1,58 0萬元且在系爭買賣契約書賣方代理人欄位簽名，被告謝丁 強並開立面額1,580萬元之本票交給原告作為擔保等情，有 提出系爭買賣契約書1份在卷可佐（上開補字卷第27-30頁、 本院卷第159頁），被告謝丁強及台灣先進公司對此均不爭 執，堪認原告此部分主張可採。
㈡被告謝丁強應係系爭買賣契約之賣方即被告台灣先進公司之 連帶保證人：
⒈又原告主張被告謝丁強為系爭買賣契約之賣方即被告台灣先 進公司之連帶保證人一情，亦提出系爭買賣契約書為證。而 被告謝丁強對於其有在系爭買賣契約書之賣方代理人欄位簽 名，及在該契約書第十條補充約定事項的下方黑體印刷文字 後約定「上述條款自簽約由謝丁強代簽收，即日起為期一個 月若台灣先進未完成買賣，由謝丁強負責退還訂金」，並因 系爭土地買賣契約之故，有簽發1,580萬元之本票1紙交付原 告等情亦不爭執，惟辯稱其並未擔任系爭買賣契約中賣方即 被告台灣先進公司之連帶保證人，其於系爭買賣契約書上簽 名當時尚未有系爭買賣契約書第10條第1、2、3點補充約定 事項之記載云云。經查，觀之原告提出之系爭買賣契約書第 10條第3點明確記載「本合約簽立時由永春不動產謝丁強做 為合約之賣方連帶保證人」，且該第10條補充約定事項的下 方黑體印刷文字後，緊接以手寫方式記載「上述條款自簽約 由謝丁強代簽收，即日起為期一個月若台灣先進未完成買賣 ，由謝丁強負責退還訂金」之約定內容，有系爭買賣契約書 在卷可憑（本院卷第159頁），可知系爭買賣契約書上確實 有清楚載明被告謝丁強為系爭買賣契約之賣方即被告台灣先 進公司之連帶保證人無訛。被告謝丁強雖辯稱其於系爭買賣 契約書上簽名當時，上開第10條補充約定事項欄位係空白， 未記載任何內容云云，然被告謝丁強並未舉證以實其說，又 倘若被告謝丁強所言為真，則前開該第10條補充約定事項的 下方黑體印刷文字後緊接以手寫方式記載「上述條款自簽約 由謝丁強代簽收，即日起為期一個月若台灣先進未完成買賣 ，由謝丁強負責退還訂金」之約定內容，大可書寫在該第10 條補充約定事項之四行空白欄位中，較為明確清楚，何以捨 空白欄位不書寫，反而擠壓空間書寫在黑體印刷文字後，此 顯與常理有違，難認被告謝丁強此等所辯可採。 ⒉被告謝丁強雖舉訴外人高啟恩於另案新竹地方法院107年度自 字第7號誣告案件108年10月3日審理時之證述，以證明被告 謝丁強非系爭買賣契約之連帶保證人。然查，訴外人高啟恩 於該次之證述中就系爭買賣契約之簽立總共經過幾次磋商、 每次磋商被告謝丁強有無在場、被告謝丁強是哪一次收到原 告交付的1,580萬元、被告謝丁強是否是在正式簽約之前收 到原告交付之1,580萬元之支票、是否記得104年5月19日被 告謝丁強向原告收取1,580萬元支票那次是否為簽訂正式契 約的時候等問題，證稱：伊不記得總共磋商幾次，被告謝丁 強沒有每次在場，正式與原告將所有契約條文簽妥那次，被
告謝丁強沒有在場，伊不知道被告謝丁強是哪一次收到原告 交付的1,580萬元支票，也不清楚被告謝丁強是否是在正式 簽約之前收到那張1,580萬元支票，伊也不記得104年5月19 日被告謝丁強向原告收取1,580萬元支票那次是否是正式簽 約的時候，伊不記得日期，但簽約第一次沒有談攏，第二次 才簽的等語（本院卷第237-238頁），由上開證述之內容， 可見訴外人高啟恩對於系爭買賣契約磋商及簽約過程之記憶 並不清楚明確，其先是證述被告謝丁強於正式簽約時並未在 場，但對被告謝丁強是何時收受原告交付之簽約金1,580萬 支票一事無法陳述，又對於104年5月19日被告謝丁強向原告 收取該1,580萬元支票那次是否為正式簽約之時間點一節， 僅證述其不記得日期，而未明確確認被告謝丁強向原告收取 簽約金1,580萬元那次是否係正式簽約之時間點。是以，依 高啟恩之上開證述內容，尚難認定被告謝丁強於系爭買賣契 約正式簽立時並未在場一情。至被告謝丁強雖另辯稱其在系 爭買賣契約書賣方代理人欄位簽名時，訴外人張岦翔在場， 兩邊的介紹人都是張岦翔，張岦翔在法院說系爭買賣契約書 第10條補充約定事項最下面關於一個月內要簽約完成，如果 未完成要退還定金的記載是他寫的，所以他比較清楚來龍去 脈云云，惟被告謝丁強對此亦未舉證證明。基此，被告謝丁 強上開辯解及所舉證據，均難遽為對其有利之認定，而無從 採信。
⒊承上說明，依系爭買賣契約書之記載內容，堪認被告謝丁強 為系爭買賣契約之賣方即被告台灣先進公司之連帶保證人。 而被告謝丁強就其否認為被告台灣先進公司之連帶保證人之 辯解，並未提出明確之證據足資證明，故難採信。 ㈢被告台灣先進公司就系爭買賣契約確有給付不能之情事，原 告主張因此解除系爭買賣契約，係屬有據，茲說明如下： ⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約； 損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債 權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計 劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益 ，民法第226條第1項、第256條、第216條分別定有明文。 ⒉查被告謝丁強代理被告台灣先進公司於104年5月19日與原告 簽訂系爭不動產買賣契約書，約定由被告台灣先進公司出售 系爭土地（臺南市○○區○○段000○000地號）給原告，被告謝 丁強並代被告台灣先進公司收受原告交付之簽約金1,580萬 元支票等情，為兩造不爭執如上，可見被告台灣先進公司於 104年5月19日即已與原告簽立系爭土地之買賣契約，被告台
灣先進公司於斯時起即負有使原告取得系爭土地所有權之契 約義務。惟查，被告台灣先進公司於系爭土地得以登記所有 權之際，竟於106年3月9日以買賣為原因將系爭土地所有權 登記予被告台灣先進公司之法定代理人黃筱婷個人名義，訴 外人黃筱婷更於取得系爭土地所有權後不到1個月之時間， 於106年3月21日信託登記予訴外人黃麗珍，且於106年3月21 日同日在系爭土地設定擔保債權金額8,000萬元之抵押權予 訴外人陳依萍、張福雄，有系爭土地之第一類謄本及異動索 引在卷可稽（本院卷第61-68頁），足見於106年3月9日被告 台灣先進公司將系爭土地登記所有權予訴外人黃筱婷之時， 被告台灣先進公司就系爭買賣契約對原告應負之給付義務已 屬給付不能，而此給付不能之情事係因被告台灣先進公司將 系爭土地所有權移轉登記給訴外人黃筱婷，故此給付不能之 情事顯係可歸責於被告台灣先進公司，至為明確。是以，原 告主張被告台灣先進公司就系爭買賣契約有上述給付不能之 情形，且可歸責於被告台灣先進公司，因此依法及系爭買賣 契約之約定，解除系爭買賣契約一情，實有所據，可以憑採 。
⒊被告台灣先進公司就其有無違約之前開辯解，均不可採，分 述如下：
①被告台灣先進公司就辯稱其於106年1月間即將完成系爭土地 所有權登記前，有通知原告備妥尾款以利後續轉讓所有權登 記程序之進行，原告表示無力支付尾款而欲請求被告台灣先 進公司買回系爭土地云云，係提出被證一之106年1月11日會 議紀錄為佐（本院卷第205頁）。然原告否認該會議紀錄之 真正，主張原告未在該資料上簽名，該資料上關於「鄭正鈐 、張岦翔均出席」之記載不知係何人所書寫，無法證明原告 有出席該次會議等語。本院觀之該會議紀錄之資料並不完整 ，僅有記載會議紀錄之時間、地點、主席、出（列）席人員 、記錄人員、討論事項等單頁資料，並無關於討論事項之詳 細討論過程及相關結論之記載內容，亦無原告本人之簽名可 資認定其有出席該次會議，該資料所記載之內容實無法認定 有被告台灣先進公司所抗辯之前開情事，是被告此部分所辯 ，尚乏證據，難以採信。又被告辯稱於107年1月18日、同年 月20日以存證信函催告原告於107年1月26日或107年1月29日 辦理系爭土地買賣契約之尾款補足及準備過戶事宜，惟原告 均未履行，係原告違約，故系爭買賣契約業已於107年1月29 日生解除效力云云，並提出被證3、4之存證信函為佐（本院 卷第211-213頁）。惟承前說明，被告台灣先進公司已於106 年3月9日將系爭土地之所有權登記予訴外人黃筱婷，黃筱婷
更於106年3月21日將系爭土地信託登記給訴外人黃麗珍，且 於106年3月21日同日設定擔保債權金額高達8,000萬元之抵 押權予訴外人陳依萍、張福雄，則系爭土地於被告所辯稱之 107年1月間當時已信託登記在黃麗珍名下，顯已非被告台灣 先進公司可得處分之不動產，被告台灣先進公司實已無法履 行系爭買賣契約之給付義務。況且系爭土地於107年1月間當 時已存在上開設定之高額抵押權負擔，則原告豈有可能在此 情形下繼續給付尾款並期待非身為系爭土地所有權人之被告 台灣先進公司能順利將系爭土地所有權移轉登記給原告，故 被告107年1月間此等要求實已悖於事理常情。基此，尚難以 被告台灣先進公司所提出之上開存證信函認定其有履行系爭 買賣契約之可能及誠意。被告此之所辯，亦無足採。 ②又被告抗辯原告已曾向被告台灣先進公司提出依附買回之請 求，兩造即應依照系爭買賣契約第10條第2點之約定，以19, 184,500元作為被告台灣先進公司買回之價金，履行此買回 之協議云云，並提出上開會議紀錄為憑。然上開會議紀錄僅 有關於時間、地點、主席、出（列）席人員、記錄人員、討 論事項等程序事項之記載，而無任何具體討論過程及結論之 內容，亦經本院說明如前，且被告並未舉其他明確證據證明 原告曾向被告台灣先進公司要求買回系爭土地一情，故被告 此部分辯解，尚屬無據，不可採信。
③至被告抗辯如前兩項之抗辯均不可採，被告主張依民法第264 條第1項前段規定，因原告尚未給付尾款3,680萬元，被告主 張同時履行抗辯云云。承前開本院之認定，被告台灣先進公 司已於106年3月9日將系爭土地之所有權登記予訴外人黃筱 婷，黃筱婷更於106年3月21日將系爭土地信託登記給訴外人 黃麗珍，且於106年3月21日同日設定擔保債權金額高達8,00 0萬元之抵押權予訴外人陳依萍、張福雄，則系爭土地現已 非被告台灣先進公司可得處分之不動產，且其上存有高額之 抵押權負擔，被告台灣先進公司既已無法履行系爭買賣契約 之給付義務而有給付不能之情事，則被告台灣先進公司即無 其所抗辯就價金尾款之同時履行抗辯之餘地，至為灼然。被 告此之所辯，亦難憑採。
⒋就原告請求給付之項目及金額，分述如下：
①原告主張其解除系爭買賣契約，請求回復原狀，及依系爭買 賣契約第7條第3項約定，請求被告台灣先進公司返還原告已 支付之價金1,580萬元之部分：按契約解除時，當事人雙方 回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左 列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之，民法第 259條第1款定有明文。查系爭買賣契約因被告台灣先進公司
有上述給付不能之情事，而經原告解除系爭買賣契約一情， 業經本院認定如前，又系爭買賣契約第7條第3項約定「本約 簽訂後，賣方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情 事致本約解除時，除應負擔買方所受損害之賠償以外，並喪 失收受買賣價金之權利，且應返還買方已支付之價金，並同 意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給 付買方。」，有系爭買賣契約書在卷可按，則原告依民法第 259條第1款規定及系爭買賣契約第7條第3項規定，請求被告 台灣先進公司返還原告已支付之價金1,580萬元，即屬有據 ，可以憑採。
②原告依系爭買賣契約第7條第3項約定，請求被告台灣先進公 司按買方即原告已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金 另行給付原告1,580萬元之部分：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額；次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當 之數額，按民法第250條、第252條定有明文。又按當事人得 約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。惟約定之違約 金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、 、第252條定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依 一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務 人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準； 復按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為 債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得 另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力 之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外 ，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。又約定之違約 金額是否過高，前者目的在於填補債權人因債權不能實現所 受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一般客觀事實、社 會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤 應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準 ；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債 務人違約時之一切情狀斷之，是損害賠償預定性違約金及懲 罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不同，法院於衡酌 當事人約定之違約金額是否過高時，自應先就該違約金之約 定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之判斷，最高法院 108年度台上字第1466號民事判決、109年度台上字第1013號
民事判決可資參照。
⑵查系爭買賣契約第7條第3項約定「本約簽訂後，賣方若有擅 自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除 應負擔買方所受損害之賠償以外，並喪失收受買賣價金之權 利，且應返還買方已支付之價金，並同意按買方已支付價金 總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方。」，有系爭 買賣契約書在卷可按，可認原告與被告台灣先進公司間有約 定如被告台灣先進公司有上開債務不履行之情事，致系爭買 賣契約解除時，被告台灣先進公司應給付原告懲罰性違約金 且懲罰性違約金之金額係以買方即原告已支付之價金總額之 同額數額為給付金額。是以，原告主張依系爭買賣契約之前 開約定，被告台灣先進公司應就本件違約給付原告相當於已 付價金1,580萬元之金額作為懲罰性違約金一情，即屬有據 。然被告抗辯系爭買賣契約之違約金約定過高，應予酌減等 語。依前開說明，可知原告與被告台灣先進公司間所約定之 違約金性質係屬懲罰性違約金，此實有作為督促債務人即被 告台灣先進公司履行債務、確保債權效力之強制罰之目的， 該懲罰性違約金之約定數額是否過高，其認定並非以債權人 即原告之實際損害為限，而與具有賠償總額預定性質之違約 金有異。系爭違約金既係懲罰性違約金，目的在於使債務人
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