臺灣臺北地方法院民事判決
108年度重訴字第762號
原 告 邱麟
訴訟代理人 張秀夏律師
被 告 吳文仁
任灝丞 新北市○○區○○○街0巷0號12樓之4
梁錦雲
李國生
訴訟代理人 林錦瑟
上四人共同
訴訟代理人 梁堯清律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年9月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴依民法第767條規定，請求被告應將坐落新北市○○ 區○○段000號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼為新北市○○ 區○○路00巷0號1樓、2樓、3樓、4樓之未辦理保存登記建物 （下稱系爭1、2、3、4樓建物，合稱系爭建物）拆除並返還 系爭土地，及給付自聲請調解日前5年起至返還系爭土地之 日止相當租金之不當得利及利息（見本院卷一第11、23頁） ，嗣基於同一基礎事實，變更請求被告應分別拆除如附表C 欄所示之地上物並返還系爭土地、給付附表A、B欄所示之金 額及利息（見本院卷二第51-52頁），核屬擴張、減縮應受 判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定， 應予准許。
二、原告主張：伊於民國105年4月20日向訴外人紀速增購買系爭 土地並登記為所有權人，詎系爭土地上竟建有系爭建物，被 告吳文仁、任灝丞、梁錦雲、李國生分別為系爭1、2、3、4 樓建物之事實上處分權人，分別無權占有系爭土地部分如附 圖即附表C欄所示部分，又被告無權占用系爭土地，為無法 律上之原因而受有使用系爭土地之利益，致伊受有損害，爰 依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告拆除附 表C欄所示地上物，並給付A、B欄所示相當於租金之不當得 利、利息等語，聲明：㈠被告吳文仁、任灝丞、梁錦雲、李 國生應分別將坐落於系爭土地上如附表C欄所示之地上物全
部拆除，並將土地騰空返還予原告；㈡被告應分別給付原告 如附表A欄所示之金額，及自聲請調解狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息，並應自108年3月15日 起至返還系爭土地予原告之日止，按月於次月1日給付原告 如附表B欄所示之金額及自各期給付日之翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：系爭土地於85年間重測前為大坪林段寶斗厝小段 417-1地號土地，所有權人陳萬生、陳運婿（下稱陳萬生等2 人）於63年間與訴外人李益山、宗才焮等2人（下稱李益山 等2人）簽訂合建契約，約定由陳萬生等2人提供系爭土地及 重測前同地段417-5地號土地為建築基地，李益山等2人則於 其上興建包含系爭建物在內之店鋪、公寓住宅等建物（下稱 系爭社區），陳萬生等2人並為此出具土地使用同意書，然 系爭社區建物於興建完工後因未能按圖施工而未獲核發使用 執照，陳萬生等2人無法辦理房屋所有權保存登記及土地所 有權移轉登記予承購戶，僅能辦理交屋使承購戶取得事實上 處分權，伊均因買賣關係自建商或前手受讓系爭建物之占有 ，依占有連鎖之原理，自得對系爭土地所有權人主張占有之 正當權源。又兩造間縱未成立使用借貸關係，系爭土地前所 有權人陳萬生既亦為系爭建物之原始起造人，將系爭土地與 系爭建物分別讓與他人，在系爭建物使用之期限內，亦可推 定兩造間有租賃關係存在。而原告知悉系爭土地上已有供人 居住、使用之近20棟建築物，仍買受系爭土地，顯默許伊繼 續使用系爭土地，原告提起本件訴訟有違誠信原則，亦屬權 利濫用等語置辯，聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回 。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、經查：
(一）系爭土地重測前為新北市○○區○○○段○○○○段000000地號，面 積為4,544.83平方公尺，原為陳萬生等2人共有，於103年1 月9日以判決移轉為原因移轉登記為紀速增所有，嗣於105 年4月20日以買賣為原因移轉登記為原告所有，有系爭土地 之土地登記謄本、異動索引、原告與紀速增間之不動產買 賣契約在卷可參（見本院卷一第33-44頁、第51頁、第539- 546頁）。
（二）萬進被服廠、陳萬生以其等為起造人，於系爭土地興建系 爭社區，系爭土地使用分區為工業區、建築用途為廠房、 構造種類為RC、層棟戶數為四層三座三間、基地面積原設 計1411.89平方公尺，並由地主陳萬生等2人出具土地使用 權同意書，經臺北縣政府（現改制為新北市政府，下同） 建設局核發66建字第632號建造執照（下稱系爭建造執照
），有系爭建造執照、土地使用權同意書在卷可參（見本 院卷一第133-137頁）。
（三）系爭1、2、3、4樓建物未辦保存登記，事實上處分權人及 現占有人分別為被告吳文仁、任灝丞、梁錦雲、李國生， 系爭建物占用系爭土地之面積分別如附表C欄所示，有系 爭建物稅籍資料在卷可證（見本院卷一第49-52頁），並 經本院勘驗現場屬實，有勘驗筆錄、現場照片及新北市新 店地政事務所109年5月27日新北店地測字第1096068292號 函及土地複丈成果圖可參（見本院卷二第13-25頁、第27- 29頁），均堪信為真。
五、原告主張其為系爭土地所有權人，被告所有之系爭建物無權 占用系爭土地，依民法第767條第1項前段、第179條規定請 求被告拆屋還地及給付相當租金之不當得利，為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯，經查：
（一）按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的， 而房屋之性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房 屋必須使用該房屋之基地。倘若土地所有人同意其所有土 地供他人使用以興建房屋，此同意之性質於法律上固屬債 權契約，惟此同意之目的既在讓他人於土地上興建永久性 房屋，著眼於經濟效益，以及房屋不能與土地分離而存在 之事物本質，則自得預期並推認土地所有人同意房屋所有 人得使用土地至建物滅失或無法繼續使用之日止，使用土 地之目的始為終了。又基於債之關係而占有他方所有物之 一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之 合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人 時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467 條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有， 對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之 原理所產生之效果（最高法院101年度台上字第224號判決 意旨參照）。
（二）再者，基於權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他 人為主要目的，及應依誠實及信用方法。雖使用借貸契約 僅於當事人間有其效力，但就具體個案，若土地受讓人明 知房屋所有人係基於與原土地所有人間債之關係，有占有 坐落基地之合法權源，仍受讓該土地，經斟酌當事人間之 意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀後，認 土地受讓人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損 害他人為主要目的，仍應駁回其請求。房屋建竣，基於信 賴保護原則、維護交易安全，衡諸情理，房屋定著於土地 之上，若非有合法使用土地之權源，房屋所有人豈敢甘冒
拆屋還地之風險，於土地上興建永久性房屋，是房屋之公 示足使他人具有相當之確信，認房屋係合法占用坐落基地 。同意他人使用土地興建永久性房屋之土地所有人之後手 ，既得明確知悉其買受之土地，現實存在永久性房屋，則 土地承買人知悉有房屋後仍予買受，顯見其願承受該永久 性建物坐落其土地上之負擔，揆諸前揭所有權社會化之精 神，自應認土地之繼受取得人於買受取得土地時，亦默示 同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上，使用至房屋滅失 或無法繼續使用之日之義務，此種利益狀態顯與最初係未 得土地所有權人同意即無權占用土地蓋屋之情況迥異，自 不容以土地所有權人之更易，逕使原於土地上合法興建之 房屋翻異成為不具正當權源，若准許土地之繼受取得人得 對房屋使用人主張侵害土地所有權，應拆屋還地，實有違 公示安定性及物盡其用之原則。
（三）查系爭土地原所有權人陳萬生等2人曾與李益山等2人於63 年5月26日簽署合建房屋契約書，約定由陳萬生等2人提供 系爭土地及重測前同地段417-5地號土地，李益山等2人則 負責規劃、興建系爭社區，即興建加強磚造樓房、店鋪及 公寓住宅，並負擔設計費、請領建築執照、使用執照、全 部工程之工料費、管理費、稅捐、水電設備等一切費用， 建築完成後，依核准面積，由陳萬生等2人分取總建坪三 分之一、李益山等2人分取三分之二等情，有合建房屋契 約書在卷可證（見本院卷一第419-433頁），陳萬生等2人 亦為此出具土地使用同意書（見本院卷一第137頁），是 以陳萬生等2人既然同意李益山等2人於系爭土地興建永久 性之系爭建物，堪認建物興建完成後，建物權利人亦得以 該建物占用系爭土地，直至建物滅失、無法繼續使用之日 為止。
（四）復參以李國生等承購系爭社區建物之承購戶，曾對陳萬生 、陳運婿、陳進杉、李正義等4人（下稱陳萬生等4人）提 起詐欺等刑事告訴，依臺灣高等法院82年度上易字第3863 號刑事判決所載（見本院卷一第139-165頁），李益山等2 人因所興建完成之房屋未能按圖施工故未獲核發使用執照 ，陳萬生等2人無法辦理建物保存登記而將房屋、土地所 有權分別移轉登記予李國生等承購戶，土地地價稅仍由地 主陳萬生等2人繳納。後陳萬生等2人不敷長期繳納地價稅 ，乃主動與建商李正義、住戶協調，欲拆除建物並合法重 建，但因條件不合，未取得住戶李國生等人同意，陳萬生 等4人基於共同犯意聯絡，明知李國生等住戶就建物及坐 落基地，在建商修改與原核准圖標相同情形後，仍有權利
可對原建商及地主請求移轉所有權登記，竟指揮不知情之 工人、司機，拆除住戶程港平所居住之新店區寶宏路13巷 7號房屋頂樓，並揚言將於81年3月底拆除全部建物，如有 人敢阻止，將給他好看，使在場之李國生等住戶心生畏懼 ，致生危害於安全，李國生等住戶遂提起刑事自訴，陳萬 生等4人經法院判決犯刑法第304條第1項強制罪確定，堪 認被告抗辯其等或前手等承購戶購買系爭社區建物，因建 商未按圖施工而未獲核發使用執照，地主陳萬生等2人、 建商方無法將建物及坐落基地所有權移轉登記予承購戶乙 節，應為可採，由上，可認系爭社區承購戶就建物坐落基 地並非無權占用，而嗣後由買賣關係輾轉自原始承購戶受 讓建物事實上處分權之買受人，基於上述占有連鎖之原理 ，就建物所占用之土地亦得主張有占有、使用之正當權源 。
（五）系爭土地嗣因法院判決而移轉登記為紀速增所有，紀速增 復以買賣為原因將系爭土地移轉登記予原告，依原告與紀 速增間之土地買賣契約上所載：「…甲方（即紀速增）聲 明本約簽署時，買賣標的上存有如附件二附圖斜線標示區 之地上建物…」（見本院卷一第543頁），足認原告於買受 系爭土地時，已明確知悉系爭土地其上建有包含系爭建物 在內之諸多建物，復依系爭土地實際使用現狀，亦可知其 上有系爭建物，此有本院勘驗筆錄、現場建物照片、原告 提供之不動產估價報告書可參（本院卷一第490-491頁、 本院卷二第13-25頁）。系爭土地地主陳萬生等2人既已同 意李益山等2人於系爭土地興建系爭社區，李益山等2人並 據此於系爭社區興建完工永久性房屋，承購戶亦非無權占 用系爭土地，則依前所述土地所有權社會化之精神、土地 經濟效益及房屋不能與土地分離而存在之事務本質，原告 既明確知悉系爭土地現實存在永久性房屋而仍予買受，顯 見其願承受系爭建物坐落於系爭土地之負擔，默示同意負 有與陳萬生等2人同樣容忍、同意系爭建物坐落於系爭土 地、直至建物滅失、無法繼續使用之日之義務。（六）綜上，原告主張被告無權占用系爭土地，依民法第767條 第1項規定請求被告拆屋還地，即非可採。而被告既非無 權占用系爭土地，則其占用系爭土地即非無法律上之原因 而受有利益，原告依不當得利法律關係請求被告就所占用 之土地返還附表A、B欄所示之相當於租金之利益與利息， 亦非可採。
（七）至原告主張系爭土地使用分區為「乙種工業區」而無法合 法興建住宅，系爭合建契約或建商與其他承購戶間之買賣
契約係以不能給付為標的，依民法第246條第1項規定為無 效，縱非無效，亦屬給付不能，土地使用權同意書亦應屬 無效，而陳萬生亦曾為終止契約之意思表示云。惟系爭土 地之使用分區僅屬行政管制事項，縱有違反使用分區之情 事，尚難以此遽認合建、買賣契約即屬無效。況且，系爭 合建契約已載明由建商興建公寓住宅，而陳萬生等2人亦 與建商約定進行地目變更、變更設計（見本院卷一第517 頁），可知陳萬生等2人確實欲興建集合住宅並辦理相關 地目變更等手續，且土地地目亦非絕對無法變更之事項， 即難遽認系爭合建契約、建商與其他承購戶間之買賣契約 為自始客觀不能之給付。而陳萬生雖於84年10月27日在臺 灣高等法院另案（案列：84年度上字第1448號）準備程序 中陳稱：「…我們有寫存證信函終止合約…」等語（見本院 卷一第531頁），惟此僅為陳萬生之陳述，原告並未提出 系爭合建契約已經陳萬生合法終止之相關證據，即難憑採 。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告拆除 如附表C欄位所示之地上物，並依民法第179條規定請求被告 給付如附表A欄、B欄所示相當租金之不當得利及利息，為無 理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即 失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 109 年 10 月 23 日
民事第五庭 審判長法 官 匡偉
法 官 王唯怡
法 官 陳乃翊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 10 月 23 日
書記官 林玗倩
附表：
編號 被告姓名 A欄 (民國)103年3月15日至108年3月14日期間之不當得利金額(新臺幣) B欄 (民國)108年3月15日起至返還系爭土地之日止按月給付金額(新臺幣) C欄 依複丈成果圖所示應拆除其上建物之部分編號 1 吳文仁 64萬9446元 1萬824元 編號F、G、H、I面積共103.09平方公尺之第一層地上物（門牌號碼為新北市○○區○○路00巷0號1樓及其增建物） 2 任灝丞 35萬7320元 5955元 編號B、D、F、I、J、K面積共97.23平方公尺之第二層地上物（門牌號碼為新北市○○區○○路00巷0號2樓及其增建物） 3 梁錦雲 35萬3645元 5894元 編號A、B、C、F、J面積共96.23平方公尺之第三層地上物（門牌號碼為新北市○○區○○路00巷0號3樓及其增建物） 4 李國生 35萬2322元 5872元 編號C、E、F、I、J面積共95.87平方公尺之第四層地上物（門牌號碼為新北市○○區○○路00巷0號4樓及其增建物）