臺灣臺北地方法院民事判決
108年度訴字第4541號
原 告 王慧蘭
訴訟代理人 閻道至律師
梁乃文律師
陳湘傳律師
被 告 蔣靜宜
訴訟代理人 葛睿驎律師
被 告 蔣復華
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國109年10月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告蔣靜宜應給付原告新臺幣壹佰貳拾萬元，及自民國一零八年九月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蔣靜宜負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告蔣靜宜供擔保後，得假執行。但被告蔣靜宜如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民 事訴訟法第10條第2項定有明文。查本件涉及坐落臺北市○○ 區○○段○○段000地號土地（權利範圍3753分之29）及其上臺 北市○○區○○○路0段000號7樓之3建物（下稱系爭房地）之買 賣契約之履行，核屬因不動產涉訟，依上開規定，本院對本 件應有管轄權，合先敘明。
二、被告蔣復華經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲 請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠民國98年5月間，蔣復華稱被告蔣靜宜（蔣靜宜、蔣復華下合 稱被告2人）有意出售名下之系爭房地，並由蔣復華全權代 理，居中磋商、擬約事宜，原告則透過訴外人即原告父親王 進貴與蔣復華商討簽約事宜，蔣復華保證系爭房地產權並無 糾紛問題，原告與蔣靜宜於98年5月4日就系爭房地簽訂買賣 契約（下稱系爭買賣契約），系爭買賣契約第9條亦擔保系 爭房地產權無瑕疵，系爭買賣契約總價金新臺幣（下同）16
5萬元，原告已先行交付價金60萬元後，於98年5月14日欲辦 理所有權移轉登記時，因系爭房地遭訴外人楊澤東聲請假處 分，於98年5月15日遭為假處分註記，致系爭房地無法順利 完成過戶，迄今蔣靜宜均未將系爭房地之所有權移轉登記予 原告。經原告查詢楊澤東曾向蔣靜宜、訴外人即蔣靜宜之前 夫楊孝文、訴外人張素婚、楊雅惠提起確認繼承權不存在等 訴，經臺灣臺中地方法院98年度家訴字第234號民事判決判 命蔣靜宜應將系爭房地，於98年4月30日以買賣為原因所為 之所有權移轉登記塗銷，回復登記為楊澤東、張素婚、楊孝 文、楊雅惠公同共有（下稱另案民事訴訟），另案民事訴訟 早已於100年間確定，蔣靜宜迄今仍未依系爭買賣契約履行 所有權移轉登記。
㈡對蔣靜宜之請求：
⒈系爭房地係因可歸責蔣靜宜之事由而給付不能，原告以起訴 狀繕本為解除系爭賣賣契約之意思表示，蔣靜宜應返還60萬 元之價金，且應依系爭買賣契約第10條第2款約定給付違約 金60萬元。
⒉系爭房地之買賣價金為165萬元，然系爭房地現在市價已為38 0萬7112元，價差215萬7112元為原告依通常情形所得之利益 ，蔣靜宜應予賠償。
㈢對蔣復華之請求：
蔣復華有收取仲介費用，與原告間有居間關係存在，蔣復華 故意隱瞞系爭房地之產權紛爭，使原告交付60萬元之價金， 卻無法取得系爭房地所有權，原告得請求蔣復華賠償已付價 金60萬元，及系爭房地價差215萬7112元。 ㈣爰對蔣靜宜依民法第216條、第259條規定、系爭買賣契約第1 0條第2款、第4款約定；對蔣復華類推適用民法第544條規定 提起本件訴訟，被告2人間為不真正連帶關係等語，並聲明 ：蔣靜宜應給付335萬7112元予原告，及自本起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。蔣復華應給付 257萬7112元予原告，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。前二項所命給付，於257萬711 2元之範圍內，如任一被告為給付時，他被告於該給付範圍 內免給付義務。願供擔保，請准宣告假執行。
二、蔣靜宜則以：
㈠系爭買賣契約於98年5月4日簽訂時，並無不能所有權移轉登 記之情形，楊澤東係於98年5月11日才聲請禁止系爭房地移 轉登記之假處分。蔣靜宜係依土地法第34條之1取得系爭房 地所有權，縱共有人之一楊澤東反對，亦非屬產權糾紛，況 楊澤東取得另案民事訴訟勝訴判決後，仍不願意撤銷假處分
，楊澤東明示其目的即不讓系爭房地過戶，系爭房地不能過 戶，非可歸責於蔣靜宜。系爭買賣契約解約後，蔣靜宜雖應 依不當得利規定返還原告60萬元，然原告支配系爭房地時間 為98年5月至107年6月，以每月租金7000元計算，原告受有 之不當得利已超過60萬元，蔣靜宜應得行使抵銷權，故本件 毋庸返還原告任何價金。
㈡原告並未舉證簽訂系爭買賣契約時，已有轉售計畫，可預期 利益，原告不能證明其有價差之所失利益損害，不得請求蔣 靜宜賠償價差之損失等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁 回。願供擔保請准宣告免予假執行。
三、蔣復華則以：系爭買賣契約簽訂前，伊知道系爭房地是繼承 而來，蔣靜宜是用土地法第34條之1取得的，而繼承人之一 楊澤東不願意賣，伊有將上情告訴王進貴，當時有跟代書講 ，這個案子可能有問題，過戶要快一點，代書是王進貴找的 ，伊沒有保證系爭房地產權無糾紛等語，資為抗辯，並聲明 ：原告之訴駁回。
四、經查，蔣靜宜於98年4月30日經登記為系爭房地之所有權人 ，原告與蔣靜宜於98年5月4日簽訂系爭房地之買賣契約，約 定價金為165萬元，原告業已交付蔣靜宜60萬元價金，因楊 澤東對蔣靜宜於系爭房地之所有權為假處分，蔣靜宜於系爭 房地之所有權於98年5月18日遭限制登記，不得為移轉、抵 押、出租及其他處分迄今等節，有系爭買賣契約、系爭房地 謄本各1份在卷可稽（見本院卷第25頁至第41頁、第278頁、 第299頁），應堪認定。
五、原告另主張蔣靜宜應給付335萬7112元、蔣復華應給付275萬 7112元，被告2人為不真正連帶關係等節，則為被告2人所否 認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠原告請求蔣靜 宜應給付335萬7112元，是否有理由？金額為若干？㈡原告請 求蔣復華應給付275萬7112元，是否有理由？金額為若干？ 茲分述如下：
㈠原告對蔣靜宜之請求，在120萬元之範圍內，有理由： ⒈系爭買賣契約已陷於給付不能：
⑴系爭買賣契約於98年5月4日簽訂，於98年5月13日向地政機關 送件將蔣靜宜就系爭房地之所有權移轉登記予原告，因楊澤 東聲請假處分，系爭房地於98年5月18日遭限制登記，而無 法完成所有權移轉，系爭房地現仍登記於蔣靜宜名下，該限 制登記迄今仍存在系爭房地所有權等節，有土地登記申請書 1份在卷可稽（見本院卷第43頁至第59頁），復為兩造所不 爭執，是蔣靜宜於系爭買賣契約之移轉系爭房地所有權義務 已於98年5月18日陷於給付不能，且該給付不能狀態延續迄
今之事實，堪可認定。
⑵依另案民事訴訟之確定判決結果（見本院卷第65頁至第81頁 ），蔣靜宜應將系爭房地，於98年4月30日以買賣為原因所 為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為楊澤東、張素婚、楊 孝文、楊雅惠公同共有，若楊澤東日後持另案民事訴訟之確 定結果據以執行，系爭房地之所有權將回復登記為楊澤東、 張素婚、楊孝文、楊雅惠公同共有，蔣靜宜於系爭買賣契約 之所有權移轉給付義務亦係陷於給付不能。
⒉系爭買賣契約之給付不能可歸責於蔣靜宜： ⑴系爭房地於98年5月18日遭限制登記，其雖係楊澤東聲請假處 分之結果，然其代表楊澤東得以釋明對蔣靜宜存在就金錢請 求以外之本案請求及假處分之原因及必要性，始獲法院裁准 假處分，是蔣靜宜就系爭買賣契約之給付不能，難認不具可 歸責性。
⑵若進一步佐以另案民事訴訟判決理由之認定，張素婚、楊孝 文、楊雅惠於繼承系爭房地後，未經繼承人之一楊澤東同意 ，逕依土地法第34條之1規定，並與蔣靜宜基於通謀虛偽之 意思表示，於98年4月30日以買賣為原因，先將系爭房地所 有權移轉登記予蔣靜宜，以便蔣靜宜日後再將系爭房地出售 並將所有權移轉登記予第三人，張素婚、楊孝文、楊雅惠與 蔣靜宜間並無買賣真意及價金交付之行為，因通謀虛偽意思 表示無效，張素婚、楊孝文、楊雅惠與蔣靜宜間所為之所有 權移轉登記因此遭另案民事訴訟判決應予塗銷。蔣靜宜於簽 訂系爭買賣契約前，既與張素婚、楊孝文、楊雅惠共同計畫 通謀虛偽意思表示之假買賣交易，其等目的旨在便利日後由 蔣靜宜1人將系爭房地出售、過戶予原告，此由蔣靜宜於98 年4月30日甫登記為系爭房地所有權人，98年5月4日即與原 告簽訂系爭買賣契約即明，蔣靜宜對此虛偽之買賣交易，知 之甚詳，不得諉為不知，佐以蔣復華於本院審理中陳稱：當 時有跟系爭買賣契約過戶之代書講，這個案子可能有問題， 過戶要快一點等語（見本院卷第210頁），亦可映證本院上 開認定，是蔣靜宜故為虛偽買賣交易，買受系爭房地，目的 在於將系爭房地再轉手出售原告，對虛偽交易後，因所有權 移轉登記物權行為無效，可能產生之所有權移轉給付不能情 事，自具可歸責性無訛。
⑶蔣靜宜雖抗辯：蔣靜宜至多僅知道前手共有人之一反對系爭 房地之出售，但共有人得依據土地法第34條之1出售，此不 得稱為「產權有糾紛」，給付不能不可歸責蔣靜宜云云。然 張素婚、楊孝文、楊雅惠固得依土地法第34條之1規定以多 數決出售系爭房地，若張素婚、楊孝文、楊雅惠與蔣靜宜間
買賣行為屬真正，因不同意之共有人楊澤東聲請對系爭房地 為假處分獲准，蔣靜宜無法將系爭房地所有權移轉登記予原 告，或有認定給付不能不可歸責予蔣靜宜之可能。本件張素 婚、楊孝文、楊雅惠與蔣靜宜間實為通謀虛偽意思表示之假 買賣，其後遭楊澤東聲請對系爭房地為假處分獲准，給付不 能之事由當可歸責蔣靜宜。蔣靜宜上開抗辯，委無可採。 ⒊因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠 償損害。債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。契 約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或 契約另有訂定外，依左列之規定：一、受領之給付為金錢者 ，應附加自受領時起之利息償還之，民法第226條第1項、第 256條、第259條第2款分別定有明文。系爭買賣契約因可歸 責於蔣靜宜之事由，致給付不能，業經本院認定如前，且原 告已以起訴狀繕本之送達，為解除系爭買賣契約之意思表示 ，起訴狀繕本已於108年8月27日寄存送達蔣靜宜，有本院送 達證書1份在卷可佐（見本院卷第103頁），是原告本件主張 依民法第256條解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款 請求返還已給付之價金60萬元，當屬有據。
⒋按「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買 方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應將 所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金 」，系爭買賣契約定10條第2款定有明文。查原告於起訴前 已於107年10月4日以土城貨饒郵局存證號碼000375號存證信 函催告蔣靜宜限期履行，蔣靜宜已於107年10月11日收受該 存證信函，有上開存證信函及收件回執各1份在卷可佐（見 本院卷第83頁至第89頁），且原告已以起訴狀繕本之送達為 解除系爭買賣契約之意思表示，已如前述，是原告主張依系 爭買賣契約第10條第2款約定請求蔣靜宜賠償與已繳價款同 額之違約罰金60萬元，應屬有據。
⒌原告雖另主張依通常情形，原告可得系爭房地價值增加之利 益215萬7112元，得向蔣靜宜請求給付不能之損害賠償215萬 7112元云云。然民法第226條第1項所謂之損害賠償，固包括 所受損害與所失利益，所謂所失利益係指依通常情形或已定 之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失 利益。原告所引據之最高法院85年度台上字第1320號判決意 旨背後之案例事實乃依土地法第34條之1共有人於出售應有 部分時如依法將買賣條件通知他共有人，他共有人即得以該 買賣條件之價格取得當時實際市價較高之土地。本件原告並 未舉證原告於98年5月4日以165萬元買得系爭房地時，系爭 房地於98年5月4日之市價高於165萬元，難認有何通常情形
可得預期之利益之所失利益可言。遑論本件原告乃以107年6 月、同年10月鄰近系爭房地不動產之實價登錄資料為憑（見 本院卷第91頁），並非系爭房地本身之鑑價資料，原告亦未 舉證107年間有何出售系爭房地之計畫，無從認定為原告依 通常情形或已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之 利益，原告此部分之請求，自屬無據。
⒍蔣靜宜雖抗辯：原告於98年5月起至107年9月止，非所有權人 ，卻實際支配系爭房地，受有不當得利，蔣靜宜得為抵銷抗 辯云云。然按本買賣房屋，除契約另有約定外，賣方應於約 定交付尾款日前騰遷完畢，並於交付尾款之日同時以現場點 交方式移交買方管領。如有未搬離之物件，視同廢棄物處理 ，清理費用由賣方負擔，系爭買賣契約第8條第1款定有明文 。系爭買賣契約於履行至過戶階段時，即因遭限制登記而無 法完成，自無依系爭買賣契約履行後續領取權狀、支付尾款 、點交房屋之各階段可言。蔣靜宜同意於98年5月間先行交 付系爭房屋供原告使用收益乙節，為兩造所不爭（見本院卷 第13頁、第164頁），此乃基於兩造間另行合意，與系爭買 賣契約無涉，是原告於98年5月起至107年9月止對系爭房地 之使用收益，乃基於蔣靜宜之同意，具有法律上原因，並不 因原告現解除系爭買賣契約，而成為無法律上原因之不當得 利。蔣靜宜此部分抵銷抗辯，並無可採。
㈡原告請求蔣復華應給付275萬7112元，無理由： 按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法565條定有明文 。原告雖主張蔣復華仲介原告與蔣靜宜簽訂系爭買賣契約， 且有收取仲介費用，與原告間有居間關係云云，然既經蔣復 華否認，即應由原告負舉證之責，原告迄至言詞辯論終結時 止，並未提出蔣復華受有報酬，為原告報告訂約之機會或為 媒介之證據，殊難逕為認定原告與蔣復華間有居間關係存在 。原告與蔣復華間既無居間關係可言，原告以居間關係存在 為前提，類推適用民法第544條規定請求蔣復華賠償60萬元 之賣賣價金與系爭房地增加價值215萬7112元，顯屬無據。六、綜上所述，原告依民法第259條第2款、系爭買賣契約第10條 第2款請求：蔣靜宜應給付原告120萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日即108年9月22日（見本院卷第113頁）起至清償日止 ，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍， 則無理由，應予駁回。原告、蔣靜宜陳明願供擔保，聲請宣 告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定 ，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲 請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但 書。
中 華 民 國 109 年 10 月 30 日 民事第二庭 法 官 李子寧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 10 月 30 日 書記官 簡素惠