減少價金
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,105年度,1090號
TPDV,105,重訴,1090,20201020,1

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臺灣臺北地方法院民事判決
105年度重訴字第1090號
原 告 廖國智

城邦有限公司

上 1 人
法定代理人 陳壽美
原 告 寬築建設股份有限公司

法定代理人 翁國薰

原 告 大薰有限公司

法定代理人 翁依平
前四人共同
訴訟代理人 陳清進律師
複代理人 施又丞律師
訴訟代理人 張欣潔律師
鄭智文律師
吳旻靜律師(已解除委任)
郭詠晴律師(已解除委任)
鄭建國律師(已解除委任)
周慧貞律師(已解除委任)
被 告 台灣肥料股份有限公司

法定代理人 黃耀興
訴訟代理人 陳添信律師
上列當事人間減少價金事件,本院於民國一百零九年九月一日言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告廖國智新臺幣貳仟柒佰參拾壹萬陸仟貳佰玖拾參元,及其中新臺幣壹仟肆佰壹拾萬柒仟零貳拾貳元自民國106年10月6日起至清償日止,其中新臺幣壹仟參佰貳拾萬玖仟貳佰柒拾壹元自民國109年8月29日起至清償日止,均按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告城邦有限公司寬築建設股份有限公司大薰有限公司新臺幣壹仟參佰零貳萬玖仟零肆元,及其中新臺幣柒佰玖拾伍萬元自民國106年10月6日起至清償日止,其中伍佰零柒萬玖仟零肆元自民國109年8月29日起至清償日止,均按週年利率百分



之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十九,原告廖國智負擔百分之七,原告城邦有限公司寬築建設股份有限公司大薰有限公司負擔百分之四。
本判決第一項於原告廖國智以新臺幣玖佰壹拾萬伍仟肆佰參拾壹元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣貳仟柒佰參拾壹萬陸仟肆佰柒拾參元為原告廖國智預供擔保,得免為假執行。本判決第二項於原告城邦有限公司寬築建設股份有限公司大薰有限公司以新臺幣肆佰參拾肆萬參仟零壹元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹仟參佰零貳萬玖仟零肆元為原告城邦有限公司寬築建設股份有限公司大薰有限公司預供擔保,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面:
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ,訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人,承受其 訴訟以前當然停止,於得為承受時,應即為承受之聲明,民 事訴訟法第170 條、第175 條第1項分別定有明文。查本件 原告寬築建設股份有限公司(下稱寬築公司)法定代理人起 訴時原為陳壽美,於訴訟程序進行中變更為翁國薰,據其具 狀聲明承受並續行訴訟(見本院卷四第169頁),並有公司 變更登記表在卷可按(見本院卷四第173至176頁);被告法 定代理人起訴時原為陳吉仲,於訴訟程序進行中變更為黃耀 興,據其具狀聲明承受並續行訴訟(見本院卷四第121 頁) ,並有公司變更登記表在卷可按(見本院卷四第125至130頁 ),經核均與民事訴訟法第170 條、第175 條規定相符,應 予准許。
二、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告原起訴係依據民法第354條第1 項、第359條請求減少買賣價金,並聲明:㈠被告應給付原告 廖國智(下稱廖國智)新臺幣幣(下同)16,250,000元,及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之5 計算之遲延利息。㈡被告應給付原告城邦有限公司(下稱城 邦公司)、寬築公司、大薰有限公司(下稱大薰公司)7,95 0,000元,暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年 利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保,請准宣告假執行(見 本院卷一第5至6頁)。嗣於民國109年8月27日變更訴之聲明



一、二項為:㈠被告應給付廖國智30,357,022元,及其中16, 250,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,其中14,10 7,022元自擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止,均按週 年利率百分之5計算之遲延利息。㈡被告應給付城邦公司、寬 築公司、大薰公司14,849,045元,暨其中7,950,000元自起 訴狀送達翌日起至清償日止,其中6,899,045元自擴張聲明 狀繕本送達翌日起至清償日止,均按週年利率百分之5計算 之利息(見本院卷四第383頁)。經查,原告上開追加聲明 之部份,經核係本於原告主張依同一買賣瑕疵擔保之法律關 係而擴張訴之聲明,依前開規定,應予准許。
貳、實體方面:
一、原告主張略以:
㈠、廖國智於100年3月5日與被告簽訂坐落於臺北市南港區經貿段 第66-1、66-2、68-2及68-3等4筆地號上之「日升月恆建案 (下稱系爭建案)」B棟B1戶11樓房屋(門牌號碼經編配為 臺北市○○區○○○路000巷00號11樓,地下第2層編號第205及20 6號之法定停車位2位,下稱系爭建物甲)之房屋土地預定買 賣合約書(下稱系爭合約甲),約定買賣價款為8,312萬元 。及坐落同地號之B楝B5戶11樓房屋(門牌號碼編配為:臺 北市○○區○○○路000巷00號11樓,地下第2層編號第218及219 號之法定停車位2位,下稱系爭建物乙)之房屋土地預定買 賣合約書(下稱系爭合約乙),約定買賣價款為7,938萬元 ;另原告城邦公司、寬築公司及大薰公司(下稱原告三公司 )共同於100年3月18日與被告簽訂坐落同地號建案之A楝A3 戶9樓房屋1戶(門牌號碼編配為:臺北市○○區○○○路000巷00 號9樓)及地下第3層編號第52及53號之法定停車位2位(下 稱系爭建物丙)之房屋土地預定買賣合約書(下稱系爭合約 丙),約定買賣價款為7,950萬元。
㈡、惟被告於105年3月間交屋予原告後,原告等竟發現系爭房屋 甲、乙、丙具有多處瑕疵:
⒈被告交屋後原告等在系爭建物地基之地下停車場處,發現新 建之結構體上冒出無數爆裂黑點,恰與交屋時點前後媒體大 幅報導之台北文創大樓所誤用之爐碴成分所導致之症狀相似 。經探詢台北文創大樓興建時訂購混凝土之廠商及亞東預拌 混凝土廠(下稱亞東公司)後,得知系爭建案亦訂購使用亞 東公司同時期滲雜有爐碴成分之混凝土,因此停車場之結構 柱體才會出現爆裂黑點。依經濟部訂頒之「事業廢棄物再利 用管理辦法」,其「附表」編號十四「電弧爐煉鋼爐碴(石 )」乙項,已明定氧化碴、還原碴之「再原售利用用途」, 其用於混凝土材料者,應僅限於路面回填或鋪面工程,「但



氧化碴(石)與還原碴(石)無法分離或依相關法規認為有害 事業廢棄物者,不適用之」。足見未經安定化處理之爐碴即 屬有害事業廢棄物,原則上應完全禁止其再利用,至於經過 處理之爐碴,充其量僅能「再利用」於路面之回填或鋪平工 程,仍然不得使用於施作建築結構體之混凝土材料。建築物 若使用爐碴不安定成分遇水時則有可能突然產生爆裂狀況, 系爭建物於地基之主要結構體使用到爐碴成分,均有可能導 致整楝建物之安全危害,因此經濟部公告不得使用於建築物 結構體中。且爐碴成分存在有毒重金屬或輻射物質,於住宅 建物使用則將造成入住者之身體健康危害等情,均足證明系 爭建物確為有瑕疵之房屋。
⒉又系爭建物公設點交時,社區管理委員會曾委託專業之「真 禾機電股份有限公司」(下稱真禾公司)檢驗相關公設設施 之情形,發現有1,000多處之缺失,其中違反建築法令及與 政府核准之竣工圖不符之處竟達632項;且經105年8月23日 複驗後亦尚餘380項有關違反建築法令及與竣工圖不符之缺 失,被告仍不予改善。尤其一樓公設天花板及壁面未使用防 燃材質、地下室及頂樓等處之機房未使用不燃材質管線,火 災時將造成住戶危害。
⒊多處與廣告內容不符之瑕疵:
 ⑴被告之售屋廣告中宣傳系爭建案將有1,500坪私人花園地界, 實際點交時僅餘500坪,只有廣告宣傳坪數三分之一,並無 廣告強調「外人難以窺探的秘密森林」之效果。被告於兩造 簽訂系爭合約之前,即明知「庭園面積」僅有1,632.54平方 公尺(約493.84坪),此與被告「廣告圖冊」所炮製之「近1 ,500坪之庭園」,實相去甚遠。系爭建案之基地面積為8,44 3.25平方公尺(約2,554坪),而兩造房地預定買賣合約「( 附件一)房屋土地付款表」所示「土地價款」約占「房價總 價」72%,且被告短少給付之1,006.16坪庭園面積(計算式: 1,500坪-493.84坪=1,006.16坪),其面積約占基地面積39.4 0%(計算式:1,006.16+2,554≒39.40%),其坪數短少連帶影 響該戶「房地總價」之損失比例約為28.37%(計算式:72%×3 9.40%≒28.37%),則此一房地總價之損失比例,亦得作為本 件原告請求減少價金比例之重要依據。
 ⑵依被告於系爭建案銷售時所提供之廣告圖冊記載:「近七米 高的植生牆,豎立在日光充足的牆面,形成或濃或淡的綠色 Pattern,像似極具強烈生命的立體浮雕,賦予空間跳耀的 活力,與充滿能量生氣的Outdoor氛圍。」強調室內亦為大 自然之氛圍,由室外之秘密森林延伸至大廳亦有一體之設計 感,然現卻未種植任何植物,且系爭建案之「建造執照申請



書」所附「建築物概要表」,卻記載一樓門廳、管委會空間 之「樓層高度」僅有「4.2m」,經原告等親至現場觀測後, 才發覺一樓門廳内日照可及之處,並無預留任何牆面可供施 作植生牆,而現場挑高部分,其中唯一可能施作植生牆之管 委會「隔間牆」及設備(即位於挑高空間下方者),亦在被 告申請第一次變更設計時予以取消,致使其未施作一樓門廳 内「七米高植生牆」之瑕疵,已無另行補正之可能。又系爭 契約第14條約定:「一、乙方得依建築法規規定辦理本社區 工程變更設計。二、乙方為維護本社區整楝建物精緻格調, 經建築師核准得保有外觀及共有部分修改之權利,於必要改 用同等級或以上建材,以求盡善盡美。」植生牆變更成銅製 品乙事,應非依建築法規規定辦理工程變更設計事項,亦未 經建築師核准,而就大樓外觀及共有部分之建材得改用同等 級或以上品質,是植生牆變更成銅製品乙事,顯非屬單純建 材改變,自非前揭系爭契約第14條之範疇。被告以系爭契約 第14條約定稱其有單方將植生牆變更成銅製品之權限,應不 足採信。
 ⑶依被告於系爭建案銷售時所展示之廣告模型,系爭大樓各戶 外牆上均設有一金屬燈箱,且其上設有圓形凸燈。被告雖有 設置燈箱,然所有燈箱均鏽蝕嚴重,且其上所裝設為平燈, 被告所施作外牆燈箱造型顯與廣告内容不符,且燈箱鏽蝕嚴 重,其品質亦不符一般正常效用。
 ⑷系爭建案銷售模型外牆磁磚有對縫整齊,實際狀況確有差異 。被告所施作之一樓大廳地坪大理石具有裂痕,於大樓其他 住戶與被告間之另案鈞院106年度消字第12號減少價金等事 件審理過程中,已就此進行鑑定,並確認確實具有大理石裂 痕之瑕疵(參原證28號:臺北市土木技師公會107年2月6日 鑑定報告)。
 ⑸系爭大樓為高層建築物,依建築技術規則設計施工編第247條 規定,各種配管均應以不燃材料製成,然依真禾公司日升月 恆共有共用設備設施初檢查核報告所示:「本建築物屬高層 建築物,現況多處管材皆為PVC材質:如泳池、水景機房排 水、地下室排水吊管、監控設備軟管、消防系爭排水管等, 應採用不燃材料管材(建築技術規則設計施工編247條)」 ,且上開缺失於複驗時仍存在。是以,被告於系爭建物以PV C管等非不燃材料作為配管管材,與法令要求之一般品質不 符。
 ⑹系爭建案廣告宣傳之側立面隔柵及游泳池棚架,惟「游泳池 上方框架」於被告申請第1次變更設計時業已取消,可證游 泳池棚架原屬系爭合約給付内容之一部分,惟其後被告未經



原告同意,即私自變更設計而取消施作。被告於領得使用執 照後所施作之游泳池棚架,因其非變更設計後建造執照之施 作項目,已屬應予拆除之違建,自非依債務本旨為給付,且 此一瑕疵又已無法補正,原告自可連同天井處違建格栅之瑕 疵,一併依法請求減少系爭房地買賣價金。
 ⑺銷售時製作精美之廣告單冊強調日本名建築師高松伸、杜文 正空間設計、姚仁恭燈光設計及頤和景觀設計四項業界公認 有口碑其名氣之大師共同打造系爭建案,然原告調閱系爭建 物之使用執照後,發現系爭建案之建築師係默默無名之陳介 凡,經向臺北市政府消費者保護中心申訴後,被告雖堅稱有 委任四大師進行設計,然亦表示並無任何證明文件可以提供 ,而興建完成之系爭建物與該四大師在其他建案參與設計之 品質相距甚遠,顯然與被告廣告保證具備四大師品質不符, 係有瑕疵。被告於訂立系爭合約時,並未遵照預售屋買賣契 約之通例及相關法令之規定,將系爭建物之「建造執照」( 影本)附於兩造合約之内,反而將原屬系爭合約第3條第2項 揭示之「建造執照」(影本),自合約中予以抽離,使原告 等無從發現廣告造假之情事,此一積極隱匿重大交易資訊之 行為,亦可佐證「廣告圖冊」佯稱系爭建案係由日本建築大 師高松伸精心設計、監造乙節,根本係子虛烏有。㈢、系爭基地容積移入高達40%之後,不僅住戶人數大幅增加,衝 擊基地周遭之居住環境品質,且必然徒增建物本身原有公共 設施之使用頻率,降低其正常使用或汰舊換新之年限,自屬 預售屋交易之重大資訊。尤其容積移轉之房屋,實與一般人 對「豪宅」之印象格格不入,復與鄰近非容積移轉房屋之市 價不可相提並論,被告於銷售系爭「日升月恆」建案時,更 有詳予揭露之必要。然被告自預售系爭建案開始,迄至本件 訴訟發生為止,均不曾向任何承購戶透露系爭基地申辦容積 移入將近40%之任何細節,誘使不知情之原告以高於市場行 情之價格購買系爭房地,已難謂無蓄意欺罔原告等之不法意 圖。且查系爭容積移轉建案之「建造執照」(臺北市政府都 市發展局100建字第0046號)係100年2月11日核發,而該建造 執照卷宗内所附「都市設計審議圖冊(核備本)」,已明載審 議委員要求「本案容積移入7,572平方公尺(佔原容積39.84% ),申設單位(即被告)已補充容積移入章節分析報告書第8-1 〜8-4頁,建築高度(由原設計量體高度53.9公尺)增加至74.9 公尺,因後續規劃大坪數之產品,目前提出之認養周邊人行 道為補償方案,另東南及西南沿街請結合現有人行道栽植雙 排植栽,並配合現有人行道調整植穴位置,以增加透水度。 另有關報告書敘明後續有意申請綠建築標章一節5應有章節



說明,後續納入列管事項…」等情,同時被告則承諾「配合 決議設置雙排植栽,並設座椅增加行人舒適性」、「取消天 井處隔柵」「依景觀配置平面圖認養本案基地接鄰人行道」 及「本案同意配合審查意見,申請綠建築標章」等節,可證 被告於99年8月間申請系爭基地容積移入時,對於上開「都 市設計審議圖冊(核備本)」所承諾之列管事項,理應知之甚 詳。嗣臺北市政府於核准系爭臺北市○○區○○段000000000000 0000000地號等4筆土地容積移入之函文内,其說明事項三、 特別申明「…請貴公司依申請容積移轉當時所附切結書之切 結事項,以及本府99年12月1日府都設字第09938348800號函 『臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會』核備内容 辦理,否則本府得撤銷容積移轉許可,並副知本市建築管理 處不予核發或撤銷有關接受基地移轉容積部分之使用執照。 」易言之,若被告未履行上述臺北市政府99年12月1日府都 設字第09938348800號函及「都市設計審議圖冊(核備本)」 所承諾之事項(包括種植一定規格以上之各種喬木,憑以申 請銅級綠建築標章,以及取消天井處隔柵之施作),則系爭 建案容積移轉部分之使用執照,將不予核發或撤銷,以致該 部分之建築量體勢必淪為嚴重影響豪宅價值之巨型違建。惟 被告不但對所有承購戶刻意隱匿系爭基地容積移轉之事實, 且於領得使用執照後,更違反其先前爭取容積移入時所承諾 之事項,一方面恢復天井處格栅之施作;另一方面則因栽植 之喬木大小,多數與原先承諾之規格(即株高、冠寬)出入過 大,故而遲遲未能申請銅級綠建築標章,各該違反承諾之情 節,將極有可能導致主管機關撤銷其容積移轉部分使用執照 之嚴重後果,要無疑義。鑑於系爭建案容積移入高達39.84% ,此部分使用執照一經撤銷,該部分房地價值不僅完全喪失 ,甚至連帶波及整楝建物之價值也隨之貶損。準此,天井處 增設違建隔柵,既為使用執照撤銷之原因,則原告主張此一 瑕疵所致系爭房地價值減少之比例,至少應為39.84%即屬於 法有據。
㈣、被告興建之系爭建物存有多處瑕疵,對於相信被告委任四大 師推出上開廣告內容,而塑造出與鄰近建案不同之豪宅形象 ,原告等因此願以高於鄰近類似建案一坪約15萬元之價差購 買系爭建案,原期待能購買到與四大師其他建案水準齊平之 高級豪宅,詎每一戶花費7、8,000萬元,竟買到如此低劣品 質之建物,公設部分可改善處,被告也堅不處理,又本件宇 豐估價報告所示,若中庭花園面積為493.84坪時,則因各項 物之瑕疵減損總金額,分別為B1-11F房屋減損15,527,428元 、B5-11F房屋減損14,829,594元、A3-9F房屋減損14,849,04



5元(詳細計算請參原告提出民國109年5月15日民事準備( 八)狀之附表一)。是以,廖國智所購買系爭建物甲、乙, 因物之瑕疵共應減損或所受損害金額為30,357,022元,城邦 公司、寬築公司、大薰公司所購買系爭建物丙,因物之瑕疵 應減損或所受損害金額為14,849,045元。爰依民法第354條 第1項、第359條規定,及系爭合約甲、乙、丙之第11條第3 項之約定,請求減少價金;並據民法第259條請求返還價金 及受領時起按法定利率週年利率百分之5計算之利息。㈤、並聲明:
⒈被告應給付廖國智30,357,022元,暨其中16,250,000元自起 訴狀送達翌日起至清償日止,其中14,107,022元自民事擴張 聲明狀送達翌日起至清償日止,均按週年利率百分之5計算 之利息。
⒉被告應給付城邦公司、寬築公司、大薰公司14,849,045元, 暨其中7,950,000元自起訴狀送達翌日起至清償日止,其中6 ,899,045元自民事擴張聲明狀送達翌日起至清償日止,均按 週年利率百分之5計算之利息。
⒊如獲勝訴判決,原告等願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以:
㈠、原告主張系爭建物結構之混凝土有如同臺北文創園區參混爐 碴之情形,除明顯為原告主觀臆測之詞,並無任何客觀實證 ,其引用原證四照片亦無從證明其有任何將致結構安全疑慮 、污名化價值減損及危害人體健康等瑕疵之主張。更何況爐 碴並非屬當然有害之廢棄物,在追求環保之際,回收爐碴再 利用充當混凝土之部分原料,諸多工程普遍認可與執行,此 有台灣省土木技師工會網頁資料可參外,甚至使用比例為綠 建築評定指標之一。
㈡、關於原告指摘被告廣告不實部分,與事實不符: ⒈1,500坪喬木森林部分:依照系爭建案核准的使用執照圖,合 計綠地面積即達6,456.94平方公尺(約1,954.22坪,以每平 方公尺等於0.3025坪計算),綠地面積遠遠超過廣告所示面 積,其中單純喬木種植區域達3,260平方公尺(約986.15坪 ),種有樺樹、楓香、落羽松、青楓、樟樹、誹寒櫻等各式 樹木達110棵,被告確實對於系爭建案依約進行大規模綠化 與種植樹木,營造綠地能呈現森林般多樣化面貌,並無任何 虛偽不實或與廣告內容不符之處,甚至提供更多之綠化空間 ,原告提出之照片特意僅就綠地部分區域拍攝,並非全部, 且因樹木剛種植不久,因樹齡及移植過程中必需修剪大部分 枝葉,以提高未來存活率,當然無法短時間呈現出枝葉茂密 之態樣,就如同大安森林公園樹木剛行栽種時,亦為林木稀



疏,更何況森林之樣貌及生態,絕非僅有參天樹木,尚包括 其他灌木、花草、植被等綠地,才屬完整之森林樣貌,原告 刻意執著於喬木字眼,原告明顯逕以其主觀價值判斷及斷章 取義方式主張被告此部分有廣告不實,並非與客觀事實相符 ,有刻意提供不完整資訊,企圖誤導鈞院之嫌。 ⒉七米植生牆部分:按因植生牆原預定位置為室內,因考量設 置後維護管理之難度,包括必須施肥、甚至需施藥除蟲、日 照、澆水導致衛生、潮濕等問題,甚至影響大理石地面之壽 命,尤其植生牆位處室內,因施藥將造成環境影響反而衍生 其他更多不便,故被告依前開契約約定本得為適度之變更, 該處改以銅製之藝術品裝飾,不但可避免前述問題,更可營 造藝術美感,此變更亦經系爭社區管理委員會決議送交區權 會議討論,若區分所有權人會議討論決議仍須施作植生牆, 被告願意從善如流,予以重新施作植生牆,更何況此差異並 非瑕疵,亦非無法補正之情形。
 ⒊系爭建物確實委由高松伸建築師設計,此有被告透過代銷高 松伸建築師簽訂之設計合約可資佐證,申請建照雖由陳介凡 建築師依法簽證,但實際設計為高松伸建築師團隊。 ⒋關於機電等公用設備之初驗需改善部分,近期業已複驗完成 ,原告提出之原證六複驗報告書,係其自行委請他人自行製 作,並非社區管理委員會委託廠商,被告否認其真正,亦不 足以證明原告主張為真正。
㈢就鑑定報告表示意見部分:
 ⒈就鑑定人游明達技師於108年8月15日加入中華建築技術學會 ,宇豐不動產估價師聯合事務所旋即於108年8月29日發函確 認擬辦理鑑定案件定項目内容,中華建築學會旋即指派剛入 會不久之游明達技師為該案鑑定人,時間點之密接,且一般 鑑定機關之鑑定人均為輪值,豈可能新入會之會員旋即加入 鑑定人之輪值,並剛好立即成為鑑定人,若無特地安排,斷 無可能如此湊巧,期間指派鑑定人之過程,確實啟人疑竇。 ⒉關於一樓大理石地坪部分,因係屬天然石材,本來即會有天 然不規則紋路(看似裂紋)」加上因已開放社區住戶使用三 年以上,且涉及該社區住戶及管理委員會日常清潔維護及保 養是否落實,若真有污損或損壞之狀況,不應完全歸責於被 告,且經美容拋光即可光亮平滑,被告曾提供相關施工影片 給本件估價師,然而本件鑑定報告均未提別及說明,鑑定報 告逕以大理石地坪上存有裂痕或污損痕跡而認定有瑕疵,未 考量是否因使用時間、習慣及有無妥善維護等因素所造成, 與大理石品質是否直接關連或另有其他因素,實有重大違誤 。此外相關修繕費用諸多均以全面更換估算,但雙方訴訟代



理人雖同意瑕疵面積超過1/2,將以需全面更換評估,但中 華建築學會之鑑定報告,並未將何處已超過1/2面積詳細說 明,並將有瑕疵,不管其瑕疵是否影響使用?是否已達應更 換程?函覆仍未說明,僅含糊「若不以全面更換會造成補丁 現象致使豪宅在美觀上、價值上產生落差」,顯然已超出鑑 定瑕疵是否存在或影響使用範圍、修繕費用為何,而將價值 減損評斷列入考量,而逕自認定應全面更換,其所列修繕費 用,自有明顯高估之情事。
 ⒊雙方雖均未爭執植生牆目前未施做,但此部分是否屬瑕疵, 按因植生牆原預定位置為室内,因考量設置後維護管理之難 度,包括必須施肥、甚至需施藥除蟲、日照、澆水導致衛生 、潮濕等問題,甚至影響大理石地面之壽命,尤其植生牆位 處室内,因施藥將造成環境影響反而衍生其他更多不便,故 被告依前開契約約定本得為適度之變更,該處改以銅製之藝 術品裝飾,不但可避免前述問題,更可營造藝術美感,並無 構成瑕疵。尤其該社區對於是否再設植生牆,目前態度不明 確。本件鑑定報告雖列有植生牆設置費用,但是否構成瑕疵 ?並未明確說明,縱屬瑕疵(假設,被告公司仍否認),是 否構成減損價值之情事?均仍有疑義。
 ⒋外牆燈箱鑑定雖以隨機抽樓層坐視察,判定一樣的材料都出 現此問題,但並未提出相關隨機抽驗樓層住戶之相關資料, 且依歷次勘驗僅抽驗原告各一戶,豈能將二戶之情形無限上 綱為139戶均為類似狀況,更何況銷售廣告模型雖為凸燈, 但模型僅為示意,且因為尺寸比例問題,模型實際上無法製 作成平面燈座,亦難因實際為平面燈座與模型造不同而認屬 瑕疵。又燈箱之功能,最主要是於晚間時以燈光提供系爭大 樓之美感,而非用於照明使用,雖有鏽蝕之狀況,但就於實 際使用上,夜間亦可發揮其打光之美感功能,而實無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。縱有鏽蝕情形,但 減少之程度,實於燈箱之功能於無影響,而無損於系爭建物 之價值及結構,亦無礙於系爭不動產之整體生活機能,瑕疵 應屬輕微,且得以修繕方式補正,函覆雖稱目前住戶反映晚 上部分照明功能已失效,但並未任何客觀實證,而且顯然為 少數住戶宣稱,鑑定報告未實際確認燈光功能是否正常,即 認定全部有此狀況,實嫌速斷,而非客觀公正之鑑定,難謂 可採。
 ⒌建物以PVC管等非不燃材料配管部分,鑑定從未針對鋁皮與内 容物是否為不燃材料為任何實驗或測試,即草率以不知道為 由而認定非不燃採料、無法確認防火性能,故鑑定報告認定 應全部更換之費用,顯失所依據,其另稱閥類開關將傳導火



場高溫導致閥類開關與PVC管接續處導致PVC管鬆脫甚至融化 ,並非僅以玻璃棉保溫筒包覆PVC管即可認定符合建築技術 規則第247條規定,尚須依現場實際施作工法認定,但仍未 就現場實際施工工法是否可以達到防火效果,仍然未說明, 此部分結論既欠缺客觀實證,實屬以主觀臆測所為判斷,當 無可採。
 ⒍關於其他違反法令、與竣工圖不符及違反施工常規等瑕疵部 分,查被告訴訟代理人曾以108年4月23日(108)信律字第10 8042301號函提供複驗報告書說明,鑑定報告針對此部分均 未說明為何無法認可,甚至以現狀遭該社區有使用多時及變 動後衍生之耗損及不符圖說,歸咎予被告,且此部分是否足 以造成使用功能之減損,鑑定報告,亦未說明,逕以自身認 定之方式處理,且修復費用還有奇特的項目,舉例來說,關 於電氣項次418之修繕工程工程費用估算表(參鑑定報告第 一冊附件6P.93、P.519)記載為120,000元,但P.93說明建議 以修改中板方法:3盤81,000元,但結論變為120,000元。且 其中以維護不便補償:30,000元/盤,合計9萬元之補償,更 讓人甚感莫名,尤其既已修改,何來維護不便,且工程實務 未見有此項目費用,明顯巧立名目灌水費用,令人質疑費用 評估之合理性。設備項次29〜40的工程費用估算均是以不知 是否為矽酸鈣板為由,逕自認定需全部更換,進而衍生高達 近400萬元工程費用,函覆資料亦稱無法破壞現場,也無法 確認内層材料故現場會勘採為皆不符合法規之裝修材料來進 行估算,顯然以假設前提及主觀臆測方式為之,所為鑑定結 論,難令人信服,更欠缺客觀正確性。
 ⒎關於系爭建物是否含有爐碴部分,實際上未經任何科學鑑定 ,並無任何客觀實證,僅少數證人主觀臆測之意見,鑑價報 告仍以系爭建物含有爐碴之錯誤前提,亦為該估價師函覆資 料係以「台北市土木技師公會鑑定報告」為假設前提,然查 該鑑定報告未經任何科學驗證方法鑑定,僅以目視觀測,鑑 定結論已不可採,故宇豐不動產估價師據此為價值減損之結 論,邏輯上已有謬誤,不足採信。
 ⒏關於中庭花園面積是否不足1,500坪部分之價值減損:宇豐不 動估價師函覆業稱係以假設存在上開事實所為價值減損判斷 ,因前提事實尚未證明存在,自無從認定此部分有構成價值 減損之瑕疵存在。
 ⒐依照估價師之鑑價報告認定系爭建物甲、乙、丙三戶之正常 價值除以總坪數計算,各戶每坪分別為77.2萬、79.2萬、78 .9萬,但其判斷之正常價值時點為105年8月,但依照内政部 實價登錄資料該建案成交資料,較系爭三戶高樓層之交易價



格僅為每坪68.5萬、77.7萬,鑑價報告所認定之正常交易價 格卻均高於實價登錄價格,若以鑑定報告將建物與停車位分 拆計價,各戶建物每坪單價更分別高達86.2萬、88萬、88萬 ,雖實際門牌號與座落位置具有差異性,但同社區且為較高 樓層之實價登錄價格卻遠低於系爭三戶房屋,鑑價報告與一 般建物越高樓層單價較高之慣例,明顯相左,函覆資料仍明 顯含糊帶過,難謂客觀正確,自難據此認定價值減損之金額 。
㈣並聲明:
⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉如受不利之判決,願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執事項:
廖國智於100年3月5日與被告就坐落於臺北市南港區經貿段第 66-1、66-2、68-2及68-3等4筆地號上之系爭建案B棟B1戶11 樓房屋(門牌號碼:臺北市○○區○○○路000巷00號11樓,地下 第2層編號第205及206號之法定停車位2位)之房屋土地簽立 系爭合約甲,約定買賣價款為8,312萬元;及坐落同地號之B 棟B5戶11樓房屋(門牌號碼:臺北市○○區○○○路000巷00號11 樓,地下第2層編號第218及219號之法定停車位2位)之房屋 土地簽立系爭合約乙,約定買賣價款為7,938萬元。此有原 告提出原證一、原證二之房屋土地預定買賣合約書在卷為憑 (見本院卷一第9至87頁),且為兩造所不爭執,堪認為真實 。
㈡原告三公司共同於100年3月18日與被告就坐落同地號建案之A 棟A3戶9樓房屋1戶(門牌號碼:臺北市○○區○○○路000巷00號 9樓)及地下第3層編號第52及53號之法定停車位2位之房屋 土地簽訂系爭合約丙,約定買賣價款為7,950萬元。此有原 告提出原證三之房屋土地預定買賣合約書在卷為憑(見本院 卷一第88至107頁背面),且為兩造所不爭執,堪認為真實。 ㈢原告等均已依約交付全部購屋款項予被告。兩造於105 年3月 8日完成系爭甲、乙、丙建物專有部分交屋手續。 ㈣被告未於系爭建築一樓大廳施做七米高的植生牆。 ㈤系爭建物公設於105 年4 月6 日至同年月8 日,社區管理委 員會曾委託真禾公司檢驗相關公設設施,並製成共有共用設 備設施初檢查核報告,另於105 年7 月13日至22日進行複驗 檢查,製成原證31共有共用設備設施複檢查核報告。日升月 恆社區管理委員會與被告迄今尚未簽署點交公設之文件。 ㈥系爭建案代銷公司銷售時有向消費者告知該建案由日本知名 建築師高松伸設計、杜文正空間設計、姚仁恭燈光設計、頤 和景觀公司景觀設計。系爭建物之臺北市政府都市發展局使



用執照所載設計人為陳介凡
㈦日升月恆社區AB棟南北面之大樓側立面隔柵、游泳池上方棚 架均屬違章建築,經臺北市政府建築管理處查報為違建,並 命拆除,現尚未拆除(鑑定報告第45頁)。
五、兩造之爭點如下:
㈠日升月恆社區A、B棟南北面之「大樓側立面挑空天井式隔柵 」及「游泳池上方棚架」等違建,是否為物之瑕疵?若被告 應負物之瑕疵擔保責任,原告得請求減少價金或不完全給付 之損害賠償金額若干?
㈡日升月恆社區所設私人花園面積是否未達1,500坪,具有物之 瑕疵?若被告應負物之瑕疵擔保責任,原告得請求減少價金 或不完全給付之損害賠償金額若干?
㈢日升月恆社區一樓未設七米高植生牆,是否為物之瑕疵?若 被告應負物之瑕疵擔保責任,原告得請求減少價金之金額若 干?
㈣日升月恆社區外牆燈箱是否有外型與廣告不符,且鏽蝕嚴重 等物之瑕疵?若被告應負物之瑕疵擔保責任,原告得請求減 少價金之金額若干?
 ㈤日升月恆社區一樓地坪大理石是否有裂痕等物之瑕疵?若被 告應負物之瑕疵擔保責任,原告得請求減少價金之金額若干

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參考資料
寬築建設股份有限公司 , 台灣公司情報網
台灣肥料股份有限公司 , 台灣公司情報網
大薰有限公司 , 台灣公司情報網
城邦有限公司 , 台灣公司情報網