履行契約等
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,109年度,943號
TCDV,109,訴,943,20201029,1

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　109年度訴字第943號
原　　　告　台威傳播事業有限公司

法定代理人　林菁鵠　
訴訟代理人　蔣志明律師
被　　　告　華爾街資訊大樓管理委員會

法定代理人　林雲勇　
訴訟代理人　陳昭宜律師
上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國109年10月16
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將民國109年6月17日中山地政事務所土地複丈成果圖所示e-f鐵皮圍牆（長1.35公尺）及g-h鐵皮圍牆（長6.9公尺）移除。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔1/100，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎 事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定 有明文。本件原告起訴聲明請求：「一、被告應將原告所有 如卷內附圖㈠所示鋼架玻璃屋（有女兒牆、頂蓋、四壁及大 門）、樓梯磁磚等回復原狀交還原告。如不能回復原狀應給 付原告新臺幣（下同）70萬元。二、被告併應將地下一樓如 卷內附圖㈢所示臨時防盜鐵皮圍牆2面（大片344公分244 公分、小片134公分232公分）拆除。三、被告應給付原告 494萬8,020元，及自起訴狀繕本送達之翌至清償日止按年息 5%計算之利息；併自109年2月26日起至回復原狀止按月給付 原告20萬6,167元。」（見本院卷第11至12頁）；於本院審 理中具狀變更聲明為：「一、被告應將原告所有如卷內附圖 ㈠所示鋼架玻璃屋（有女兒牆、頂蓋、四壁及大門），按卷 內附圖㈣設計圖之圖說、尺寸、結構、材質回復原狀；併將 樓梯回復原狀，均交還原告；另應將卷內附圖㈡所示Ｈ型鋼 １支移除，併將109年6月17日中山地政事務所土地複丈成果 圖所示a-b-c-d女兒牆回復原狀交還原告，如不能回復原狀 應給付原告70萬元。二、被告應將109年6月17日中山地政事 務所土地複丈成果圖所示e-f鐵皮圍牆（長1.35公尺）及g-h 鐵皮圍牆（長6.9公尺）移除。三、被告應給付原告494萬8, 020元，及自起訴狀繕本送達之翌至清償日止按年息5%計算



之利息；併自109年2月26日起至回復原狀止按月給付原告20 萬6,167元。」（見本院卷第145至146頁），核均係本於臺 中市○區○○○路000號華爾街資訊大樓（下稱系爭大樓） 外牆修繕及環境改善工程（下稱系爭大樓修繕工程）之同一 事實而為請求，依前開說明應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告為系爭大樓（於79年11月間興建完工，為地上27層及 地下3層之建築物）之區分所有權人（下稱區權人），原 告所有建物門牌號碼為臺中市○區○○○路000號底一層 之1、之2號（下稱系爭建物）。建商於79年11月間興建系 爭大樓完工時，於系爭大樓之戶外地面層興建樓梯至地下 1樓（下稱系爭樓梯），並在系爭樓梯上加蓋鋼架玻璃屋 （有女兒牆、頂蓋、四壁及大門，下稱系爭玻璃屋），系 爭大樓之區權人於購買房屋時已與建商協議成立分管契約 ，同意將系爭樓梯及系爭玻璃屋分管予系爭建物所有人專 有使用。嗣後原告於95年9月間自前手買受系爭建物，即 承受前手之分管契約，而取得系爭樓梯及系爭玻璃屋之占 有使用權利。
（二）嗣後系爭大樓於105年5月至107年5月間進行系爭大樓修繕 工程之施作，系爭玻璃屋遭被告僱工拆除，系爭樓梯之磁 磚、女兒牆因被告施工而破裂毀損，並於系爭樓梯上方設 置Ｈ型鋼１支，原告自得依分管契約及民法第767條之規 定請求被告回復原狀，如果被告不能回復原狀，應依民法 第215條規定賠償被告70萬元。
（三）系爭建物內亦遭被告設置臨時防盜鐵皮圍牆2面即109年6 月17日中山地政事務所土地複丈成果圖所示e-f鐵皮圍牆 （長1.35公尺）及g-h鐵皮圍牆（長6.9公尺），致妨害原 告之所有權行使，原告自得依民法第767條之規定請求被 告移除。
（四）原告於系爭大樓修繕工程施作前，將系爭建物出租予第三 人收取租金，因遭被告拆除系爭玻璃屋、毀損系爭樓梯磁 磚、女兒牆，且設置臨時防盜鐵皮圍牆妨害通行，致原告 無法將系爭建物出租，原告自得請求二年所失利益494萬8 ,020元（計算式：系爭建物458.15坪每坪每月租金450 元24個月＝4,948,020元）；又被告應自109年2月26日 起至回復原狀之日止，按月給付原告206,167元（計算式 ：450元458.15坪＝206,167元，元以下捨棄）。（五）被告105年度主任委員林左彬曾於台中地方法院檢察署（ 下稱台中地檢署）106年度偵字第1982號刑事毀損案件（



下稱系爭毀損案件）偵查中供稱：「我是華爾街資訊大樓 社區主委，因外牆要整修，有經過區分所有權人會員之決 議，該採光罩所在位置在公共區域，事先有通知林菁鵠， 只是沒有書面簽字，原本他有同意，整修外牆全體住戶都 要繳錢，他的部分也有繳納，為何他事後會提告我也不瞭 解。」、「工程結束會再重蓋一個新的復原，拆除只是方 便施工。我並沒有毀損的故意，只是執行區分所有權人會 議的決議，這是我主委的權責。」等語，被告承諾於系爭 大樓修繕工程施作完畢後將系爭玻璃屋回復原狀，原告亦 得依契約關係請求被告履行契約。
（六）聲明：
（１）被告應將原告所有如卷內附圖㈠所示，鋼架玻璃屋（有女 兒牆、頂蓋、四壁及大門），按卷內附圖㈣設計圖之圖說 、尺寸、結構、材質回復原狀；併將樓梯回復原狀，均交 還原告；另應將卷內附圖㈡所示Ｈ型鋼１支移除，併將10 9年6月17日中山地政事務所土地複丈成果圖所示a-b-c-d 女兒牆回復原狀交還原告，如不能回復原狀應給付原告70 萬元。
（２）被告應將109年6月17日中山地政事務所土地複丈成果圖所 示e-f鐵皮圍牆（長1.35公尺）及g-h鐵皮圍牆（長6.9公 尺）移除。
（３）被告應給付原告494萬8,020元，及自起訴狀繕本送達之翌 至清償日止按年息5%計算之利息；併自109年2月26日起至 回復原狀止按月給付原告20萬6,167元。（七）對被告答辯之陳述：系爭大樓之開放空間與原告所有之系 爭建物同樣設置在系爭大樓地下一樓，惟開放空間並非24 小時開放，僅開放上午9時至下午7時供大眾使用，無須開 放之時間，原告私有之系爭建物仍須門禁管制，防止宵小 入侵，當年建商設置系爭樓梯及系爭玻璃屋，為了防止雨 水灌入地下一層及管制門禁，系爭樓梯及系爭玻璃屋非屬 系爭大樓之公共設施。
二、被告答辯：
（一）被告否認原告對於系爭樓梯、系爭玻璃屋有分管契約存在 ，應由原告負舉證責任；依原告提出之地下一層平面圖顯 示，系爭玻璃屋建造在系爭樓梯之上，而系爭樓梯係地面 層通往地下一層「開放空間」的通道（按系爭建物面積是 1306.46平方公尺，另地下一樓除系爭建物外尚有面積111 .5平方公尺係屬開放空間），系爭樓梯及系爭玻璃屋應屬 系爭大樓住戶之共用部分。
（二）依建築技術規則第289條第1項前段規定「開放空間除應予



綠化外，不得設置圍牆、欄杆、灌木綠籬、棚架、建築物 及其他妨礙公眾通行之設施或為其他使用。」，系爭樓梯 是連接戶外道路與位在系爭大樓地下一樓之開放空間之必 經途徑，按建築技術規則第289條第1項前段規定不得設置 有礙公眾通行的構造物，原告要求被告回復所稱鋼架玻璃 屋（含女兒牆、頂蓋、四壁及大門），於法不合。（三）系爭大樓修繕工程的方案在104年度區權人會議104年1月 23日開會之前即已規劃完成，且寄送相關資料給各區權人 參考；104年1月23日開會現場亦曾公開播映系爭大樓修繕 後的3D圖，修繕後的大樓立體圖已將原有鋼架玻璃構造物 拆除，另施作廣場中央正門雨庇玻璃屏及正面兩側雨庇， 原告法定代理人親自出席該次會議，對於修繕工程關於大 樓門廳前雨庇的更新工作知之甚明，亦不曾對此提出異議 。系爭大樓修繕工程的方案在104年度區權人會議中經表 決通過（三分之二以上出席，超過四分之三所有權人及區 分所有權比例之同意），之後於105年5月動工，在107年5 月完工。原告要求移除之Ｈ型鋼部分，亦屬系爭大樓入口 雨遮構造物之一部分，係系爭大樓修繕工程之一部分工程 項目，被告無權作任何變更處置。
（三）109年6月17日中山地政事務所土地複丈成果圖所示e-f鐵 皮圍牆及g-h鐵皮圍牆非被告設置，與被告無關；倘若被 告於105年間違反原告意願在系爭建物設置防盜鐵皮圍牆 ，自105年間至本件起訴（109年3月13日）長達3年多的時 間，原告不曾向被告或是大樓總幹事表示抗議或要求拆除 ，原告請求現在及將來的損失，沒有理由；況且原告所有 系爭建物位在系爭大樓地下一層，其出入可由一樓門廳搭 乘３部電梯或循２座安全梯以達該建物，出入並無問題， 並無原告所指不能利用、收益情形。
（四）被告當年之主委林左彬於台中地檢署系爭毀損案件中的供 述，係林左彬因遭原告法定代理人林菁鵠告訴毀損案件， 於檢察官訊問時就系爭大樓整修工程的進行有關細節向檢 察官作說明，並無與任何人訂約之意思，原告主張與被告 達成上述回復原狀之約定並無根據等語資為抗辯。並聲明 ：原告之訴駁回。
三、本院判斷：
（一）系爭樓梯及系爭玻璃屋非屬原告之專有或專用部分，原告 並無權利要求回復原狀：
（１）按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為 下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身 所占之地面，二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其



通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄，三、 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構 造，四、約定專用有違法令使用限制之規定者，五、其他 有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺 之共用部分」，此有公寓大廈管理條例第7條第1至5款定 有明文。同條例第55條第1項雖規定同條例施行前已取得 建造執照之公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，依 第60條規定以中央主管機關所定規約範本視為規約，但得 不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。所以公寓大 廈管理條例施行前，已取得建造執照之公寓大廈，其區分 所有人就公寓大廈共用部分，固不受公寓大廈管理條例第 7條各款之拘束而仍得約定專用，然仍須區分所有人間已 有分管約定始有適用。
（２）經查，系爭大樓係在公寓大廈管理條例84年6月30日施行 前即已興建完成之公寓大廈，而系爭樓梯係連通地面層建 物及地下一層建物，除了供系爭建物之所有權人使用，亦 供欲前往地下一層開放空間之民眾使用，有本院勘驗筆錄 及現場照片足憑（見本院卷第95至107頁），依公寓大廈 管理條例第7條規定自不得約定為區權人之專用部分，揆 諸前開說明，系爭大樓既在公寓大廈管理條例施行前已取 得建造執照，則原告就系爭樓梯有無專用權，自應以建商 與各購屋者於訂立買賣契約時有無專用權之約款，或區分 所有人間有無分管契約或默示的分管協議，以認定原告之 前手及嗣後受讓之原告是否有占用系爭樓梯之專用權源。 惟原告並未提出區權人之買賣契約書供本院審閱是否有此 約定。
（３）又查，系爭大樓之區權人即訴外人日華企業有限公司（下 稱日華公司）曾於102年間對原告起訴請求拆除系爭玻璃 屋，經本院102年度訴字第2950號拆除地上物等事件判決 ，以日華公司權利濫用為理由，而駁回日華公司之請求， 此有本院102年度訴字第2950號判決在卷足憑（見本院卷 第241至248頁，下稱系爭拆除地上物判決）。觀看系爭拆 除地上物判決之論述，有如下3個重點：①承審法官比對 系爭建物登記謄本、測量成果圖及系爭大樓一樓平面圖所 示，原告所有系爭建物之範圍並未包含系爭樓梯，系爭樓 梯顯非屬系爭建物之專有部分，而屬系爭大樓之共用部分 。②承審法官比對系爭大樓一樓平面圖及調閱臺中市政府 80中工建使字第136號使用執照卷查核後，認定系爭玻璃 屋為系爭大樓興建完成後所增建之地上物，亦即系爭玻璃 屋係屬違章建築；然而原告自95年間購買系爭建物後，即



由前手承受系爭玻璃屋進出口所設之玻璃門鑰匙，推論原 告僅取得系爭樓梯上方之系爭玻璃屋之事實上處分權。③ 原告無法舉證證明其前手於何時、提供何資料對系爭大樓 其他區權人為說明，經其他區權人同意而有默示分管契約 關係存在。因此，就系爭樓梯屬系爭大樓之共用部分，原 告為系爭玻璃屋之事實上處分權人，系爭玻璃屋並無正當 權源占有系爭大樓共用部分即系爭樓梯之上方等事實，堪 以認定。
（４）另查，觀看被告提出之系爭大樓104年度區權人會議紀錄 ，原告之法定代理人於104年1月23日出席該會議時尚於臨 時動議提出議題為：「地下出口樓梯上方加蓋之採光罩， 是否可申請合法化？」（見本院卷第77頁），足推系爭大 樓之區權人間就系爭玻璃屋並無分管契約存在；而依該提 議之決議為：「應由該區分所有權人會同委任之建築師與 管委會討論協商。」（見本院卷第77頁），足推系爭大樓 之區權人間就系爭玻璃屋並無默示之分管協議存在。原告 無法證明系爭樓梯及系爭玻璃屋為其專有或專用部分，即 無法依分管契約及民法第767條規定請求被告回復原狀。（二）系爭玻璃屋之移除及Ｈ型鋼之設置均經系爭大樓區權人會 議同意：
（１）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分 所有權人或住戶負擔；其費用若區分所有權人會議或規約 另有規定者，從其規定，此為公寓大廈管理條例第10條第 2項訂有明文。又共用部分及其相關設施之拆除、重大修 繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；前項費用 ，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔，亦為公寓大廈管理條例第11條訂有明文。（２）系爭大樓修繕工程確由系爭大樓104年度區權人會議所為 決議辦理，有被告提出之104年1月23日區權人會議紀錄、 簽到冊、服務建議書可憑（見本院卷第75至84頁、第191 至230頁），而原告之法定代理人於當日會議參與出席， 有簽到冊之簽名為證，且為原告所不爭執，原告對於系爭 大樓修繕工程之規劃內容及建設藍圖當有所悉。觀看系爭 大樓修繕工程服務建議書所附之修繕改善模擬3D圖，就原 先設置之系爭玻璃屋已改善為非四面封閉之採光雨遮，且 於系爭樓梯上方有Ｈ型鋼之設置（見本院卷第229頁）， 如原告當時不同意，理應立即提出並要求列入會議紀錄，



惟觀之當時會議記錄就原告提議部分僅記載「地下出口樓 梯上方加蓋之採光罩，是否可申請合法化」等文字（見本 院卷第77頁），並無隻字片語記載原告曾反對拆除系爭玻 璃屋，應認原告基於系爭玻璃屋之事實上處分權人已同意 系爭大樓在進行修繕工程時拆除系爭玻璃屋。
（３）參以公寓大廈之區權人為共同事務及涉及權利義務有關事 項，而召開區權人會議，為該團體之意思決定機關，管理 條例對於區權人會議之決議若有程序上瑕疵，其效力及如 何解決並無規定，鑑於該團體係區權人集合而成之社員團 體，猶如民法之社團總會，當區權人會議決議之召集程序 或決議方法違反法令或章程時，依管理條例第1條第2項適 用民法第56條第1項規定，由區分所有權人於決議後3個月 內請求法院撤銷決議，但在未撤銷前，決議仍為有效，因 此原告身為系爭大樓之區權人，即應服從接受系爭大樓經 過區權人會議通過之修繕工程結果。原告自不得要求被告 將系爭玻璃屋、系爭樓梯及109年6月17日中山地政事務所 土地複丈成果圖所示a-b-c-d女兒牆回復原狀。（三）原告未提出被告承諾回復原狀之證明：
經查，被告105年度主任委員林左彬雖於台中地檢署系爭 毀損案件偵查中供稱：「我是華爾街資訊大樓社區主委， 因外牆要整修，有經過區分所有權人會員之決議，該採光 罩所在位置在公共區域，事先有通知林菁鵠，只是沒有書 面簽字，原本他有同意，整修外牆全體住戶都要繳錢，他 的部分也有繳納，為何他事後會提告我也不瞭解。」、「 工程結束會再重蓋一個新的復原，拆除只是方便施工。我 並沒有毀損的故意，只是執行區分所有權人會議的決議， 這是我主委的權責。」等語（見系爭偵卷第18頁及反面） ，觀看上開林左彬之供述內容，僅答稱拆除採光罩係為進 行系爭大樓修繕工程所必要，且係執行系爭大樓區權人會 議的決議，並無毀損之故意，話語之間並無與原告訂立和 解契約之意思表示；況且依系爭大樓修繕工程之方案，拆 除系爭玻璃屋之後，確實會再施作非四面封閉型式之採光 罩，林左彬並未承諾原告日後會回復與拆除前系爭玻璃屋 一模一樣的採光罩，原告自行解讀上開供述已有回復原狀 之合意，無法採納。
（四）被告有義務移除設置於系爭建物內之鐵皮圍牆： 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。經 查，原告主張被告於系爭建物內設置如109年6月17日中山



地政事務所土地複丈成果圖所示e-f鐵皮圍牆（長1.35公 尺）及g-h鐵皮圍牆（長6.9公尺），經本院勘驗現場屬實 ，此有勘驗筆錄及現場照片為證（見本院卷第95頁、第10 8至110頁）。被告雖否認系爭二片鐵皮圍牆為其所設置， 惟被告總幹事王光輝於勘驗現場已陳明：「有可能是當時 施作大樓外牆拉皮的包商做的。」等語（見本院卷第95頁 ），因此，被告於系爭大樓修繕工程完工後，自有義務將 設置之系爭二片鐵皮圍牆移除。
（五）被告無法證明因系爭大樓修繕工程受有損害： 依前所述，原告並無權利請求被告回復系爭玻璃屋、修復 系爭樓梯、女兒牆及移除系爭樓梯上方之Ｈ型鋼，原告即 無法請求被告未回復原狀之損害賠償；至於系爭二片鐵皮 圍牆之設置縱使得以推論係被告委請之包商設置，惟就設 置之時間無法認定，究係於107年5月完工前所設置，抑或 107年5月完工後所設置，本件原告並未加以舉證證明。況 且，若依原告於審理時之陳述：「看完勘驗的偵訊光碟後 ，我可能有點搞錯了，105年我有對管委會提毀損告訴， 當時因為管委會把我的玻璃屋拆掉，門戶洞開，經我提告 後，他們有設置一個臨時的工地的門，但之後又拆掉了， 之後，管委會又對我提起要分擔工程款的案件，是在分擔 工程款的案件時，我在法庭上有提到管委會把我的玻璃屋 拆掉，造成門戶洞開，其他人都可以隨意進出，管委會才 說會先做那兩道防盜鐵皮，就是本件聲明訴求要拆除的那 兩道鐵皮。」等語（見本院卷第287頁），系爭二片鐵皮 圍牆若是因原告擔心系爭建物內財物失竊而要求被告設置 ，則被告設置系爭二片鐵皮圍牆係符合原告需求，自無損 害賠償可言。
四、從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應移除如10 9年6月17日中山地政事務所土地複丈成果圖所示e-f鐵皮圍 牆（長1.35公尺）及g-h鐵皮圍牆（長6.9公尺），為有理由 ，應予准許；逾此部分之請求則無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 29 日
民事第一庭 法 官 廖穗蓁
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須



附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 10 月 29 日
書記官 蘇文熙