臺灣新竹地方法院民事判決 109年度訴字第695號
原 告 羅世鎬
訴訟代理人 劉育志律師
被 告 陳建州
陳玉玲
陳惠玲
陳聖美
兼前4人共同 溫秀琴
○○○○○ 號
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國109 年9 月10日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告承租原告所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○地號（面積六０一點三一平方公尺之土地），應自民國一０九年一月一日起，調整租金為每年按土地申報地價百分之四計算之。被告承租原告所有新竹縣○○鄉○○段○○地號（面積六六八點六九平方公尺），應自民國一０九年一月一日起，調整租金為每年按土地申報地價百分之六計算之。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十二，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告主張：
(一)原告之父羅美景與被告之被繼承人陳武平於民國67年1 月1 日簽立土地租借契約，承租範圍為重測前新竹縣○○鄉○○ 段0000號水田（含分割土地增加之同段45-6號土地），約定 租金為每年蓬萊榖960 台斤，約定承租期限為67年1 月1 日 至70年12月31日，而陳武平於租期屆滿後仍繼續使用系爭土 地，原告因繼承及贈與分別取得前揭重測後新竹縣○○鄉○ ○段00○00地號土地後，兩造就租賃關係是否存在有所爭執 ，原告前提起訴訟，經最高法院89年度台上字第1654號判決 認定租賃關係存在，原告拆屋還地之請求遭駁回，自此後被
告雖每年給付蓬萊稻榖收購價格之租金，惟系爭2 筆土地靠 近湖口火車站、新湖國小及湖口德盛郵局等顯著地標，交通 發達便利，生活機能完整，土地上坐落有2 筆未辦保存登記 之建物，分別為農舍，另有豬舍閒置，週邊環境、工商繁榮 程度已大幅變更，以及土地利用價值增幅，非出租當時所得 預料，被告繳交之年租金不到市價年租金之10% ，締約迄今 長達42年間卻未再調整土地租金，為此，爰依民法第442 條 、第227 條之2 第1 項規定請求調整租金。
(二)被告承租之範圍，前由鈞院84年度訴字第332 號至現場勘驗 及測量，承租範圍面積共計1,270 平方公尺，系爭43地號土 地租用面積為601.31平方公尺，67年公告地價僅每平方公尺 新臺幣（下同）30元，現公告地價為每平方公尺310 元，公 告現值為每平方公尺2,500 元，系爭44地號土地租用面積為 全部即668.69平方公尺，67年公告地價僅每平方公尺99元， 現公告地價為每平方公尺1,800 元，公告現值為每平方公尺 14,400元，土地價值漲幅驚人，然土地租金卻未能有所調整 。被告承租系爭土地範圍存在混合建物與農地，年租應以申 報地價年息百分之8 計算，較為公允。爰聲明請求： １被告承租原告所 有新竹縣○○鄉○○段00地號土地（面積 601.31平方公尺）、新竹縣○○鄉○○段00地號土地（面積 共計668.69平方公尺）之土地租金，自民國109 年1 月1 日 起調整為每年按當年度申報地價年息百分之8 計算。 ２訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
(一)系爭2 筆土地本為田地，經原告之父羅美景與被告之被繼承 人陳武平於67年1 月1 日訂立土地租借契約，租金以每年稻 榖960 台斤計算，折合市價約1 萬元，迄今被告均如期給付 租金（僅109 年度租金尚未給付），原告亦收訖無誤。(二)本件農地租賃契約乃未定期限之租賃契約，雖民法第442 條 規定，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請 法院增減其租金，惟上開規定主要係用以規範建地及房屋， 而系爭土地為農地，雖有部分作為建物基地使用，但全部土 地仍長期做農業使用，目前種植蔬菜，並無土地增值情形， 原告主張被告將系爭土地提供予訴外人陳火旺作為建地使用 ，並非事實；況且系爭2 筆土地之租約面積約壹分，每年種 植2 期稻作，收成約有1,600 台斤（每期800 台斤），被告 每年繳交960 台斤稻穀之租金予原告，已超出常情甚多，原 告仍起訴請求調增系爭2 筆土地之租金，顯非合理等語。爰 答辯聲明：
１請求駁回原告之訴。
２訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
(一)查新竹縣○○鄉○○段00○00地號土地（下稱系爭2 筆土地 ，或逕以地號稱之）均為原告所有，43地號土地面積為2787 .27 平方公尺，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧 用地；44地號土地面積668.69平方公尺，使用分區為特定農 業區，使用地類別甲種建築用地，有土地登記謄本可憑（見 本院卷第29、32頁）。原告主張其父親羅美景與被告之被繼 承人陳武平於67年1 月1 日簽立土地租借契約，其因繼承及 贈與分別取得系爭2 筆土地後，兩造就租賃關係是否存在有 所爭執，前提起訴訟，經最高法院89年度台上字第1654號判 決認定租賃關係存在，承租範圍為43地號土地（重測前新竹 縣○○鄉○○段0000號土地）面積601.31平方公尺、44地號 土地（重測前新竹縣○○鄉○○段0000號土地）面積668.69 平方公尺，年租金為蓬萊榖960 台斤之收購價格等情，為被 告所不爭執，並有土地租借契約書、被告通知原告已付租金 之存證信函、本院84年度訴字第332 號、臺灣高等法院88年 度上更㈡字第341 號、最高法院89年度台上字第1654號民事 判決在卷可佐（見本院卷第11-12 、16-18 、20-25 、83-8 8 頁），此部分堪信為實。原告另主張系爭2 筆土地42年來 未調漲租金，所約定之租金已然偏低而顯失公平，依民法第 442 條及第227 條之2 第1 項規定，請求調漲租金，為被告 所否認，並以前詞置辯。是本件兩造間之爭點厥為：原告依 據民法第442 條及同法第227 條之2 第1 項規定，請求調漲 系爭2 筆土地租金，有無理由？如有理由，調整金額應為若 干？茲論述如下。
(二)按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金；但其租賃訂有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。故不動產如其本身價值於契約成立後有昇降， 原約定之租金，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算 比例又有爭執時，不定期租賃之出租人自得依民法第442 條 前段規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平。次按 ，未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地 價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之 昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之 程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變 更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定 比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446 號裁判意旨參照）。
(三)又土地「公告現值」係依平均地權條例第46條規定，由直轄 市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態 ，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會 評定，據以編製土地現值表於每年1 月1 日公告，以作為土 地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主 管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。至於 「公告地價」，依平均地權條例第14、15條規定，係地政主 管機關分區調查最近一年土地買賣價格或收益價格，經劃分 地價區段並估計區段地價後，由地價評議委員會評議，計算 宗地單位地價，公告及申報地價編造地價冊及總歸戶冊，是 公告地價於公告時亦經調查各該區段土地之買賣或收益價格 ，供地價評議委員會作為公告地價之參考，且平均地權條例 第16條規定：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有 權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申 報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地 價超過公告地價百分之120 時，以公告地價百分之120 為其 申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收 買或以公告地價百分之80為其申報地價」。而同條例第17條 規定，申報地價並為徵收地價稅之核算標準。是以「公告現 值」既係依經常調查地價動態而為估計及評定，「公告地價 」為供土地所有權人「申報地價」之參考，該等公告土地價 值之漲跌，應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情 ，得為土地價值增減之判斷參考指標。
(四)經查，原告因繼承取得系爭43地號農地、因受贈取得系爭44 地號建地，其承受父親羅美景與被告之被繼承人陳武平於67 年間就系爭2 筆土地簽訂之租借契約，兩造間存有不定期租 賃關係，系爭2 筆土地之地租為每年960 台斤蓬萊稻榖收購 價格，自民國67年迄今已有42年未調整地租等情，俱為兩造 所不爭執，則以被告之被繼承人67年間開始繳付系爭2 筆土 地租金，與原告提起本件訴訟之109 年間之二時點比較，43 地號土地67年間之公告地價及公告現值均為每平方公尺30元 （按民國79年以前採兩價合一制），109 年之公告地價為每 平方公尺310 元、公告現值為每平方公尺2,500 元，漲輻分 別達10.3倍及83.3倍；44地號土地67年間之公告地價及公告 現值為每平方公尺99元，109 年之公告地價為每平方公尺1, 800 元、公告現值為每平方公尺14,400元，漲輻分別達18.2 倍及145.5 倍【參見附表】，有歷年公告地價及公告土地現 值查詢表、新竹市地政事務所檢送之歷年地價資料存卷可查 （本院卷第79-82 、107-112 頁），足認系爭2 筆土地之公 告現值及公告地價，均呈上漲趨勢。佐諸系爭2 筆土地毗鄰
新竹縣湖口鄉德豐路、系爭2 筆土地附近有便利商店、早餐 店、餐館，生活機能尚可，雖非位於鄉鎮中心範圍內，惟距 離湖口火車站、新湖國小、德盛郵局等鄉鎮中心不遠，此有 現場照片、地籍圖資網路便民服務系統地圖及Google衛星地 圖在卷可按（見本院卷第70-72 、73-76 、62-68 頁），系 爭2 筆土地周遭地形地貌自67年至今，依循開發歷程應有顯 著發展上之改變，堪認迄至原告提起本件訴訟時，附近之發 展狀況已朝繁榮進步方向發展而迥異於系爭租約成立時之景 況。由於67年間系爭租約成立時迄今，系爭土地週邊土地價 值已有顯著上昇，此情應非成立系爭租約當時所得預料，而 系爭租約第2 條約定由被告每年向原告付租2 次，年租金按 蓬萊榖960 台斤之收購價格計算，104 年租金僅為10,080元 ，108 年租金僅為9,600 元，有被告陳建州寄發之存證信函 2 份可參（見本院卷第12、43頁），兩造間既為不定期租賃 關係，揆諸上開說明，原告依民法第442 條之規定，請求調 整系爭土地之年租金計算方式，自屬有據。
(五)系爭43地號農地之年租金以申報地價總額4%計付；系爭44地 號建地之年租金以申報地價總額6%計付，始為允當： 按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為 增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰 地租金之比較等情形為標準，更應注意承租人利用該租賃物 之經濟價值與所得利益，與調整之租金數額是否平衡（最高 法院94年台上字第1422號判決意旨參照）。準此，基地租金 應增加若干，當以該地經濟狀況、土地繁榮程度及鄰地租金 之比較，租戶對該租賃物之需要及其使用所受之利益等情形 為標準。經查，67年間至109 年系爭2 筆土地公告地價及公 告現值均有明顯漲幅，上開期間系爭2 筆土地附近環境之商 業及開發狀況，亦朝向繁榮方向發展，惟稽諸卷宗第86頁之 本院84年度訴字第332 號判決理由、卷宗第88頁判決附圖所 示承租範圍與卷宗第73、74頁之地籍圖及空照圖可知，系爭 2 筆土地上有磚造平房2 棟（附圖所示ㄆ、ㄈ部分），另有 閒置豬舍一座，其餘土地目前係供種菜，與本院80年間履勘 現場之狀況並無顯著改變，被告尚無終止系爭租約遷讓返還 系爭土地之意，此外，土地法第97條、第105 條規定：租用 基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年 息百分之10為限。同法第110 條規定：耕地之地租不得超過 地價百分之8 ，綜前各情，本院認系爭43地號農地之年租金 以申報地價總額4%計算；系爭44地號建地之年租金以申報地 價總額6%計算，始屬允當。
四、從而，原告依民法第442 條前段規定，請求自109 年1 月1
日起調整系爭43地號土地之年租金以申報地價總額4%計算； 系爭44地號地號土地之年租金以申報地價總額6%計算，為有 理由，逾此範圍之請求，應予駁回。至原告另依民法第227 條之2 第1 項規定請求，乃以單一聲明，請求法院為同一之 判決，屬訴之客觀重疊合併，本院既認原告依民法第442 條 前段之規定為上開請求有理由，其另依民法第227 條之2 第 1 項規定之請求，縱經審酌，無更為有利於原告之判斷，此 部分無庸再予論究，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論 駁之必要，併此敘明。
六、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第 79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 14 日
民事第一庭 法 官 吳靜怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 10 月 14 日
書記官 鄧雪怡