臺灣新竹地方法院民事判決 108年度訴字第588號
原 告 謝淵泉
謝榕澤即謝慶鐘之承受訴訟人
謝翔如即謝慶鐘之承受訴訟人
上三人共同
訴訟代理人 陳由銓律師
被 告 楊耀輝
訴訟代理人 楊釋豪
被 告 林天錦
楊淑文
楊超然
上 一 人
訴訟代理人 陳湘如律師
追加被告 楊雲梯
監護人即法定代理人
郭錫棋
追加被告 張三多
張博棻
張博蕙
孫楊碧鳳
鄭凱宇
鄭佳姍
鄭伯堂
楊碧雀
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國109 年10月6 日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新竹市○○段○○○○○地號土地上如【附圖 】標示ａ面積七十五平方公尺之加強磚造一至三層建物、標 示ｂ—１面積一平方公尺之磚造石棉瓦頂一層建物、標示ｂ —２面積七平方公尺之鐵皮造一層建物全部拆除，並將土地 返還予原告。
二、訴訟費用由被告楊耀輝負擔二分之一，餘由原告負擔。 事 實 及 理 由
壹、程序事項
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求 之基礎事實同一者；因情事變更而以他項聲明代最初之聲明 者；該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事 人之人為當事人者，不在此限。」民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第4 款、第5 款分有明文。經查：
㈠、原告起訴時原主張：被告之被繼承人楊石柳（本件因兩造均 有被繼承人，故下稱楊石柳）自民國50、60年間起向原告之 父親即被繼承人謝肇榆（下稱謝肇榆）以不定期租賃契約承 租坐落新竹市○○段00000 地號土地（下稱系爭土地）其中 約87平方公尺，建造門牌號碼新竹市○○路0 段000 巷0 弄 0 號二層半加強磚造之未辦保存登記建物（下稱系爭建物） 以供居住。嗣楊石柳於73年9 月14日死亡，由其長子楊耀輝 、次子楊耀宗繼承系爭建物並向原告父親謝肇榆續租，謝肇 榆過世後，由原告謝淵泉、謝慶鐘繼承系爭土地（持分各1/ 2 ）且繼續出租，每年租金新臺幣（下同）4 萬8 千元，惟 自101 年1 月1 日起至108 年6 月30日止已積欠租金36萬元 未付。楊耀宗業已於101 年1 月17日死亡，由配偶林天錦、 子女楊超然、楊淑文繼承。故原告以楊耀輝、林天錦、楊超 然、楊淑文4 人為被告（下稱楊耀輝等4 人），請求給付積 欠之租金36萬元，並因應土地申報地價及地價稅調高，原約 定每年租金4 萬8 千元已不敷繳付地價稅，故請求調高租金 為每年147,839 元。另楊耀輝等4 人就未承租但無權占用土 地之鐵皮平房，應予拆除。故原聲明：⑴被告應給付原告36 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息5%計算之利息。 ⑵被告向原告承租系爭土地如起訴狀附圖紅色部分（面積87 平方公尺）基地之租金，自起訴狀繕本送達之翌日起，應調 整為每年147,839 元。⑶被告應將系爭土地上如起訴狀附圖 藍色部分（面積8 平方公尺，依鑑測為準）土地上之鐵皮平 房拆除，將土地返還原告。⑷訴訟費用由被告負擔。⑸聲明 第一項願供擔保，請准宣告假執行。
㈡、因系爭建物現為空屋，最後實際居住系爭建物之人即楊耀輝 同意原告終止租約，並願負擔全部應付租金。然囿於楊石柳 之繼承人並未將系爭建物辦理房屋稅稅籍變更登記為楊耀輝 、楊耀宗所有，故系爭建物應為全體繼承人公同共有，楊耀 輝等4 人無單獨處分權，無法拆除系爭建物將土地返還予原 告。因應上開情事變更（即終止租約），原告嗣變更聲明為 請求拆除系爭建物返還土地，此對楊石柳之全體繼承人必須 合一確定，故原告追加原非當事人之人即被告楊雲梯以下9 人為當事人，應予准許。
㈢、被告楊耀輝同意原告終止租約，並願負擔全部應付租金，已
如前述，自101 年1 月1 日起至108 年12月31日止共計38萬 4 千元，關此租金38萬4 千元，被告楊耀輝與原告於109 年 10月6 日另立和解筆錄，已當庭付清，由原告共同訴訟代理 人點收無訛（卷二第117-118 頁）。
㈣、原告與被告楊耀輝復協議本件訴訟費用各負擔一半，其餘被 告均免負擔。故原告最終聲明為：如主文所示（卷二第59-6 1 頁）。
二、謝慶鐘於起訴後之108 年8 月27日死亡，由謝榕澤、謝翔如 2 人繼承系爭土地，並已聲明承受訴訟（卷一第54-56 頁） 。
三、除被告楊耀輝、楊超然外，其餘被告均經合法通知，未於最 後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情 形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、系爭土地原係原告之父親、祖父即謝肇榆所有，被告之父親 、祖父楊石柳自50、60年間起，以不定期租賃契約方式，向 謝肇榆承租系爭土地其中76平方公尺（即如【附圖】標示ａ （75平方公尺）及ｂ—１（1 平方公尺）），建造系爭建物 以供家人居住。嗣楊石柳於73年9 月14日死亡，由全體被告 繼承、代位繼承、再轉繼承（繼承系統表見卷一第138 頁） ，故系爭建物為全體被告公同共有，但房屋老舊破損，於起 訴時已無人居住。
㈡、楊石柳死亡之後，其全體繼承人繼承對系爭土地之不定期租 賃權利，應付每年租金4 萬8 千元，但自101 年1 月1 日起 開始積欠租金，計至108 年12月31日止，合計8 年共積欠38 萬4 千元。承租人積欠租金已達二年以上，出租人本即得終 止租約，到庭被告楊耀輝、楊超然亦表示欲終止租約，為此 ，原告乃於109 年2 月11日以新竹英明街郵局第42號存證信 函，催告被告13人於函達後10日內繳清所欠租金，然逾期均 未繳付。原告乃依民法第440 條及土地法第103 條規定，於 109 年3 月30日以新竹英明街郵局第125 號存證信函，通知 被告13人終止租賃契約。上開存證信函，被告13人其中被告 張三多、張博棻2 人無法送達，故以追加被告起訴狀繕本之 送達作為催告通知，催告追加被告張三多、張博棻於追加訴 狀送達之日起10日內給付積欠8 年之租金38萬4 千元，逾期 未繳即終止租約，不另為終止租約之意思表示（卷一第160- 168 頁）。又其中被告楊雲梯為受監護宣告之人，監護人為 郭錫棋，原告另於109 年8 月21日以新竹英明街郵局第375 號存證信函，催告楊雲梯及其監護人於函達後10日內繳清所
欠租金，業已於109 年8 月25日送達，逾10日仍未繳納，原 告再於109 年9 月7 日以新竹英明街郵局第411 號存證信函 終止租賃契約，已於109 年9 月8 日送達（卷二第95-107頁 ）。準此，原告業已合法催告及通知楊石柳之全體繼承人終 止本件租賃契約。
㈢、本件租賃契約終止後，緣於被告楊耀輝已於109 年10月6 日 付清所積欠全數租金，並同意日後配合拆除，故原告同意免 除法定遲延利息，及願與被告楊耀輝各負擔訴訟費用1/2。㈣、又者，除承租範圍即如【附圖】標示ａ（75平方公尺）及ｂ —１（1 平方公尺）外，被告尚無權占用如【附圖】標示ｂ —２（7 平方公尺）搭建鐵皮造一層建物。
㈤、兩造間租賃契約既已終止，被告所有系爭建物及鐵皮建物之 於系爭土地即屬無權占有。爰依民法第767 條所有物返還請 求權規定，提起本件訴訟，請求被告將如【附圖】標示ａ、 ｂ—１、ｂ—２均拆除，並將土地返還予原告。並聲明：如 主文所示。
二、被告則以：
㈠、被告楊耀輝：對於原告之請求如主文第1 、2 項均認諾（卷 二第114頁）。
㈡、被告楊超然：對於原告之請求如主文第1 項認諾（卷二第11 4頁）。
㈢、被告張博蕙、鄭凱宇、鄭佳姍、鄭伯堂：既然由被告楊耀輝 負擔全部租金，被告楊耀輝及楊超然負責拆屋，只要我們不 用負擔任何金錢費用，則同意由被告楊耀輝負責處理給付租 金及房屋拆除之事宜，對本案沒有其他意見（卷一第172-17 3 頁）。
㈣、除上列被告外，其餘被告均經合法通知，未於言詞辯論期日 到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠、原告所為主張，為被告所不爭執。並有土地登記第一類謄本 、系爭建物及鐵皮建物照片、楊石柳名義之稅籍證明書及房 屋稅繳款書、楊石柳之繼承系統表及說明表、楊耀宗之繼承 系統表、謝慶鐘之繼承系統表、新竹英明街郵局第42號存證 信函、第125 號存證信函、本院履勘測量筆錄及現況照片、 新竹市地○○○○○○○○000 ○0 ○00○○地○○○○○ ○○○○○街○○○000 號存證信函、第411 號存證信函及 回執在卷可稽（卷一第11-16 、23-26 、62、122-126 、13 8 、156-157 、177-183 、185 頁，卷二第95-107頁），自 堪信真正。
㈡、按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得
收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令 之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠 租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人 違反租賃契約時。」土地法第103 條定有明文。再按「承租 人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支 付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不 得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付 者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築 房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項 之規定。」民法第440 條亦規定甚明。查：被告承租系爭土 地作為系爭建物之基地，依前引土地法第103 條第4 款、民 法第440 條第3 項規定，須被告遲付租金之總額，達二年之 租額，經原告定相當期限，催告被告支付租金，如被告於其 期限內不為支付，原告始得終止契約。本件被告遲付租金之 總額，已達八年之租額，為被告所不爭執，原告復以前述之 新竹英明街郵局第42號、第125 號、第375 號、第411 號存 證信函及追加被告起訴狀，對全體被告催告繳租未果而通知 終止租約，是以，兩造間就系爭土地所為不定期租賃契約， 業經原告於109 年9 月8 日合法終止。
㈢、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 」民法第767 條第1 項前段定有明文。本件租賃契約已終止 ，業經本院審認如前，被告公同共有之加強磚造一至三層建 物、磚造石棉瓦頂一層建物，自斯時起已無合法占有使用系 爭土地之權利；另者，被告公同共有之鐵皮造一層建物占有 使用系爭土地之部分本即未經合法承租。據上，原告依民法 第767 條第1 項前段，請求被告將如【附圖】標示ａ、ｂ— １、ｂ—２之建物均拆除，並將土地返還予原告，為有理由 ，應予准許。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 ，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條、第83條 第1 項、第84條第1 項，本件經一部撤回（調整租金）、一 部和解（積欠租金）、一部追加（當事人），故經原告與被 告楊耀輝協商各負擔1/2 ，其餘被告毋庸負擔（卷一第172 頁）。
中 華 民 國 109 年 10 月 20 日
民事第二庭 法 官 陳麗芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 10 月 20 日
書 記 官 曾煜智