臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第377號
原 告
即反訴被告 陳永哲
訴訟代理人 翁瑞麟律師
莊劍郎律師
洪振庭律師
被 告
即反訴原告 陳李金菊
訴訟代理人 莊賀元律師
複 代理人 狄彥君律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國109 年10
月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認兩造於民國108 年1 月19日簽立之不動產買賣契約書之 本訴被告買賣價金債權逾新臺幣（下同）2818萬元部分不存 在。
二、本訴原告其餘先位之訴、備位之訴及假執行之聲請均駁回。三、本訴訴訟費用由本訴被告負擔百分之6 ，餘由本訴原告負擔 。
四、反訴被告應給付反訴原告6258元，及自109 年4 月20日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
五、反訴原告其餘之訴駁回。
六、反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之1 ，餘由反訴原告負擔 。
七、本判決第四項得假執行，但反訴被告如以6258元為反訴原告 預供擔保，得免為假執行。
八、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
（一）原告依據兩造於民國108 年1 月19日簽訂之不動產買賣契 約書（下稱系爭買賣契約）解除後之法律關係，先位請求 被告返還價金及給付懲罰性違約金計新臺幣（下同）560 萬元，備位擇一依民法第359 條規定請求減少價金或依民 法第227 條規定請求損害賠償，而訴請確認被告就系爭買 賣契約超過2012萬5000元部分之價金債權不存在。被告於 109 年4 月15日具狀對原告提起反訴，依系爭買賣契約請 求原告給付163 萬6698元違約金。反訴與本訴所主張之權 利，均係基於系爭買賣契約，且與本訴之標的及防禦方法
相牽連；是本訴被告即反訴原告提起本件反訴，未牴觸民 事訴訟法第260 條之反訴限制，應予准許。
（二）反訴原告於109 年4 月20日言詞辯論期日將訴之聲明第1 項利息起算日具體特定為109 年4 月20日，應為補充其法 律上之陳述，非為訴之變更。
貳、本訴部分
一、原告的主張
（一）先位之訴
1.兩造簽立系爭買賣契約，約定由原告以總價2875萬元向被 告購買新北市○○區○○路0 段000 巷00號1 樓及2 樓房 屋（下稱系爭房屋）暨坐落之基地應有部分，且原告已依 約給付第一期款280 萬元至履約保證信託專戶。訴外人陳 敬鏈代理被告簽立系爭買賣契約，但未提出被告之書面授 權，違反民法第531 條、第73條規定，系爭買賣契約應屬 無效。依民法第179 條規定，被告應返還其所受領之價金 280 萬元。
2.縱使系爭買賣契約並非無效，因被告於不動產標的物現況 說明書第32項「本棟建物是否曾經發生火災及其他天然災 害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」及第34項 「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙裂痕」均勾選「否 」，原告方決定購買；但系爭房屋有樓板傾斜、龜裂、漏 水等現象，屬重大安全瑕疵。原告已於108 年5 月24日發 存證信函向被告為解除契約之意思表示，被告自應依民法 第259 條第1 項規定返還280 萬元價金，且應依系爭買賣 契約第10條第3 項約定給付280 萬元之懲罰性違約金。 3.先位聲明：被告應給付原告560 萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息； 且願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位之訴
1.倘原告解除系爭買賣契約顯失公平，原告擇一依民法359 條規定請求減少862 萬5000元之價金，或依民法第227 條 規定請求被告賠償862 萬5000之損害賠償。故被告得請求 之買賣價金數額僅為2012萬5000元（計算式：2875萬－86 2 萬5000元＝2012萬5000）。
2.備位聲明：確認被告就系爭買賣契約於超過2012萬5000元 以外部分之價金請求權不存在，且願供擔保請准宣告假執 行。
二、被告的答辯
（一）陳敬鏈僅代理被告簽立系爭買賣契約，屬債權行為，非移 轉或設定負擔之物權行為，無委任須以文字書面為之之限
制。況被告於系爭買賣契約簽立後，即補提委託書予仲介 人員，系爭買賣契約自非無效。
（二）陳敬鏈於系爭買賣契約簽立前已告知原告系爭房屋有傾斜 、裂縫情事，且原告擔任負責人之公司行號營業項目包含 不動產買賣及綜合營造，原告應具備不動產及建築工程相 關專業，其所指傾斜瑕疵既達目視明顯程度，原告簽約前 入屋查看檢視時，當已知悉傾斜狀況，豈可能於簽約時隻 字未提。故系爭房屋縱有傾斜等瑕疵，被告亦不負擔保之 責。又系爭買賣契約載明「現況交屋」，依民法第366 條 規定，已特約排除被告物之瑕疵擔保責任。另原告主張之 違約金數額過高，應依民法第252 條規定予以酌減。三、本院的判斷
（一）為委任事務之處理須為法律行為，而該法律行為依法應以 文字為之者（如不動產物權之移轉或設定），其處理權之 授與，固應以文字為之。惟買賣契約為債權契約，不須以 文字為之，則委任處理該事務之委任契約，自亦毋庸以文 字為之。原告主張陳敬鏈代理被告簽立系爭買賣契約時， 尚未取得被告書面授權，依民法第73條規定，應屬無效云 云，乃誤解債權行為與物權行為之區別，殊非可採。（二）系爭房屋有樓板傾斜及地板、外牆滲漏水等瑕疵，並對系 爭房屋造成55萬735 元至59萬3099元間之價值減損等情， 有新北市建築師公會109 年3 月5 日新北市建師鑑字第07 7 號鑑定報告書及109 年7 月28日新北市建師建字第310 號函（鑑定報告書外放獨立卷宗，函文見本院卷第341 至 345 頁，以下合稱建築師鑑定報告）可證，足認系爭房屋 確有減少其價值之瑕疵存在。又被告於不動產標的物況說 明書第30項「本標的物是否有滲漏水情形（含他戶漏至本 戶或本戶漏至他戶）」、第32項「本棟建物是否曾經發生 火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修 繕情形」及第34項「本標的物樑、柱部分是否有顯見間隙 裂痕」均勾選「否」等節，有不動產標的物況說明書可證 （見本院卷第59至61頁）。足見被告已保證系爭房屋無上 述3 項問題相關瑕疵存在，但系爭房屋事實上卻有樓板傾 斜及地板、外牆滲漏水等瑕疵，顯欠缺被告保證之品質。（三）被告雖主張原告於系爭買賣契約成立前即知該等瑕疵，依 民法第355 條第1 項規定被告無須負擔保之責。然被告代 理人陳敬鏈於簽約前，固向原告口頭表示「樓地板龜裂、 土地斜斜的、樓地板也斜斜的」，但亦強調「不影響建築 物」，且完全未提及漏水等情，有兩造各自提出之錄影對 話譯文可證（見本院卷第143 、169 頁）；可知陳敬鏈前
述口頭告知內容，未包含建築師鑑定報告所指全部瑕疵。 況依建築師鑑定報告所載，系爭房屋的價值減損主要來自 於漏水，被告或其代理人既保證無漏水瑕疵存在，且未告 知漏水情事，自難解免被告之瑕疵擔保責任。至原告雖為 不動產相關公司行號之登記負責人，惟企業之經營管理與 企業之營業事務，非屬一事，依分工細密之現代企業趨勢 ，經營不動產公司行號者，未必均具備與不動產相關之全 部技術知識，無從單憑原告擔任不動產相關公司行號之登 記負責人，遽認其具有相關專業知識技能。另系爭買賣契 約雖有「現況交屋」之約定，但所謂現況，應係被告於不 動產標的物況說明書保證之情況，而系爭房屋確有不符被 告勾選結果之情，已如前述，被告即應依民法第354 規定 負瑕疵擔保之責。
（四）原告固依民法第359 條規定，以系爭房屋有樓板傾斜及地 板、外牆滲漏水等瑕疵為由解除系爭買賣契約；然系爭買 賣契約總價金高達2875萬元，前述瑕疵造成之價值減損則 未達60萬元，縱再區分土地與房屋個別價值，此價值減損 比例仍非顯著，倘任原告解除契約，顯失公平，依民法第 359 條但書規定，原告僅得減少價金。另依系爭買賣契約 第10條第3 項約定，須解除契約始得請求懲罰性違約金。 故原告先位之訴依系爭買賣契約無效或解除後之法律關係 ，請求被告返還280 萬元價金及給付280 萬元懲罰性違約 金，均屬無據。
（五）關於價金減少之數額，本院參酌前述鑑定結果，並綜合判 斷瑕疵之嚴重程度暨系爭買賣契約之整體事實背景，認原 告得請求減少之價金以57萬元為適當。故原告備位訴請確 認被告就系爭買賣契約之價金請求權逾2818萬元（計算式 ：2875萬－57萬＝2818萬）不存在，應屬可採；逾此範圍 之主張，則非有據。
參、反訴部分
一、反訴原告的主張
（一）反訴被告依系爭買賣契約第5 條第2 項約定，本應於108 年1 月19日簽約時給付第一期款287 萬元，然實際上僅給 付280 萬元，短少7 萬元。另依系爭買賣契約第9 條第6 項約定，反訴被告至遲應於108 年5 月31日給付全部價金 ，至今仍短少2595萬元。依系爭買賣契約第5 條第3 項約 定，反訴被告每逾1 日應按遲延價金萬分之2 計算違約金 給付反訴原告。是反訴被告就第一期款短少7 萬元部分， 自108 年1 月20日起算至108 年5 月31日，已遲延132 天 ，依約應給付1848元之違約金。反訴被告就總價金短少25
95萬元部分，自108 年6 月1 日至109 年4 月10日，已遲 延315 天，依約應給付163萬4850元之違約金。（二）聲明：反訴被告應給付反訴原告163 萬6698元，及自109 年4 月20日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息 ，並願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告的答辯
（一）反訴被告前往匯款給付第一期款時，忘記金額，即打電話 詢問訴外人即仲介楊木祥，並表示會先匯280 萬元，楊木 祥回稱沒有差，尾款再一併結算就好等語。楊木祥為反訴 原告所委託，有忠實反應買方問題之義務，反訴被告因而 信賴楊木祥，自無違約可言。
（二）依系爭買賣契約第9 條第6 項約定，反訴被告應於反訴原 告辦理點交同時履行全部價金之給付義務，系爭買賣契約 之標的既未辦理所有權移轉登記亦未完成點交，反訴被告 尚無須給付全部價金。另反訴被告於本件起訴時，已於起 訴狀中主張同時履行抗辯，未怠於訴諸司法途徑，且依系 爭買賣契約第9 條第7 項約定，反訴被告本得以系爭房屋 有瑕疵為由拒絕點交即拒絕受領瑕疵物，自無同時履行給 付買賣價金之義務。
（三）聲明：反訴原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、本院的判斷
（一）系爭買賣契約第5 條第2 項約定價金給付分為第一期款即 簽約款287 萬元及第四期款即尾款2588萬元，而無第二期 款即備證用印款及第三期款即完稅款。故反訴被告依約應 於108 年1 月19日簽約時給付287 萬元予反訴原告，且應 於反訴原告備齊一切過戶所需資料證件並完成用印手續交 特約代書收執，及稅單核發後，給付第四期款予反訴原告 。反訴被告就第一期款僅給付280 萬元，短少7 萬元，為 兩造所不爭執；反訴被告雖辯稱其係信賴反訴原告委任之 仲介人員云云，然未提出任何事證為憑，難認可採。故反 訴被告就第一期款短少7 萬元部分，依系爭買賣契約第5 條第3 項約定，每逾1 日應給付反訴原告短少金額萬分之 2 即14元之違約金（計算式：7 萬×2 ÷1 萬＝14），自 108 年1 月20日起算至109 年4 月10日共遲延447 日，違 約金計6258元（計算式：14×447 ＝6258）。（二）反訴原告雖依系爭買賣契約第9 條第6 項約定主張反訴被 告至遲應於108 年5 月31日前給付第四期款。惟該條關於 108 年5 月31日之清償期約定，係緊接在產權移轉登記及 點交之後，且註明「若因相關作業遲延」之前提，當係針
對產權移轉登記及點交所約定，而非價金之給付。況反訴 原告並未舉證證明其已備齊一切過戶所需資料證件並完成 用印手續交特約代書收執且稅單業已核發，自難認反訴被 告給付第四款之清償期已屆至。故反訴原告主張反訴被告 就第四期款有給付遲延情事，應依系爭買賣契約第5 條第 3 項約定給付違約金，尚非有據。
（三）最高法院62年台上字第1394號判決所謂「違約金如為損害 賠償約定之性質，不得更請求遲延利息賠償損害」，係指 借款債務約定違約金時，不能就該借款債務再請求遲延利 息而言；並非違約金本身遲延給付時，仍不得請求給付遲 延利息（最高法院103 年台上字第1899號民事判決意旨參 照）。是反訴原告就反訴被告應給付之違約金，請求自10 9 年4 月20日起算之法定遲延利息，亦應有據。肆、結論
一、本訴部分
（一）原告先位之訴請求被告給付560 萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息， 為無理由，應予駁回。原告備位之訴確認被告就系爭買賣 契約之價金請求權逾2818萬元不存在，為有理由，應予准 許；其餘備位之訴，則無理由，應予駁回。
（二）原告先位之訴假執行之聲請，因失所附麗，應併予駁回； 其備位之訴為確認之訴，性質上無從強制執行，故亦應駁 回假執行之聲請。
二、反訴部分
（一）反訴原告請求反訴被告給付6258元，及自109 年4 月20日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理 由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。（二）反訴原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟就其勝訴 部分，本院所命給付之金額未逾50萬元，應不待反訴原告 聲請，依職權宣告假執行；並依聲請宣告反訴被告如預供 相當之擔保得免為假執行。至反訴原告敗訴部分，其假執 行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
三、兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論 述。
四、訴訟費用負擔之依據為民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 10 月 20 日
民事第四庭 法 官 林琮欽
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 20 日
書記官 李佳寧