臺灣彰化地方法院民事判決 109年度訴字第105號
原 告 祭祀公業江東興
法定代理人 江坤龍
被 告 江哲宇
訴訟代理人 劉惠芬
受告知人 江文榮
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國109年9月17日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間就坐落彰化縣○○市○○○段○○○○地號土地之耕地租賃關係（租約字號：員浮字第一四七號）不存在。訴訟費用由被告負擔。
事實與理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五 減租條例（下稱三七五減租條例）第26條第1項、第2項前段 分別定有明文。本件兩造之耕地租佃爭議經彰化縣員林市公 所耕地租佃委員會於民國108年8月9日調解不成立，復經彰 化縣政府耕地租佃委員會於109年1月14日調處不成立，故彰 化縣政府移請法院審理，有彰化縣政府109年1月17日府地權 字第1090017971號函在卷可稽（見本院卷第9頁），合於上 開規定，先予敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係存否不 明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險 得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成 立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決 之法律上利益。本件原告主張兩造就坐落彰化縣○○市○○ ○段○000號土地(下稱系爭土地）之耕地三七五租約，已因 被告未自任耕作而無效，故兩造間無耕地租賃關係存在等語 ，被告則抗辯兩造就系爭土地之耕地租約關係存在，是兩造 就系爭土地之耕地租約關係存否不明確，致原告是否為耕地 租約出租人之私法上地位有受侵害之危險，而此項危險得以 確認判決除去，故原告提起本件確認訴訟，自有即受確認判
決法律上之利益。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告於民國80年之前與訴外人即被告之祖母江張況就原告所 有系爭土地之西北側2034.54平方公尺部分（詳細位置如系 爭土地承租位置暨使用面積圖）訂有員浮字第147號彰化縣 員林鎮（現改制為員林市）私有耕地租約書（下稱系爭耕地 租約），經歷次換約後，最新租期為104年1月1日起至109 年12月31日止，嗣被告於106年9月18日因繼承江張況之系爭 耕地租約而為承租人，兩造就系爭土地存在耕地三七五租賃 關係。
㈡然原告發現在系爭土地被告承租範圍內，如彰化縣員林地政 事務所（下稱員林地政）複丈日期109年6月10日員土測字第 000000號複丈成果圖（下稱附圖）所示：編號B部分、面積 423.76平方公尺有鐵皮建物（下稱系爭B建物）；編號C部分 、面積392.25平方公尺有鐵皮建物（下稱系爭C建物），並 將系爭B、C建物部分出租與他人做為工廠、部分由被告及其 家屬自行居住使用，足見被告有不自任耕作之情形，違反三 七五減租條例第16條第1項承租人應自任耕作之規定，系爭 租約無須待出租人即原告為終止租約之意思表示，即向後失 其效力，租賃關係歸於消滅。
㈢爰依系爭耕地租約之法律關係提起本件訴訟，訴請確認兩造 間系爭耕地租賃關係不存在。並聲明：確認兩造間就系爭土 地之耕地租賃關係不存在。
二、被告答辯：
㈠訴外人即被告之祖母江張況為系爭耕地租約之前任承租人， 自80年之前即與原告就系爭土地上開範圍訂有系爭耕地租約 ，106年江張況逝世後，於106年9月18日起系爭耕地之承租 人變更為被告。
㈡訴外人即原告前任管理者江炎進於85年間，同意當時之承租 人即江張況在系爭土地承租範圍內興建鐵皮屋，建屋之面積 約815.79平方公尺，該部分之租金高於農地租金。亦即原告 向被告收取租金之價格，分為鐵皮屋、農地、道路等3種不 同租金，故原告自始同意被告建屋使用。
㈢原告明知被告之祖母建屋後，仍於98年4月20日與江張況簽 訂系爭耕地租約，以及於106年9月18日同意變更承租人名義 為被告，足見原告同意被告於租地上興建鐵皮屋，並且不影 響被告系爭耕地租約之權利等語，資為抗辯。並聲明：原告 之訴駁回。
三、兩造不爭執事實：
㈠系爭土地為原告所有，兩造就系爭土地西北側2034.54平方 公尺部分（詳細位置如本院卷第37頁承租位置暨使用面積圖 ）訂有系爭耕地租約，租期自104年1月1日起至109年12月31 日止；系爭土地約自80年起，承租人為被告之祖母江張況， 自106年9月18日起，承租人變更為被告。 ㈡系爭土地經本院履勘及囑託地政機關測量，被告承租範圍內 如附圖所示B、C部分各為鐵皮建物，系爭B建物為423.76平 方公尺，目前由被告使用，一樓前方出租與訴外人經營公司 ，一樓後方及二樓為被告居住使用；系爭C建物392.25平方 公尺，由訴外人即被告之伯父江文榮使用。
㈢原告之前任管理人江炎進以承租人即被告之祖母江張況使用 系爭土地之用途為基地建屋、道路、田地，而收取不同使用 對價，被告於106年8月1日繳交98年上期租金11,900元、3,7 00元、4,000元，之後兩造因系爭耕地租約是否有無效事由 爭執，原告未再收取租金。
四、原告主張被告在系爭土地上設置系爭B、C建物，而有未自任 耕作之情形，系爭耕地租約應屬無效，兩造間系爭耕地租賃 關係不存在等語，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本 件兩造爭執之焦點即為：㈠被告就系爭土地之使用，是否有 違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定「承租人應自任 耕作」之情事？㈡系爭耕地租約是否因原告之前任管理人繼 續收取租金而不影響效力？
㈠系爭土地為原告所有，使用分區為特定農業區、使用地類別 為農牧用地，屬農業發展條例第3條第11款之耕地，面積為 12342.37平方公尺，兩造於系爭土地之西北側2034.54平方 公尺處，訂有私有耕地租約，租期自104年1月1日至109年12 月31日止，原承租人為被告之祖母江張況，於106年9月18日 承租人變更為被告，然系爭土地被告承租範圍內，如附圖所 示B、C部分為2棟鐵皮建物，B部分面積為423.76平方公尺、 C部分面積為392.25平方公尺，為被告之自行居住、出租他 人營業使用及為訴外人江文榮使用等節，為兩造所不爭，並 有土地謄本、彰化縣員林鎮私有耕地租約書、承租位置暨使 用面積圖、本院履勘筆錄、現場照片、員林地政109年6月15 日員土測字第112700號複丈成果圖在卷為憑(見本院卷第33 至37頁、第211至230頁、第265頁)，堪信為真。 ㈡被告就系爭土地之使用，是否有違反耕地三七五減租條例第 16 條第1項規定「承租人應自任耕作」之情事？ 1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效。耕地三七五減租 條例第16條第1項、第2項前段定有明文。又耕地三七五減租
條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以 承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土 地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之 列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院 70年台上字第4637號判例、107年台上字第2356號判決參照 ）。又耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三 七五減租條例第16條第2項規定，其「全部」租約均歸於無 效。且「耕地三七五減租條例十六條第二項，所謂承租人將 耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本 旨推之，自係指全部租約無效而言」（最高法院46年台上字 第57號判例、99年度台上字第339號判決參照）。 2.經查，系爭土地被告承租範圍內，建有2棟鐵皮建物，系爭B 建物之面積為423.76平方公尺，現部分為被告自行使用、部 分為被告出租與他人經營事業；系爭C建物之面積為392.25 平方公尺，現由訴外人即被告之伯父江文榮使用等情，業據 本院履勘及囑託員林地政事務所測量明確，並有現場照片7 張在卷為憑（見本院卷第211至221頁、第265頁），且為被 告所不爭執。參諸系爭耕地租約被告承租範圍之面積為2034 .54平方公尺（見本院卷第35頁），而系爭B、C建物之總面 積則為816.01平方公尺（計算式：423.76＋392.25＝816.01 ），已佔被告承租範圍之40％（計算式：816.01÷2034.54 ≒0.40），而系爭建物部分空間乃出租他人營業，可見依系 爭建物之面積及用途，顯非為便利耕作並供堆放農具、肥料 或農忙休息用途之農舍，則被告將系爭土地部分作為系爭B 、C建物之基地使用，自屬違反三七五減租條例第16條第1項 「承租人應自任耕作」之規定，依同條第2項規定，系爭耕 地租約全部即當然無效。
3.又原告提出之系爭土地空照圖顯示，於100年間在系爭土地 被告承租範圍內，已有系爭2棟鐵皮屋存在(見本院卷第189 頁)，此為被告所不爭；而被告於本院審理時復陳稱：伊們 承租人在85年間即經原告之同意興建房屋，原告收取不同之 土地租金，在繳納單上會以手寫註記「房屋」、「路」、「 田」等語（見本院卷第82頁），並提出租期85年起至98年止 ，由原告出具之「祭祀公業江東興土地使用租金繳納單」為 憑（見本院卷第115至163頁），此亦為原告所是認，堪信系 爭耕地租約之承租人自85年起，即在系爭土地搭建房屋而有 部分承租範圍不自任耕作之情形，惟揆諸上開說明，耕地承 租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例 第16條第2項規定，其「全部」租約均歸於無效，且為不待 出租人主張，當然向後失其效力。再按耕地三七五租約成立
後，非有耕地三七五減租條例規定之事由，出租人不得收回 耕地，縱租期期滿，出租人仍有續訂租約之義務，此觀耕地 三七五減租條例第20條規定即明。查系爭耕地租約簽訂後， 每屆滿6年租期後，係由承租人依耕地三七五減租條例第20 條規定，單方向彰化縣員林鎮公所申請辦理續約登記一事， 有彰化縣員林鎮私有耕地租約異動登記附卷可按（見本院卷 第36頁），兩造間並無重新簽訂租約之事實，足見兩造間之 耕地租約實為被告之祖母所定耕地租約之延續。而承租人一 旦有違反耕地三七五減租條例第16條第1項「承租人應自任 耕作」規定之情事，耕地租約即當然無效，是被告之前手即 其祖母江張況於85年間在系爭土地上興建系爭建物，既違反 耕地三七五減租條例第16條第1項規定，則系爭耕地租約於 85 年間系爭建物興建時，即當然無效，無從因承租人嗣後 申請辦理續約登記，而使兩造成立新耕地租約關係。基此， 被告辯稱原告既知悉系爭土地已有建物，仍同意其變更承租 人名義，系爭耕地租賃關係於兩造間仍存在云云，應屬無據 ，而無足採。
㈢系爭耕地租約是否因原告之前任管理人繼續收取租金而不影 響效力？
1.耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減 租條例第16條第2項規定，其全部租約均歸於無效（參最高 法院99年度台上字第339號判決）。前開法規依其立法意旨 ，重於農地農用，核屬強制法規，若當事人反於此立法意旨 之約定，依民法第71條前段規定，亦屬無效。是倘若系爭地 上物非屬農舍，縱經出租人同意興建，亦在不自任耕作之列 ，原訂租約自屬無效。又按所謂原訂租約無效，係指原訂租 約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃 關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6條第1項、第20 條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力 （96年度台上2431號判決參照），亦無從因事後之追認或類 似行為而更生效力，亦不因時間的經過而補正（最高法院 103年度台上字第2580號判決參照）。
2.被告雖辯稱系爭建物自85年間建造時經原告之管理人江炎進 同意，原告並區分建地、道路與農地收取不同租金，故縱有 系爭鐵皮屋亦不影響兩造間系爭耕地租賃法律關係云云。惟 原告否認其前任管理人江炎進同意承租人興建鐵皮屋，亦否 認訴外人江炎進經派下員大會決議始為前開管理措施，則原 告是否同意系爭耕地租約之承租人建屋尚屬不明。況系爭耕 地租約因部分土地不自任耕作而全部無效後，縱出租人有向 被告之前手承租人收取租金，亦無從使原已無效之系爭耕地
租約恢復其效力。是被告抗辯系爭耕地租約因原告自85年至 98年間，均有繼續收取租金而有效，亦不足採。五、綜上所述，被告有違反耕地三七五減租條例第16條第1項規 定之不自任耕作之情事，依同條例第2項之規定，兩造原簽 訂之系爭耕地租約，應全部無效，故原告訴請確認兩造間就 系爭土地之耕地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經 本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要 ，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78 條 ，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 12 日
民事第二庭法 官 王姿婷
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 10 月 12 日
書記官 吳曉玟