臺灣彰化地方法院民事判決 109年度簡上字第46號
上 訴 人 汪鴻舟
汪振榕
共 同
訴訟代理人 李進建律師
被 上訴人 汪麗珠
訴訟代理人 陳浩華律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國109年2
月17日本院員林簡易庭第一審判決（108年度員簡字第151號）提
起上訴，本院於民國109年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣肆萬元，及自民國一○八年一月一日起，按月於每月二十五日前，給付上訴人新臺幣伍仟元。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人主張：被上訴人為上訴人之姑姑，其於民國106年4月 14日與其等之祖父即被上訴人之父親汪信簽訂房屋租賃契約 書（下稱系爭租約），承租汪信所有坐落彰化縣○○鄉○○ ○段000地號土地上，門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路000號 之木石磚造（磚石造）平房1棟，約定每月租金新臺幣(下同 )5,000元，租期自106年4月14日起至116年4月30日止。然被 上訴人藉由系爭租約，無權占有汪信所有坐落上開土地，如 附圖（即彰化縣員林地政事務所108年2月22日員土測字第02 6000號土地複丈成果圖）所示編號A部分、面積61.25平方公 尺及編號B部分、面積56.35平方公尺之1層加強磚造建物2棟 （下合稱系爭建物），以經營奇津鍋貼店。而汪信於107年3 月26日將其起造所有門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路000 號 之磚造三合院平房2 棟及系爭建物之所有權及事實上處分權 ，以總價30萬元出售並移轉予上訴人所有，其等於證人蔡文 龍在場見證下，交付價金完畢，嗣後並簽訂「不動產移轉暨 不動產事實上處分權移轉契約書」（下稱系爭移轉契約書） 。汪信於107年8月27日去世後，經其等請求被上訴人搬遷系 爭建物或給付租金，均未獲置理，爰類推適用民法第767 條 或依民法第767條第2項準用第1項、第962條、第184條第1項 前段、第213條、第179條等規定，先位擇一請求被上訴人遷 讓返還系爭建物。又倘若被上訴人能證明系爭租約之租賃標 的乃系爭建物，上訴人亦得依買賣不破租賃規定，繼受系爭
租約，則備位請求被上訴人給付107年4月至12月份之8 個月 租金4萬元，及自108年1月1日起，按月於每月25日前給付上 訴人5,000元之租金等語。
二、被上訴人則以：被上訴人承租系爭建物全部，作為鍋貼店使 用，汪信亦交付該建物之全部與被上訴人使用，生前從無異 議。系爭移轉契約書未經汪信簽名，其上指印亦未必是汪信 所捺印，顯非真正。證人蔡文龍於原審審理中所為證詞矛盾 ，顯有瑕疵。況上訴人並無任何工作所得，其等應提出交付 30萬元價金之來源，且系爭移轉契約書由上訴人與汪信簽約 ，然上訴人所提照片卻顯示由汪文彬交付金錢，亦明顯不合 常情。且依原審調取大村鄉農會存款憑條、取款憑條，其上 記載汪信於107 年4月2日將30萬元存入其所有帳戶，而汪信 竟於存款前17分鐘，自其帳戶提領同額現金，此離譜之存取 紀錄，足可說明此筆30萬元存款紀錄，實為虛偽之資金流程 ，汪信即便與上訴人簽署系爭移轉契約書，亦屬通謀虛偽之 約定，上訴人無給付價金之事實，汪信亦無出賣系爭建物事 實上處分權之真意。又縱認上訴人有於107年3月26日交付現 金與汪信，然與系爭移轉契約書所載107年4月簽約日期不符 ，而買賣交易上少見先交付價金再簽訂契約之情形，況相隔 時間長達一週，故其等間買賣關係有造假之嫌，是上訴人未 取得系爭建物之事實上處分權，不得請求被上訴人給付租金 等語置辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，上訴先 位聲明為：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應將 系爭建物遷讓並返還與上訴人；備位聲明為：㈠原判決廢棄 。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人4萬元，及自108 年1月1日起，按月於每月25日前給付上訴人5,000元。被上 訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
(一)被上訴人為上訴人2人之姑姑，被上訴人於106年4月14日與 上訴人之祖父（即被上訴人之父親）汪信簽訂系爭租約，約 定向汪信承租其所有坐落彰化縣○○鄉○○○段000 地號土 地上，門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○路000號之木石 磚造平房1棟，每月租金為5,000元，租期自106年4月14日起 至116年4月30日止，並已辦理公證。
(二)被上訴人於簽訂系爭租約前，即在系爭建物經營奇津鍋貼店 。
(三)汪信於107年4月間，簽訂系爭移轉契約書，內容為將其原始 起造所有之未辦理保存登記、門牌號碼為彰化縣○○鄉○○ 村○○路000號之磚造三合院平房2棟及系爭建物之所有權及
事實上處分權，以總價30萬元出售移轉予上訴人所有。(四)汪信於107年8月27日死亡。
五、兩造爭執事項：
(一)上訴人是否取得系爭建物之事實上處分權？亦即，被上訴人 辯稱上訴人與汪信簽訂系爭移轉契約書，乃為通謀虛偽意思 表示，是否可採？
(二)被上訴人與汪信間系爭租約之租賃範圍為何？六、得心證之理由：
(一)上訴人已取得系爭建物之事實上處分權： 1.查本件上訴人主張其以30萬元向汪信買受磚造三合院2 棟及 系爭建物之所有權及事實上處分權乙情，業據其提出系爭移 轉契約書及所附建物照片、汪信及汪文彬與見證人蔡文龍之 合影照片等件（見原審卷第27至39頁、第219至229）為證。 依系爭移轉契約書所載，汪信就其所起造未辦理保存登記、 門牌號碼為彰化縣○○鄉○○路000號之磚造三合院平房2棟 、磚造1層樓2棟（即系爭建物）之所有權及系爭建物之事實 上處分權，以總價30萬元出售並移轉予上訴人，由見證人蔡 文龍見證汪信點收現金，並拍照存證。且於系爭移轉契約書 立書人欄位，由汪信及上訴人按捺指紋，並由見證人蔡文龍 簽名及蓋印。又觀之上開照片所示，則係上訴人之父親汪文 彬交付現金與汪信，與見證人蔡文龍共同合影、汪信站立在 系爭建物前之畫面。被上訴人雖否認系爭移轉契約書之真正 ，然據證人蔡文龍於原審審理中到庭證稱：我當時去汪信家 ，汪文彬拿30萬元要向汪信買2 間三合院平房及系爭建物， 汪信收下30萬元後放進自己口袋，當時上訴人2 人有在場， 30萬元是上訴人2人交給汪文彬的。系爭移轉契約書係於107 年4月某日簽訂，當時上訴人2人都有在場，手印係由汪信及 上訴人蓋的等語（見原審卷第214至215頁），可認汪信有收 取上訴人輾轉交付之30萬元，並於107年4月間在系爭移轉契 約書捺印，是被上訴人辯稱汪信並未簽署系爭移轉契約書， 契約書非屬真正云云，即屬無據。
2.表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效 ，民法87條第1 項前段固有明文。惟第三人主張表意人與相 對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，且 民事訴訟法如係由原告主張權利者，應由原告先負舉證責任 ，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真正，則被告 就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有瑕疵，亦應駁 回原告之訴。查被上訴人主張汪信及上訴人間就系爭建物之 買賣行為係基於通謀虛偽意思表示而為，應屬無效云云，既 為上訴人所否認，依前揭說明，自應由被上訴人就此部分事
實負舉證之責。
①被上訴人固憑大村鄉農會取款憑條、存款憑條（見原審卷第 259頁）辯稱：汪信於大村鄉農會所開立帳號63901-11-0036 41-1號帳戶，於107年4月2日12時55分經提領與買賣價金同 額之30萬元、同日13時12分存入同額現金，時間相距僅17分 鐘，可見其等為虛偽之資金交付等語。然依上訴人所提汪信 與汪文彬交付價金、與證人蔡文龍合影照片所示，其等交付 現金之日期為「（西元）18年3月26日、農曆2月10日」（見 本院卷第91頁），與上開汪信之帳戶於107年4月2日提款及 存款時間相隔數日，是尚難憑上開帳戶交易紀錄，認定上訴 人於107年3月26日係虛偽交付價金與汪信。 ②被上訴人抗辯上訴人並無任何工作所得，其等應提出交付30 萬元價金之來源，且系爭移轉契約書由上訴人與汪信簽約， 然照片卻顯示由汪文彬交付金錢，明顯不合常情。又交付價 金與簽約時間相隔長達一週，故其等間買賣關係有造假之嫌 云云。惟稱買賣者，謂當事人約定，一方移轉財產權於他方 ，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意 時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。是買賣契 約屬諾成契約，非要式契約，不以締結書面契約為必要。因 而，上訴人與汪信於107年3月26日就買賣標的及價金達成合 意，並交付價金後，為確保買方權利或避免爭端，事後再於 107年4月間委由第三人繕打書面買賣契約並簽署之，核無違 反交易常情之情事。且縱認係由汪文彬代為支出價金，亦不 影響上訴人與汪信間買賣關係之有效成立。至上訴人雖不爭 執其等迄今尚未辦理系爭建物之房屋稅籍納稅義務人變更登 記等語（見原審卷第267頁）。然稅捐機關之房屋稅籍資料 ，係行政機關基於課徵房屋稅或為管理房屋所為之管理登記 ，並非移轉未保存登記建物權利之必要手續，且汪信於簽訂 系爭移轉契約書後4個月餘，即於107年8月27日死亡，兩造 並就系爭建物之交易爭執甚烈，故尚難僅憑上訴人迄未辦理 系爭建物之房屋稅籍變更登記，即認定上訴人與汪信係通謀 虛偽為買賣之意思表示。被上訴人對於其主張上訴人與汪信 間買賣行為係通謀虛偽意思表示乙情，復未能具體說明及舉 證證明，故其上開主張，亦不可取。從而，上訴人因買賣而 取得系爭建物之事實上處分權，堪以認定。
(二)被上訴人有向汪信承租系爭建物：
1.上訴人雖否認被上訴人向汪信承租之標的為系爭建物，然依 汪信與上訴人簽訂之系爭移轉契約書第2條記載：「甲方（ 即汪信）前就門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○路000號 其中之磚造一層樓兩棟中之一棟出租與女兒汪麗珠，並目前
做為經營小吃生意使用」（見原審卷第27頁），可知上訴人 於簽訂系爭移轉契約書時，即已知悉被上訴人已向汪信承租 系爭建物，作為經營小吃生意使用。又上訴人雖辯稱被上訴 人僅有承租系爭建物中之1棟云云，且於系爭移轉契約書第2 條記載，汪信僅將磚造一層樓建物2棟中之1棟出租與被上訴 人。然查，依被上訴人與汪信簽訂之系爭租約第1 條房屋坐 落及租賃範圍固記載：「彰化縣○○鄉○○村○○路000 號 木石磚造（磚石造）平房1棟」等語（見原審卷第21頁）。 惟依證人即系爭租約公證之見證人吳金來於原審審理中到庭 證稱：被上訴人於辦理系爭租約公證前1 年以上，即在系爭 建物經營鍋貼店。汪信於鍋貼店開張後，曾請我到店裡用餐 ，我因而知悉系爭建物中1棟是客人用餐區、1棟是烹煮區。 當時是汪信主動聯絡我一同辦理公證，汪信跟我說他的房子 要租給被上訴人使用，每月租金5,000元，要我當見證人。 公證時有聽到其等父女陳述，被上訴人租屋販賣水餃等語（ 見原審卷第203至204、336至337頁），則被上訴人與汪信簽 訂系爭租約前，既已在系爭建物經營鍋貼店，且其等係於被 上訴人營業後1 年餘，始簽訂系爭租約並辦理公證，汪信復 於辦理公證時向證人吳金來表明係將其房屋出租與被上訴人 販售水餃，因而辦理公證，可見汪信出租與被上訴人之租賃 標的，應為系爭建物無訛。
2.且依系爭建物（所有人汪信、稅籍編號15150273000）之彰 化縣房屋稅籍登記表所附房屋平面圖之異動情形欄，亦略載 「設立...鍋貼專賣店」等文字（見原審卷第89、91頁）。 參以依現場照片所示（見原審卷第227、229頁），系爭建物 雖因各自設置大門，具有獨立出入口，而可於法律上區分為 2 棟建物，然其中1棟為用餐區、1棟為烹飪區，使用上均為 經營小吃店所必須，內部並可相通，且其2 棟建物外牆大門 上方處，架設「奇津鍋貼」橫向招牌1 只，自外觀上顯足使 一般人認定為單一建物。是系爭租約第1條就房屋租賃範圍 固記載為平房1棟，然審酌被上訴人營業使用範圍、建物內 部、外觀等情事，汪信與被上訴人間租賃真意，應係將系爭 建物之全部出租與被上訴人營業使用。是上訴人主張被上訴 人並非向汪信承租系爭建物全部云云，不足採信。 3.綜上，被上訴人基於租賃契約之法律關係，得占有使用系爭 建物，上訴人主張被上訴人無法律上原因，無權占用系爭建 物，不法侵害上訴人就系爭建物之事實上處分權，係不可採 。從而，上訴人先位主張類推適用民法第767條或民法第767 條第2項準用第1項、第962條、第184條第1項前段、第213條 、第179條等規定，擇一請求被上訴人遷讓並返還系爭建物
，均無理由，應予駁回
(三)出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與 第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定， 於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者 ，不適用之，民法第425條定有明文。又依該條立法意旨， 所謂所有權讓與，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建 物受讓事實上處分權之情形在內（最高法院106年台上字第 187號判決意旨參照）。查上訴人業已於109年3月26日因買 賣取得系爭建物之事實上處分權，已如前述。則汪信於將系 爭建物出租並交付與被上訴人占有後，將該建物移轉予上訴 人所有，且系爭租約業已辦理公證，依上開規定，即由上訴 人繼受系爭租約之權利義務關係。從而，上訴人依租賃契約 之法律關係，備位請求被上訴人給付107年4月至12月份，其 中8個月租金4萬元，及自108年1月1日起，按月於每月25日 前，給付上訴人5,000元之租金，即屬有據，應予准許。七、綜上所述，上訴人為系爭建物之事實上處分權人，然被上訴 人本於系爭租約得合法占用系爭建物，是上訴人先位請求被 上訴人遷讓返還系爭建物，為無理由，應予駁回；又上訴人 依民法第425 條規定，繼受系爭租約之權利義務關係。從而 ，上訴人依系爭租約之法律關係，備位請求被上訴人給付4 萬元，及自108年1月1日起，按月於每月25日前給付5,000元 ，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，容有未 洽。上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判 如主文所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果無影響，無庸論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條規定，判決如主文。中 華 民 國 109 年 10 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 洪榮謙
法 官 羅秀緞
法 官 鍾孟容
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 10 月 29 日
書記官 張茂盛